Was ist mein Haus wert?
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Wer in der Schweiz sein Haus verkaufen und ein neues kaufen möchte, hat drei Möglichkeiten: zuerst verkaufen und dann kaufen, zuerst kaufen und dann verkaufen, oder die alte Liegenschaft vermieten und gleichzeitig eine neue beziehen. Welche Strategie passt, hängt von Ihrer finanziellen Lage, der Marktlage und Ihrem Zeitplan ab. Dieser Leitfaden erklärt alle drei Wege, zeigt die Vor- und Nachteile, erklärt die Zwischenfinanzierung und klärt, welche Steuern beim Eigenheimwechsel anfallen.
Es gibt keine universell richtige Reihenfolge. Welche Strategie zu Ihnen passt, hängt von Ihrer finanziellen Situation, dem regionalen Immobilienmarkt und Ihrer persönlichen Risikobereitschaft ab. Die folgende Übersicht hilft Ihnen, die richtige Wahl zu treffen.
Das ist die konservativste Variante, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und ein neues kaufen. Sie lösen zuerst die gebundenen Mittel aus Ihrer bisherigen Immobilie und kaufen dann mit diesen Eigenmitteln das neue Objekt.
Wann sinnvoll?
Vorteile:
Nachteile:
Praktisches Beispiel: Sie verkaufen Ihr Haus in Bern für CHF 950'000. Nach Tilgung der Hypothek (CHF 400'000) und Abzug von Notariat und Maklergebühren bleiben Ihnen rund CHF 520'000 als Eigenmittel. Damit suchen Sie in aller Ruhe nach Ihrem neuen Zuhause – ohne Druck und ohne Doppelbelastung.
Diese Strategie richtet sich an Eigentümer mit solider Finanzlage oder ausreichend Eigenmitteln. Sie sichern sich die Traumimmobilie, bevor Sie Ihr altes Haus überhaupt inseriert haben.
Wann sinnvoll?
Vorteile:
Nachteile:
Wichtig: Die meisten Schweizer Banken verlangen, dass die Gesamtbelastung (Hypothekarzinsen, Amortisation, Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmacht – für beide Objekte zusammen. Klären Sie das mit Ihrer Bank, bevor Sie handeln. Einen ersten Überblick über die Immobilienbewertung Ihrer aktuellen Liegenschaft erhalten Sie auf RealAdvisor.
Eine häufig unterschätzte Variante ist die Vermietung des bisherigen Eigenheims, während man in das neue zieht. Das ergibt Sinn, wenn die Lage der alten Liegenschaft attraktiv ist und eine gute Rendite verspricht – oder wenn Sie noch nicht sicher sind, ob Sie das alte Haus aufgeben wollen.
Vorteile:
Nachteile:
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Die Zwischenfinanzierung – auch Überbrückungskredit oder Doppelfinanzierung genannt – ist das zentrale Finanzierungsinstrument beim Eigenheimwechsel. Sie überbrückt den Zeitraum, in dem das neue Eigenheim bereits gekauft, das alte aber noch nicht verkauft ist.
Ihre Bank gewährt Ihnen ein kurzfristiges Darlehen in der Höhe des erwarteten Verkaufserlöses Ihrer bisherigen Liegenschaft – abzüglich der bestehenden Hypothek. Sobald der Verkauf abgeschlossen ist, wird das Darlehen mit dem Erlös zurückbezahlt.
Typische Rahmenbedingungen in der Schweiz (2024/2025):
| Merkmal | Wert |
|---|---|
| Laufzeit | 6 bis 24 Monate |
| Zinssatz | 2,5–4,5 % p. a. (variabel, je nach Bank und Bonität) |
| Maximalbetrag | In der Regel bis zur Höhe des erwarteten Nettoerlöses (Verkehrswert minus bestehende Hypothek); je nach Bank und Bonität |
| Rückzahlung | Endfällig beim Verkauf der alten Immobilie |
| Nebenkosten | Bearbeitungsgebühr, Notarkosten für Grundpfandrecht |
Konkretes Rechenbeispiel:
Das sind überschaubare Kosten, wenn die Transaktion rasch abläuft. Zieht sich der Verkauf über 18 oder 24 Monate hin, steigt die Belastung entsprechend.
Hinweis: Zinssätze können sich ändern. Fragen Sie deshalb direkt bei Ihrer Bank nach.
Nicht jede Hausbank gewährt eine Zwischenfinanzierung. Folgende Faktoren spielen eine Rolle:
Tipp: Beantragen Sie die Zwischenfinanzierung frühzeitig – idealerweise noch bevor Sie die neue Immobilie konkret ins Auge fassen. So wissen Sie Ihren finanziellen Spielraum genau.
Eine Frage, die viele Eigentümer beschäftigt: Was geschieht mit der laufenden Hypothek, wenn ich mein finanziertes Haus verkaufe und ein neues kaufe? Die Antwort hängt vom Hypothekarmodell und der Bank ab.
Diese Modelle lassen sich in der Regel mit einer Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten auflösen. Das gibt Ihnen Flexibilität beim Timing des Verkaufs. Der Nachteil: Variable Hypotheken sind oft etwas teurer als Festhypotheken.
