Die wichtigsten Hausverkauf-Unterlagen in der Schweiz sind: aktueller Grundbuchauszug, Kataster- und Lageplan, Baupläne, Gebäudeversicherungspolice, Sicherheitsnachweis für Elektroinstallationen (SiNa) sowie – je nach Kanton – ein Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK). Welche Dokumente im Einzelfall verlangt werden, hängt vom Kanton, der Immobilienart und dem Käuferprofil ab. Bei Stockwerkeigentum kommen die Begründungsurkunde, Reglemente und Protokolle der Eigentümergemeinschaft hinzu.
Dieser Leitfaden listet alle Dokumente nach den drei Verkaufsphasen auf und zeigt, wo Sie sie beschaffen.
Das Wichtigste im Überblick
- Komplette Checkliste aller Hausverkauf-Unterlagen, geordnet nach drei Phasen: Vorbereitung, Vermarktung und Notartermin.
- Sicherheitsnachweis (SiNa) kann beim Eigentümerwechsel nötig sein, wenn die letzte periodische Kontrolle bei Anlagen mit 10- oder 20-jährigem Kontrollintervall mehr als 5 Jahre zurückliegt.
- GEAK-Pflicht bei Handänderung gilt Stand 2026 in den Kantonen Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura. In den übrigen Kantonen ist er freiwillig.
- Stockwerkeigentum verlangt Zusatzunterlagen: Begründungsurkunde, Nutzungs- und Verwaltungsordnung, Protokolle und Jahresrechnungen.
- Notar benötigt zusätzlich Personendaten, Finanzierungsbestätigung und Angaben zum Steuerdomizil aller Vertragsparteien.
Hausverkauf-Checkliste: Alle Unterlagen nach Phasen geordnet
Die notwendigen Hausverkauf-Unterlagen lassen sich in drei Phasen gliedern. So wissen Sie, was Sie wann benötigen – und vermeiden, dass am Notartermin ein Dokument fehlt.
| Phase | Wichtigste Unterlagen | Verantwortlich für Beschaffung |
|---|---|---|
| 1. Vorbereitung | Grundbuchauszug, Katasterplan, Lageplan, Baupläne, Grundriss | Verkäufer (über Grundbuchamt, Gemeinde) |
| 2. Vermarktung | Verkaufsdossier, Renovationsbelege, Gebäudeversicherungspolice, Sicherheitsnachweis SiNa, Eigenmietwert/Steuerwert, ggf. GEAK | Verkäufer (Belege, Police) + Fachleute (SiNa, GEAK) |
| 3. Notartermin | Entwurf Kaufvertrag, Hypothekenangaben, persönliche Dokumente, bei Stockwerkeigentum (STWE): Reglement und Protokolle | Verkäufer + Notar (Vertragsentwurf) |
Wer diese Unterlagen früh sammelt, kann sie im Verkaufsdossier mitliefern und beschleunigt damit jede Verhandlung.
Phase 1: Vorbereitung – diese Unterlagen brauchen Sie zuerst
In der Vorbereitungsphase geht es um Eigentums- und Bauunterlagen. Diese Dokumente sind die Grundlage jeder Verhandlung und sollten bereits vor der ersten Besichtigung vorliegen.
- Aktueller Grundbuchauszug: Er weist Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechte aus. Bei jedem Eigentümerwechsel wird er aktualisiert. Sie erhalten ihn beim zuständigen kantonalen Grundbuchamt. Viele Kantone bieten den Bezug online an. Verlangen Sie einen aktuellen Auszug, der nicht älter als drei Monate ist.
- Katasterplan und Lageplan (Situationsplan): Der Katasterplan zeigt massstabsgetreu die Parzellengrenzen, der Lageplan die Gebäudeposition auf dem Grundstück. Beide Dokumente beziehen Sie über das Grundbuchamt oder die kantonale Vermessungsstelle.
- Baupläne und Grundrisse: Bemasste Grundrisse aller Etagen, Schnittzeichnungen und Gebäudeansichten. Falls Sie die Originalpläne nicht finden, kann das Bauamt der Gemeinde Kopien aus dem Bauarchiv liefern.
- Privatrechtliche Vereinbarungen: Wegrechte, Baubeschränkungen, Nutzniessungs- oder Wohnrechte werden zwar im Grundbuch eingetragen, doch die zugrundeliegenden Verträge geben Käufern Sicherheit über den genauen Umfang.
