Ein Hausverkauf in der Schweiz kann hohe Steuern und Gebühren mit sich bringen – oft unterschätzt! Doch mit der richtigen Planung können Sie viele dieser Kosten reduzieren oder sogar vermeiden.
Mit diesem Wissen sind Sie bestens auf den Hausverkauf vorbereitet und vermeiden unangenehme Überraschungen.
Hier zunächst alle Steuern, Gebühren und Belastungen beim Hausverkauf im Kurzüberblick:
Die Grundstückgewinnsteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen. Sie wird auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet. Dabei werden wertvermehrende Investitionen (z. B. Umbauten, Sanierungen) berücksichtigt.
| Kanton | Steuersatz (min. – max.) | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Zürich | 10 % – 50 % | Nach 25 Jahren nur noch 10 % |
| Genf | 0 % – 40 % | Nach 25 Jahren steuerfrei |
| Bern | 10 % – 60 % | Nach 20 Jahren nur noch 10 % |
| Tessin | 5 % – 30 % | Nach 20 Jahren nur noch 5 % |
Wichtig: Jeder Kanton hat eigene Berechnungsmodelle. Prüfen Sie daher immer die genauen Regeln bei Ihrer Steuerbehörde oder lassen Sie sich beraten. Nachfolgend finden Sie unsere Beiträge zur Situation in den einzelnen Kantonen:
| Grundstücksgewinnsteuer nach Kanton | ||
| Aargau (AG) | Graubünden (GR) | Solothurn (SO) |
| Appenzell Ausserrhoden (AR) | Jura (JU) | Thurgau (TG) |
| Appenzell Innerrhoden (AI) | Luzern (LU) | Ticino / Tessin (TI) |
| Basel-Stadt (BS) | Neuchâtel / Neuenburg (NE) | Uri (UR) |
| Basel-Landschaft (BL) | Nidwalden (NW) | Valais / Wallis (VS) |
| Bern (BE) | Obwalden (OW) | Vaud / Waadt (VD) |
| Fribourg / Freiburg (FR) | St. Gallen (SG) | Zug (ZG) |
| Genève / Genf (GE) | Schaffhausen (SH) | Zürich (ZH) |
| Glarus (GL) | Schwyz (SZ) |
Die Handänderungssteuer (auch Mutationssteuer genannt) wird beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie fällig. In den meisten Fällen trägt sie der Käufer, allerdings gibt es auch Ausnahmen: Manche Kantone verzichten zwar auf eine Handänderungssteuer, erheben jedoch eine Verwaltungs- oder Grundbuchgebühr in ähnlicher Höhe. Dies betrifft die Kantone ZH, GL, ZG und SH.
| Kanton | Steuersatz | Wer zahlt? | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Zürich | 0 % | – | Keine Handänderungssteuer |
| Genf | 3 % | Käufer | Kann mit dem Verkäufer verhandelt werden |
| Bern | 1.8 % | Käufer | Befreiung bei Familienübertragungen möglich |
| Tessin | 2 % | Käufer | Gemeindesteuer kann zusätzlich anfallen |
Wichtig: In manchen Kantonen kann die Handänderungssteuer zwischen dem Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden – das ist Verhandlungssache.
Beim Hausverkauf in der Schweiz entstehen neben den Steuern auch rechtliche Gebühren, die oft in ihrer Höhe unterschätzt werden. Dazu gehören:
Diese Gebühren sind kantonal geregelt und fallen je nach Region und Immobilie unterschiedlich aus.
| Gebühr | Wofür? | Wer zahlt? | Kantonale Unterschiede |
|---|---|---|---|
| Notariatshonorar | Kaufvertragserstellung & Beurkundung | Meist der Käufer | In manchen Kantonen verhandelbar |
| Grundbuchgebühr | Eintragung des neuen Eigentümers | Meist der Käufer | Je nach Kanton fix oder als Prozent des Kaufpreises |
Falls noch eine laufende Hypothek auf der Immobilie besteht, kann es beim Verkauf zu zusätzlichen Kosten kommen – vor allem, wenn die Hypothek vorzeitig aufgelöst wird.
| Möglichkeit | Was passiert? | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|---|
| Hypothek zurückzahlen | Der Kredit wird mit dem Verkaufserlös abgelöst. | Keine weitere Verschuldung. | Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung. |
| Hypothek auf Käufer übertragen | Der Käufer übernimmt die bestehende Hypothek. | Keine Vorfälligkeitsentschädigung. | Käufer muss kreditwürdig sein. |
| Hypothek mitnehmen | Die Hypothek wird auf Ihre neue Immobilie übertragen. | Flexibel bei neuem Kauf. | Nur möglich, wenn die Bank zustimmt. |
Tipp: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, prüfen Sie frühzeitig Ihre Hypothekenkonditionen – oft lassen sich hohe Zusatzkosten vermeiden.
Ein Immobilienmakler übernimmt die Vermarktung und den Verkauf Ihrer Immobilie – doch das hat seinen Preis. In der Schweiz liegt die Maklerprovision je nach Kanton und Anbieter meist zwischen 1 % und 3 % des Verkaufspreises.
| Kanton/Region | Typische Maklerprovision | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Zürich | 1 % – 2.5 % | Verhandelbar |
| Genf | 2 % – 3 % | Höhere Provisionen üblich |
| Bern | 1.5 % – 2.5 % | Oft mit Zusatzleistungen |
| Tessin | 1 % – 2 % | Alternativen zu klassischen Maklern verbreitet |
Tipp: Vergleichen Sie verschiedene Makler, denn die Provision ist in den allermeisten Fällen verhandelbar!
