Der Prozess der Vermarktung und des Verkaufs einer Immobilie ist umfassend und bedarf einer sorgfältigen Planung und Ausführung. Wenn Sie einen exklusiven Verkaufsauftrag mit einem Immobilienmakler unterschrieben haben, können Sie sich darauf verlassen, dass der Makler alles daran setzt, Ihr Immobilienobjekt bestmöglich zu präsentieren. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige über den Ablauf des Immobilienverkaufs.
Das Hauptziel besteht natürlich darin, eine effektive Werbung für Ihre Immobilie zu schaffen, sodass sie nicht nur schnell verkauft wird, sondern auch zu einem angemessenen Preis. Im Folgenden stellen wir Ihnen die fünf Phasen vor, die beim Verkauf einer Immobilie durchlaufen werden:
Die Vorbereitung ist ein entscheidender Schritt im Immobilienverkaufsprozess. Hier werden die Grundlagen geschaffen, die für die erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie unerlässlich sind. Der Immobilienmakler erstellt ein Verkaufsexposé, das die Immobilie in den Vordergrund stellt und die Aufmerksamkeit potenzieller Käufer auf sich zieht. Die Vorbereitungsphase umfasst mehrere Aspekte:
Ein Überblick über alle wichtigen Renovierungen, Modernisierungen oder Anbauten, die in der jüngeren Vergangenheit durchgeführt wurden. Dies kann die Attraktivität der Immobilie erhöhen, insbesondere wenn diese Arbeiten den Wert oder die Energieeffizienz des Gebäudes steigern.
Für Kaufinteressenten und Investoren kann eine Analyse der aktuellen und potenziellen Mieteinnahmen von entscheidender Bedeutung sein. Hier sollten sowohl die aktuellen Mieten als auch eventuelle Steigerungspotenziale dargestellt werden.
Das Verkaufsexposé dient als Aushängeschild der Immobilie und gibt potenziellen Käufern und Interessenten einen ersten umfassenden Überblick beim Hausverkauf. Es sollte hochwertige Fotos, detaillierte Grundrisse vom Haus, eine ansprechende Objektbeschreibung und alle oben genannten Analysen enthalten. Gut vorbereitet, kann es den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf und einem langwierigen Verkaufsprozess ausmachen.
Nachdem der Immobilienmakler alle relevanten Informationen im Exposé zusammengestellt hat, beginnt die aktive Vermarktung des Objekts. Das Ziel in dieser Phase ist es, das Interesse potenzieller Kaufinteressenten zu wecken und unverbindliche Kaufangebote einzuholen. Hier sind die Schritte im Einzelnen:
Der Immobilienmakler hat in der Regel ein Netzwerk von Kontakten und weiss, welche Investoren für welche Art von Immobilienobjekten am ehesten infrage kommen. Durch gezielte Werbemassnahmen, sowohl online als auch offline, wird das Objekt einer ausgewählten Gruppe von Investoren vorgestellt.
Bevor potenzielle Käufer das vollständige Exposé erhalten, bekommen sie zunächst einen Teaser. Das ist eine kurze, oft nur ein- oder zweiseitige Beschreibung des Immobilienobjekts, die die wichtigsten Informationen enthält, ohne zu viele Details preiszugeben.
Wenn ein Kaufinteressent auf Basis des Teasers weiteres Interesse zeigt, wird ihm ein Geheimhaltungsabkommen (NDA = Non Disclosure Agreement) vorgelegt. Dieses Abkommen sichert die Vertraulichkeit aller folgenden Informationen und stellt sicher, dass die Details des Immobilienobjekts nicht an Dritte weitergegeben werden.
Nach Unterzeichnung des NDA erhält der Investor das vollständige Verkaufsexposé mit allen relevanten Details, Analysen und Bildern des Objekts.
Auf Basis des detaillierten Exposés können Investoren nun ein erstes, unverbindliches Kaufangebot abgeben. Dies gibt dem Verkäufer einen ersten Überblick über das Interesse am Markt und die möglichen Verkaufspreise.
Diese Phase ermöglicht es dem Verkäufer und dem Immobilienmakler, die Marktreaktion auf das angebotene Objekt zu beurteilen und gegebenenfalls die Verkaufsstrategie anzupassen. Es ist wichtig, dass während dieses Prozesses eine klare Kommunikation zwischen dem Makler, dem Verkäufer und den Kaufinteressenten gewährleistet ist.
Die Due Diligence (Sorgfaltsprüfung) ist eine kritische Phase im Verkaufsprozess einer Liegenschaft. In dieser Phase haben die potenziellen Käufer die Möglichkeit, alle Aspekte der Immobilie gründlich zu überprüfen und sicherzustellen, dass sie mit dem, was im Verkaufsexposé präsentiert wurde, übereinstimmen. Hier sind die Schritte dieser Phase im Detail:
Nachdem die unverbindlichen Kaufangebote (Vor-Vertrag) eingegangen sind, arbeitet der Verkäufer eng mit dem Immobilienmakler zusammen, um diese zu bewerten. Hierbei werden Faktoren wie der vorgeschlagene Kaufpreis, die Glaubwürdigkeit und Bonität des Investors und eventuell andere Bedingungen des Angebots in Betracht gezogen.
