Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen?
Wir unterstützen Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie in der ganzen Schweiz.
Jetzt Immobilie erfolgreich verkaufen
Ein Haus privat und ohne Makler zu verkaufen, ist in der Schweiz rechtssicher möglich und spart Ihnen ca. 2 bis 3 % Provision (oft zehntausende Franken). Der Erfolg hängt von einer korrekten Marktbewertung, professionellen Verkaufsunterlagen und der öffentlichen Beurkundung durch ein Notariat ab.
Ein Privatverkauf folgt in der Schweiz einem bewährten Prozess. Wenn Sie die Zügel selbst in die Hand nehmen, gliedert sich der Ablauf üblicherweise in fünf Kernphasen:
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Jetzt Immobilie erfolgreich verkaufenBevor das erste Inserat online geht, bildet eine solide Basis das Fundament für Ihren Erfolg. Ein privater Immobilienverkauf ist kein Sprint, sondern ein gut geplanter Prozess.
Der häufigste Fehler beim Hausverkauf ohne Immobilienmakler ist ein falsch angesetzter Verkaufspreis. Ist er zu hoch, bleibt die Resonanz aus. Ist er zu niedrig, verlieren Sie bares Geld. Nutzen Sie deshalb moderne Online-Tools für eine erste Orientierung.
Eine Immobilienbewertung liefert Ihnen mittels hedonischer Methoden einen verlässlichen Marktwert, der auf tatsächlichen Transaktionen in Ihrer Nachbarschaft basiert.
Zusätzlich sollten Sie die aktuellen Immobilienpreise in Ihrer Region beobachten, um ein Gefühl für die Marktdynamik zu bekommen. Faktoren wie die Lage, der Zustand der Bausubstanz und künftige Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen den Preis.
Interessenten und Banken benötigen eine Vielzahl an Informationen. Stellen Sie sicher, dass Sie folgende Unterlagen griffbereit haben:
Verkaufen Sie Ihr Haus ohne Makler, übernehmen Sie die Rolle des Marketingexperten. Da der erste Eindruck zählt, sollten Sie hier keine Kompromisse eingehen.
Ihre Verkaufsunterlagen sind Ihre Visitenkarte. Ein hochwertiges Exposé sollte nicht nur technische Daten enthalten, sondern auch Emotionen wecken. Verwenden Sie professionelle Fotos, die bei gutem Licht aufgenommen wurden. Räumen Sie die Zimmer vorher gründlich auf (Stichwort «Home Staging»). Beschreiben Sie die Vorzüge der Lage – die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder dem öffentlichen Verkehr.
In der Schweiz führen Wege beim Immobilienverkauf privat meist über Plattformen. Da die Kosten für Inserate variieren, lohnt sich ein Vergleich. Achten Sie auf eine aussagekräftige Überschrift, die das primäre Kaufargument (z. B. «Sonnige Attikawohnung» oder «Familienidyll mit grossem Garten») direkt anspricht.
Sobald die ersten Anfragen eingehen, beginnt der zeitintensive Teil. Seien Sie vorbereitet auf kritische Fragen zum Renovationsstau oder zu Nebenkosten.
Führen Sie Hausbesichtigungen am besten bei Tageslicht durch. Gruppentermine sparen Zeit und erzeugen gleichzeitig einen gewissen Wettbewerbsdruck unter den Interessenten. Bleiben Sie ehrlich: Versteckte Mängel müssen kommuniziert werden, um spätere Haftungsansprüche zu vermeiden. Da es in der Schweiz üblich ist, Immobilien «wie besehen» zu verkaufen, sollte dies auch so im Vertrag stehen.
Lassen Sie sich nicht von mündlichen Zusagen blenden. Ein seriöser Käufer kann Ihnen eine unwiderrufliche Finanzierungszusage einer Bank vorlegen. Das ist der Moment, in dem Sie auch die Hypothek des Käufers thematisieren können, falls dieser Ihre bestehenden Konditionen übernehmen möchte, was manchmal steuerliche Vorteile bietet.
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Jetzt Immobilie erfolgreich verkaufenIn der Schweiz ist der Verkaufsprozess gesetzlich geregelt. Der Kaufvertrag für eine Immobilie bedarf der öffentlichen Beurkundung.
