Die Grundstückgewinnsteuer ist ein wesentlicher Bestandteil des Schweizer Steuersystems und wird auf den finanziellen Gewinn erhoben, der beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien realisiert wird. Diese Steuerart wird auf kantonaler Ebene geregelt, was bedeutet, dass die spezifischen Bestimmungen, Steuersätze und Regelungen in jedem Kanton variieren können. Der folgende Überblick stellt daher die allgemeinen Prinzipien der Grundstückgewinnsteuer dar, die als Basis für das Verständnis der spezifischen Regelungen in einzelnen Kantonen, wie dem Tessin, dienen.
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Gewinn angewendet, der aus dem Verkauf von Grundbesitz entsteht. Dies umfasst somit Land, Wohnungen, Häuser und andere Immobilienarten. Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich indessen aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den ursprünglichen Anschaffungskosten, korrigiert um alle wertsteigernden Investitionen und abzüglich aller anrechenbaren Kosten.
Die Anschaffungs- oder Anlagekosten beinhalten den Kaufpreis des Grundstücks sowie alle weiteren Kosten, die beim Kauf angefallen sind, wie Notargebühren, Grundbuchgebühren und Maklerprovisionen. Wertvermehrende Investitionen, die während der Besitzdauer vorgenommen wurden und zu einer Erhöhung des Verkaufswertes führen, können ebenfalls abgezogen werden. Nicht abzugsfähig sind regelmässige Unterhaltungskosten, die lediglich den Zustand der Immobilie erhalten.
Im Kanton Tessin wird die Grundstückgewinnsteuer auf den finanziellen Gewinn aus der Veräusserung von Immobilien und damit verbundenen Rechten erhoben. Diese Steuer betrifft sowohl natürliche als auch juristische Personen und gilt für alle Arten von Immobilientransaktionen, einschliesslich Kaufverträgen, Tausch, Aufteilung von Miteigentum, und weiteren spezifischen, rechtlichen Handlungen, die wirtschaftlich einem Eigentumsübergang gleichkommen.
Zu den steuerpflichtigen Transaktionen gehören unter anderem:
Steuerbefreiungen und Aufschübe werden unter bestimmten Umständen im Rahmen der kantonalen Steuergesetze gewährt:
Die Steuersätze im Tessin sind progressiv und abhängig von der Dauer des Immobilienbesitzes. Sie reichen von 31 % für Besitzdauern unter einem Jahr bis zu 4 % für Besitzdauern von über 30 vollendeten Jahren. Kleinere Steuerbeträge unter CHF 30 werden nicht erhoben.
| Besitzdauer in vollendeten Jahren | Steuersatz |
|---|---|
| Bis zu 1 Jahr | 31 % |
| Bis zu 2 Jahre | 30 % |
| Bis zu 3 Jahre | 29 % |
| Bis zu 4 Jahre | 28 % |
| Bis zu 5 Jahre | 27 % |
| Bis zu 6 Jahre | 26 % |
| Bis zu 7 Jahre | 23 % |
| Bis zu 8 Jahre | 20 % |
| Bis zu 9 Jahre | 17 % |
| Bis zu 10 Jahre | 14 % |
| Bis zu 11 Jahre | 11 % |
| Bis zu 12 Jahre | 10 % |
| Bis zu 13 Jahre | 9 % |
| Bis zu 14 Jahre | 8 % |
| Bis zu 15 Jahre | 7 % |
| Bis zu 20 Jahre | 6 % |
| Bis zu 30 Jahre | 5 % |
| Über 30 Jahre | 4 % |
Steuerpflichtige müssen innerhalb von 30 Tagen nach dem steuerpflichtigen Übertrag eine Steuererklärung einreichen. Die zuständige Steuerbehörde berechnet dann auf Basis der eingereichten Dokumente die Art der geschuldeten Steuer. Im Falle von Zahlungsverzögerungen werden Verzugszinsen berechnet.
Zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer und der Steuerzahlung kann eine rechtliche Hypothek auf die betreffende Immobilie eingetragen werden. Alternativ kann der Verkäufer eine Bankgarantie hinterlegen oder eine Sicherheitseinlage leisten, deren Höhe sich nach der Besitzdauer richtet.
Es wäre hilfreich, einige spezifische Beispiele zu betrachten, um die Anwendung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Tessin besser zu verstehen. Hier sind zwei Beispiele, die typische Szenarien darstellen:
Szenario: Herr Rossi kauft ein Grundstück im Januar 2023 für CHF 500'000, tätigt keine wertvermehrenden Investitionen und verkauft es bereits im Dezember 2023 für CHF 550'000.
Berechnung:
Szenario: Frau Bianchi kauft eine Wohnung im Januar 1990 für CHF 300'000. Die Wohnung war demnach über 30 Jahre im Besitz des Verkäufers. Sie nutzt sie als Hauptwohnsitz, tätigt ebenfalls keine wertvermehrenden Investitionen (nur Bestandsinvestitionen) und verkauft sie mithilfe ihres Notars im Januar 2024 für CHF 800'000.
Berechnung nach folgender Formel:
Diese Beispiele illustrieren, wie die Dauer des Besitzes die Höhe der Steuerlast beeinflusst und wie sich die progressive Staffelung der Steuersätze auswirkt. Solche Details helfen, die finanziellen Implikationen von Immobilienverkäufen im Tessin besser zu verstehen und zu planen.
Im Kanton Tessin können verschiedene Steuerermässigungen in Anspruch genommen werden. Eine der wichtigsten Ermässigungen betrifft die Dauer des Immobilienbesitzes. Je länger eine Immobilie gehalten wird, also bei einer längeren Besitzdauer, desto geringer ist der anwendbare Steuersatz. Diese Ermässigung soll langfristige Investitionen in Immobilien fördern. Es gibt aber auch Gründe für eine Steuerbefreiung, wie wir im Folgenden aufklären werden.
In der Schweiz erheben alle Kantone eine Grundstückgewinnsteuer, jedoch variiert die Art und Weise der Erhebung sowie die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer und die Steuersätze von Kanton zu Kanton. Einige Kantone bieten jedoch grosszügigere Befreiungen oder niedrigere Sätze unter bestimmten Umständen.
Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten der Immobilie, korrigiert um wertsteigernde Investitionen und notwendige Abzüge wie Maklergebühren oder Notarkosten. Die Berechnung berücksichtigt auch Erträge aus der Wertsteigerung der Immobilie während der Besitzdauer.
Die Handänderungssteuer im Kanton Tessin variiert je nach Gemeinde. Sie wird als Prozentsatz des Verkaufspreises oder des Verkehrswertes der Immobilie berechnet und ist bei der Übertragung von Immobilien fällig. Die genaue Rate kann zwischen 1 % und 3 % liegen, abhängig von der spezifischen Gemeinde.
Neben der Grundstückgewinnsteuer und der Handänderungssteuer umfassen die Steuern im Tessin auch die Vermögens-, Einkommens- und Erbschaftssteuern, die ebenfalls je nach spezifischer Situation und Gemeinde variieren. Die Steuersätze sind konkurrenzfähig und sollen die wirtschaftliche Entwicklung unterstützen und Investitionen anziehen.
