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Wer im Kanton Solothurn eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft, muss die Grundstückgewinnsteuer einplanen. Diese Steuer erfasst die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den ursprünglichen Anlagekosten und variiert je nach Gewinnhöhe und Haltedauer. Mit dem richtigen Wissen reduzieren Sie Ihre Steuerlast jedoch deutlich. Wie, erfahren Sie hier.
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Sondersteuer, die anfällt, wenn jemand ein Grundstück oder eine Liegenschaft aus dem Privatvermögen mit Gewinn veräussert. Sie gehört zu den wichtigsten Immobiliensteuern im Kanton Solothurn und ist gesetzlich im kantonalen Steuergesetz verankert.
Bezahlt wird die Steuer vom Verkäufer. Kommt dieser der Zahlungspflicht nicht nach, kann die Steuerschuld unter Umständen auf den Käufer übergehen. Deshalb empfiehlt es sich, im Kaufvertrag festzuhalten, wie die Steuer beglichen wird, etwa, indem der geschätzte Steuerbetrag beim Steueramt hinterlegt wird.
Juristische Personen wie AG oder GmbH unterliegen in Solothurn nicht der Grundstückgewinnsteuer. Bei ihnen werden Immobiliengewinne über die ordentliche Gewinnsteuer erfasst.
Solothurn wendet das sogenannte dualistische System an. Das bedeutet: Nur Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen der Grundstückgewinnsteuer. Gewinne auf Grundstücken des Geschäftsvermögens werden mit der Einkommenssteuer (natürliche Personen) oder der Gewinnsteuer (juristische Personen) erfasst.
Dies unterscheidet Solothurn von Kantonen wie Bern oder Zürich, die das monistische System kennen: Dort werden sämtliche Grundstückgewinne – ob privat oder geschäftlich – einheitlich mit der Grundstückgewinnsteuer besteuert.
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Nicht jeder Immobilienverkauf führt zu einer Steuerpflicht. Im Kanton Solothurn entfällt die Grundstückgewinnsteuer in folgenden Situationen vollständig oder wird aufgeschoben:
Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Solothurn ist im kantonalen Steuergesetz (StG SO) geregelt, insbesondere in den §§ 48 bis 62 StG SO (BGS 614.11). Diese Paragrafen definieren, wer steuerpflichtig ist, wie der Gewinn berechnet wird und welche Ausnahmen und Aufschübe gelten.
Die wichtigsten gesetzlichen Eckpunkte sind:
Den vollständigen Gesetzestext finden Sie auf der offiziellen Website des Kantons Solothurn sowie im Steuerbuch des Kantons, das detaillierte Erläuterungen zu jedem Paragrafen enthält.
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt von zwei Faktoren ab: der Höhe des steuerbaren Gewinns und der Haltedauer der Liegenschaft. Da der Steuertarif progressiv ausgestaltet ist, steigt der Steuersatz mit zunehmendem Gewinn. Hinzu kommt der jeweilige Gesamtsteuerfuss der Gemeinde, weshalb die Steuer je nach Wohngemeinde leicht unterschiedlich ausfallen kann. Die provisorische Berechnung erfolgt am besten mit dem offiziellen Steuerrechner des Kantons.
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Haltedauer auf die Steuerermässigung auswirkt:
| Vollendete Besitzjahre | Ermässigung auf den Steuerbetrag |
|---|---|
| 0–4 Jahre | 0 % |
| 5 Jahre | 2 % |
| 6 Jahre | 4 % |
| 7 Jahre | 6 % |
| 8 Jahre | 8 % |
| 9 Jahre | 10 % |
| 10 Jahre | 12 % |
| 11 Jahre | 14 % |
| 12 Jahre | 16 % |
| 13 Jahre | 18 % |
| 14 Jahre | 20 % |
| 15 Jahre | 22 % |
| 16 Jahre | 24 % |
| 17 Jahre | 26 % |
| 18 Jahre | 28 % |
| 19 Jahre | 30 % |
| 20 Jahre | 32 % |
| 21 Jahre | 34 % |
| 22 Jahre | 36 % |
| 23 Jahre | 38 % |
| 24 Jahre | 40 % |
| 25 Jahre | 42 % |
| 26 Jahre | 44 % |
| 27 Jahre | 46 % |
| 28 Jahre | 48 % |
| 29 Jahre | 50 % |
| 30 Jahre und mehr | max. 50 % ab Jahr 30 (§ 57 StG SO) |
Ab dem vollendeten 30. Besitzjahr gilt eine gesetzlich festgelegte maximale Ermässigung von 50 % auf den Steuerbetrag (§ 57 StG SO).
