Die Grundstückgewinnsteuer wird in der Schweiz auf Gewinne erhoben, die aus dem Verkauf von Grundstücken und Immobilien resultieren. Im Schweizer Steuersystem folgt sie dem dualistischen Prinzip: Gewinne aus privaten Grundstücken unterliegen der Grundstückgewinnsteuer, während solche aus Geschäftsvermögen der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterliegen.
Der Zweck dieser Steuer ist es, den Wertzuwachs zu besteuern, der sich während der Besitzzeit des Grundstücks oder der Immobilie ergeben hat, und nicht das Gesamteinkommen der veräussernden Person. Die konkrete Berechnung und der Steuersatz richten sich jedoch stark nach kantonalen Vorgaben und unterscheiden sich je nach Standort. Für den Kanton Aargau gelten spezielle Regelungen, die wir im Folgenden detailliert darstellen.
Im Kanton Aargau wird die Grundstückgewinnsteuer gemäss den §§ 95–111 des Aargauer Steuergesetzes (StG) erhoben. Diese Steuer ist eine Objektsteuer, bei der nicht die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der veräussernden Person im Vordergrund steht, sondern der mit dem Objekt erzielte Wertzuwach.
Steuerpflichtig sind Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken, sofern diese im Privatvermögen gehalten werden. Im Gegensatz dazu unterliegen Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Geschäftsvermögens der Gewinn- oder Einkommenssteuer, was die Abgrenzung zwischen privaten und geschäftlichen Liegenschaften im Aargauer Steuersystem wesentlich macht.
Der Begriff «Grundstück» umfasst dabei nicht nur bebaute und unbebaute Liegenschaften, sondern auch im Grundbuch eingetragene Rechte sowie Miteigentumsanteile, wie das Stockwerkeigentum. Auch land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke fallen unter die Grundstückgewinnsteuer, sofern der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt.
Die Steuerpflicht bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau wird durch eine Veräusserung oder vergleichbare Rechtsgeschäfte ausgelöst. Als Veräusserung gelten:
Auch die Übertragung von Miteigentumsanteilen und die Umwandlung von gewöhnlichem Eigentum in Stockwerkeigentum haben steuerliche Konsequenzen, wenn sie die Verfügungsgewalt über das Grundstück beeinflussen.
Ferner gibt es Rechtsgeschäfte, die einer Veräusserung gleichgestellt sind und ebenfalls zur Steuerpflicht führen. Dazu zählen unter anderem der Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft, wenn dadurch eine Änderung der Verfügungsgewalt eintritt, oder die Belastung des Grundstücks mit erheblichen Dienstbarkeiten, wie Näherbaurechten, die den Grundstückswert dauerhaft beeinträchtigen.
Im Kanton Aargau ist die Grundstückgewinnsteuer subsidiär zur Einkommens- oder Gewinnsteuer. Das bedeutet, dass Gewinne, die bereits der Gewinn- oder Einkommenssteuer unterliegen, nicht zusätzlich mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden.
Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau basiert auf der Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und den Anlagekosten. Diese Differenz stellt den steuerbaren Grundstückgewinn dar. Der Veräusserungserlös umfasst den Verkaufspreis des Grundstücks sowie alle weiteren Leistungen, die die erwerbende Partei im Rahmen der Transaktion erbringt. Falls kein Verkaufspreis vereinbart wurde, etwa bei einem Tausch, wird der Verkehrswert als Erlös angesetzt.
Die Anlagekosten setzen sich aus dem ursprünglichen Erwerbspreis und allen wertvermehrenden Investitionen zusammen. Diese umfassen unter anderem:
Nicht abzugsfähig sind laufende Unterhaltskosten, da diese nicht als wertvermehrende Investitionen gelten und in der Regel bereits in der Einkommenssteuer berücksichtigt werden.
Grundstückseigentümer im Kanton Aargau können unter bestimmten Voraussetzungen wählen, ob sie die Anlagekosten pauschal oder effektiv berechnen möchten.
Im Kanton Aargau hat die Besitzdauer des Grundstücks einen erheblichen Einfluss auf den Steuersatz der Grundstückgewinnsteuer. Der Steuersatz sinkt mit zunehmender Besitzdauer, was langjährige Eigentümer steuerlich begünstigt. Für die Berechnung der Besitzdauer ist das Datum der letzten steuerpflichtigen Handänderung massgeblich, also der Zeitpunkt, an dem das Grundstück zuletzt mit der Grundstückgewinnsteuer belastet wurde.
Die Besitzdauer wird ab der letzten steuerbegründenden Übertragung bis zum Verkauf berechnet. Je länger ein Grundstück gehalten wurde, desto niedriger ist in der Regel der anwendbare Steuersatz. Dies bedeutet, dass kurzfristige Verkäufe – insbesondere spekulative Transaktionen – höher besteuert werden als langfristige Investitionen. Das fördert die langfristige Bindung an Immobilien und wirkt spekulativen Verkäufen entgegen.
Hier eine Übersicht der Prozentsätze in Bezug auf die Besitzdauer im Kanton Aargau:
| Besitzdauer | Steuersatz auf den Gewinn |
|---|---|
| Weniger als 1 Jahr | 40 % |
| 1 bis 2 Jahre | 35 % |
| 2 bis 3 Jahre | 30 % |
| 3 bis 4 Jahre | 27 % |
| 4 bis 5 Jahre | 24 % |
| 5 bis 6 Jahre | 22 % |
| 6 bis 7 Jahre | 20 % |
| 7 bis 8 Jahre | 18 % |
| 8 bis 9 Jahre | 16 % |
| 9 bis 10 Jahre | 15 % |
| Mehr als 10 Jahre | 10 % |
Die Steuersätze sinken gestaffelt mit längerer Besitzdauer und erreichen bei einer Haltedauer von über 10 Jahren den niedrigsten Satz von 10 %.