Je nach Kanton unterscheidet sich das Notariatswesen. In Amtsnotariatskantonen (wie Zürich oder Bern) erstellt das offizielle Notariat den Vertrag. In Kantonen mit freien Notariaten (wie Genf oder Freiburg) können Sie den Notar selbst wählen. Der Notar agiert als neutrale Instanz, die beide Parteien schützt. Er kümmert sich um die Anmeldung beim Grundbuchamt und stellt sicher, dass die Zahlung des Kaufpreises korrekt abgewickelt wird.
Informationen zu den rechtlichen Grundlagen finden Sie auch direkt beim Schweizerischen Bundesrat im Obligationenrecht (OR).
Wichtig beim Hausverkauf ohne Makler sind die Steuern. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Gewinn fällig, den Sie beim Verkauf erzielen. Die Höhe hängt von der Haltedauer und der Höhe des Gewinns ab.
Achtung: Der Käufer haftet im schlimmsten Fall für die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers. Üblicherweise wird daher ein Teil des Kaufpreises direkt an das kantonale Steueramt überwiesen oder sichergestellt.
Tipp: Investitionen, die den Wert der Liegenschaft gesteigert haben (z. B. ein neuer Wintergarten), sowie die Verkaufskosten können vom Gewinn abgezogen werden, um die Steuerlast zu senken.
Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand oder die Komplexität beim Verkauf einer Immobilie ohne Makler. Hier sind die Stolpersteine, die Sie vermeiden sollten:
Bevor Sie die finale Entscheidung treffen, wiegen Sie diese Punkte gegeneinander ab:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Keine Maklerprovision (Ersparnis von ca. 2–3 %) | Hoher zeitlicher Aufwand für die Organisation |
| Direkte Kontrolle über den Verkaufsprozess | Fehlende Erfahrung in Preisverhandlungen |
| Persönlicher Kontakt zu den Nachfolgern | Risiko von Fehlern bei der Wertermittlung |
| Keine Bindung an exklusive Maklerverträge | Professionelles Marketing (Fotos, Inserate) kostet extra |
Weitere Unterstützung und Merkblätter finden Sie oft auch beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV), der nützliche Vorlagen für Übergabeprotokolle bereitstellt.
Ein Haus ohne Makler zu verkaufen, ist in der Schweiz eine lohnenswerte Herausforderung – wenn Sie bereit sind, Zeit und Sorgfalt zu investieren. Indem Sie die Provision einsparen, behalten Sie einen deutlich grösseren Anteil des Verkaufserlöses für sich. Nutzen Sie digitale Hilfsmittel für die Bewertung, bereiten Sie alle Dokumente professionell vor und setzen Sie auf Transparenz gegenüber Ihren Interessenten. Mit der Unterstützung durch ein Notariat ist der rechtliche Rahmen gesichert, sodass einem erfolgreichen Abschluss nichts im Wege steht.
Rechnen Sie mit etwa 4 bis 9 Monaten von der ersten Marktanalyse bis zur tatsächlichen Schlüsselübergabe. Die reine Vermarktungsphase dauert in der aktuellen Marktlage meist 2 bis 4 Monate.
Das ist kantonal unterschiedlich. In der Deutschschweiz (z. B. Zürich, Bern) werden die Notariatsgebühren und Handänderungssteuern meist hälftig geteilt. In anderen Kantonen ist es üblich, dass der Käufer diese Kosten trägt. Die genaue Aufteilung kann jedoch im Kaufvertrag frei vereinbart werden.
Ja, wenn Sie alle Aufgaben selbst übernehmen. Bedenken Sie aber, dass Kosten für die Immobilienbewertung, Inserate auf Portalen und eventuell professionelle Fotos anfallen. Diese liegen jedoch weit unter einer klassischen Maklerprovision.
Sie haben zwei Möglichkeiten: Entweder Sie lösen die Hypothek auf (was Vorfälligkeitsentschädigungen nach sich ziehen kann), oder der Käufer übernimmt die Hypothek zu den bestehenden Konditionen, sofern seine Bank zustimmt.
