Welche Unterlagen werden bei einem Hausverkauf in der Schweiz benötigt?

Ein Hausverkauf in der Schweiz ist ein sorgfältig orchestrierter Prozess, der eine Vielzahl von Unterlagen und Dokumenten erfordert, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Vom Grundbuchauszug über Baupläne bis hin zum Gebäudeenergieausweis – die Liste der erforderlichen Unterlagen ist umfangreich und kann je nach Kanton variieren. In diesem Artikel werfen wir einen detaillierten Blick darauf, welche Unterlagen beim Hausverkauf in der Schweiz unerlässlich sind, um Käufern und Verkäufern gleichermassen Sicherheit und Transparenz zu bieten.

Welche Unterlagen sind beim Hausverkauf für den Notar und den Käufer relevant?

Um einen Hausverkauf tätigen zu können, müssen Sie bestimmte Unterlagen vorlegen. Einige davon werden bereits zu den ersten Besichtigungen benötigt. Welche Unterlagen beim Hausverkauf von Ihrem Notar verlangt werden, verrät Ihnen die folgende Auflistung:

• Aktueller Grundbuchauszug: Dieses Dokument enthält alle wichtigen Informationen zum Immobilieneigentum. Dazu gehören Angaben zur Grundfläche des Hauses sowie Informationen zu Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechten. Die Angaben müssen geändert werden, wann immer das Haus den Besitzer wechselt.
• Privatrechtliche Vereinbarungen: Sie halten fest, welche Verpflichtungen oder Einschränkungen eine Liegenschaft belasten. Dazu gehören etwa Baubeschränkungen oder das Wegrecht.
• Katasterplan: Der Katasterplan, also die massstabsgetreue Karte, gibt Auskunft über die Lage und Aufteilung der Grundstücksflächen, sowie der darauf befindlichen Gebäude.
• Tagebuch: Darin werden alle Grundbuch-Geschäftsvorfälle chronologisch protokolliert.
• Baupläne: Diese umfassen die bemassten Grundrisse zu allen Etagen, Schnittzeichnungen und Gebäudeansichten sowie Angaben zum Interieur. In der Regel werden sie im Massstab 1:1'000 abgebildet.
• Baureglement und Zonenplan: Der potenzielle Käufer kann sich über die baurechtlichen Vorschriften sowie über geplante Bauarbeiten in der Umgebung des Hauses informieren.
• Lageplan (Situationsplan): Diese Zeichnung stellt eine Draufsicht auf das Haus dar.
• Sicherheitsnachweis über Elektroinstallationen: Er bestätigt, dass die elektrische Installation zum Zeitpunkt der Ausstellung den Anforderungen der Artikel 3 und 4 der Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV) entspricht.
  Die periodische Kontrolle der elektrischen Installationen bestätigt dem Käufer gegenüber die Übereinstimmung mit den geltenden elektrischen Normen.
• Gebäudeversicherungspolice: Ausser in den Kantonen Uri, Schwyz und Obwalden ist die Gebäudeversicherung in der gesamten Deutschschweiz obligatorisch. Sie deckt Schäden ab, die zwischen der Kaufeinigung und dem eigentlichen Verkauf des Hauses entstehen können.
• Eigenmietwert: Er entspricht dem Mietzins, der bei der Vermietung hätte erzielt werden können.
• Angaben zur Finanzierung, etwa eine Hypothek.
• Verkaufsunterlagen: Diese enthalten wichtige Informationen zum Haus, die beim Verkauf nützlich sein können.

Fügen Sie den Unterlagen eine Immobilienbewertung, Fotos und eine Beschreibung bei. Auch Rechnungen für die letzten Renovierungsarbeiten oder Details zu Erweiterungen können beim Hausverkauf behilflich sein. Warum Sie den Wert Ihres Hauses ermitteln sollten und wie dieser ermittelt werden kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Warum sind diese Unterlagen beim Hausverkauf in der Schweiz erforderlich?

Die Unterlagen dienen dazu, Käufer und Verkäufer zu schützen und den Hausverkauf möglichst transparent zu gestalten.

• Potenzielle Käufer sind so bis ins kleinste Detail über das Haus informiert.
• Der Verkäufer ist geschützt, da in diesem rechtlichen Rahmen Beschwerden vonseiten des Käufers nach dem Verkauf des Hauses unmöglich sind.

Welche Unterlagen sind für den Verkauf einer Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses erforderlich?

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Benutzungsordnung
• Protokoll der letzten Miteigentümerversammlung
• Angaben zu den Nebenkosten

Welche Nachweise werden für den Hausverkauf benötigt?

