Wie erstellt man ein Exposé beim Immobilienverkauf?

Ein gutes Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Es entscheidet darüber, ob sich Interessenten für eine Besichtigung melden oder weiterscrollen. In einem hart umkämpften Immobilienmarkt kann ein professionell aufgebautes Exposé den Ausschlag für einen erfolgreichen Verkauf geben.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie ein Exposé erstellen, welche Informationen darin keinesfalls fehlen dürfen und wie Sie Ihre Immobilie so präsentieren, dass sie aus der Masse hervorsticht.

Was ist ein Exposé eigentlich?

Ein Exposé bezeichnet ein Dokument oder eine Präsentation, die detaillierte Informationen über ein bestimmtes Thema, Projekt oder Objekt liefert. Im Immobilienbereich dient ein Exposé dazu, potenziellen Käufern alle relevanten Informationen über eine zum Verkauf stehende Immobilie bereitzustellen.

Exposé erstellen: Aufbau eines Exposés für einen erfolgreichen Immobilienverkauf

Ein Immobilienexposé ist das Aushängeschild einer Immobilie. Es ist das Erste, was potenzielle Käufer sehen, und auf dessen Grundlage sie entscheiden, ob sie Interesse an einer Besichtigung oder einem Kauf haben. Daher ist es unerlässlich, dass die Inhalte eines Exposés präzise, informativ und ansprechend sind. In diesem Kapitel führen wir Sie durch die essenziellen Bestandteile eines überzeugenden Immobilienexposés, die den Verkauf Ihrer Immobilie maximieren können.

1. Einleitung des Exposés: Vorstellung des Maklers und Verkaufsprozesses

Als Einführung in das Exposé sollten im ersten Schritt der Makler vorgestellt und anschliessend der Verkaufsprozess genauer erklärt werden, damit ein potenzieller Käufer weiss, was ihn erwartet.

1.1 Vorstellung des Maklers und der Ansprechpartner

Hier sollte die Expertise des Maklers hervorgehoben werden, damit der Kunde weiss, dass er sich in guten und professionellen Händen befindet. Während des gesamten Verkaufsprozesses wird der Kunde kontinuierlich über die nächsten Schritte und die verschiedenen Ansprechpartner informiert.

1.2 Darstellung des Verkaufsprozesses

Nachfolgend zeigen wir Ihnen beispielhaft einen Verkaufsprozess, wie dieser bei RealAdvisor gegliedert ist. Passen Sie dies entsprechend Ihrem Prozess an:

1. Online-Schätzung auf unserer Website, um einen Anhaltspunkt für den potenziellen Verkaufspreis des Gebäudes zu erhalten.
2. Ortstermin mit einem Immobilienmakler von RealAdvisor, um eine detaillierte Analyse und umfassende Bewertung des Immobilienvermögens durchzuführen.
3. Unterzeichnung eines exklusiven Auftrags, um während des gesamten Verkaufsprozesses bestmöglich unterstützt zu werden.
4. Vorbereitungsphase: Erstellung von Teasern, Vertraulichkeitsvereinbarungen (NDA) und Verkaufsbroschüren.
5. NBO-Phase (Non-Binding Offers): Kontakt zu gezielten Investoren basierend auf ihren Investitionskriterien, Übermittlung der Verkaufsdokumente und Unterstützung in dieser ersten Phase.
6. BO-Phase (Binding Offers): Durchführung von Gebäudebesichtigungen, Begleitung während der Due Diligence der Investoren und Unterstützung beim Abschluss des Verkaufsprozesses.
7. Closing-Phase: Abschlussverhandlungen, Überprüfung der Bonität des ausgewählten Investors und abschliessende Unterzeichnung.
8. Begleitung beim Notartermin und Sicherstellung, dass alle notwendigen Schritte und Dokumente für den Verkauf, wie der Kaufvertrag, bereitgestellt werden.

1.3 Darstellung des Transaktionszeitplans

Der Zeitplan für die Transaktion besteht aus mehreren Phasen:

1. Vorbereitung der Verkaufsdokumente: 5–6 Wochen
   • Teaser
   • Konsultationsregulierung
   • Exposé
2. Non-Binding-Offers: 4–5 Wochen
   • Analyse des Exposés
   • Übermittlung unverbindlicher Angebote
   • Eventuell Vorvertrag über Verkauf/Kauf
3. Due-Diligence-Phase: 5–6 Wochen
   • Auswahl der Investoren
   • Due Diligence
   • Besichtigungen
   • Fragen & Antworten
4. Binding Offers & Closing: 4–5 Wochen
   • Auswahl des endgültigen Investors
   • Endverhandlungen
   • Unterzeichnung beim Notar

2. Exposé von einem Haus: Details zur Immobilie

Die spezifischen Details einer Immobilie sind für jeden potenziellen Käufer von grösster Bedeutung. Sie bieten einen ersten Einblick in das, was die Immobilie einzigartig macht und inwiefern sie sich von anderen auf dem Markt unterscheidet.