Im Kanton Aargau besteht die Möglichkeit, die Grundstückgewinnsteuer durch einen Steueraufschub zu vermeiden, wenn der Verkaufserlös in eine Ersatzbeschaffung reinvestiert wird. Ein Steueraufschub wird gewährt, wenn der Erlös aus dem Verkauf von selbst genutztem Wohneigentum oder von landwirtschaftlich genutztem Boden in ein gleichartiges Objekt investiert wird. Das neue Objekt muss ebenfalls im Kanton liegen und dauerhaft zu Wohnzwecken oder für die Landwirtschaft genutzt werden.
Für eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung sind strikte Fristen zu beachten: Der Kauf eines Ersatzobjekts muss entweder innerhalb von drei Jahren nach dem Verkauf oder bis zu einem Jahr vor dem Verkauf des bisherigen Objekts erfolgen. Zudem müssen der Veräusserer und der Erwerber des Ersatzobjekts dieselbe Person sein, um sicherzustellen, dass der erzielte Gewinn in der gleichen steuerlichen Sphäre verbleibt.
Sollte nur ein Teil des Erlöses in ein Ersatzobjekt reinvestiert werden, wird der Steueraufschub entsprechend anteilig gewährt. Der nicht reinvestierte Anteil des Erlöses ist dann sofort steuerpflichtig. Diese Methode des anteiligen Steueraufschubs ist besonders nützlich, wenn der Erlös des alten Grundstücks höher ist als die Anschaffungskosten des neuen Objekts. Bei vollständiger Reinvestition erfolgt hingegen ein vollständiger Steueraufschub, und die Besteuerung wird auf die spätere Veräusserung des Ersatzobjekts verschoben.
Im Kanton Aargau wird zwischen Grundstücken des Privat- und des Geschäftsvermögens unterschieden, was Auswirkungen auf die Besteuerung hat. Während Gewinne aus dem Verkauf von privat genutzten Grundstücken der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, werden Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Geschäftsvermögens mit der Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst. Diese Regelung spiegelt das dualistische Steuersystem wider, das eine klare Trennung zwischen privatem und geschäftlichem Vermögen vorsieht.
Für Grundstücke des Geschäftsvermögens, die etwa für landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, erfolgt die Berechnung des steuerbaren Gewinns basierend auf den Buchwerten und unter Berücksichtigung der während der Besitzdauer vorgenommenen Abschreibungen. Eine besondere Regelung gilt bei der Übertragung eines Grundstücks vom Geschäfts- ins Privatvermögen: In diesem Fall wird der mit der Einkommenssteuer erfasste Buchwert als Grundlage für die Steuerberechnung herangezogen.
Um Ihnen die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau zu veranschaulichen, präsentieren wir Ihnen im Folgenden zwei Praxisbeispiele. Diese zeigen, wie die Steuerlast bei unterschiedlichen Veräusserungsszenarien ermittelt wird:
Ein Einfamilienhaus wurde im Jahr 2009 für einen Kaufpreis von CHF 390'000 erworben und im Jahr 2024 für CHF 580'000 verkauft. Zu den abziehbaren Anlagekosten gehören neben dem ursprünglichen Kaufpreis auch die Notariatskosten von CHF 2'400 und eine Maklerprovision von CHF 12'000, wodurch sich die Gesamtkosten auf CHF 404'400 belaufen. Der steuerbare Grundstücksgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungserlös (CHF 580'000) und den Gesamtkosten (CHF 404'400) und beträgt CHF 175'600.
Eine Eigentumswohnung wurde 2017 für einen Kaufpreis von CHF 430'000 gekauft und 2023 für CHF 520'000 verkauft. Die abziehbaren Anlagekosten umfassen die Beurkundungskosten beim Kauf und Verkauf (jeweils CHF 800 und CHF 1'200) sowie Inseratskosten von CHF 2'000 und eine Einzahlung in den Erneuerungsfonds in Höhe von CHF 3'300.
Der steuerbare Grundstücksgewinn liegt in diesem Fall bei 82'700 CHF. Wird ein Teil des Erlöses in ein Ersatzobjekt investiert, kann ein anteiliger Steueraufschub beantragt werden, und nur der nicht reinvestierte Gewinnanteil unterliegt der sofortigen Besteuerung.
Eine Hypothek kann grundsätzlich nicht direkt von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Allerdings können bestimmte Kosten, wie Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer vorzeitigen Ablösung einer Hypothek, als anrechenbare Aufwendungen geltend gemacht werden, sofern sie im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen.
Die Grundstückgewinnsteuer entfällt, wenn der Gewinn bereits der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegt, etwa bei Geschäftsvermögen. Ein Aufschub der Steuer ist zudem möglich, wenn der Verkaufserlös in ein Ersatzobjekt reinvestiert wird und die entsprechenden Voraussetzungen für eine steueraufschiebende Veräusserung erfüllt sind.
Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer erfolgt durch das kantonale Steueramt des Kantons Aargau. Steuerpflichtige müssen die relevanten Informationen, wie Verkaufserlös und abziehbare Kosten, in der Steuererklärung angeben, auf deren Basis das Steueramt die Steuerlast festlegt.
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau variiert je nach Besitzdauer und kann durch unterschiedliche Steuersätze beeinflusst werden. Der Steuersatz sinkt bei längerer Haltedauer des Grundstücks, sodass sich die Steuerlast für langjährige Eigentümer beim Verkauf einer Immobilie verringert.