Basierend auf dieser ersten Bewertung werden einige Investoren für die nächste Phase des Prozesses ausgewählt. Diese Auswahl hängt von der Qualität ihres Angebots und ihrer finanziellen Stabilität ab.
Die ausgewählten Interessenten erhalten die Möglichkeit, das Immobilienobjekt persönlich zu besichtigen. Diese Besichtigungen ermöglichen es den Investoren, sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen und eventuelle Fragen direkt vor Ort zu klären.
Zusätzlich zur physischen Besichtigung erhalten die ausgewählten Interessenten Zugriff auf eine umfassende Datenbank, die alle relevanten Informationen über die Immobilie enthält. Dazu gehören nicht nur Bilder und Pläne, sondern auch rechtliche Dokumente, wie einem aktuellen Grundbuchauszug, bestehende Mietverträge, Nachweise über durchgeführte Renovierungen, technische Berichte und andere relevante Dokumentationen.
Die Due Diligence hat oft einen festgelegten Zeitrahmen, in dem alle Überprüfungen abgeschlossen sein müssen. Dies stellt sicher, dass der Verkaufsprozess zügig voranschreitet und keine unnötigen Verzögerungen auftreten.
Am Ende der Due Diligence-Phase sollten die potenziellen Käufer alle Informationen haben, die sie benötigen, um ein endgültiges Kaufangebot abzugeben. Es ist auch der Zeitpunkt, zu dem der Verkäufer und der Makler feststellen können, ob die ursprünglichen Angebote nach der gründlichen Überprüfung aufrechterhalten werden oder ob Anpassungen notwendig sind.
Nach der intensiven Due Diligence-Phase sind die Investoren bestens informiert über die Immobilie und können basierend auf diesen Informationen ein verbindliches Kaufangebot abgeben. Hier sind die detaillierten Schritte dieser Phase:
Die Investoren, die weiterhin Interesse an der Liegenschaft haben, reichen ihr endgültiges, verbindliches Angebot ein. Dieses Angebot spiegelt alle Erkenntnisse wider, die während der Due Diligence-Phase gesammelt wurden, und beinhaltet in der Regel den endgültigen Kaufpreis sowie andere relevante Konditionen und Bedingungen. Hierbei kann bereits eine Anzahlung geleistet oder verlangt werden, die dem Wert der zu verkaufenden Immobilie angemessen ist.
Der Verkäufer, oft in Absprache mit dem Immobilienmakler, prüft alle eingegangenen verbindlichen Angebote. Ziel ist es, das beste Angebot herauszufiltern, welches nicht nur den höchsten Preis bietet, sondern auch andere günstige Bedingungen für den Verkäufer beinhaltet.
Obwohl es sich um ein verbindliches Angebot handelt, gibt es oft noch Raum für Verhandlungen. Diese können sich auf den Kaufpreis oder auf andere Bestandteile des Angebots, wie Übernahmebedingungen, Zahlungsmodalitäten oder Übergabetermine, beziehen.
Sobald ein Käufer ausgewählt ist und alle Bedingungen (etwa die Finanzierung durch eine Bank) geklärt sind, wird vor dem eigentlichen Verkauf noch der Kaufvertrag vorbereitet. Dies ist in der Regel die Aufgabe eines Notars, der sicherstellt, dass alle rechtlichen Aspekte berücksichtigt werden und der Verkauf in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften erfolgt.
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch beide Parteien wird der Hausverkauf offiziell besiegelt. In vielen Ländern, einschliesslich der Schweiz, ist die Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags vor einem Notar verpflichtend, um Rechtsgültigkeit zu gewährleisten.
Abschliessend wird die Immobilie an den neuen Besitzer übergeben und der Verkaufsprozess ist erfolgreich abgeschlossen. Es ist wichtig zu betonen, dass dieser Prozess sorgfältig geplant und durchgeführt werden sollte, um sicherzustellen, dass beide Parteien – sowohl der Verkäufer als auch der Käufer – ihre Interessen gewahrt sehen.
Der finale Schritt des Verkaufsprozesses einer Immobilie ist der Abschluss. Es ist der Punkt, an dem alle vorherigen Phasen zusammenkommen und die Immobilientransaktion zum Abschluss gebracht wird. Hier sind die spezifischen Schritte dieser Phase:
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist es üblich und höflich, allen Investoren zu danken, die am Prozess beteiligt waren – sowohl jenen, die ein Angebot abgegeben haben, als auch anderen, die Interesse zeigten. Dies hilft, professionelle Beziehungen für zukünftige Geschäfte zu pflegen.
Eine der wichtigsten Handlungen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Dies stellt sicher, dass das Eigentum offiziell und rechtlich vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird. In vielen Ländern, wie auch in der Schweiz, ist ein Notar an diesem Prozess beteiligt, um die korrekte Registrierung im Grundbuch zu gewährleisten.