• Allgemeine Informationen zum Gebäude: Grundlegendes über das Baujahr, den Zustand und besondere Merkmale des Gebäudes, die es herausstechen lassen.
• Verkaufsart: Dabei wird unterschieden, ob die Immobilie privat oder über eine spezialisierte Firma verkauft wird. Jede Methode hat ihre Vor- und Nachteile, und es ist wichtig, diese im Exposé klar darzulegen.
• Adresse: Ein genauer Standort gibt potenziellen Käufern eine Vorstellung von der Lage und der Umgebung. Dazu gehören Angaben wie Kanton, Gemeinde, Stadtviertel und die vollständige Adresse.
• Grundbuchinformationen: Diese bieten rechtliche Klarheit über das Eigentum und etwaige Belastungen der Immobilie.
• Nutzung des Gebäudes: Hierbei wird beschrieben, wie die Immobilie aktuell genutzt wird – ob als Wohngebäude, Geschäftsfläche, Bürogebäude oder eine Kombination davon.
• Immobilientypologie: Diese Sektion gibt Auskunft über die Gesamtfläche der Immobilie, die Anzahl der Etagen, vorhandene Parkplätze und die Art der Mieter.
• Mietzustand: Hier wird über den aktuellen Mietzustand informiert, sowie darüber, wie die Immobilie bei optimaler Vermietung aussehen könnte. Abschliessend bietet eine Mietzusammenfassung einen Überblick über die Mieteinnahmen und -bedingungen.

3. Markt- und Umgebungsanalyse

In einem Immobilienexposé ist die Markt- und Umgebungsanalyse ein entscheidender Faktor. Es ist nicht nur wichtig zu wissen, wie die Immobilie selbst beschaffen ist, sondern auch, wie sie sich im Vergleich zum umgebenden Markt und der spezifischen Umgebung positioniert. Eine umfassende Analyse dieser Aspekte kann potenziellen Käufern Sicherheit geben und sie dazu ermutigen, den nächsten Schritt zu machen.

3.1 Mikro- und Makroanalyse der Umgebung

Bevor man in die Tiefe der Marktanalyse eintaucht, sollte man zunächst die Unterschiede zwischen der Mikro- und Makroebene verstehen. Während die Makroanalyse sich auf das grössere Bild konzentriert, wie die gesamte Stadt oder Region, befasst sich die Mikroanalyse mit spezifischeren Details, wie einem bestimmten Stadtviertel oder einer Strasse.

3.2 Marktanalyse auf Makroebene

Auf dieser Makroebene werden Informationen über die gesamte Stadt oder Region zusammengetragen. Dies könnte Angaben über die allgemeine Beschäftigungslage, durchschnittliche Mieten, die Wirtschaftssituation und andere makroökonomische Faktoren beinhalten. Dies gibt potenziellen Käufern einen Überblick darüber, wie stabil und lukrativ eine Investition in dieser Region sein könnte.

3.3 Mikro-Marktsituation

Nachdem die allgemeine Marktanalyse abgeschlossen ist, wird der Fokus enger gesetzt. Hier werden detaillierte Informationen zur spezifischen Mikrolage des Immobilienobjekts bereitgestellt. Dies können Einblicke in die Nachbarschaft, die Nähe zu wichtigen Annehmlichkeiten, die Verkehrsanbindung und andere Faktoren beinhalten, die den Wert und die Attraktivität der Immobilie direkt beeinflussen.

Die Markt- und Umgebungsanalyse ist ein Schlüsselelement, das Käufern einen klaren Kontext darüber bietet, wo die Immobilie steht – nicht nur physisch, sondern auch im Vergleich zu anderen Immobilien auf dem Markt. Eine gut durchgeführte Analyse kann den Unterschied zwischen einem raschen Verkauf und einer langwierigen Verkaufsphase ausmachen.

4. Finanzielle Informationen

Die finanzielle Transparenz einer Immobilie kann den Unterschied ausmachen, ob ein Interessent zu einem Käufer wird oder nicht. In diesem Abschnitt des Exposés wird ein klarer Überblick über die finanziellen Aspekte der Immobilie gegeben, um im Ergebnis eine fundierte Entscheidung zu ermöglichen.

4.1 Jährliche Verwaltungsaufstellung

Dieser Abschnitt bietet einen Überblick über die jährlichen Einnahmen und Ausgaben durch die Immobilie. Dies gibt dem potenziellen Käufer nicht nur eine Vorstellung von den potenziellen Erträgen, sondern auch von den laufenden Kosten.

4.2 Beschreibung der jährlichen Einnahmen

Hier werden die Einnahmen detailliert aufgeführt. Dazu gehören Mieteinnahmen sowie eventuelle Zusatzeinnahmen durch Parkplätze, Werbeflächen oder andere Dienstleistungen.

