Was ist mein Haus wert?
Kostenlose Online-Bewertung in 3 Minuten – die solide Basis für Ihre Steuerplanung.
Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern fällt auf steuerbare Gewinne aus dem Verkauf einer Liegenschaft an. In bestimmten Fällen wird sie aufgeschoben. Steuerfrei sind Gewinne unter CHF 5'300. Die einfache Steuer reicht von 1,44 % bis 8,10 % und wird mit der Steueranlage von Kanton (2025: 2,975), Gemeinde und gegebenenfalls Kirchgemeinde verrechnet.
Ab dem vollendeten fünften Besitzjahr sinkt der steuerbare Gewinn um 2 % pro Jahr und bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei einer Besitzdauer von unter fünf Jahren erhöht sich die Steuer um 10 bis 70 Prozent.
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Sondersteuer. Sie fällt ausschliesslich und unabhängig von Einkommen oder Vermögen der verkaufenden Person beim Verkauf einer Liegenschaft an. Im Kanton Bern erheben Kanton und Gemeinden die Steuer gemeinsam. Eine Übersicht über die Regelungen in der gesamten Schweiz finden Sie im Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer.
Im monistischen System werden Grundstückgewinne über die Grundstückgewinnsteuer erfasst. Das gilt auch für Liegenschaften des Geschäftsvermögens. Bei Geschäftsgrundstücken können daneben weitere steuerliche Folgen entstehen, insbesondere im Zusammenhang mit früheren Abschreibungen (Wiedereinbringung). Verluste aus Grundstückverkäufen lassen sich innerhalb der gleichen Gemeinde mit Grundstückgewinnen verrechnen, ein verbleibender Verlust auch mit Gewinnen in anderen bernischen Gemeinden.
Wertvermehrende Investitionen von mindestens 25 % des ursprünglichen Erwerbspreises gelten als ein Indiz für gewerbsmässigen Grundstückhandel. Die Beurteilung erfolgt jedoch immer im Rahmen einer Gesamtwürdigung. Das Bundesgericht berücksichtigt weitere Kriterien wie planmässiges Vorgehen, hohe Fremdfinanzierung, kurze Besitzdauer und enge Verbindung zur beruflichen Tätigkeit. Wird gewerbsmässiger Handel angenommen, unterliegt der Gewinn der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer.
Die Berechnung folgt einer klaren Reihenfolge: Rohgewinn ermitteln, Besitzdauer-Reduktion auf den Gewinn anwenden, einfache Steuer berechnen, Zuschlag bei kurzer Besitzdauer, Steueranlagen verrechnen. Die Grundformel lautet: Steuerbarer Gewinn = Rohgewinn − Besitzdauer-Reduktion, woraus über die einfache Steuer und die Steueranlagen die endgültige Grundstückgewinnsteuer entsteht.
Eine erste Einschätzung des Verkehrswerts hilft Ihnen, die Steuerlast realistisch vorauszuplanen.
Was ist mein Haus wert?
Kostenlose Online-Bewertung in 3 Minuten – die solide Basis für Ihre Steuerplanung.
Der Tarif setzt sich aus drei Komponenten zusammen: dem progressiven Grundtarif (einfache Steuer auf den steuerbaren Gewinn), den Besitzdauer-Korrekturen und den Steueranlagen von Kanton, Gemeinde und – bei konfessioneller Zugehörigkeit – Kirchgemeinde.
Die folgende Tabelle zeigt die einfache Steuer auf den steuerbaren Gewinn. Die Stufen gelten kumulativ.
| Stufengewinn (CHF) | Einfache Steuer |
|---|---|
| Erste 2'800 | 1,44 % |
| Nächste 2'800 (bis 5'600) | 2,40 % |
| Nächste 8'200 (bis 13'800) | 4,08 % |
| Nächste 13'400 (bis 27'200) | 4,92 % |
| Nächste 26'800 (bis 54'000) | 6,41 % |
| Nächste 80'400 (bis 134'400) | 7,26 % |
| Nächste 201'100 (bis 335'500) | 7,81 % |
| Über 335'500 | 8,10 % |
Die einfache Steuer wird mit der Steueranlage Kanton (Steuerjahr 2025: 2,975), der Gemeindesteueranlage und – bei kirchlicher Zugehörigkeit – der Kirchgemeindesteueranlage verrechnet. Eine kantonale Übersicht zu vergleichbaren Themen bietet die Handänderungssteuer im Kanton Bern.
