Quartalsentwicklung der Immobilienpreise per 30. Juni 2026
Durchschnittlicher Preis pro m² für Wohnungen und Häuser
Q2 2026: Preisentwicklung in den 15 grössten Agglomerationen
Wohnungen führen weiter, der Markt bleibt angespannt
Die Wohnungspreise stiegen im Quartal um +0.7% und über zwölf Monate um +3.4%, erneut stärker als Einfamilienhäuser (+0.6% bzw. +2.4%). Das Wachstum ist breit abgestützt: Alle fünfzehn grossen Agglomerationen liegen in beiden Segmenten im Jahresvergleich im Plus, ebenso fast jeder Kanton — einzig die Tessiner Häuserpreise stagnieren. Das Angebot bleibt der begrenzende Faktor: Die Leerstandsquote ist auf dem tiefsten Stand seit 2013, und der Anstieg der Baubewilligungen hat sich noch nicht in fertigen Wohnungen niedergeschlagen. Das Quartal hält unsere Prognose 2026 am oberen Ende der Spanne von +2.5% bis +3.0%.
Breit abgestütztes Wachstum, erneut von Wohnungen angeführt
Die Schweizer Wohnimmobilienpreise verzeichneten ein weiteres positives Quartal. Auf nationaler Ebene stiegen die Wohnungspreise um +0.7% gegenüber dem Vorquartal und um +3.4% im Jahresvergleich. Einfamilienhäuser verteuerten sich um +0.6% im Quartal und +2.4% über zwölf Monate. Bei Konsumentenpreisen, die im selben Zeitraum nur um 0.5% zulegten, bleiben diese Zuwächse ein solides reales Preiswachstum.
Das Muster der letzten zwei Jahre setzt sich fort: Wohnungen wuchsen erneut schneller als Einfamilienhäuser, und die Bewegung ist breit statt konzentriert. Alle fünfzehn grossen Agglomerationen legten im Jahresvergleich in beiden Segmenten zu, ebenso fast jeder Kanton. Über zehn Jahre steht der nationale Index in beiden Segmenten bei rund +34%.
Die stärksten Wohnungsmärkte liegen ausserhalb der üblichen Zentren. St. Gallen (+1.5%), Winterthur (+1.3%) und Basel (+1.1%) verzeichneten die grössten Quartalszuwächse, und über zwölf Monate führen Sion (+4.7%), St. Gallen (+4.6%) und Winterthur (+4.0%). Zürich (+3.7%) liegt knapp über dem Landesmittel, während Genf (+0.9%) und Zug (+2.6%) von den höchsten Preisniveaus des Landes aus langsamer wachsen.
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Einfamilienhäuser zeigen dieselbe Geographie in sanfterem Tempo. Lausanne (+3.5%) und Sion (+3.1%) führen die fünfzehn grössten Agglomerationen an, gefolgt von Zürich, Neuenburg und Freiburg (je +2.9%). Am Tabellenende liegen Genf (+1.0%) und vor allem Lugano (+0.2%) zurück.
Die Kantonsdaten bestätigen das Muster im weiteren Blickwinkel. Das Wohnungswachstum war am stärksten in Basel-Stadt (+5.7%), Schwyz (+5.1%) und im Wallis (+4.6%); bei den Häusern führen Basel-Stadt (+5.4%), Graubünden (+4.5%) und Schwyz (+4.4%). Kein einzelner Metropolitanmarkt treibt das Quartal.
Die Ausnahme bleibt das Tessin. Die Wohnungen des Kantons legten im Jahresvergleich nur +1.8% zu, die Häuserpreise stagnierten, und die Agglomeration Lugano ist in beiden Segmenten die schwächste der fünfzehn grössten Agglomerationen (+1.7% bzw. +0.2%). Über zehn Jahre gewann das Tessin nur rund +6%, gegenüber rund +34% national.
Das Angebot verbessert sich auf dem Papier, noch nicht am Boden
Die Transaktionsaktivität setzt ihre allmähliche Erholung fort. Unsere Schätzung stützt sich auf den Swiss Real Estate Datapool (SRED), einen von Banken gespeisten Transaktionspool, der rund einen Drittel des Marktes abdeckt, abgeglichen mit den kantonalen Registern von Zürich und Genf. Die jüngste Auswertung (erstes Quartal 2026) zeigt Handänderungen rund +3% über dem Vorjahr, und unsere Jahresreihe unten erzählt dieselbe Geschichte: Nach zwei Jahren mit deutlichen Rückgängen stabilisierte sich die Aktivität 2024 bei rund 43 000 Verkäufen (+2%) und erreichte 2025 etwa 45 000 (+5%), noch unter dem Zehnjahresschnitt von rund 50 000.