4.3 Jahreskosten des Gebäudes

Es ist wichtig, ein klares Bild von den Kosten zu haben, die mit dem Besitz der Immobilie einhergehen. Dieser Abschnitt geht auf die verschiedenen Gebühren und Kosten ein, von Grundsteuern bis zu regelmässigen Instandhaltungskosten:

• Wartung und Pflege
• Versicherungspolice: Haftpflicht- und Gebäudeversicherung gegen gängige Risiken
• Honorare und Betriebskosten: Verwaltung, Hausmeisterdienste
• Vom Eigentümer zu tragende Kosten: Strom, Wartungskosten für die Wärmeerzeugung, Wasser, Schlosserarbeiten, diverse Gebühren
• Immobilienverwaltungskosten
• Grundsteuern
• Sonstige/andere Kosten

5. Technische Beschreibung

Jenseits der finanziellen und ästhetischen Aspekte einer Immobilie ist es von entscheidender Bedeutung, die technischen Details zu verstehen. Diese können sowohl die Funktionalität als auch die Langlebigkeit der Immobilie beeinflussen.

5.1 Technische Aspekte des Gebäudes

Hier werden die grundlegenden technischen Aspekte der Immobilie behandelt. Dazu gehören das Heizungssystem, die Wasserversorgung und weitere essenzielle Einrichtungen, die für den ordnungsgemässen Betrieb des Gebäudes erforderlich sind. Dies ermöglicht es Käufern, in Erfahrung zu bringen, ob in näherer oder ferner Zukunft Kosten für eine Renovation anfallen werden.

5.1.1 Heizung

• Wärmeerzeugung: Art des im Gebäude vorhandenen Heizkessels
• Wärmeübertragung: Zentral- oder Einzelheizung
• Warmwasserbereitung: Art des Warmwasserspeichers
• Verteilung von Wärme und Warmwasser

5.1.2 Lüftung

Bezüglich der Lüftung im Gebäude sollten Sie angeben, um welche Art von Lüftungssystem es sich genau handelt. Ausserdem sollten Sie in Ihrem Verkaufsdokument angeben, wo sich die Lufteinlässe in den Wohnungen, Geschäftsräumen und Büros befinden.

5.1.3 Sanitäranlagen

In Bezug auf die sanitären Einrichtungen sollten Sie den Zustand der Anlagen angeben, damit Investoren wissen, ob weitere Investitionen erforderlich sein werden.

5.1.4 Elektrik

Für die Elektrik im Gebäude gibt das Verkaufsdokument die folgenden Punkte an:

• Standort und Zugänglichkeit des Sicherungskastens
• Standort der Leistungsschalter
• Sicherungen

5.1.5 Gemeinschaftsbereiche

Das Exposé sollte die Gemeinschaftsbereiche beschreiben, die allen Mietern zur Verfügung stehen:

• Briefkasten
• Treppenhaus
• Aufzug
• Müllraum
• Weitere spezifische Einrichtungen

5.2 Bausubstanz und Materialien

Es ist zudem wichtig zu wissen, aus welchen Materialien das Gebäude besteht und wie es konstruiert ist. Informationen über das Fundament, die Dachkonstruktion und verwendete Materialien können Aufschluss über die Qualität und Langlebigkeit des Gebäudes geben.

5.3 Energieeffizienz und Umweltaspekte

Angesichts wachsender Umweltbelange ist es für viele Käufer wichtig zu wissen, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Informationen über die Isolierung, Fenstertypen und Energiezertifikate können hier bereitgestellt werden.

5.4 Sicherheitssysteme und Brandschutz

Diese Informationen sind sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume von Bedeutung. Details zu Alarmsystemen, Sprinkleranlagen und anderen Sicherheitsvorkehrungen sollten hier aufgeführt werden.

Die technische Beschreibung stellt sicher, dass der Käufer genau versteht, was er kauft, und kann ihm helfen, zukünftige Investitionen oder notwendige Reparaturen einzuplanen.

6. Anlagen

Zum Abschluss enthält das Exposé Anhänge, die die zuvor präsentierten Informationen veranschaulichen:

• Plan des Viertels zur Bewertung der Qualität des Standortes
• Gebäudepläne für jede Etage
• Fassadenpläne
• Portfolio, das verschiedene Innen- und Aussenansichten des Gebäudes bietet
• Juristische und steuerliche Anhänge

Fazit

Ein sorgfältig erstelltes Exposé spielt eine besonders wichtige Rolle beim Verkauf einer Immobilie. Es ist nicht nur ein Informationsdokument, sondern das Aushängeschild des Objekts, welches potenzielle Käufer ansprechen und überzeugen soll. Ein umfassendes, detailliertes und professionell gestaltetes Exposé kann den Unterschied ausmachen, ob ein Interessent zu einem Käufer wird oder ob er sich anderweitig umsieht.