Ein Immobilienmakler tritt als Vermittler zwischen dem Verkäufer und dem Käufer einer Immobilie auf. Er berät den Verkäufer in allen relevanten Fragen, hilft bei der Wertermittlung einer Immobilie und vermarktet sie. Er organisiert und führt Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern durch und prüft am Ende deren Bonität.
Ein Mäkler wird in aller Regel vom Besitzer einer Liegenschaft engagiert, um diesem in allen Fragen zur Seite zu stehen. Insbesondere sein verkäuferisches Talent, sein Netzwerk und seine Reputation sind beim Mäkeln von grosser Bedeutung, da in der Schweiz für die Ausübung des Berufs keine besondere Akkreditierung oder Ausbildung erforderlich ist.
Das Aufgabenfeld eines Immobilienmaklers ist sehr breit gefächert. Zu seinen typischen Aufgaben gehören:
Für einen Verkäufer ist es oftmals eine einmalige Situation, wenn sein Haus verkauft wird. Daher ist er auf die Expertise eines Immobilienmaklers angewiesen. Dieser berät den Verkäufer in allen Belangen rund um den Verkauf seiner Immobilie in der Schweiz – von der Ermittlung des Werts und den Verkaufschancen über die rechtlichen Aspekte bis zu erforderlichen Sanierungen (zur Wertsteigerung oder Werterhaltung vor dem Verkauf).
Gerade die Wertermittlung ist ein essenzieller Teil der Beratungsleistungen eines Immobilienmaklers. Durch seine Erfahrung und mithilfe bestimmter Wertermittlungsverfahren kann er einen realistischen Preis für Ihre Immobilie in der Schweiz ermitteln.
Dabei spielt die Marktsituation ebenso eine Rolle wie die Lage, der Zustand und das Baujahr des Gebäudes sowie die Grösse des Wohnraums und des Grundstücks. Auch Faktoren wie die Anzahl der Badezimmer, vorhandene Stellplätze oder besondere Ausstattungen wie ein Pool oder eine Sauna sind zu berücksichtigen.
Damit Sie nicht allein der Einschätzung des Maklers folgen müssen, bietet RealAdvisor ebenfalls eine fundierte Wertermittlung für Immobilien in der Schweiz an.
Nach der ausführlichen Beratung und Bewertung Ihrer Immobilie ist die Vermarktung einer der wichtigsten Aufgaben. Ein guter Immobilienmakler verfügt über ein weitverzweigtes Netzwerk von Kaufinteressenten und weiteren Möglichkeiten der Vermarktung. Im Rahmen dieser muss ein aussagekräftiges und dem Objekt angepasstes Exposé erstellt, hochwertige Bilder gemacht und alle relevanten Informationen zusammengetragen werden. Zudem werden alle notwendigen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Bebauungs- und Lagepläne zusammengetragen.
Welche Unterlagen bei einem Hausverkauf noch vonnöten sind, erfahren Sie in diesem ausführlichen Beitrag.
Möglicherweise ist es erforderlich, dass der Immobilienmakler auch Gutachten einholt. Dies kann bei strukturellen Entscheidungen (Statiker) oder möglichen Bodenkontaminationen (Umweltgutachter) wichtig sein.
Als Teil der Vermarktung müssen Besichtigungstermine organisiert und durchgeführt werden und Beratungen der Interessenten erfolgen. Im Rahmen der zuvor festgelegten Grenzen ist der Immobilienmakler auch für die Preisverhandlungen mit den Interessenten zuständig.
Nachdem ein passender Käufer gefunden wurde, kümmert sich der Immobilienmakler um die Prüfung der Bonität des Käufers und klärt Fragen der Finanzierung. Auf diese Weise werden insbesondere die Interessen des Verkäufers gewahrt und böse Überraschungen vermieden.
In einigen Fällen unterstützen Mäkler auch die Korrespondenz mit einem Notar, um den Kaufvertrag bestmöglich vorzubereiten.
Auch bei Vermietungen kann ein Immobilienmakler bzw. eine Agentur eingesetzt werden. Hierbei erfüllt er ähnliche Aufgaben wie bei einem Verkauf. Er hilft bei der Ermittlung des besten und marktfähigen Mietpreises, erstellt Verkaufsunterlagen, vermarktet die Mietsache und führt Besichtigungen mit möglichen Mietern durch. Wie viele Besichtigungen bis zum Verkauf nötig sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Als Nächstes kümmert er sich auch hier um die Bonitätsprüfung und die Vorbereitung des Mietvertrags. Abschliessend kann der Makler mit der Schlüsselübergabe und dem Erstellen des Einzugsprotokolls betraut werden.
Da für die Ausübung als Immobilienmakler keine besondere Akkreditierung oder Ausbildung vorgesehen ist, müssen sich Makler durch Ihre hochwertige Arbeit profilieren. Besonders wichtige Kriterien eines guten Immobilienmaklers sind:
In aller Regel wird für die Bemühungen des Maklers eine Verkaufsprovision (Maklercourtage) in Form eines zuvor festgelegten Prozentsatzes des Kaufpreises fällig. Die übliche Höhe einer solchen Provision beträgt zwischen einem und fünf Prozent. Bei Mietsachen wird oft eine Pauschale oder ein Vielfaches des monatlichen Mietpreises als Vergütung vereinbart.
