Wer in der Schweiz eine Liegenschaft verkaufen will, überträgt rechtlich ein im Grundbuch geführtes Grundstück samt den fest damit verbundenen Bauten. Die Begriffe «Liegenschaft», «Grundstück» und «Immobilie» werden im Alltag oft gleichbedeutend gebraucht, rechtlich sind sie aber nicht deckungsgleich. Anders als beim schnellen Inserieren hängen bei einer Liegenschaft die öffentliche Beurkundung, der Grundbucheintrag und die kantonalen Steuern zusammen und richten sich nach dem Objekttyp. Dieser Artikel zeigt Ihnen, was der Begriff bedeutet und welche Rechts- und Steuerfolgen es hat, wenn Sie eine Liegenschaft verkaufen.
Das Wichtigste im Überblick
- Liegenschaft: juristisch eine Art von Grundstück (Boden mit fest verbundenen Bauten), im Alltag oft gleichbedeutend mit «Immobilie».
- Öffentliche Beurkundung ist Pflicht: Ein Kaufvertrag ohne die vorgeschriebene Form ist nichtig.
- Eigentum wechselt im Grundbuch: massgebend ist der Grundbucheintrag, der Zahlungszeitpunkt richtet sich nach dem Kaufvertrag.
- Zwei getrennte Abgaben: Die Grundstückgewinnsteuer trägt meist der Verkäufer, die Handänderungssteuer je nach Kanton meist der Käufer.
- Steuerpfand beachten: In den meisten Kantonen haftet die Liegenschaft für eine offene Grundstückgewinnsteuer, weshalb ein Steuerdepot üblich ist.
- Objekttyp bestimmt das Vorgehen: Das Einfamilienhaus, das Stockwerkeigentum, die Renditeliegenschaft und das Bauland folgen je eigenen Regeln.
Was ist eine Liegenschaft – und warum zählt der Begriff für den Verkauf?
Eine Liegenschaft ist im Schweizer Recht eine Art von Grundstück nach Art. 655 ZGB, also eine im Grundbuch abgegrenzte Bodenfläche mit eigenem Grundbuchblatt und den fest damit verbundenen Bauten. Zu den Grundstücken zählen daneben auch selbstständige und dauernde Rechte, Bergwerke und die Miteigentumsanteile, weshalb «Grundstück» der weitere und «Liegenschaft» der engere Begriff ist. Für den Verkauf zählt diese Einordnung, weil sich die Bewertung, die Unterlagen und der Käuferkreis je nach Objekttyp verschieben. Wer eine Liegenschaft verkaufen möchte, klärt deshalb zuerst, welcher Typ vorliegt.
Der operative Weg vom Richtpreis über das Exposé bis zur Vermarktung folgt dabei denselben Phasen wie bei jedem Immobilienverkauf. Diesen Ablauf des Immobilienverkaufs Schritt für Schritt haben wir in einem eigenen Leitfaden zusammengestellt. Hier geht es um das, was einen Liegenschaftsverkauf rechtlich und steuerlich vom blossen Inserieren unterscheidet.
Liegenschaft verkaufen: Objekttypen, Bewertung und Unterlagen
Bevor Sie den Preis festlegen, bestimmen Sie den Objekttyp, denn er entscheidet über die Bewertungsmethode und die nötigen Unterlagen. Die folgende Übersicht zeigt, worauf es beim jeweiligen Typ ankommt:
| Objekttyp | Bewertung meist über | Typische Unterlagen |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Vergleichswert (hedonisch) | Grundbuchauszug, Grundrisse, Baubeschrieb, Gebäudeversicherung, Renovationsbelege |
| Stockwerkeigentum | Vergleichswert (hedonisch) | Begründungsakt, Reglement, Protokolle, Jahresrechnung, Stand des Erneuerungsfonds |
| Mehrfamilienhaus / Renditeliegenschaft | Ertragswert | Mietverträge, Mieterspiegel, Nebenkostenabrechnungen, Leerstände, Sanierungsliste |
| Bauland | Lage- und Vergleichswert | Zonenplan, Bau- und Nutzungsordnung, Erschliessung, Dienstbarkeiten |
| Gemischt genutzte Liegenschaft | kombiniert (Ertrag und Vergleich) | getrennte Wohn- und Gewerbemietverträge, Flächenaufteilung, Ertragsnachweise |
Wenn Sie eine Renditeliegenschaft verkaufen, bereiten Sie die Mietverträge, den aktuellen Mieterspiegel, die Erträge, die Leerstände und die anstehenden Sanierungen frühzeitig auf, denn hier prägt der Ertrag den Wert. Die vollständige Zusammenstellung aller Papiere finden Sie in unserer Übersicht zu den Unterlagen für den Hausverkauf.