- Tagebuch des Grundbuchs (Sonderfälle): In speziellen Fällen kann ein Einblick ins Grundbuchtagebuch sinnvoll sein, etwa wenn hängige Anmeldungen oder noch nicht vollzogene Eintragungen geprüft werden müssen. Für Standard-Wohnimmobilientransaktionen ist dies selten relevant.
Wer den Marktwert seines Hauses noch nicht kennt, kann ihn vor der Beschaffung der Unterlagen einschätzen. Das hilft dabei, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
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Ob Verkauf, Kauf oder Vermietung – eine erste, unverbindliche Marktwertschätzung schafft Klarheit.
Phase 2: Vermarktung – Unterlagen für Käufer und Verkaufsdossier
In der Vermarktungsphase entscheidet die Qualität des Dossiers über das Käuferinteresse. Diese Verkaufsdokumente gehören ins Dossier:
- Verkaufsdossier mit Objektbeschreibung, Highlights, Fotos, Lagebeschreibung und Kaufkonditionen.
- Renovations- und Sanierungsbelege (Rechnungen, Garantien, Fotodokumentation).
- Gebäudeversicherungspolice (Nachweis der laufenden Versicherung).
- Sicherheitsnachweis (SiNa) für Elektroinstallationen.
- Eigenmietwert und Steuerwert der Liegenschaft (steuerliche Veranlagung).
- Bei Verfügbarkeit: Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK).
- Bedienungsanleitungen und Garantien für Heizung, Solaranlage und Hausgeräte.
- Baureglement und Zonenplan der Gemeinde (Information für Käufer zu Umgebung und Bauvorschriften).
Renovationsbelege wirken sich oft auf den Verkaufspreis aus. Wer Dach, Fenster, Heizung oder Badezimmer in den vergangenen zehn Jahren erneuert hat, sollte Rechnungen und Fotos griffbereit haben.
Sicherheitsnachweis (SiNa) und NIV: Was beim Eigentümerwechsel gilt
Die Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV) verpflichtet jeden Eigentümer, fest installierte Elektroanlagen periodisch kontrollieren zu lassen. Bei Wohnbauten beträgt die reguläre Kontrollperiode 20 Jahre. Beim Eigentümerwechsel gilt jedoch eine zusätzliche Regel:
Liegt die letzte periodische Kontrolle bei Anlagen mit 10- oder 20-jähriger Kontrollperiode mehr als 5 Jahre zurück, muss vor der Handänderung eine neue Sicherheitskontrolle durchgeführt werden. Die Regel gilt schweizweit, unabhängig vom Kanton.
Die Kontrolle führt ein unabhängiges, beim Eidgenössischen Starkstrominspektorat (ESTI) registriertes Kontrollorgan durch. Wer für die Kontrolle und allfällige Mängelbehebung aufkommt – Verkäufer oder Käufer –, lässt sich im Kaufvertrag regeln. Üblich ist, dass der Verkäufer die Kosten trägt. Das ausgestellte Dokument heisst Sicherheitsnachweis (SiNa) und ist die Bestätigung, dass die Installation den Artikeln 3 und 4 der NIV entspricht.
GEAK beim Hausverkauf: In welchen Kantonen er Pflicht ist
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) zeigt den energetischen Zustand eines Gebäudes in sieben Klassen (A bis G). Er wird durch zertifizierte GEAK-Experten erstellt und ist zehn Jahre lang gültig. Die Pflicht zur Vorlage beim Verkauf ist kantonal geregelt und ändert sich regelmässig.
GEAK-Regelung beim Hausverkauf (Stand 2026):
| Kanton | GEAK beim Verkauf |
|---|---|
| Freiburg (FR) | Pflicht bei Handänderung |
| Waadt (VD) | Pflicht bei Handänderung sowie beim Ersatz einer Öl- oder Gasheizung |
| Neuenburg (NE) | Pflicht für Gebäude mit Baugenehmigung vor dem 1. Januar 1990, sofern die Energiebezugsfläche über 1'000 m² beträgt oder mindestens fünf Wohnungen an einer Zentralheizung angeschlossen sind |
| Jura (JU) | Pflicht bei Handänderung |
| Genf (GE) | Keine Pflicht beim Verkauf |
| Übrige Kantone (inkl. Wallis, Deutschschweiz, Tessin) | Freiwillig; teilweise Pflicht bei Heizungsersatz oder energetischer Sanierung – kantonale Energiefachstelle prüfen |
Wer in einem Pflichtkanton verkauft, sollte den GEAK spätestens zum Notartermin vorlegen. In Freiwillig-Kantonen kann ein guter GEAK den Verkaufspreis stützen. Ein schlechter kann Verhandlungsspielraum für den Käufer schaffen.
