Die Grundstückgewinnsteuer ist eine wichtige finanzielle Überlegung beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz. Sie basiert auf dem Gewinn, der aus dem Verkauf erzielt wird und wird durch Faktoren wie die Besitzdauer und den erzielten Gewinn beeinflusst.
In diesem Beitrag betrachten wir die spezifischen Bedingungen der Grundstückgewinnsteuer bei Grundstücken im Privatvermögen, die Tarife und die Berechnung im Kanton Luzern.
Die gesetzlichen Grundlagen der Grundstückgewinnsteuer in Luzern sind im Gesetz über die Grundstückgewinnsteuer (GGStG) festgelegt. Dieses wurde vom Grossen Rat des Kantons Luzern am 31.10.1961 verabschiedet und zuletzt am 01.01.2020 aktualisiert.
Das Gesetz definiert den Grundstückgewinn somit als die Differenz zwischen dem Veräusserungswert und dem Anlagewert der Liegenschaft. Zudem legt es fest, dass Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken im Geschäftsvermögen in der Regel der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen. Bitte beachten Sie, dass die Steuerpflicht für die Grundstückgewinnsteuer in Luzern ab einem Gewinn von über CHF 13'000.- beginnt.
Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer in Luzern beginnt zunächst mit der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns. Dieser wird dann als Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und den damit verbundenen Anlagekosten berechnet.
Die sogenannten Anlagekosten setzen sich aus dem ursprünglichen Erwerbspreis und weiteren wertsteigernden Investitionen zusammen. Überdies können Ausgaben für Notariats- und Grundbuchgebühren sowie Vermittlungskosten in die Anlagekosten einbezogen werden. Ebenso zählen hierzu Kosten der baulichen Erschliessung des Grundstücks oder die Entschädigung für die Errichtung einer Dienstbarkeit oder Grundlast zugunsten des Grundstücks oder für die Ablösung einer Dienstbarkeit oder Grundlast auf dem Grundstück.
Im Gesetz heisst es zudem in § 11 Gesetz über die Grundstückgewinnsteuer (GGStG): Liegt der massgebende Erwerb über 30 Jahre zurück, so gilt die vor 30 Jahren bestehende Katasterschätzung mit einem Zuschlag von 25 Prozent als Erwerbspreis.
Der Erlös, also der erzielte Verkaufspreis der Liegenschaft, kann ebenso durch die damit einhergehenden Kosten reduziert werden. Dies könnten Maklerprovisionen oder Inseratskosten sein.
Danach wird die Höhe der Grundstückgewinnsteuer durch den Einkommensteuertarif für Alleinstehende und den Steuerfuss von 4,2 Einheiten ermittelt.
Das Gesetz sagt dazu konkret in § 22: Die einfache Steuer wird nach dem Einkommenssteuertarif (§ 57 Absätze 1 und 3 des Steuergesetzes) zu dem Satz berechnet, der sich für den Gewinn allein ergibt. Gewinne bis Fr. 13 000.– werden nicht besteuert.
0,00 Prozent für die ersten CHF 9'800.-
0,50 Prozent für die nächsten CHF 2'400.-
1,00 Prozent für die nächsten CHF 3'100.-
2,00 Prozent für die nächsten CHF 1'100.-
3,00 Prozent für die nächsten CHF 1'200.-
4,00 Prozent für die nächsten CHF 2'900.-
4,50 Prozent für die nächsten CHF 4'300.-
5,00 Prozent für die nächsten CHF 83'700.-
5,25 Prozent für die nächsten CHF 53'100.-
5,50 Prozent für die nächsten CHF 26'100.-
5,80 Prozent für die nächsten CHF 1'880’100.-
Bei Einkommen über CHF 2'067'800.- beträgt die Steuer je Einheit 5,7 Prozent des Einkommens.
Es ist zu beachten, dass die Höhe der Steuer zudem von verschiedenen Faktoren beeinflusst wird, darunter:
Hierzu sagt das Gesetz in § 24 GGStG:
War das Grundstück während weniger als sechs Jahren im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag mit jedem vollen Jahr, um das die Besitzesdauer kürzer ist, um 10 Prozent erhöht. Die Steuer darf jedoch 40 Prozent des Grundstückgewinns nicht übersteigen.
War das Grundstück während mehr als acht Jahren im Besitz des Veräusserers, so wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1 Prozent ermässigt, höchstens aber um 25 Prozent.