Die Hypothekarstatistik der SNB bestätigt die Richtung im zweiten Quartal: Die Banken vergaben 22 130 neue Wohnkredite (20.2 Milliarden CHF), +5.0% gegenüber dem Vorquartal; das selbstgenutzte Segment wuchs um +12.1% und stellte 63% des Marktes, während die Nachfrage der Investoren zurückging. Über das ganze Jahr 2025 stieg die Neuvergabe um +6.3% nach Anzahl.
Die Preise steigen, während der Umsatz unter seinem Zehnjahresdurchschnitt bleibt: Knappheit, nicht überschüssige Liquidität, bestimmt den Preis.
Angebotsseitig gibt es Fortschritte auf dem Papier. Die neu bewilligten Wohnungen erholten sich 2025 auf über 52 000, nach rund 41 000 im Jahr 2023. Die Fertigstellungen gingen 2024 jedoch zurück (rund 40 750 Einheiten, -12.8% gemäss Wüest Partner), und wegen der Verzögerung von der Bewilligung bis zur Schlüsselübergabe kommt das zusätzliche Angebot erst 2027-2028 auf den Markt.
Die Leerstandsstatistik erzählt die eigentliche Geschichte: 1.00% des Wohnungsbestands stand bei der letzten Zählung leer, rund 48 500 Wohnungen, der fünfte Jahresrückgang in Folge und der tiefste Wert seit 2013. In den grossen Agglomerationen beträgt die Quote nur einen Bruchteil davon. Gleichzeitig wuchs die ständige Wohnbevölkerung 2025 um +0.8% auf 9.12 Millionen, und die Suchaktivität der Käufer steigt weiter, während das Verkaufsangebot schrumpft: das Ungleichgewicht, das die Preise durch diesen ganzen Zyklus trägt.
Entwicklung der Immobilienpreise im Verhältnis zur Inflation seit 2010
Ausblick: Der Nullzins hält die +3%-Prognose auf Kurs
Die Finanzierungsbedingungen bleiben äusserst vorteilhaft. Die SNB bestätigte am 18. Juni ihren Leitzins von null, und die Richtsätze für zehnjährige Festhypotheken lagen Ende Juni bei 1.77% (Comparis), mit verhandelten Abschlüssen ab rund 1.4%. Kürzere Laufzeiten sind noch günstiger: 1.32% für drei Jahre, 1.52% für fünf, und erstrangige SARON-Hypotheken bei 0.8-1.2%.
Auf die Volatilität im Frühjahr, als der Nahostkonflikt die langen Swapsätze kurzzeitig um rund 40 Basispunkte steigen liess, reagierten die Kreditnehmer mit Sicherheit: Zehnjährige Festabschlüsse machten rund 42% der neuen Verträge des Quartals aus, mit Abstand das beliebteste Produkt.
Die Inflation ist zurück, aber kaum: +0.5% im Jahresvergleich im Juni, die SNB projiziert 0.6% für 2026. Die Energiepreise bleiben der wichtigste Beobachtungspunkt, und SECO wie KOF senkten ihre BIP-Prognosen 2026 nach dem Ölpreisschock des Frühjahrs auf rund +0.9%.
Das Dossier der Stunde ist die Revision der Lex Koller. Die Vernehmlassung des Bundesrats lief vom 15. April bis zum 15. Juli: Drittstaatsangehörige bräuchten wieder eine Bewilligung für den Kauf des Hauptwohnsitzes (mit Verkaufspflicht innert zwei Jahren beim Wegzug), der Erwerb von Renditeliegenschaften durch Personen im Ausland würde verboten, die kantonalen Kontingente für Ferienwohnungen reduziert, und Weiterverkäufe zwischen ausländischen Käufern würden neu auf diese Kontingente angerechnet. Als Nächstes ist das Parlament am Zug; ein Inkrafttreten vor 2028 ist unwahrscheinlich, aber die Richtung für die ausländische Nachfrage ist klar restriktiv.
Der zweite regulatorische Termin ist die Abschaffung des Eigenmietwerts 2029: Vor dem Wegfall der Unterhaltsabzüge ist mit einem Renovationsschub zu rechnen.
Für 2026 halten wir an unserer Prognose von rund +3.0% Preiswachstum fest: Wohnungen am oberen Ende der Spanne, Häuser näher an der Mitte. Tiefe Zinsen und knappes Angebot stützen die Preise weiter; schwaches Wachstum und nachlassende Zuwanderung sprechen gegen eine weitergehende Extrapolation.
Entwicklung der Anzahl der Transaktionen seit 2012 pro Jahr
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Ob Verkauf, Kauf oder Vermietung – eine erste, unverbindliche Marktwertschätzung schafft Klarheit.
Kantone: Entwicklung der Preise für Wohnungen und Häuser
Agglomerationen: Entwicklung der Preise für Wohnungen und Häuser
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