Keine Zuschläge bei kurzer Haltedauer: Anders als in manch anderen Kantonen erhebt Solothurn keinen Steuerzuschlag, wenn eine Immobilie nur kurze Zeit gehalten wurde. Diese Regelung schützt Eigentümer, die aus persönlichen oder beruflichen Gründen kurzfristig verkaufen müssen.
Der Kanton Solothurn stellt verschiedene Wege zur Verfügung, um die Grundstückgewinnsteuer vorab zu schätzen oder berechnen zu lassen:
Das kantonale Steueramt bietet ein Excel-Berechnungstool an, das Sie sowohl auf der Website des Steueramts als auch mit einem Klick auf den Download-Button unten herunterladen können. Damit schätzen Sie die provisorische Steuer schnell und unkompliziert. Die relevanten Informationen entnehmen Sie dem Kaufvertrag und dem Grundbuchauszug. Achtung: Diese provisorische Berechnung ist nicht rechtsverbindlich.
Sobald der Verkauf bei der Amtsschreiberei oder dem Grundbuchamt angemeldet ist, können Sie beim kantonalen Steueramt eine verbindliche Vorausberechnung beantragen. Dies gibt Ihnen Planungssicherheit und ermöglicht es, den nötigen Betrag rechtzeitig bereitzustellen.
Verschiedene Finanzportale und Immobilienplattformen bieten eigene Online-Rechner an, mit denen sich die Grundstückgewinnsteuer für alle Kantone – darunter auch Solothurn – schätzen lässt. Diese Tools sind praktisch für eine erste Einschätzung, ersetzen aber keine professionelle Beratung.
Tipp: Für die Berechnung benötigen Sie folgende Angaben:
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Die Berechnung folgt einer klaren Logik: Zuerst wird der steuerbare Gewinn ermittelt, dann der Steuersatz anhand der Gewinnhöhe und Haltedauer bestimmt.
Der steuerbare Grundstücksgewinn ergibt sich aus folgender Formel:
Steuerbarer Gewinn = Verkaufserlös − Anlagekosten
Zum Verkaufserlös zählt der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Werden gleichzeitig Mobilien (z. B. Möbel oder eine Einbauküche) verkauft, wird deren Wert abgezogen, da nur der Grundstücksanteil relevant ist.
Zu den Anlagekosten gehören:
Wichtig: Rein werterhaltende Unterhaltskosten (wie ein neuer Anstrich oder eine Reparatur) können nicht als Anlagekosten abgezogen werden. Nur Investitionen, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft steigern, werden anerkannt. Ausserdem müssen Sie alle Kosten mit Belegen nachweisen.
Sonderregel für Langzeiteigentümer: Liegt der ursprüngliche Kauf mehr als 30 Jahre zurück, kann unter bestimmten Voraussetzungen der Verkehrswert von vor 30 Jahren als Berechnungsbasis gewählt werden – sofern dieser höher ist als der tatsächliche Kaufpreis. Das kann den steuerbaren Gewinn deutlich reduzieren. Klären Sie diese Option frühzeitig mit dem kantonalen Steueramt oder einem Steuerberater.
Der Steuertarif in Solothurn ist progressiv: Mit steigendem Gewinn steigt auch der Steuersatz. Die Berechnung erfolgt auf Basis des Einkommenssteuertarifs unter Berücksichtigung des Gesamtsteuerfusses von Kanton, Einwohner- und Kirchgemeinde. Das kantonale Steueramt erstellt eine gemeinsame Rechnung.
Angenommen, Sie verkaufen Ihr Einfamilienhaus in Olten nach 12 Jahren Besitzdauer:
Daraus ergibt sich:
Da 12 vollendete Besitzjahre vorliegen, gilt die Ermässigung ab Jahr 5 bis Jahr 12. Das ergibt 8 Reduktionsjahre à 2 % = 16 % Ermässigung auf den berechneten Steuerbetrag.
Für eine verbindliche Zahl empfiehlt sich die offizielle Vorausberechnung beim Steueramt Solothurn oder der kantonale Steuerrechner.
In bestimmten Situationen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort erhoben, sondern aufgeschoben. Die wichtigsten Fälle:
Wer das selbstbewohnte Eigenheim verkauft und innerhalb von zwei Jahren eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz kauft oder baut, profitiert vom Steueraufschub. Kostet das neue Objekt weniger als der erzielte Erlös, ist die Differenz sofort steuerpflichtig; der Rest der Steuer wird aufgeschoben. Diese Regelung gilt ausschliesslich für selbst genutztes Wohneigentum, nicht für Ferienwohnungen oder Renditeobjekte.