Ohne einen Makler sparen Sie als Verkäufer zwar die Maklerprovision, müssen dafür jedoch die Vermarktung und den Verkaufsprozess selbstständig organisieren und durchführen. Diesen Aufwand sollten Sie keinesfalls unterschätzen – der gesamte Prozess ist sehr komplex und zeitaufwendig. Ob und wann sich ein selbstständiger Verkauf lohnt, erfahren Sie in diesem Beitrag.
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Neben den bereits erwähnten Steuern, Gebühren und Kosten, die beim Hausverkauf fällig werden, gibt es einige weitere Punkte, die für Sie wichtig sind.
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie in der Schweiz versteuern müssen. Beim Verkauf entfällt diese Steuer. Falls Sie den Verkaufserlös in eine neue Immobilie reinvestieren, bleibt der Eigenmietwert dort weiterhin relevant.
Die Liegenschaftssteuer ist eine jährliche Abgabe, die in einigen Kantonen auf den Immobilienwert erhoben wird. Beim Verkauf bleibt der Verkäufer bis zum Übergang des Eigentums steuerpflichtig. Je nach Kanton wird die Steuer pro rata temporis aufgeteilt, sodass Käufer und Verkäufer anteilig für das laufende Jahr zahlen. In Kantonen ohne Liegenschaftssteuer entfällt diese Belastung komplett.
Die Schweiz kennt keine klassische Spekulationssteuer, wie sie etwa in Deutschland existiert. Allerdings erfüllt die Grundstückgewinnsteuer eine ähnliche Funktion: Wer eine Immobilie innerhalb weniger Jahre verkauft, zahlt in vielen Kantonen eine deutlich höhere Grundstückgewinnsteuer. Dies dient dazu, kurzfristige Immobiliengeschäfte («Spekulation») unattraktiv zu machen. Die Steuerlast sinkt mit der Haltedauer, und nach einer gewissen Zeit (z. B. 25 Jahren Besitzdauer in Genf) entfällt sie oft vollständig. Beachten Sie unbedingt die kantonale Regelung.
Ein Immobilienverkauf innerhalb der ersten 10 Jahre nach dem Kauf kann steuerlich besonders teuer werden:
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie durch einen Einzelerben oder eine Erbengemeinschaft gibt es in bestimmten Fällen besondere steuerliche Regeln in Bezug auf die anfallenden Steuern:
Wie Sie sehen, kann ein Immobilienverkaufhohe Steuerausgaben verursachen – doch mit der richtigen Planung reduzieren oder vermeiden Sie viele Abgaben.
Lassen Sie sich beraten! Mit einer individuellen Steueranalyse vermeiden Sie unnötige Kosten.
Ja, in der Schweiz unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie grundsätzlich der Steuerpflicht. Der Gewinn wird als Kapitalgewinn betrachtet und ist im Rahmen der Einkommenssteuer zu versteuern. Die Höhe der Steuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Dauer des Besitzes der Immobilie und die Höhe des erzielten Gewinns.
Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz fallen in der Regel verschiedene Steuern an. Eine der wichtigsten ist die Grundstückgewinnsteuer, die auf den erzielten Gewinn aus dem Verkauf erhoben wird. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Kanton. Ferner können auch Handänderungssteuern anfallen, die beim Wechsel des Eigentümers eines Grundstücks erhoben werden.
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Gewinn berechnet, den Sie durch den Verkauf Ihrer Immobilie erzielen. Der Gewinn entspricht dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises und aller nachweisbaren Kosten, die mit dem Kauf und Verkauf der Immobilie verbunden sind. Die Höhe der Steuer variiert je nach Kanton und der Dauer, während der Sie das Grundstück besessen haben.
In der Schweiz können bestimmte Kosten, die mit dem Verkauf eines Hauses im Zusammenhang stehen, steuerlich geltend gemacht werden. Hier sind einige mögliche steuerlich absetzbare Kosten:
Bitte beachten Sie, dass die steuerliche Absetzbarkeit von Kosten je nach Kanton variieren kann.
In einigen Fällen kann die Steuerlast beim Verkauf einer Immobilie reduziert werden. Einige Kantone bieten beispielsweise eine progressiv abnehmende Grundstückgewinnsteuer an, bei der der Steuersatz mit der Dauer des Besitzes abnimmt. Überdies kann die Verwendung des Verkaufserlöses für den Kauf oder Bau eines neuen Eigenheims in einigen Fällen zu Steuererleichterungen führen. Es ist jedoch ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um Ihre individuelle Situation zu bewerten.
Handänderungssteuern sind Abgaben, die beim Wechsel des Eigentümers eines Grundstücks erhoben werden. Die Höhe dieser Steuern variiert ebenfalls je nach Kanton und kann einen erheblichen Einfluss auf den finanziellen Erfolg Ihres Immobilienverkaufs haben. In einigen Kantonen kann diese Steuer vom Käufer übernommen werden, in anderen Fällen müssen sie vom Verkäufer getragen werden.
In der Schweiz haben die Kantone das Recht, ihre eigenen Steuergesetze zu erlassen, was bedeutet, dass die Steuerbelastung beim Verkauf einer Immobilie von Kanton zu Kanton stark variieren kann. Dies betrifft sowohl die Höhe der Grundstückgewinnsteuer als auch die Handänderungssteuer. Es ist daher wichtig, sich über die spezifischen Steuergesetze in Ihrem Kanton zu informieren, bevor Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen.
Nur in sehr besonderen Fällen können Teile der Steuern wie die Grundstücksgewinnsteuer gänzlich wegfallen. Zum Beispiel bei der Weitergabe unter engen Familienangehörigen. Auch bei sehr langer Haltedauer (meist über 25 Jahre) ist eine komplette Steuerbefreiung in einigen Kantonen möglich.