Ab dem vollendeten fünften Besitzjahr ermässigt sich der Grundstückgewinn um 2 % pro vollem Besitzjahr. Die maximale Reduktion von 70 % wird nach 35 Jahren erreicht. Die folgende Tabelle zeigt typische Reduktionswerte:
| Besitzdauer | Reduktion des Grundstückgewinns |
|---|---|
| Unter 5 Jahre | 0 % |
| 5 Jahre | 10 % |
| 10 Jahre | 20 % |
| 15 Jahre | 30 % |
| 20 Jahre | 40 % |
| 25 Jahre | 50 % |
| 30 Jahre | 60 % |
| 35 Jahre und mehr | 70 % (Maximum) |
Bei einem Verkauf innerhalb der ersten fünf Jahre erhöht sich die berechnete einfache Steuer durch einen Zuschlag, der spekulative Kurzverkäufe unattraktiv machen soll.
| Besitzdauer | Zuschlag auf die einfache Steuer |
|---|---|
| Unter 1 Jahr | + 70 % |
| 1 bis unter 2 Jahre | + 50 % |
| 2 bis unter 3 Jahre | + 35 % |
| 3 bis unter 4 Jahre | + 20 % |
| 4 bis unter 5 Jahre | + 10 % |
Je vollständiger Sie Ihre Anlagekosten dokumentieren, desto kleiner wird der steuerbare Gewinn. Die Wegleitung der Steuerverwaltung Bern zählt folgende Positionen auf:
Werterhaltende Aufwendungen wie Malerarbeiten, normale Reparaturen oder ordentlicher Unterhalt mindern den Grundstückgewinn nicht, weil sie bereits bei der ordentlichen Einkommenssteuer als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig sind. Mehr Hintergrund dazu finden Sie im Beitrag zu Renovationskosten.
Die Beweislast für Anlagekosten liegt bei der steuerpflichtigen Person. Wer Belege verliert, erhält allenfalls einen pauschalierten Ansatz, der meist deutlich unter den tatsächlichen Kosten liegt. Bewahren Sie Handwerkerrechnungen, Baubewilligungen und Quittungen deshalb während der gesamten Besitzdauer auf. Die Steuerverwaltung verlangt geordnete, nach Datum sortierte Belege.
Der Steueraufschub gilt nach Art. 12 Abs. 3 StHG in allen Kantonen und damit auch in Bern. Aufschub bedeutet nicht Befreiung: Die Steuer wird beim späteren Verkauf der neuen oder geerbten Liegenschaft fällig.
Die Steuerbehörden verlangen einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Verkauf und dem Neuerwerb. Die häufig genannte Zweijahresfrist ist eine Praxisorientierung, gesetzlich jedoch nicht starr verankert. Das bedeutet, dass die «angemessene Frist» im Einzelfall geprüft wird. Wird nicht der gesamte Erlös in das neue, selbstbewohnte Eigenheim im Inland reinvestiert, fällt auf den nicht reinvestierten Anteil sofort Steuer an.
Bei Eigentumsübergängen durch Erbgang, Vermächtnis, Erbvorbezug oder Schenkung wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Erben oder Beschenkte übernehmen die ursprünglichen Anlagekosten und die bisherige Besitzdauer. Vertiefende Hinweise zur Bewertung in solchen Fällen liefert der Artikel zur Immobilienbewertung bei Schenkung.
Übertragungen im Rahmen güterrechtlicher Auseinandersetzungen oder zur Abgeltung von Unterhaltsansprüchen führen ebenfalls zum Aufschub.
Die zwei folgenden Szenarien zeigen Grössenordnungen für unterschiedliche Besitzdauern und Gemeinden. Da die Gemeindesteueranlagen jährlich angepasst werden, ersetzen die Beispiele keine verbindlichen Berechnungen. Der offizielle Online-Rechner der Steuerverwaltung des Kantons Bern liefert verbindliche Werte für den konkreten Einzelfall.
Rohgewinn = 1'250'000 − 850'000 − 90'000 − 40'000 = CHF 270'000. Mit 36 % Besitzdauer-Reduktion (18 vollendete Jahre × 2 %) ergibt sich ein steuerbarer Gewinn von CHF 172'800. Die einfache Steuer nach dem progressiven Tarif von Art. 146 StG beträgt rund CHF 11'655. Multipliziert mit der Steueranlage des Kantons (2,975) und der Stadt Bern (1,54) – kumuliert 4,515 – ergibt das eine Grundstückgewinnsteuer von rund CHF 52'623.
