Die Eigentumsübertragung in der Schweiz ist ein mehrstufiger rechtlicher Vorgang, der in mehreren Schritten und vier Phasen abläuft. Sie beginnt mit dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag, wird bei einer Fremdfinanzierung in der Regel durch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank abgesichert und wird rechtlich erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam. Als Letztes tritt der neue Eigentümer den Besitz an. Erst der Grundbucheintrag macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer, nicht schon die Unterschrift beim Notar.
Das Wichtigste im Überblick
- Die Eigentumsübertragung einer Immobilie verläuft in der Schweiz in der Regel in vier Phasen: Kaufvertrag, Zahlungsversprechen, Grundbucheintrag und Besitzesantritt.
- Der Kaufvertrag muss nach Art. 216 OR öffentlich beurkundet werden, sonst ist er ungültig.
- Bei einer Fremdfinanzierung sichert das unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Bank die Zahlung des Kaufpreises für den Verkäufer ab.
- Das Eigentum geht nach Art. 656 ZGB erst mit der Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über.
- Massgebend ist der Tagebucheintrag: Auf dessen Zeitpunkt wird die Wirkung des Eigentumsübergangs zurückbezogen (Art. 972 ZGB).
- Der Besitzesantritt, meist die Übergabe der Schlüssel, kann vor oder nach der Eigentumsübertragung liegen und gehört in den Vertrag.
Vier Begriffe strukturieren den Ablauf. Die folgende Übersicht ordnet sie ihrer rechtlichen Funktion zu:
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Kaufvertrag | Verpflichtet die Parteien zum Eigentumswechsel |
| Zahlungsversprechen | Sichert bei einer Fremdfinanzierung die Zahlung des Kaufpreises |
| Grundbucheintrag | Vollzieht den Eigentumsübergang rechtlich |
| Besitzesantritt | Übergabe und tatsächliche Übernahme der Immobilie |
Phase 1: Der Kaufvertrag als Grundlage der Eigentumsübertragung
Der Kaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage für die Eigentumsübertragung einer Immobilie in der Schweiz. In diesem Vertrag verpflichten sich die Parteien, den Eigentumswechsel durchzuführen. Der Kaufvertrag hält sämtliche Bedingungen für den Verkauf fest: den Kaufpreis, die Beschreibung der Immobilie, den Termin für die Übertragung und weitere Vereinbarungen. Wer den vorgelagerten Ablauf kennen möchte, findet ihn im Überblick zum Ablauf beim Hausverkauf.
Was ist der Unterschied zwischen einem Kaufvertrag und dem Eigentumsübergang?
Der Kaufvertrag allein reicht nicht aus, um das Eigentum rechtlich zu übertragen. Die Eigentumsübertragung erfolgt erst, wenn sie anschliessend im Grundbuch eingetragen wird. Der Unterschied liegt somit in der rechtlichen Wirkung: Der Vertrag verpflichtet die Parteien zum Eigentumswechsel, die tatsächliche Eigentumsänderung tritt aber erst mit dem Grundbucheintrag ein. Vor dem Kaufvertrag steht oft ein Vorvertrag, der die Absicht der Parteien festhält.
Öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags
Die Beurkundung des Kaufvertrags ist nach Art. 216 OR gesetzlich vorgeschrieben. Sie findet im Beisein der Parteien durch einen Notar statt. Ein mündlicher oder bloss schriftlicher Immobilienkaufvertrag ist ungültig. Der Notar prüft die Vertragsinhalte, liest den Vertrag vor, klärt offene Fragen und hält die Erklärungen der Parteien rechtsverbindlich fest.
In der Praxis reicht der Notar anschliessend die Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Erst dieser Schritt leitet die formale Eigentumsübertragung ein.
Phase 2: Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Bank
Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist bei einer Fremdfinanzierung ein wichtiger Baustein der Eigentumsübertragung. Es ist eine verbindliche Zusicherung der finanzierenden Bank, dass sie den im Kaufvertrag vereinbarten Betrag unter bestimmten Bedingungen vollständig und fristgerecht bezahlt. Im Unterschied zur allgemeinen Finanzierungsbestätigung, die nur die Zahlungsfähigkeit des Käufers bestätigt, ist das unwiderrufliche Zahlungsversprechen eine Zahlungszusage.
Damit dient das Versprechen als Sicherheit für beide Seiten. Der Verkäufer kann auf eine gesicherte Zahlung vertrauen. Für den Käufer sind die Zahlung und der Eigentumsübergang gekoppelt, sodass die Bank den Kaufpreis erst auszahlt, wenn der Übergang im Grundbuch gesichert ist.
In der Regel stellt die Bank das Zahlungsversprechen bereits vor dem Notariatstermin auf Basis des Vertragsentwurfs aus, sodass es bei der Unterzeichnung vorliegt. Die tatsächliche Auszahlung ist dann an den Eigentumsübergang geknüpft, wobei die genauen Bedingungen je nach Bank variieren.