Gebäudeenergieausweis (GEAK)

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) erläutert, wie viel Energie ein Haus benötigt. Ob die Vorlage des Gebäudeenergieausweises beim Hausverkauf Pflicht ist oder nicht, hängt vom Kanton ab. Da jeder Kanton seine eigenen Vorschriften und Bestimmungen in Bezug auf den GEAK hat, empfehlen wir Ihnen, die aktuellen und spezifischen Bestimmungen direkt bei den zuständigen kantonalen Behörden zu überprüfen oder gegebenenfalls einen lokalen Fachexperten zu konsultieren. Um Ihnen einen ersten Überblick über die verschiedenen Regelungen der jeweiligen Kantone zu geben, haben wir die folgende Liste für Sie erstellt:

• In den Kantonen Freiburg und Jura ist der GEAK für den Verkauf obligatorisch.
• Im Kanton Genf ist der GEAK nicht für den Verkauf obligatorisch.
• Im Kanton Neuenburg ist der GEAK in den folgenden drei Fällen obligatorisch:
  1. wenn die Baugenehmigung für die Immobilie vor dem 1. Januar 1990 erteilt wurde.
  2. wenn die beheizte Wohnfläche 1'000 m² überschreitet.
  3. wenn das Gebäude über eine Zentralheizung verfügt, die von mindestens fünf Bewohnern genutzt wird.
• Im Kanton Wallis ist der GEAK für alle Gebäude mit Solar- oder Holzheizungen oder nach dem Austausch einer Anlage, die mit fossilen Brennstoffen betrieben wird, obligatorisch.
• Im Kanton Waadt ist er beim Verkauf sowie beim Austausch einer Öl- oder Gasheizung vorgeschrieben.

Selbst wenn die Vorlage eines solchen Energieausweises von Ihrem Kanton beim Hausverkauf nicht vorgeschrieben wird, kann es sich lohnen, Ihren Verkaufsunterlagen einen GEAK beizulegen. Das hat die folgenden Gründe:

• Transparenz: Das Bereitstellen umfassender Immobilieninformationen fördert die Transparenz. Da Käufer es in der Regel gern sehen, wenn ein Verkäufer Ihnen eine grosse Menge an Informationen zur Verfügung stellen kann, wird ein Energieausweis von den meisten Eigentümern für Kaufinteressenten bereitgestellt.
• Vertrauen: Je höher die Transparenz, desto stärker das Vertrauen. Fügen Sie Ihren Unterlagen einen GEAK bei, zeigt dies, dass Sie professionell und gut vorbereitet sind.
• Effizienz: Ein vorab beigefügter GEAK kann wertvolle Zeit im Verkaufsprozess sparen und ermöglicht Interessenten eine schnelle Prüfung.

Unterlagen beim Hausverkauf: Diese Punkte gilt es zu beachten

1. Sparen Sie Zeit und Nerven, indem Sie sich rechtzeitig fragen, welche Unterlagen Sie für den Verkauf Ihres Hauses benötigen, und tragen Sie diese bereits vor Ihrem ersten Termin mit Ihrem Notar zusammen. Übrigens: Welche Rolle der Notar beim Verkauf einer Immobilie spielt, verraten wir hier.
2. Bestimmte Unterlagen werden von potenziellen Käufern häufiger verlangt und sollten deshalb von Anfang an vorliegen.
3. Vollständigkeit ist das A und O: Nicht nur der Kaufvertrag, sondern auch alle relevanten Unterlagen wie Baupläne, Baugenehmigungen, Grundbuchauszüge und ggf. sogar Informationen zu Renovierungen oder Sanierungen sollten Sie bereithalten. Diese Informationen können wesentlich zur Wertsteigerung Ihres Hauses beitragen und Interessenten von Ihrem Angebot überzeugen.
4. Beachten Sie die Besonderheiten von Häusern in Ihrer Region: In bestimmten Regionen der Schweiz sind Energieausweise oder andere spezifische Dokumente erforderlich. Wir empfehlen Ihnen daher, sich zu erkundigen, welche Unterlagen in Ihrem Kanton benötigt werden und ob es zusätzliche Vorschriften gibt.
5. Denken Sie an die Finanzen: Neben den klassischen Unterlagen zu Ihrem Haus sollten auch Informationen zu laufenden Kosten und Abgaben, wie Grundsteuern, Nebenkosten und ggf. anstehende Sanierungskosten, vorliegen. Diese Daten sind besonders wichtig für Käufer, um sich einen umfassenden Überblick über die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs zu verschaffen.