Rohgewinn = 1'400'000 − 1'080'000 − 55'000 − 35'000 = CHF 230'000. Mit 14 % Besitzdauer-Reduktion (7 vollendete Jahre × 2 %) verbleibt ein steuerbarer Gewinn von CHF 197'800. Die einfache Steuer liegt bei rund CHF 13'608. Multipliziert mit der Steueranlage des Kantons (2,975) und der Gemeinde Burgdorf (1,63) – kumuliert 4,605 – ergibt das eine Grundstückgewinnsteuer von CHF 62'664.
Was sind die aktuellen Markttrends?
Aktuelle Quadratmeterpreise im Kanton Bern – Ihre Grundlage für realistische Verkaufserwartungen.
Immobilienpreise ansehenMit guter Planung können Sie fünfstellige Beträge sparen. Die folgenden Hebel haben sich in der Praxis bewährt:
Nach der öffentlichen Beurkundung eines Verkaufsvertrags meldet die Notariatsperson die Handänderung. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern stellt anschliessend die Steuererklärung für den Grundstückgewinn zu. Diese ist innerhalb von 30 Tagen ausgefüllt und mit allen Belegen zur Anlagekosten-Liste zurückzusenden. Massgebend ist die Wegleitung der Steuerverwaltung (Form 6 mit Merkblatt E). Bei Bedarf können Sie eine Fristverlängerung beantragen.
Die Notariatsperson behält in der Regel einen Teil des Verkaufserlöses zurück, um die spätere Steuerforderung sicherzustellen. Die definitive Veranlagung erfolgt in den Monaten nach dem Verkauf. Wer einen Aufschub beanspruchen will, sollte dies in der Steuererklärung dokumentieren.
Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern ist komplex, aber zumindest mit dem offiziellen Rechner des Kantons einfach zu berechnen. Der progressive Tarif von 1,44 % bis 8,10 % einfacher Steuer, verrechnet mit den Steueranlagen von Kanton und Gemeinde, kann je nach Besitzdauer schnell fünfstellige Beträge erreichen. Wer früh plant, alle Belege aufbewahrt und die Schwellen der Besitzdauer respektiert, kann seine Belastung deutlich senken. Bei höheren Gewinnen oder Sondersituationen wie Ersatzbeschaffung, Erbgang oder gewerbsmässigem Handel lohnt sich eine individuelle Beratung.
Die einfache Steuer liegt zwischen 1,44 % und 8,10 % des steuerbaren Gewinns. Sie wird mit der Steueranlage Kanton (2025: 2,975), der Gemeindesteueranlage und – bei kirchlicher Zugehörigkeit – der Kirchgemeindesteueranlage verrechnet. Die Belastung hängt von Gewinnhöhe, Besitzdauer und Standort ab und liegt je nach Konstellation grob zwischen 5 % und 35 % des erzielten Gewinns.
Anlagekosten umfassen den ursprünglichen Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten wie Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch, alle wertvermehrenden Investitionen sowie Verkaufskosten wie Maklerprovision oder Inserate. Werterhaltende Aufwendungen zählen nicht dazu, weil sie bereits bei der ordentlichen Einkommenssteuer abzugsfähig sind.
Zuständig ist die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Grundstückgewinnsteuer, Postfach, 3001 Bern. Die Steuererklärung ist innert 30 Tagen nach Erhalt einzureichen. Massgebend ist der Standort der Liegenschaft, nicht der Wohnsitz der verkaufenden Person.
Die Steuer entsteht mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch. Die definitive Veranlagung erfolgt, nachdem die Steuererklärung eingereicht wurde und die Prüfung durch die Steuerverwaltung erfolgt ist. Notariatspersonen behalten oft einen Teil des Erlöses zurück, um die spätere Steuerforderung sicherzustellen.
Steuerpflichtig ist der Verkäufer der Liegenschaft. Bei mehreren Veräusserern haften sie solidarisch. Die Handänderungssteuer von 1,8 % auf die Gegenleistung trägt in der Praxis meist die Käuferschaft, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wird.
Nein, eine vollständige Befreiung ist nicht möglich, ein Aufschub jedoch in folgenden Fällen:
Reduzieren lässt sich die Steuer durch die lückenlose Dokumentation aller wertvermehrenden Investitionen und durch eine langfristige Besitzdauer.