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Die besten Immobilienmakler entdeckenHausverkauf-Unterlagen für den Notar: Was beim Beurkundungstermin nötig ist
Die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags ist gemäss Art. 216 OR Pflicht. Je nach Kanton übernimmt sie ein Amtsnotar (z. B. Zürich), eine freiberufliche Urkundsperson (z. B. Bern, Basel-Stadt) oder eine Bezirksschreiberei. Für den Notartermin benötigt der Verkäufer folgende Unterlagen:
- Aktueller Grundbuchauszug (in der Regel nicht älter als drei Monate)
- Entwurf des Kaufvertrags (wird vom Notar erstellt, beide Parteien prüfen ihn vorab)
- Angaben zur bestehenden Hypothek (Name der Bank, Saldo, Art des Schuldbriefs)
- Schuldbrief: Bei einem Papierschuldbrief (Inhaber- oder Namenschuldbrief) muss das Originaldokument vorliegen. Beim heute üblichen Registerschuldbrief reicht der Eintrag im Grundbuch.
- Persönliche Identifikationsdokumente (Pass oder ID, bei Ehepaaren beide Parteien)
- Bei verheirateten Eigentümern: Zustimmung des Ehegatten gemäss Art. 169 ZGB, falls es sich um die Familienwohnung handelt
- Steuerwert und Eigenmietwert der Liegenschaft (relevant für Behörden und kantonale Veranlagung. Für die Grundstückgewinnsteuer sind der Erwerbspreis, wertvermehrende Investitionen und der Verkaufspreis massgebend)
- Gebäudeversicherungsunterlagen (je nach kantonalem Versicherungssystem für die Umschreibung oder Weiterführung des Versicherungsschutzes)
Die Aufgaben des Notars beim Hausverkauf gehen über die reine Beurkundung hinaus: Er prüft die Identität der Parteien, klärt die Geschäftsfähigkeit, koordiniert die Zahlung über das Notariatskonto und veranlasst die Eintragung im Grundbuch.
Welche Angaben braucht der Notar vom Käufer?
Damit der Notar den Kaufvertrag aufsetzen und die Eigentumsübertragung im Grundbuch beantragen kann, benötigt er vom Käufer folgende Informationen:
- Vollständiger Name, Geburtsdatum und Staatsangehörigkeit gemäss amtlichem Ausweis
- Aktueller Wohnsitz und Zivilstand (bei Ehepaaren: Güterstand und Ehevertrag, falls vorhanden)
- Ausweis- oder Passkopie für die Identitätsprüfung
- Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank
- Steuerdomizil (relevant für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer)
Je nach Aufenthaltsstatus und rechtlicher Qualifikation als «Person im Ausland» können beim Käufer die Bestimmungen des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, Lex Koller) zur Anwendung kommen. Zusätzliche Bewilligungen können dann nötig werden.
Stockwerkeigentum verkaufen: Diese Zusatzunterlagen brauchen Sie
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum (STWE) kommen Dokumente zur Eigentümergemeinschaft hinzu. Diese Unterlagen sind für Käufer und Banken wichtig, weil sie laufende Pflichten und finanzielle Risiken der Gemeinschaft offenlegen:
- Begründungsurkunde mit Wertquoten der einzelnen Stockwerkeinheiten
- Aufteilungsplan (Begründungspläne mit Sonderrechtsabgrenzungen)
- Nutzungs- und Verwaltungsordnung (NVO) sowie Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Protokolle der letzten zwei bis drei Eigentümerversammlungen
- Jahresabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
- Aktueller Stand des Erneuerungsfonds
- Übersicht zu Nebenkosten und Hauswartkosten der eigenen Einheit
- Planung anstehender Sanierungen der Liegenschaft (Dach, Fassade, Heizung)
Käufer und Banken bewerten anhand dieser Unterlagen, wie solide die Gemeinschaft finanziell aufgestellt ist. Ein gut dotierter Erneuerungsfonds ist ein klares Plus. Anstehende Grosssanierungen ohne ausreichende Rückstellungen schwächen dagegen die Verhandlungsposition.