Ein Sonderfall ist die vermietete Liegenschaft. Die bestehenden Mietverhältnisse gehen von Gesetzes wegen auf den Käufer über, «Kauf bricht Miete nicht» (Art. 261 OR). Wie sich das auf den Preis und das Vorgehen auswirkt, lesen Sie im Beitrag dazu, wie Sie eine vermietete Wohnung verkaufen.
Was ist Ihre Liegenschaft wert?
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Der rechtliche Ablauf: Reservation, Beurkundung und Grundbuch
Ein Grundstückskauf ist an eine strenge Form gebunden. Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden, sonst ist er nichtig (Art. 216 OR). Auch eine Reservationsvereinbarung verpflichtet Sie und den Käufer nur dann zum Kauf, wenn sie öffentlich beurkundet ist. Eine bloss schriftliche Reservation begründet also keine Kaufpflicht.
Wer den Vertrag aufsetzt, hängt vom Kanton ab. In Kantonen mit Amtsnotariat wie Zürich und Bern bereitet die staatliche Urkundsperson den Vertrag vor, in Kantonen mit freiem Notariat wie Basel-Stadt, Genf und Waadt beauftragen Sie eine frei praktizierende Urkundsperson. Zur Absicherung gegen einen zahlungsunfähigen Käufer verlangen Sie vor der Beurkundung eine Finanzierungsbestätigung und vor dem Eintrag ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Käuferbank. Üblich ist zudem eine Anzahlung von rund 20 %.
Das Eigentum geht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch auf den Käufer über (Art. 656 ZGB). Der genaue Zahlungszeitpunkt richtet sich nach dem Kaufvertrag. Den ganzen Weg von der Unterschrift bis zum Eintrag beschreibt unser Beitrag zur Eigentumsübertragung im Detail.
Gewährleistung: Wofür Sie als Verkäufer haften
Beim Verkauf einer Liegenschaft haften Sie für zugesicherte Eigenschaften und für Mängel, die den Wert oder die Tauglichkeit aufheben oder erheblich mindern (Art. 197 OR). In der Praxis werden ältere Objekte meist «wie besichtigt» und unter Ausschluss jeder Gewährleistung verkauft, sodass der Käufer das Objekt im Ist-Zustand übernimmt. Dieser Ausschluss schützt Sie aber nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschweigen (Art. 199 OR). Nennen Sie bekannte Mängel wie ein undichtes Dach deshalb offen, sonst kann der Käufer eine Minderung oder die Rückabwicklung verlangen.
Bei Objekten mit jungem Baujahr können noch Gewährleistungsansprüche aus Werkverträgen gegenüber Unternehmern und Handwerkern bestehen. Prüfen Sie diese Unterlagen und klären Sie mit der Urkundsperson, ob und wie sich solche Ansprüche im Kaufvertrag auf den Käufer übertragen lassen.
Steuern und Kosten beim Verkauf einer Liegenschaft
Ein Liegenschaftsverkauf löst mehrere Abgaben aus, die verschiedene Parteien treffen und je nach Kanton anders ausfallen. Die wichtigsten Positionen im Überblick:
- Grundstückgewinnsteuer: wird auf den Gewinn erhoben (Erlös abzüglich der Anlagekosten und der wertvermehrenden Investitionen), erhoben vom Kanton, meist vom Verkäufer getragen. Je länger die Besitzdauer, desto tiefer der Satz.
- Gesetzliches Steuerpfand: In den meisten Kantonen haftet die Liegenschaft für eine offene Grundstückgewinnsteuer (Art. 836 ZGB), unabhängig vom Eigentümerwechsel. Käufer verlangen deshalb häufig ein Steuerdepot oder die direkte Überweisung an das Steueramt.
- Handänderungssteuer: kantonal, rund 0 bis 3,3 % des Kaufpreises, meist vom Käufer getragen. Mehrere Kantone erheben keine eigentliche Handänderungssteuer, sondern nur Grundbuch- oder Beurkundungsgebühren, darunter Zürich, Uri, Schwyz, Glarus, Zug und Schaffhausen.
- Grundbuch- und Notariatsgebühren: je nach Kanton geteilt oder vom Käufer getragen.
- Vorfälligkeitsentschädigung: bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek, oft vermeidbar, wenn der Käufer die Hypothek übernimmt.
- Maklerhonorar: nach Maklervertrag, in der Praxis erfolgsabhängig als Prozentsatz des Kaufpreises.
Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung
Die Grundstückgewinnsteuer lässt sich in allen Kantonen aufschieben, wenn Sie den Erlös innert der kantonal geltenden Frist in ein neues, selbstbewohntes Eigenheim in der Schweiz investieren (Art. 12 Abs. 3 StHG). Diese Frist beträgt oft rund zwei Jahre, ist aber kantonal unterschiedlich. Der Aufschub hebt die Steuer nicht auf, sondern verschiebt sie auf den späteren Verkauf des Ersatzobjekts. Wie sich der steuerbare Gewinn zusammensetzt, zeigt der Beitrag Grundstückgewinnsteuer berechnen.