Bei unentgeltlichen Eigentumsübertragungen wie Erbfällen, Schenkungen oder Erbteilungen wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Sie fällt erst an, wenn die begünstigte Person die Liegenschaft später verkauft. Als Anlagekosten gilt dann nicht der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbgangs, sondern der ursprüngliche Kaufpreis des Erblassers, was den späteren steuerbaren Gewinn erhöhen kann.
Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnerinnen und Partnern lösen ebenfalls keinen sofortigen Steueranspruch aus. Auch hier wird die Steuer auf den Zeitpunkt des späteren Verkaufs verschoben.
Es gibt verschiedene legale Wege, die Steuerlast zu senken. Solange ein steuerbarer Gewinn entsteht, können Sie die Grundstückgewinnsteuer nicht vermeiden. Reduzieren können Sie sie aber trotzdem, indem Sie:
Nach dem Verkauf einer Liegenschaft erhalten Verkäuferinnen und Verkäufer vom kantonalen Steueramt automatisch das Formular «Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer», sobald die Amtsschreiberei die Handänderung gemeldet hat. Dieses Formular müssen Sie vollständig ausgefüllt und zusammen mit den Belegen einreichen.
Das kantonale Steueramt errechnet anschliessend die definitiv geschuldete Steuer und erlässt eine entsprechende Verfügung. Sind Sie mit dem Entscheid nicht einverstanden, können Sie Einsprache erheben.
Nützliche offizielle Dokumente:
Neben der Grundstückgewinnsteuer kann beim Immobilienerwerb auch die Handänderungssteuer anfallen. Im Kanton Solothurn ist der Erwerb von Grundstücken, die dauerhaft und ausschliesslich selbst als Wohneigentum genutzt werden, von der Handänderungssteuer befreit. Bei anderen Liegenschaften oder Renditeobjekten kann die Handänderungssteuer hingegen ins Gewicht fallen.
Beim Immobilienverkauf in Solothurn fallen für die Verkäuferschaft in erster Linie die Grundstückgewinnsteuer sowie allenfalls eine Maklerprovision von rund 2–3 % des Verkaufspreises an. Notariats- und Grundbuchkosten werden je nach Kaufvertrag aufgeteilt. Klären Sie die anfallenden Kosten frühzeitig und am besten direkt bei der Gemeinde oder einem Steuerberater.
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Die Grundstückgewinnsteuer Solothurn trifft jeden, der eine Privatimmobilie mit Gewinn verkauft – aber sie ist gut planbar. Wenn Sie die Berechnungslogik kennen, Ihre Investitionen dokumentieren und die Haltedauer im Blick behalten, können Sie Ihre Steuerlast deutlich senken.
Der Kanton Solothurn bietet mit dem Verzicht auf Zuschläge bei kurzer Besitzdauer, einer klaren Ermässigungsregelung ab dem 5. Besitzjahr und einem transparenten Formular- und Berechnungssystem ein faires und gut nachvollziehbares System. Das gesetzliche Fundament im StG SO und die offiziellen Online-Hilfsmittel machen die Berechnung zugänglich. Wer unsicher ist oder einen komplexen Fall hat, sollte frühzeitig eine Steuerberatung beiziehen. Eine gute Planung zahlt sich aus.
Gewinne unter CHF 10'000 sind steuerfrei. Ferner wird die Steuer bei einem Erbgang, einer Schenkung, einer Erbteilung, Vermögensübertragungen zwischen Ehegatten sowie beim Kauf einer selbst genutzten Ersatzliegenschaft aufgeschoben – nicht erlassen. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen fällt statt der Grundstückgewinnsteuer die Einkommens- oder Gewinnsteuer an.
Ja. Die Grundstückgewinnsteuer wird im Kanton erhoben, in dem die Liegenschaft liegt. Sie ist unabhängig vom Wohnsitz der Verkäuferschaft. Wohnen Sie im Ausland, aber verkaufen Sie eine Liegenschaft in Solothurn, fällt die Steuer trotzdem im Kanton Solothurn an.
Das Steueramt kann die Steuerforderung gegenüber der Käuferschaft geltend machen, da das Grundstück als Sicherheit gilt. Um dieses Risiko zu vermeiden, wird oft ein Betrag aus dem Kaufpreis direkt beim Steueramt oder auf einem Sperrkonto hinterlegt.
Nein. Nur wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbau, Dachstockausbau, Poolbau) sind abzugsfähig. Rein werterhaltende Kosten wie Malerarbeiten oder Reparaturen können nicht geltend gemacht werden. Sämtliche Kosten müssen mit Originalbelegen nachgewiesen werden.