Renditeliegenschaft verkaufen: Mietverträge und Erträge dokumentieren
Beim Verkauf einer Renditeliegenschaft (Mehrfamilienhaus, vermietete Eigentumswohnung) braucht der Käufer eine detaillierte Übersicht der Mieterträge:
- Aktuelle Mietverträge aller Wohneinheiten
- Mieterspiegel mit Mietzinsen, Nebenkosten, Kautionen und Mietbeginn
- Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
- Liste der Mietzinsanpassungen (insbesondere im Verhältnis zum Referenzzinssatz)
- Heizkosten- und Energieabrechnungen
- Leerstandsentwicklung und Mieterwechselrate
- Bestehende Mängelmeldungen oder Schlichtungsverfahren
Diese Unterlagen erlauben dem Käufer, die Nettorendite und die Stabilität der Erträge zu beurteilen.
Hausverkauf vorbereiten: 5 Tipps für ein vollständiges Dossier
Diese fünf Tipps helfen Ihnen dabei, Ihr Dossier zusammenzustellen:
- Frühzeitig starten. Manche Unterlagen brauchen Wochen, zum Beispiel der SiNa, falls eine Kontrolle nötig ist, oder ein neuer GEAK. Beginnen Sie mindestens drei Monate vor der geplanten Vermarktung.
- Region beachten. Romandie-Kantone verlangen häufiger einen GEAK, während die Deutschschweiz und das Tessin freier sind. Welche Pflicht gilt, klärt die kantonale Energiefachstelle.
- Vollständigkeit vor Geschwindigkeit. Sammeln Sie lieber zwei Wochen länger, als am Notartermin den fehlenden Schuldbrief nachreichen zu müssen. Käufer und Banken werten Lückenhaftigkeit als Risikosignal.
- Kosten einplanen. Grundbuchauszug, SiNa-Kontrolle, GEAK-Erstellung und allfällige Kopien aus dem Bauarchiv kosten je nach Kanton und Objektgrösse zusammen einige Hundert bis mehrere Tausend Franken.
- Eine Übergabemappe vorbereiten. Eine geordnete Dokumentenmappe (digital oder physisch) für den Käufer wirkt professionell und vermeidet Nachfragen nach dem Verkauf.
Wer den gesamten Verkaufsprozess Schritt für Schritt durchgehen will, findet in der vollständigen Checkliste für den Hausverkauf eine Übersicht von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.
Fazit
Vollständige Hausverkauf-Unterlagen schaffen Vertrauen beim Käufer, verkürzen die Prüfung durch die Bank und ersparen am Notartermin böse Überraschungen. Wer in der Vorbereitungsphase alle relevanten Dokumente zusammenträgt, in der Vermarktungsphase Nachweise ergänzt und vor dem Notartermin die persönlichen Unterlagen sowie die Hypothekenangaben prüft, ist gut aufgestellt.
Welche Unterlagen im Einzelfall genügen, hängt vom Kanton, der Immobilienart und dem Käuferprofil ab. Bei Unsicherheiten lohnt sich der Blick in den Ablauf eines Hausverkaufs oder ein kurzes Gespräch mit dem Notar Ihrer Wahl, bevor Ihre Liegenschaft auf den Markt geht.
Quellen
- Eidgenössisches Starkstrominspektorat (ESTI), Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV): esti.admin.ch
- Bundesamt für Energie (BFE), Gebäudeenergieausweis der Kantone: bfe.admin.ch
- Fedlex Art. 216 OR (öffentliche Beurkundung Grundstückkauf): fedlex.admin.ch
- Fedlex Art. 169 ZGB (Schutz der Familienwohnung) und Art. 857 ZGB (Schuldbrief): fedlex.admin.ch
- Fedlex BewG (Lex Koller, Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland): fedlex.admin.ch
- Kanton Neuenburg, Service de l'énergie et de l'environnement: ne.ch
- HEV Schweiz, GEAK – Gebäudeenergieausweis der Kantone: hev-schweiz.ch
- GEAK – Offizielle kantonale Plattform: geak.ch
FAQ
Welche Unterlagen werden für den Hausverkauf benötigt?