Die Bank gewährt diese Sicherheit im Zusammenhang mit einem Hypothekardarlehen, das zweckgebunden für den Kauf der Immobilie eingesetzt wird. Das Versprechen kann mit der Anmeldung des Schuldbriefs im Grundbuch verknüpft sein, die der Notar koordiniert.
Phase 3: Eigentumsübertragung und Eintragung im Grundbuch
Die Eigentumsübertragung einer Immobilie in der Schweiz wird erst mit der Eintragung im Grundbuch rechtlich wirksam. Nach Art. 656 ZGB bedarf es zum Erwerb des Grundeigentums der Eintragung in das Grundbuch. Der Käufer wird damit zum offiziellen Eigentümer des Grundstücks. Die Anmeldung reicht in der Regel der Notar im Auftrag der Parteien beim zuständigen Grundbuchamt ein.
Massgebend für den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ist der sogenannte Tagebucheintrag, also die Einschreibung der Anmeldung im Journal des Grundbuchamts. Auf diesen Zeitpunkt wird die Wirkung des Eigentumsübergangs zurückbezogen, auch wenn die definitive Verarbeitung im Hauptbuch noch einige Wochen dauert (Art. 972 ZGB). Der genaue Vollzug kann sich je nach Kanton und Grundbuchamt unterscheiden.
Für die Eintragung ins Grundbuch sind bestimmte Punkte nötig. Der Eintrag hält im Kern folgende Angaben fest:
- Der neue Eigentümer mit vollständigem Namen und vollständiger Adresse
- Die genaue Bezeichnung der Liegenschaft oder des Grundstücks
- Der Eigentumstitel, etwa Kaufvertrag, Erbschaft oder Schenkung
- Allfällige Dienstbarkeiten, Grundlasten oder Pfandrechte
- Das Datum der Eintragung
Die Eintragung setzt voraus, dass der Notar den Kaufvertrag öffentlich beurkundet hat. Je nach Finanzierung wird parallel eine Löschungsbewilligung für bestehende Hypotheken eingeholt oder der bestehende Schuldbrief übernommen. Erst nach dem Eintrag im Grundbuch wird der Käufer als rechtlicher Eigentümer anerkannt und kann über die Immobilie verfügen sowie einen aktuellen Grundbuchauszug verlangen.
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Phase 4: Der Besitzesantritt bei einer Immobilie
Der Besitzesantritt bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem der Käufer die Immobilie physisch übernimmt, meist durch die Übergabe der Schlüssel. Er kann zeitlich vor oder nach der Eigentumsübertragung liegen. Haben die Parteien einen Übernahmezeitpunkt im Kaufvertrag festgelegt – was die Regel ist –, gehen Nutzen und Gefahr zu diesem Zeitpunkt auf den Käufer über (Art. 220 OR).
Ab dem vereinbarten Übernahmezeitpunkt gehen die Nutzung, die Unterhaltspflicht und das Risiko von Schäden, etwa durch Naturereignisse oder Beschädigung durch Dritte, auf den Käufer über. Bei vermieteten Objekten stehen ihm ab diesem Zeitpunkt auch die Mietzinseinnahmen zu. Weil das Eigentum aber erst mit dem Grundbucheintrag übergeht, sollten die Parteien den Besitzesantritt und den Eigentumsübergang im Kaufvertrag klar regeln.
Welche Kosten bei der Eigentumsübertragung anfallen
Bei der Übertragung fallen verschiedene Kosten an, die sich je nach Kanton unterscheiden. Dazu zählen die Notar- und Grundbuchgebühren, allfällige Kosten für den Schuldbrief sowie mögliche Steuern. Erzielt der Verkäufer einen Gewinn, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Je nach Kanton fällt zusätzlich eine Handänderungssteuer oder eine vergleichbare Abgabe an, während einzelne Kantone wie Zürich keine Handänderungssteuer kennen.
Eine ausführliche Übersicht bietet der Beitrag zu den Steuern beim Hausverkauf.
Fazit
Die Eigentumsübertragung einer Immobilie in der Schweiz läuft in vier Phasen ab. Sie beginnt mit dem beurkundeten Kaufvertrag, wird bei einer Fremdfinanzierung durch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank abgesichert und wird mit der Eintragung im Grundbuch rechtlich wirksam. Erst dann geht das Eigentum auf den Käufer über.
Der Besitzesantritt kann vor oder nach dem Eigentumsübergang erfolgen und gehört in den Vertrag. Wer alle Schritte und die damit verbundenen Bedingungen kennt, meistert die Eigentumsübertragung in der Schweiz ohne Verzögerungen und sorgt für einen reibungslosen Übergang der Immobilie.
