Was ist Ihr Haus wert?
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Die wichtigsten Hausverkauf-Unterlagen in der Schweiz sind: aktueller Grundbuchauszug, Kataster- und Lageplan, Baupläne, Gebäudeversicherungspolice, Sicherheitsnachweis für Elektroinstallationen (SiNa) sowie – je nach Kanton – ein Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK). Welche Dokumente im Einzelfall verlangt werden, hängt vom Kanton, der Immobilienart und dem Käuferprofil ab. Bei Stockwerkeigentum kommen die Begründungsurkunde, Reglemente und Protokolle der Eigentümergemeinschaft hinzu.
Dieser Leitfaden listet alle Dokumente nach den drei Verkaufsphasen auf und zeigt, wo Sie sie beschaffen.
Die notwendigen Hausverkauf-Unterlagen lassen sich in drei Phasen gliedern. So wissen Sie, was Sie wann benötigen – und vermeiden, dass am Notartermin ein Dokument fehlt.
| Phase | Wichtigste Unterlagen | Verantwortlich für Beschaffung |
|---|---|---|
| 1. Vorbereitung | Grundbuchauszug, Katasterplan, Lageplan, Baupläne, Grundriss | Verkäufer (über Grundbuchamt, Gemeinde) |
| 2. Vermarktung | Verkaufsdossier, Renovationsbelege, Gebäudeversicherungspolice, Sicherheitsnachweis SiNa, Eigenmietwert/Steuerwert, ggf. GEAK | Verkäufer (Belege, Police) + Fachleute (SiNa, GEAK) |
| 3. Notartermin | Entwurf Kaufvertrag, Hypothekenangaben, persönliche Dokumente, bei Stockwerkeigentum (STWE): Reglement und Protokolle | Verkäufer + Notar (Vertragsentwurf) |
Wer diese Unterlagen früh sammelt, kann sie im Verkaufsdossier mitliefern und beschleunigt damit jede Verhandlung.
In der Vorbereitungsphase geht es um Eigentums- und Bauunterlagen. Diese Dokumente sind die Grundlage jeder Verhandlung und sollten bereits vor der ersten Besichtigung vorliegen.
Wer den Marktwert seines Hauses noch nicht kennt, kann ihn vor der Beschaffung der Unterlagen einschätzen. Das hilft dabei, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
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In der Vermarktungsphase entscheidet die Qualität des Dossiers über das Käuferinteresse. Diese Verkaufsdokumente gehören ins Dossier:
Renovationsbelege wirken sich oft auf den Verkaufspreis aus. Wer Dach, Fenster, Heizung oder Badezimmer in den vergangenen zehn Jahren erneuert hat, sollte Rechnungen und Fotos griffbereit haben.
Die Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV) verpflichtet jeden Eigentümer, fest installierte Elektroanlagen periodisch kontrollieren zu lassen. Bei Wohnbauten beträgt die reguläre Kontrollperiode 20 Jahre. Beim Eigentümerwechsel gilt jedoch eine zusätzliche Regel:
Liegt die letzte periodische Kontrolle bei Anlagen mit 10- oder 20-jähriger Kontrollperiode mehr als 5 Jahre zurück, muss vor der Handänderung eine neue Sicherheitskontrolle durchgeführt werden. Die Regel gilt schweizweit, unabhängig vom Kanton.
Die Kontrolle führt ein unabhängiges, beim Eidgenössischen Starkstrominspektorat (ESTI) registriertes Kontrollorgan durch. Wer für die Kontrolle und allfällige Mängelbehebung aufkommt – Verkäufer oder Käufer –, lässt sich im Kaufvertrag regeln. Üblich ist, dass der Verkäufer die Kosten trägt. Das ausgestellte Dokument heisst Sicherheitsnachweis (SiNa) und ist die Bestätigung, dass die Installation den Artikeln 3 und 4 der NIV entspricht.
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) zeigt den energetischen Zustand eines Gebäudes in sieben Klassen (A bis G). Er wird durch zertifizierte GEAK-Experten erstellt und ist zehn Jahre lang gültig. Die Pflicht zur Vorlage beim Verkauf ist kantonal geregelt und ändert sich regelmässig.
GEAK-Regelung beim Hausverkauf (Stand 2026):
| Kanton | GEAK beim Verkauf |
|---|---|
| Freiburg (FR) | Pflicht bei Handänderung |
| Waadt (VD) | Pflicht bei Handänderung sowie beim Ersatz einer Öl- oder Gasheizung |
| Neuenburg (NE) | Pflicht für Gebäude mit Baugenehmigung vor dem 1. Januar 1990, sofern die Energiebezugsfläche über 1'000 m² beträgt oder mindestens fünf Wohnungen an einer Zentralheizung angeschlossen sind |
| Jura (JU) | Pflicht bei Handänderung |
| Genf (GE) | Keine Pflicht beim Verkauf |
| Übrige Kantone (inkl. Wallis, Deutschschweiz, Tessin) | Freiwillig; teilweise Pflicht bei Heizungsersatz oder energetischer Sanierung – kantonale Energiefachstelle prüfen |
Wer in einem Pflichtkanton verkauft, sollte den GEAK spätestens zum Notartermin vorlegen. In Freiwillig-Kantonen kann ein guter GEAK den Verkaufspreis stützen. Ein schlechter kann Verhandlungsspielraum für den Käufer schaffen.