Für ein konkretes Beispiel nehmen wir den folgenden Fall an:
Erlös: CHF 55'000.- / Lt. Einkommensteuertabelle ergibt sich eine Grundsteuer von CHF 1'920,50, die nun mit dem Steuerfuss von 4.2 multipliziert werden muss. Somit ergibt sich ein Steuerbetrag von insgesamt CHF 8'066.10. Herauf wiederum erhält der Veräusserer aufgrund der Besitzdauer 4 % Nachlass (also 1 % für jedes Jahr bei mehr als 8 Jahren). Mithin beträgt die abzuführende Steuer CHF 7'743.45. Das entspricht rund 14 Prozent des Grundstücksgewinns.
In bestimmten Situationen ist es möglich, die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer in Luzern aufzuschieben. Wir klären, in welchen:
Dies ist der Fall bei einem Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung z. B. an Ehegatten, Lebenspartner oder eingetragene Partnerinnen. Ausserdem kann bei der Ersatzbeschaffung von Wohneigentum ein Aufschub gewährt werden. Der Antrag auf Steueraufschub muss an die Gemeinde am Lageort des Ersatzgrundstücks gestellt werden. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Steueraufschub nicht mit einer Steuerbefreiung zu verwechseln ist.
Die Ersatzbeschaffung bezieht sich auf den Kauf eines neuen Objekts als Ersatz für das verkaufte, wobei bestimmte Bedingungen erfüllt sein müssen, um einen Steueraufschub zu gewähren. In Luzern kann dies Anwendung finden, wenn das Ersatzobjekt im Bereich der Landwirtschaft genutzt wird oder wenn es sich um eine in der Schweiz gelegene, selbst genutzte Ersatzliegenschaft handelt.
In Fällen, in denen Sie das Ersatzobjekt durch eine Reinvestition des Veräusserungserlöses gekauft haben und nach einiger Zeit an Dritte vermieten, können Ausnahmen bestehen. Zum Beispiel, wenn die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion übertragen werden, können steuerbefreite Institutionen Ersatzbeschaffungen mit steueraufschiebender Wirkung vornehmen.
Es ist zu beachten, dass der gesamte Gewinn zu versteuern ist, wenn der Kaufpreis für die Ersatzbeschaffung deutlich niedriger ist als der Verkaufspreis des Originalobjekts. Es kann jedoch ein Teilaufschub der Grundstückgewinnsteuer gewährt werden, wenn der Kaufpreis der Ersatzliegenschaft höher ist als der Verkaufspreis des Originalobjekts.
Die endgültige Frage der Besteuerung stellt sich dann, wenn das Ersatzobjekt ebenfalls verkauft wird.
Im Kanton Luzern stehen verschiedene Formulare und Anleitungen zur Verfügung, um die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer korrekt auszufüllen. Diese Formulare können auf der Website der Steuerbehörde heruntergeladen, elektronisch ausgefüllt, gespeichert und ausgedruckt werden.
Zusätzlich bietet der Kanton Luzern auch Wegleitungen, Merkblätter und Fragebögen an, die bei der Ausfüllung der Steuererklärung hilfreich sein können. Die Wegleitungen enthalten detaillierte Informationen und Anleitungen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen korrekt eingetragen sind.
Wichtig ist, dass die ausgefüllten Steuererklärungen an die zuständige Veranlagungsbehörde am Lageort des Grundstücks gesendet werden müssen.
Um die genaue Höhe der Grundstückgewinnsteuer zu berechnen, können Sie den im Kanton Luzern bereitgestellten Kalkulator verwenden. Geben Sie die entsprechenden Werte ein und Sie erhalten eine Schätzung der zu zahlenden Steuer.
Insgesamt ist es ratsam, sich stets über die aktuellen Prozentsätze und Tarife in Luzern zu informieren, um eine genaue Berechnung der Grundstückgewinnsteuer vornehmen zu können.
Die entsprechende Gemeinde des Kantons Luzern fordert, sobald sie von der Veräusserung Kenntnis erhalten hat, den Veräusserer auf, binnen 30 Tagen die zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer notwendigen Angaben zu machen und die entsprechenden Beweismittel aufzulegen.
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern richtet sich insbesondere nach 2 Grundsätzen:
Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern ist komplex. Hierzu sollten Sie die genauen Regularien beachten, die Einkommensteuertabelle des Kantons Luzern heranziehen und die Zu- und Abschläge je nach Besitzdauer kennen.