Für viele Verkäufer zählt am Ende, was nach Abzug aller Posten übrig bleibt. Die folgende Beispielrechnung mit angenommenen Werten zeigt den Aufbau:
| Position | Betrag (angenommen) |
|---|---|
| Verkaufspreis | CHF 1'500'000.– |
| abzüglich Restschuld Hypothek | CHF 700'000.– |
| abzüglich Grundstückgewinnsteuer | CHF 90'000.– |
| abzüglich Maklerhonorar (2 %, inkl. 8,1 % MWST) | CHF 32'430.– |
| abzüglich Vorfälligkeitsentschädigung | CHF 10'000.– |
| abzüglich Notariats- und Grundbuchgebühren | CHF 4'000.– |
| Nettoerlös | CHF 663'570.– |
Die Beträge sind ein Rechenbeispiel, keine Marktwerte. Vor allem die Grundstückgewinnsteuer und die Gebühren hängen vom Kanton und von der Besitzdauer ab. Einen Überblick über sämtliche Verkaufssteuern und die Kantonssätze gibt die Seite zu den Steuern und Gebühren beim Hausverkauf.
Mit oder ohne Makler: Was bei einer Liegenschaft zählt
Je grösser und anspruchsvoller das Objekt, desto stärker fällt Fachwissen ins Gewicht. Ein Mehrfamilienhaus mit laufenden Mietverträgen richtet sich oft an institutionelle Käufer und verlangt eine saubere Ertragsbewertung und geordnete Unterlagen. Ein Einfamilienhaus in gefragter Lage lässt sich dagegen auch privat gut verkaufen. Wägen Sie die Reichweite, den Zeitaufwand und die Verhandlung gegeneinander ab, bevor Sie sich festlegen. Die Vor- und Nachteile, eine Liegenschaft selbst zu verkaufen oder über einen Makler zu gehen, vergleichen wir in einem eigenen Beitrag.
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Eine Liegenschaft zu verkaufen, bedeutet mehr als sie zu inserieren: Der Vorgang steht auf drei Säulen – dem passenden Objekttyp, der öffentlichen Beurkundung mit Grundbucheintrag und den kantonalen Steuern. Wer den Objekttyp richtig einordnet, bekannte Mängel offenlegt und die Steuerfolgen rechtzeitig einplant, verkauft sicher und ohne böse Überraschungen.
Klären Sie zuerst den Marktwert und die Unterlagen, danach den rechtlichen und steuerlichen Rahmen. Mit dieser Reihenfolge und einer realistischen Preisstrategie verkaufen Sie Ihre Liegenschaft in der Schweiz sicher und zu einem marktgerechten Preis.
Quellen
- Fedlex – Art. 655 ZGB, Grundstücke und Liegenschaften: fedlex.admin.ch
- Fedlex – Art. 216 OR, Formvorschrift beim Grundstückskauf: fedlex.admin.ch
- Fedlex – Art. 197/199 OR, Gewährleistung und Wegbedingung: fedlex.admin.ch
- Fedlex – Art. 261 OR, Übergang der Mietverhältnisse: fedlex.admin.ch
- ESTV – Steuersystem Schweiz, Handänderungssteuer und Besteuerung der Liegenschaften: estv.admin.ch
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einer Liegenschaft und einer Immobilie?
«Immobilie» ist der Alltagsbegriff für unbeweglichen Grundbesitz. «Liegenschaft» ist der rechtliche Ausdruck des Zivilgesetzbuches für ein Grundstück, das im Grundbuch vermessen, abgegrenzt und mit einem eigenen Blatt geführt wird. Im Verkauf werden die Begriffe oft gleichbedeutend verwendet.
Brauche ich für den Verkauf einer Liegenschaft einen GEAK?
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone ist grundsätzlich freiwillig. Einige Kantone verlangen ihn bei einer Handänderung von Wohnbauten. Er ersetzt keine Bewertung, zeigt aber den energetischen Zustand und wird von finanzierenden Banken zunehmend erwartet.
Kann ich eine Liegenschaft in der Schweiz privat verkaufen?
Ja, ein Privatverkauf ist möglich. Der öffentlich beurkundete Kaufvertrag und die Eintragung im Grundbuch bleiben aber in jedem Fall erforderlich. Bei anspruchsvollen Objekten oder schwierigen Steuerfragen kann fachliche Unterstützung sinnvoll sein.
Wie lange dauert es, eine Liegenschaft zu verkaufen?
Eine einheitliche Dauer gibt es nicht. Wie lange der Verkauf dauert, hängt von der Objektart, dem Preis, der Nachfrage, der Finanzierung des Käufers und der Vorbereitung der Unterlagen ab. Planen Sie neben der Vermarktung auch die Zeit für den Vertrag, die Beurkundung und den Grundbucheintrag ein.
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