Hier wird es komplizierter. Lösen Sie eine Festhypothek vor Ablauf auf, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, im Fachjargon auch «Penalty» genannt. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz mehrere zehntausend Franken betragen. Rechnen Sie diesen Betrag unbedingt in Ihre Verkaufskalkulation ein.
Viele Banken ermöglichen, die bestehende Hypothek vom alten auf das neue Objekt zu übertragen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das nennt sich Sicherheitenaustausch oder Pfandobjektwechsel. Voraussetzungen: Das neue Objekt muss als Sicherheit akzeptiert werden, und Ihre Tragbarkeit muss gegeben sein.
Die Bank berechnet die Entschädigung auf Basis der Zinsdifferenz und der Restlaufzeit, diskontiert auf den heutigen Wert. Im genannten Beispiel wäre eine Entschädigung von CHF 8'000 bis 12'000 realistisch. Der genaue Betrag hängt von der Berechnungsmethode der Bank ab. Lassen Sie sich den Betrag immer schriftlich bestätigen, bevor Sie Ihren Verkauf planen.
Tipp: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank über die Möglichkeit des Sicherheitenaustauschs. Das spart in vielen Fällen Kosten und vereinfacht die gesamte Transaktion.
Ein häufiges Szenario in der Schweiz: Das grosse Einfamilienhaus wird verkauft, und dafür zieht man in eine kleinere, pflegeleichtere Eigentumswohnung – sei es aus Altersgründen, wegen des familiären Wandels oder schlicht, weil die Kinder ausgezogen sind. Dieser Schritt, oft als Downsizing bezeichnet, hat finanzielle, rechtliche und praktische Konsequenzen, die sich vom klassischen Haus-gegen-Haus-Tausch unterscheiden.
Wer vom Haus in eine Eigentumswohnung (Stockwerkeigentum) wechselt, tritt automatisch einer Stockwerkeigentumsgemeinschaft bei. Das bringt Rechte und Pflichten mit sich, die für ehemalige Hausbesitzende neu sind:
Der Verkauf eines Hauses und der Kauf einer kleineren Wohnung setzen oft Kapital frei. Dieses kann für die Altersvorsorge, die Reduktion der Hypothek oder als Liquiditätspuffer genutzt werden. Typisch ist folgendes Muster:
Diese Umschichtung senkt die monatliche Belastung und verbessert idealerweise die Lebensqualität im Alter.
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Steuerliche Fragen werden beim Eigenheimwechsel oft unterschätzt, obwohl die Grundstückgewinnsteuer je nach Kanton und Haltedauer stark ins Gewicht fallen kann.
Wenn Sie eine Liegenschaft mit Gewinn verkaufen, fällt in der Schweiz die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) an. Diese ist kantonal geregelt und hängt von zwei Faktoren ab:
Beispiel im Kanton Zürich: Bei einem Gewinn von CHF 200'000 nach 10 Jahren Haltedauer beträgt die GGSt je nach Gemeinde rund CHF 20'000 bis 30'000.
Die wichtigste Erleichterung für alle, die ihr Haus verkaufen und ein neues kaufen möchten: Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren eine neue selbstbewohnte Immobilie kaufen.
Das bedeutet:
Achtung: Der Aufschub gilt nur für selbstbewohntes Wohneigentum. Wenn Sie die neue Immobilie vermieten, entfällt der Aufschub in der Regel. Ausserdem muss der Neukauf tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt werden.
Empfehlung: Holen Sie vor dem Verkauf eine Auskunft beim zuständigen kantonalen Steueramt ein. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Kanton – besonders zwischen den Deutschschweizer Kantonen und Genf, Waadt oder Tessin.
Statt einer pauschalen Empfehlung hilft ein strukturierter Entscheidungsrahmen. Beantworten Sie sich folgende Fragen:
1. Wie ist die Marktlage in Ihrer Region?
2. Wie ist Ihre finanzielle Ausgangslage?
3. Wie hoch ist Ihre Risikobereitschaft?
4. Welche Bedeutung haben Emotionen und Timing?
Die folgende Checkliste begleitet Sie vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe im neuen Zuhause:
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Wer zuerst kauft und dann rasch verkaufen muss, akzeptiert manchmal Preise unter dem Marktwert. Lösung: Organisieren Sie die Zwischenfinanzierung rechtzeitig, damit der Zeitdruck wegfällt.
Viele wissen erst beim Bankgespräch, dass sie die zweite Hypothek nicht tragen können. Lösung: Sprechen Sie vor der Suche nach einer neuen Immobilie mit der Bank.
Wer mehr als zwei Jahre zwischen dem Verkauf und Neukauf wartet, muss die Grundstückgewinnsteuer sofort bezahlen. Lösung: Legen Sie den Zeitplan frühzeitig fest.
Eine festverzinsliche Hypothek mit langer Laufzeit kann bei einer vorzeitigen Auflösung teuer werden. Lösung: Prüfen Sie Ihren Vertrag vor dem Verkauf.