Quellen
- Schweizerische Eidgenossenschaft – Obligationenrecht, Art. 216 (Formvorschrift Grundstückkauf): fedlex.admin.ch
- Schweizerische Eidgenossenschaft – Obligationenrecht, Art. 220 (Nutzen und Gefahr beim Grundstückkauf): fedlex.admin.ch
- Schweizerische Eidgenossenschaft – Zivilgesetzbuch, Art. 656 (Erwerb des Grundeigentums): fedlex.admin.ch
- Schweizerische Eidgenossenschaft – Zivilgesetzbuch, Art. 972 (Wirkung des Grundbucheintrags, Tagebuch): fedlex.admin.ch
- Notariate des Kantons Zürich – Eigentumsübertragung / Besitzesantritt: notariate-zh.ch
FAQ
Wie funktioniert eine Eigentumsübertragung in der Schweiz?
Sie läuft in der Regel in vier Phasen ab: Zuerst wird der Kaufvertrag beim Notar öffentlich beurkundet, dann sichert bei einer Fremdfinanzierung das unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Bank die Zahlung ab. Anschliessend meldet der Notar die Übertragung beim Grundbuchamt an, und mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer. Zuletzt folgt der Besitzesantritt.
Wann geht das Eigentum auf den Käufer über?
Der Käufer wird rechtlich zum Eigentümer, sobald die Anmeldung beim Grundbuchamt im Tagebuch eingeschrieben ist. Auf diesen Zeitpunkt wird der Eigentumsübergang zurückbezogen, auch wenn die Eintragung im Hauptbuch erst später vollzogen wird. Massgebend ist somit der Grundbucheintrag nach Art. 656 ZGB, nicht die Beurkundung des Kaufvertrags.
Wie lange dauert ein Grundbucheintrag in der Schweiz?
Die Dauer bis zur Eintragung hängt vom zuständigen Grundbuchamt und vom Kanton ab. In einfachen Fällen erfolgt sie innert weniger Arbeitstage, der ganze Vollzug im Hauptbuch dauert häufig mehrere Wochen. Rechtlich massgebend ist bereits der Tagebucheintrag: Sobald die Anmeldung eingeschrieben ist, geht das Eigentum rückwirkend per diesem Datum auf den Käufer über.
Welche Möglichkeiten der Eigentumsübertragung gibt es?
Neben dem Kauf sind auch die Schenkung, die Erbschaft, der Tausch und die Zwangsverwertung mögliche Wege der Übertragung. Beim Kauf vollzieht die Eintragung im Grundbuch den Eigentumsübergang. Bei einer Erbschaft geht das Eigentum dagegen schon mit dem Tod des Erblassers auf die Erben über, der Grundbucheintrag hält diesen Übergang nur nach.
Gilt der Ablauf auch für bewegliche Sachen?
Nein. Dieser Ablauf mit Beurkundung und Grundbucheintrag gilt für Grundstücke und Immobilien. Bei beweglichen Sachen geht das Eigentum bereits mit der Übergabe über, ganz ohne Grundbuch.
Wie funktioniert eine Eigentumsübertragung in der Schweiz?
Sie läuft in der Regel in vier Phasen ab: Zuerst wird der Kaufvertrag beim Notar öffentlich beurkundet, dann sichert bei einer Fremdfinanzierung das unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Bank die Zahlung ab. Anschliessend meldet der Notar die Übertragung beim Grundbuchamt an, und mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer. Zuletzt folgt der Besitzesantritt.
Wann geht das Eigentum auf den Käufer über?
Der Käufer wird rechtlich zum Eigentümer, sobald die Anmeldung beim Grundbuchamt im Tagebuch eingeschrieben ist. Auf diesen Zeitpunkt wird der Eigentumsübergang zurückbezogen, auch wenn die Eintragung im Hauptbuch erst später vollzogen wird. Massgebend ist somit der Grundbucheintrag nach Art. 656 ZGB, nicht die Beurkundung des Kaufvertrags.
Wie lange dauert ein Grundbucheintrag in der Schweiz?
Die Dauer bis zur Eintragung hängt vom zuständigen Grundbuchamt und vom Kanton ab. In einfachen Fällen erfolgt sie innert weniger Arbeitstage, der ganze Vollzug im Hauptbuch dauert häufig mehrere Wochen. Rechtlich massgebend ist bereits der Tagebucheintrag: Sobald die Anmeldung eingeschrieben ist, geht das Eigentum rückwirkend per diesem Datum auf den Käufer über.
Welche Möglichkeiten der Eigentumsübertragung gibt es?
Neben dem Kauf sind auch die Schenkung, die Erbschaft, der Tausch und die Zwangsverwertung mögliche Wege der Übertragung. Beim Kauf vollzieht die Eintragung im Grundbuch den Eigentumsübergang. Bei einer Erbschaft geht das Eigentum dagegen schon mit dem Tod des Erblassers auf die Erben über, der Grundbucheintrag hält diesen Übergang nur nach.
Gilt der Ablauf auch für bewegliche Sachen?
Nein. Dieser Ablauf mit Beurkundung und Grundbucheintrag gilt für Grundstücke und Immobilien. Bei beweglichen Sachen geht das Eigentum bereits mit der Übergabe über, ganz ohne Grundbuch.
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