Mindestens: Grundbuchauszug, Kataster- und Lageplan, Baupläne, Gebäudeversicherungspolice und – bei älteren Elektroinstallationen – den Sicherheitsnachweis SiNa. Je nach Kanton kommt ein GEAK hinzu, bei Stockwerkeigentum Protokolle und Jahresrechnungen der Eigentümergemeinschaft.
Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hausverkauf?
Grundbuchauszug, Kaufvertragsentwurf, Hypothekenangaben und Personalausweis aller Parteien. Ist noch ein Papierschuldbrief vorhanden, muss er im Original vorliegen. Beim Registerschuldbrief reicht der Grundbucheintrag. Handelt es sich um die Familienwohnung, braucht der Notar die Zustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB).
Welche Unterlagen muss der Verkäufer dem Käufer übergeben?
Alle Originalunterlagen zur Liegenschaft: Pläne, Renovationsbelege, Gebäudeversicherungspolice, Bedienungsanleitungen sowie sämtliche Schlüssel. Bei Stockwerkeigentum zusätzlich Reglement und Protokolle der Eigentümergemeinschaft.
Brauche ich einen GEAK für den Hausverkauf in der Schweiz?
In den Kantonen Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura ja – Stand 2026. In der Deutschschweiz, im Wallis und im Tessin ist er freiwillig, kann aber bei Heizungsersatz oder Sanierung vorgeschrieben sein. Die kantonale Energiefachstelle gibt verbindlich Auskunft.
Wie lange muss ich Unterlagen nach dem Hausverkauf aufbewahren?
Den Kaufvertrag mindestens zehn Jahre. Belege zu Renovationen und Investitionen sollten Sie deutlich länger behalten, da sie bei der Grundstückgewinnsteuer auch nach Jahrzehnten noch relevant werden können.
Was kostet die Beschaffung der Hausverkauf-Unterlagen?
Grundbuchauszug: CHF 20.– bis 100.–. SiNa-Kontrolle für ein Einfamilienhaus: CHF 400.– bis 800.–. GEAK je nach Objektgrösse: CHF 500.– bis 2'000.–. Kopien aus dem Bauarchiv kommen je nach Aufwand hinzu.
Welche Unterlagen werden für den Hausverkauf benötigt?
Mindestens: Grundbuchauszug, Kataster- und Lageplan, Baupläne, Gebäudeversicherungspolice und – bei älteren Elektroinstallationen – den Sicherheitsnachweis SiNa. Je nach Kanton kommt ein GEAK hinzu, bei Stockwerkeigentum Protokolle und Jahresrechnungen der Eigentümergemeinschaft.
Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hausverkauf?
Grundbuchauszug, Kaufvertragsentwurf, Hypothekenangaben und Personalausweis aller Parteien. Ist noch ein Papierschuldbrief vorhanden, muss er im Original vorliegen. Beim Registerschuldbrief reicht der Grundbucheintrag. Handelt es sich um die Familienwohnung, braucht der Notar die Zustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB).
Welche Unterlagen muss der Verkäufer dem Käufer übergeben?
Alle Originalunterlagen zur Liegenschaft: Pläne, Renovationsbelege, Gebäudeversicherungspolice, Bedienungsanleitungen sowie sämtliche Schlüssel. Bei Stockwerkeigentum zusätzlich Reglement und Protokolle der Eigentümergemeinschaft.
Brauche ich einen GEAK für den Hausverkauf in der Schweiz?
In den Kantonen Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura ja – Stand 2026. In der Deutschschweiz, im Wallis und im Tessin ist er freiwillig, kann aber bei Heizungsersatz oder Sanierung vorgeschrieben sein. Die kantonale Energiefachstelle gibt verbindlich Auskunft.
Wie lange muss ich Unterlagen nach dem Hausverkauf aufbewahren?
Den Kaufvertrag mindestens zehn Jahre. Belege zu Renovationen und Investitionen sollten Sie deutlich länger behalten, da sie bei der Grundstückgewinnsteuer auch nach Jahrzehnten noch relevant werden können.
Was kostet die Beschaffung der Hausverkauf-Unterlagen?
Grundbuchauszug: CHF 20.– bis 100.–. SiNa-Kontrolle für ein Einfamilienhaus: CHF 400.– bis 800.–. GEAK je nach Objektgrösse: CHF 500.– bis 2'000.–. Kopien aus dem Bauarchiv kommen je nach Aufwand hinzu.
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