Nach dem erfolgreichen Abschluss des Hausverkaufs erhält der Immobilienmakler seine Provision für die professionelle Unterstützung. Diese Gebühren machen in der Regel ein paar Prozent des Verkaufspreises aus und werden normalerweise nach der Eintragung im Grundbuch und der Übertragung des Kaufpreises an den Verkäufer gezahlt.
Nach dem Abschluss der finanziellen Transaktionen und der Registrierung im Grundbuch wird die Immobilie physisch an den neuen Eigentümer übergeben. Dazu gehören meist auch alle Schlüssel, Dokumente, Pläne und andere relevante Informationen zur Immobilie.
Zum Abschluss kann es auch notwendig sein, alle relevanten Dokumente und Korrespondenzen bezüglich des Verkaufs zu archivieren. Dies stellt sicher, dass alle Informationen für eventuelle, zukünftige Anfragen oder rechtliche Überprüfungen zur Verfügung stehen.
Mit dem Abschluss der Phase 5 ist der gesamte Immobilienverkaufsprozess beendet. Es ist immer ratsam, diesen Prozess sorgfältig und methodisch zu durchlaufen, um sicherzustellen, dass alle Parteien zufrieden sind und alle rechtlichen und finanziellen Aspekte korrekt gehandhabt werden.
Zum Abschluss haben wir Ihnen noch drei häufig vorkommende Sonderfälle zusammengestellt, zu denen Sie jeweils auch einen eigenen, ausführlichen Beitrag finden:
Der Verkaufsprozess einer Immobilie privat unterscheidet sich grundsätzlich nicht von dem mit einem Makler. Allerdings sind Sie beim privaten Verkauf für jeden Schritt selbst verantwortlich. Dies beginnt bei der Erstellung eines ansprechenden Exposés, über die gezielte Bewerbung Ihres Objekts, bis hin zur Verhandlung mit potenziellen Käufern. Bei Interesse müssen Sie die Due Diligence und alle notariellen Angelegenheiten ebenfalls selbst organisieren.
Ein privater Verkauf kann finanzielle Vorteile bieten, da keine Maklerprovision anfällt. Doch es erfordert Zeit, Mühe und gründliche Vorbereitung, um alle Aufgaben erfolgreich zu bewältigen. Welche Vor- und Nachteile mit einem Verkauf mit oder ohne Makler einhergehen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
In der Schweiz gibt es steuerliche Besonderheiten, wenn eine Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird. Dabei handelt es sich um die sogenannte «Spekulationssteuer». Diese Steuer wird auf den erzielten Gewinn (Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis) erhoben und soll kurzfristige Immobilienspekulationen eindämmen. Die Höhe der Steuer hängt vom Kanton und der Dauer des Besitzes ab.
Beispiel: Nehmen wir an, Sie kaufen in Zürich eine Wohnung für CHF 500'000.- und verkaufen sie nach 5 Jahren für CHF 600'000.-. Der erzielte Gewinn beträgt CHF 100'000.-. Auf diesen Betrag müssen Sie je nach kantonalen Regelungen und weiteren Faktoren Spekulationssteuer zahlen. Es lohnt sich daher, den Verkauf und die möglichen steuerlichen Folgen genau zu prüfen.
Beim Verkauf einer Liegenschaft vor Ablauf der Finanzierung besteht in der Regel eine laufende Hypothek oder ein anderes Darlehen, das für den Kauf aufgenommen wurde. Der Verkaufserlös der Immobilie wird in der Regel dazu verwendet, das ausstehende Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Es ist jedoch wichtig, den Kreditvertrag zu überprüfen, da bei vorzeitiger Rückzahlung Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen können. Diese Entschädigungen können die finanziellen Vorteile des Verkaufs erheblich schmälern. Ausserdem sollten Sie sicherstellen, dass der Verkaufserlös ausreicht, um Ihr Darlehen vollständig zu tilgen. Andernfalls bleiben Sie als Verkäufer mit einer Restschuld zurück.
Zu Beginn sollten Sie den Wert Ihres Hauses durch einen Experten oder eine Marktwertanalyse ermitteln lassen. Es ist wichtig, alle relevanten Dokumente bereitzuhalten, darunter Grundbuchauszüge, Baupläne und Energieausweise. Danach können Sie entscheiden, ob Sie einen Makler beauftragen oder Ihr Haus privat verkaufen möchten.
Ohne Makler übernehmen Sie alle Verkaufsaufgaben selbst. Dies beinhaltet:
Es ist wichtig, rechtliche Aspekte zu beachten und sich ggf. juristisch beraten zu lassen, um Vertragsfehler zu vermeiden.
Nachdem ein Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, wird ein Zahlungstermin festgelegt. Üblicherweise erhält man den Verkaufspreis bei der Eigentumsumschreibung, die oft einige Wochen nach der Vertragsunterzeichnung stattfindet. Die genaue Dauer kann jedoch variieren.
Der Hausverkauf beginnt mit der Wertermittlung und Vorbereitung des Verkaufs (Exposé, Unterlagen). Nach der Vermarktung folgen Besichtigungen und Verhandlungen. Bei Einigung wird ein Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beurkundet. Schliesslich erfolgen Zahlung und Eigentumsübertragung.
