Die Grundstückgewinnsteuer ist eine wichtige Komponente im Schweizer Steuersystem und wird auf den Gewinn erhoben, der beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien anfällt. Diese Steuer ist kantonal geregelt, was bedeutet, dass die spezifischen Gesetze, Steuersätze und Regelungen von Kanton zu Kanton variieren können. Die folgenden Abschnitte bieten schließlich eine allgemeine Übersicht über die Grundprinzipien der Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz, die für alle Kantone als Ausgangspunkt dienen.
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den finanziellen Gewinn angewendet, der aus dem Verkauf von Grundbesitz wie Land, Häusern und anderen Immobilien entsteht. Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich kurzum aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den ursprünglichen Anschaffungskosten, korrigiert um wertsteigernde Investitionen und abzüglich aller anrechenbaren Kosten.
Die Anschaffungskosten umfassen den Kaufpreis des Grundstücks sowie alle zusätzlichen Kosten, die zum Zeitpunkt des Kaufs angefallen sind, darunter:
Wertsteigernde Investitionen, die Sie während der Besitzdauer tätigen und die zu einer Erhöhung des Verkaufswerts führen, können Sie ebenfalls abziehen. Allerdings sind regelmässige Unterhaltskosten, die lediglich der Erhaltung des Zustands der Immobilie dienen, nicht abzugsfähig.
Diese allgemeinen Informationen bilden die Grundlage für die spezifischen Regelungen in jedem Kanton, wie wir sie im nächsten Abschnitt für den Kanton Schaffhausen weiter ausführen werden.
Im Kanton Schaffhausen wird die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn erhoben, und zwar der, der beim Verkauf von Grundstücken, die zum Privatvermögen gehören und im Kanton liegen, tatsächlich erzielt wird. Verkäufe von Liegenschaften, die zum Geschäftsvermögen zählen, werden hingegen im ordentlichen Veranlagungsverfahren abgerechnet, sodass hier keine Grundstückgewinnsteuer anfällt. Zudem sind Veräusserungen infolge von Schenkung, Erbfolge, Erbteilung und Erbvorbezug von der Steuer befreit.
Die Steuersätze für die Grundstückgewinnsteuer in Schaffhausen sind gestaffelt und erhöhen sich mit dem erzielten Gewinn. Zum Beispiel beträgt die Steuer 2 % auf die ersten CHF 2'000, 4 % auf die nächsten CHF 2'000 und so weiter, bis zu einem einheitlichen Satz von 15 % für Gewinne über CHF 100'000. Bei einer Besitzdauer von weniger als sechs Monaten erhöht sich die berechnete Steuer um 50 %, während bei längerer Besitzdauer die Steuer progressiv ermässigt wird, bis zu 60 % bei einer Besitzdauer von 17 Jahren.
Die Grundstückgewinnsteuer wird im Zeitpunkt der Veräusserung fällig und muss innerhalb von 90 Tagen nach Entstehung des Steueranspruchs gezahlt werden. Sollte die Steuer vom Verkäufer nicht eingefordert werden können, wird ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eingetragen, wodurch die Steuerschuld auf den Käufer übergehen kann. Um dies zu vermeiden, können Sie im Grundbuchvertrag die Sicherstellung der mutmasslichen Steuer verlangen.
In einigen spezifischen Situationen müssen Sie keine Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Hier sind die wichtigsten Ausnahmen aufgeführt:
Diese Ausnahmen dienen dazu, die Steuerlast in speziellen Situationen zu reduzieren oder aufzuheben, wobei die genauen Bedingungen und Anforderungen je nach Kanton variieren können. Es ist ratsam, sich bei spezifischen Transaktionen über die geltenden kantonalen Bestimmungen genau zu informieren oder rechtliche Beratung einzuholen.
Frau Huber verkauft ein Grundstück im Kanton Schaffhausen, das sie vor 11 Jahren gekauft hat. Der Kaufpreis damals betrug CHF 260'000. Über die Jahre hat Frau Huber CHF 40'000 in wertsteigernde Investitionen getätigt. Sie verkauft das Grundstück jetzt für CHF 400'000.
Die Grundstückgewinnsteuer wird gestaffelt berechnet:
Da Frau Huber das Grundstück länger als 10 Jahre besessen hat, wird die berechnete Steuer um 25 % ermässigt. Bei einer kurzen Haltedauer wäre diese Ermässigung entfallen. Der maximale Rabatt bei einer Besitzdauer von mehr als 17 Jahren beträgt 60 %. Das soll dem Umstand Rechnung tragen, dass es sich hierbei offenbar nicht um eine Spekulation handelt und der Wert früher im Vergleich zu heute geringer war.
Die Steuer ist zum Zeitpunkt der Veräusserung fällig, und Frau Huber hat 90 Tage Zeit, diese zu bezahlen.
Im Kanton und in der Gemeinde Schaffhausen können Sie die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer aufschieben, wenn Sie den Verkaufserlös unter bestimmten Bedingungen reinvestieren. Dieser Steueraufschub zielt darauf ab, die finanzielle Last für Steuerpflichtige zu verringern, die in neue, gleichgenutzte Liegenschaften investieren möchten. Hier sind die wichtigsten Aspekte dieses Aufschubs:
Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer wird gewährt, wenn der Erlös aus dem Verkauf eines Grundstücks innerhalb von drei Jahren vor oder nach dem Verkauf zur Beschaffung einer Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Die Voraussetzungen für den Aufschub umfassen:
Die Regelungen zur Grundstückgewinnsteuer bei Erbschaften im Kanton Schaffhausen beinhalten spezifische Bestimmungen zur Steuerpflicht und zur Verteilung der Steuerlast unter den Erben. Hier ist eine kurze Erläuterung:
Bei Erbschaften wird die Höhe der Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn, der aus dem Verkauf von geerbten Immobilien resultiert, erhoben. Die Erbengemeinschaft gilt dabei als ein Steuersubjekt, was bedeutet, dass sie gemeinsam für die Entrichtung der Steuer verantwortlich ist:
Diese Regelung sorgt dafür, dass die Steuerlast gerecht nach den Anteilen der Erben verteilt wird, während die solidarische Haftung sicherstellt, dass die Steuerschuld vollständig beglichen wird. Es ist wichtig für Erben, sich dieser Verantwortung bewusst zu sein und gegebenenfalls rechtliche oder finanzielle Beratung in Anspruch zu nehmen, um Überraschungen bei der Steuerabrechnung zu vermeiden.