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Die besten Immobilienagenturen entdeckenDie öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags ist gemäss Art. 216 OR Pflicht. Je nach Kanton übernimmt sie ein Amtsnotar (z. B. Zürich), eine freiberufliche Urkundsperson (z. B. Bern, Basel-Stadt) oder eine Bezirksschreiberei. Für den Notartermin benötigt der Verkäufer folgende Unterlagen:
Die Aufgaben des Notars beim Hausverkauf gehen über die reine Beurkundung hinaus: Er prüft die Identität der Parteien, klärt die Geschäftsfähigkeit, koordiniert die Zahlung über das Notariatskonto und veranlasst die Eintragung im Grundbuch.
Damit der Notar den Kaufvertrag aufsetzen und die Eigentumsübertragung im Grundbuch beantragen kann, benötigt er vom Käufer folgende Informationen:
Je nach Aufenthaltsstatus und rechtlicher Qualifikation als «Person im Ausland» können beim Käufer die Bestimmungen des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, Lex Koller) zur Anwendung kommen. Zusätzliche Bewilligungen können dann nötig werden.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum (STWE) kommen Dokumente zur Eigentümergemeinschaft hinzu. Diese Unterlagen sind für Käufer und Banken wichtig, weil sie laufende Pflichten und finanzielle Risiken der Gemeinschaft offenlegen:
Käufer und Banken bewerten anhand dieser Unterlagen, wie solide die Gemeinschaft finanziell aufgestellt ist. Ein gut dotierter Erneuerungsfonds ist ein klares Plus. Anstehende Grosssanierungen ohne ausreichende Rückstellungen schwächen dagegen die Verhandlungsposition.
Beim Verkauf einer Renditeliegenschaft (Mehrfamilienhaus, vermietete Eigentumswohnung) braucht der Käufer eine detaillierte Übersicht der Mieterträge:
Diese Unterlagen erlauben dem Käufer, die Nettorendite und die Stabilität der Erträge zu beurteilen.
Diese fünf Tipps helfen Ihnen dabei, Ihr Dossier zusammenzustellen:
Wer den gesamten Verkaufsprozess Schritt für Schritt durchgehen will, findet in der vollständigen Checkliste für den Hausverkauf eine Übersicht von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.
Vollständige Hausverkauf-Unterlagen schaffen Vertrauen beim Käufer, verkürzen die Prüfung durch die Bank und ersparen am Notartermin böse Überraschungen. Wer in der Vorbereitungsphase alle relevanten Dokumente zusammenträgt, in der Vermarktungsphase Nachweise ergänzt und vor dem Notartermin die persönlichen Unterlagen sowie die Hypothekenangaben prüft, ist gut aufgestellt.
Welche Unterlagen im Einzelfall genügen, hängt vom Kanton, der Immobilienart und dem Käuferprofil ab. Bei Unsicherheiten lohnt sich der Blick in den Ablauf eines Hausverkaufs oder ein kurzes Gespräch mit dem Notar Ihrer Wahl, bevor Ihre Liegenschaft auf den Markt geht.
Mindestens: Grundbuchauszug, Kataster- und Lageplan, Baupläne, Gebäudeversicherungspolice und – bei älteren Elektroinstallationen – den Sicherheitsnachweis SiNa. Je nach Kanton kommt ein GEAK hinzu, bei Stockwerkeigentum Protokolle und Jahresrechnungen der Eigentümergemeinschaft.
Grundbuchauszug, Kaufvertragsentwurf, Hypothekenangaben und Personalausweis aller Parteien. Ist noch ein Papierschuldbrief vorhanden, muss er im Original vorliegen. Beim Registerschuldbrief reicht der Grundbucheintrag. Handelt es sich um die Familienwohnung, braucht der Notar die Zustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB).
Alle Originalunterlagen zur Liegenschaft: Pläne, Renovationsbelege, Gebäudeversicherungspolice, Bedienungsanleitungen sowie sämtliche Schlüssel. Bei Stockwerkeigentum zusätzlich Reglement und Protokolle der Eigentümergemeinschaft.
In den Kantonen Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura ja – Stand 2026. In der Deutschschweiz, im Wallis und im Tessin ist er freiwillig, kann aber bei Heizungsersatz oder Sanierung vorgeschrieben sein. Die kantonale Energiefachstelle gibt verbindlich Auskunft.
Den Kaufvertrag mindestens zehn Jahre. Belege zu Renovationen und Investitionen sollten Sie deutlich länger behalten, da sie bei der Grundstückgewinnsteuer auch nach Jahrzehnten noch relevant werden können.
Grundbuchauszug: CHF 20.– bis 100.–. SiNa-Kontrolle für ein Einfamilienhaus: CHF 400.– bis 800.–. GEAK je nach Objektgrösse: CHF 500.– bis 2'000.–. Kopien aus dem Bauarchiv kommen je nach Aufwand hinzu.