Auch wenn die Maklerprovision theoretisch frei vereinbart werden kann, gibt es Grenzen. Ist ein Mäklerlohn unverhältnismässig hoch, kann vom Richter auf Antrag des Schuldners eine Herabsetzung auf einen angemessenen Betrag verlangt werden.
Grundsätzlich steht es den Vertragsparteien frei, den Zeitpunkt der Fälligkeit der Maklerprovision zu bestimmen. Aus Sicht des Gesetzes entsteht der Anspruch zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptvertrages. Ist dafür eine öffentliche Beurkundung erforderlich, ist die Provision erst danach fällig.
Zusätzlich zur eigentlichen Courtage kann auch die Vergütung von Spesen und Auslagen vereinbart werden. Hierzu zählen unter anderem Restaurantbesuche mit Interessenten oder Gebühren bei Behörden.
Im Obligationenrecht bestimmen die Artikel 412 bis 417 die wichtigsten Regelungen in Bezug auf den Mäklervertrag, die wir Ihnen nachfolgend im Originalwortlaut weitergeben:
Art. 412 – Begriff und Form
1 Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln.
2 Der Mäklervertrag steht im Allgemeinen unter den Vorschriften über den einfachen Auftrag.
Art. 413 – Mäklerlohn
1 Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.
2 Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist.
3 Soweit dem Mäkler im Vertrage für Aufwendungen Ersatz zugesichert ist, kann er diesen auch dann verlangen, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.
Art. 414 – Festsetzung
Wird der Betrag der Vergütung nicht festgesetzt, so gilt, wo eine Taxe besteht, diese und in Ermangelung einer solchen der übliche Lohn als vereinbart.
Art. 415 – Verwirkung
Ist der Mäkler in einer Weise, die dem Vertrage widerspricht, für den andern tätig gewesen, oder hat er sich in einem Falle, wo es wider Treu und Glauben geht, auch von diesem Lohn versprechen lassen, so kann er von seinem Auftraggeber weder Lohn noch Ersatz für Aufwendungen beanspruchen.
Art. 416
Aufgehoben.
Art. 417 – Herabsetzung
Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Einzelarbeitsvertrages oder eines Grundstückkaufes ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn vereinbart worden, so kann ihn der Richter auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabsetzen.
Ein Mäklervertrag kann, muss aber nicht exklusiv nur mit einem Immobilienmakler abgeschlossen werden. Selbst das selbstständige aktive Suchen des Verkäufers kann so geregelt – oder genauer gesagt ausgeschlossen – werden (verschärfte Exklusivitätsklausel). Bei Vergehen können Konventionalstrafen folgen. Mehr zum Thema erfahren Sie in diesem ausführlichen Beitrag.
Beispielfall: Ein Immobilienmakler ermittelt den Wert eines Grundstücks, zu dem dieses letztlich auch verkauft wird. Kurze Zeit später meldet sich ein Interessent, der auch 20 % mehr gezahlt hätte. Ob der Makler für seine Fehleinschätzung des Marktpreises belangt werden kann, hängt von vielen Faktoren ab und kann nicht pauschal beantwortet werden. Damit es zu solchen Fehleinschätzungen jedoch nicht kommt, lässt sich in der schweizerischen Rechtsprechung aktuell eine deutliche Verschärfung der Anforderungen an die Beratungspflichten von Maklern und Gutachtern feststellen.
Auch bei Abschluss eines Mäklervertrages besteht nicht unbedingt die Pflicht des Maklers zum Tätigwerden. Es können aber diverse Pflichten wie das Besuchen von Fachmessen oder das Schalten von Inseraten auf bestimmten Internetportalen vereinbart werden. Ist der Verkäufer mit den Leistungen des Maklers nicht zu zufrieden, kann er das Mandat relativ unproblematisch entziehen.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Immobilienmakler in der Schweiz zu finden. Eine Methode besteht darin, spezielle Immobilienmaklerverzeichnisse zu nutzen, die eine umfangreiche Liste von Maklern in der gesamten Schweiz bieten. Dank unserer Zusammenarbeit mit einer Vielzahl von geprüften Immobilienmaklern in der Schweiz können auch wir von RealAdvisor Ihnen helfen, den richtigen Makler zu finden, damit Sie passende Käufer finden und den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen.
In der Schweiz gibt es keine generelle Registrierungspflicht für Immobilienmakler. Jedoch können sie sich freiwillig bei verschiedenen Organisationen registrieren, um ihre Glaubwürdigkeit und Professionalität zu unterstreichen. Einige Makler können auch Mitglied von regionalen oder kantonalen Maklerverbänden sein. Diese Verbände bieten oft zusätzliche Dienstleistungen und Unterstützung für ihre Mitglieder an.
Da nicht alle aktiven Makler in der Schweiz bei einer solchen Organisation registriert sind, sollten Sie bei der Wahl eines Maklers nicht nur auf die Registrierung achten, sondern auch auf andere Faktoren wie Erfahrung, Reputation und Fachkenntnisse. Eine professionelle Registrierung kann ein Indikator für die Zuverlässigkeit und Kompetenz eines Maklers sein, sie ist jedoch kein absoluter Garant für die Qualität seiner Dienstleistungen.