Beim Eigenheimwechsel spielen Erinnerungen, Familiengeschichte und Nostalgie eine grosse Rolle. Das ist verständlich. Lassen Sie trotzdem die Zahlen sprechen und treffen Sie die Entscheidung mit kühlem Kopf.
| Zwischenfinanzierung | Mietlösung als Übergangslösung | |
|---|---|---|
| Kosten | Zinsen 2,5–4,5 % p. a., einmalige Gebühren | Miete + Umzugskosten (zweifach) |
| Flexibilität | Hoch: Kaufen und verkaufen unabhängig | Begrenzt: Kündigungsfristen |
| Stressgrad | Mittel: Finanzdruck, aber nur ein Umzug | Hoch: zwei Umzüge, Übergangswohnung finden |
| Eignung | Klare Verkaufsperspektive, solide Bonität | Begrenzte Mittel, kein Zeitdruck beim Neukauf |
Ein Haus zu verkaufen und ein neues zu kaufen, ist in der Schweiz selten ein spontaner Entscheid. Es ist ein Prozess, der eine sorgfältige Planung, solide Zahlen und eine klare Strategie erfordert. Die gute Nachricht: Mit dem richtigen Vorgehen gestalten Sie den Wechsel so, dass er weder finanziell riskant noch emotional erschöpfend wird.
Die drei Strategien – zuerst verkaufen, zuerst kaufen oder vermieten – haben je nach Ihrer persönlichen Situation ihre Berechtigung. Die Zwischenfinanzierung kann den Übergang erleichtern, wenn die Bonität stimmt und das Timing bekannt ist. Steuerlich lohnt es sich, den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer rechtzeitig einzuplanen.
Nutzen Sie die Checkliste aus diesem Artikel als Fahrplan. Lassen Sie sich vom zuständigen Steueramt, Ihrer Bank und einem unabhängigen Immobilienberater unterstützen. Dann steht Ihrem nächsten Zuhause nichts mehr im Weg.
Von der ersten Planung bis zur Schlüsselübergabe im neuen Objekt vergehen oft 6 bis 18 Monate – je nach Marktlage, Finanzierungssituation und Suche nach dem passenden Objekt. Wer in einer Agglomeration mit hoher Nachfrage sucht, muss manchmal mehrere Monate Geduld aufbringen, bis sich eine passende Gelegenheit ergibt.
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Bankdarlehen, das den Zeitraum überbrückt, in dem Sie bereits eine neue Immobilie gekauft haben, Ihre bisherige aber noch nicht verkauft ist. Sie brauchen sie, wenn der Erlös aus dem alten Objekt noch nicht geflossen ist, Sie aber bereits Eigenkapital für das neue benötigen. Typische Laufzeiten liegen bei 6 bis 24 Monaten und die Zinssätze betragen derzeit rund 2,5–4,5 % p.a.
Vollständig vermeiden lässt sie sich nicht – aber aufschieben. Wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Verkauf eine neue selbstbewohnte Liegenschaft kaufen, wird die Grundstückgewinnsteuer auf den späteren Verkauf der neuen Immobilie übertragen.
Das hängt vom Hypothekarvertrag ab. Bei variablen Hypotheken können Sie oft mit kurzer Frist kündigen. Festverzinsliche Hypotheken haben in der Regel eine feste Laufzeit. Hier ist eine vorzeitige Auflösung möglich, aber mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. In einigen Fällen können Sie die Hypothek auf das neue Objekt übertragen (Stichwort: Sicherheitenaustausch).
Ein direkter Tausch zweier Liegenschaften zwischen zwei Privatpersonen ist in der Schweiz rechtlich möglich, in der Praxis aber selten. Beide Parteien müssen sich über den Wert einig sein, die jeweiligen Hypotheken müssen neu geregelt werden, und die notarielle Beurkundung ist wie bei jedem Eigentumsübertrag erforderlich.
Steuerlich gilt ein Tausch in den meisten Kantonen wie ein Verkauf. Somit fällt die Grundstückgewinnsteuer an, sofern kein Aufschub durch einen Ersatzkauf beantragt werden kann. Praktisch einfacher und rechtlich klarer ist in den meisten Fällen der klassische Kauf-Verkauf-Prozess. Ein direkter Tausch lohnt sich nur, wenn beide Liegenschaften ähnlich bewertet sind und keine komplexen Finanzierungsstrukturen bestehen.
Der teuerste Fehler ist in den meisten Fällen ein zu tief angesetzter Verkaufspreis unter Zeitdruck. Wer bereits eine neue Immobilie gekauft hat und die alte schnell loswerden muss, akzeptiert manchmal Angebote unter Marktwert. Bei einem Haus im Wert von CHF 900'000 kann ein Preisabschlag von 5–8 Prozent durch Zeitdruck einen Verlust von CHF 45'000 bis 72'000 bedeuten. Das sind weit mehr als die Kosten einer Zwischenfinanzierung.
Der zweithäufigste Fehler ist das Ignorieren der Vorfälligkeitsentschädigung bei laufenden Festhypotheken, die unvorhergesehen aufgelöst werden müssen.
Dritter Platz: Den Steueraufschub auf die Grundstückgewinnsteuer nicht rechtzeitig beantragen und die Frist von zwei Jahren verpassen.
