Preise für Bauland in der Schweiz: Wie wird der Preis eines Baugrundstücks geschätzt? 

Die Immobilienbranche ist ein komplexes Feld mit vielen Facetten, wobei Bauland für viele zu den interessantesten gehört. In der Schweiz, einem Land, das für seine wunderschönen Landschaften und seinen hohen Lebensstandard bekannt ist, sind Preise für Bauland ein zentrales Thema für alle, die daran interessiert sind, ihren eigenen Wohntraum zu realisieren. Doch wie wird der Preis von Bauland in der Schweiz bewertet? Dieser Beitrag beleuchtet, was genau Bauland bzw. ein Baugrundstück ist und wie dessen Wert in der Schweiz geschätzt wird.

Was ist Bauland?

Bauland ist nicht einfach nur ein Stück Land. Es sind spezifische Kriterien zu erfüllen, damit es als solches klassifiziert werden kann. Welche Kriterien das sind, beantworten wir hier:

1. Baugenehmigung

Zunächst einmal benötigen Sie eine Baugenehmigung. Das bedeutet, dass die zuständige Gemeinde das Grundstück als Bau- oder Entwicklungszone klassifiziert hat. Ohne diese Klassifizierung gilt das Land nicht als Bauland und es kann kein Bauvorhaben auf dem Gelände stattfinden.

2. Bodenbeschaffenheit

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Beschaffenheit des Bodens und des Untergrunds. Sie müssen in der Lage sein, sowohl das Gewicht der zu bauenden Struktur als auch das Gewicht, das durch die Bauarbeiten selbst entsteht, zu tragen. Ist der Boden nicht stabil genug, kann dies zu erheblichen Problemen während der Bauarbeiten führen.

3. Versorgung

Schliesslich muss das Grundstück erschlossen oder zumindest erschliessbar sein. Das bedeutet, dass es möglich sein muss, es an Versorgungsnetze wie Trinkwasser, Gas, Strom, Telefon und Abwasserentsorgung anzuschliessen. Ohne diese Anschlussmöglichkeiten kann ein Bauvorhaben nicht realisiert werden.

Sollte Ihr Grundstück diese Bedingungen nicht erfüllen, ist es leider nicht als Baugrundstück geeignet und kann daher nicht bebaut werden.

Bauland: Eignet sich mein Grundstück zum Bauen?

Sie können sich bei Ihrer Gemeinde erkundigen und sie um bestimmte Unterlagen bitten, aus denen hervorgeht, ob Ihr Grundstück für den Bau geeignet ist und welche Regeln dafür zu beachten sind.

Die erforderlichen Dokumente

• Gebietsplan / Zonenplan: Dies sind die Referenzdokumente für die Entwicklung des Landes und seine Nutzungsmöglichkeiten. Sie sind online oder auf der Gemeinde erhältlich.
• Grundbuchplan: Dieser enthält die dinglichen Rechte am Land und allfälligen Gebäuden darauf. Das Grundbuch ist öffentlich zugänglich, entweder online über die Website des Kantons oder auf dem für die Gemeinde zuständigen Grundbuchamt.
• Die Katasterkarte: Sie ermöglicht es Ihnen, die Lage jedes Grundstücks und die Bodenbedeckung, d. h. Strassen, Wege, Gebäude, Mauern, Wälder, Weinberge, Wasserläufe etc., mithilfe einer Karte zu bestimmen. Die Katasterkarte ist Teil des Grundbuchs.

Ihr Grundstück ist für den Bau geeignet? Herzlichen Glückwunsch! Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie die Preise Ihres Baulandes ermitteln.

Wie werden die Preise für ein erschlossenes Bauland berechnet?

Nun, da Sie wissen, dass Ihr Grundstück bebaut werden kann, ist die Grösse Ihres Baugrundstücks der nächste zu klärende Punkt. Die Fläche allein hilft Ihnen jedoch noch nicht weiter, da die Quadratmeter-Preise von Bauland in der Schweiz von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren können.

Es kann auch hilfreich sein, auf Immobilienplattformen nach ähnlichen Grundstücken in Ihrer Umgebung zu suchen und mit dem Ihrigen zu vergleichen. Nutzen Sie hierfür z. B. kostenlose Online-Tools.

Grundstückspreise eines Baulandes ermitteln: Begriffe und Indikatoren

Wie bei der Immobilienschätzung gibt es auch bei der Ermittlung des Werts von Bauland verschiedene Begriffe und Indikatoren, die Sie kennen sollten.

Welche Fläche sollte zur Berechnung der Bodenpreise von Bauland verwendet werden?

Die Baulandpreise werden in erster Linie auf der Grundlage der Fläche des Grundstücks berechnet, aber Vorsicht: Es gibt mehrere Definitionen des Begriffs «Fläche». Nicht alle Kantone verwenden dieselben Indikatoren, um den Preis pro Quadratmeter Land festzulegen.

Hier sind die verschiedenen Kriterien von Flächen, die Ihnen bekannt sein sollten:

• Bruttogeschossfläche (BGF): Die Summe aller Bodenflächen, die zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzt werden.
• Die entscheidende Gebäudefläche: die horizontale Projektion des Gebäudevolumens, einschliesslich der vorspringenden Gebäudeteile.
• Ermittlung der Grundstücksfläche: Die in der Bauzone enthaltenen Grundstücke und Grundstücksteile wie Zufahrtsflächen, wobei Flächen im Kontext des Strassennetzes nicht berücksichtigt werden.
• Die Bodenfläche: Die Summe der Flächen, die den zugänglichen, allseitig geschlossenen Räumen entsprechen.

Es ist wichtig zu verstehen, dass – wenngleich ein Grundstück überbaut werden kann – nicht automatisch die gesamte Fläche nutzbar ist. Das heisst, dass ein Grundstück von 1'000 m² mit einem niedrigen Index nur zu 70 % oder noch weniger bebaubar sein kann. Hier ist es nützlich, die Bebauungs- oder Ausnützungsziffer zu kennen, zu der wir gleich kommen werden.

Diese Minderung der Nutzungsfläche Ihres Grundstücks ist auf natürliche Zwänge und die zu beachtenden städtebaulichen Vorschriften zurückzuführen, z. B.: Ein unter dem Grundstück verlaufender Wasserlauf begrenzt die Gebäudefläche ebenso wie die Nähe zu benachbarten Häusern. Das bedeutet, dass Entfernungen eingehalten werden müssen, um die Privatsphäre aller zu wahren.

Gebäudefläche: Indizes und Koeffizienten

Die Kantone verwenden unterschiedliche Indizes oder Koeffizienten zur Bestimmung der Gebäudefläche, was erheblichen Einfluss auf die Baulandpreise haben kann:

• Ausnützungsziffer (AZ): Verhältnis zwischen der Bruttogeschossfläche und der Gebäudefläche des Grundstücks.
• Überbauungsziffer (ÜZ): Verhältnis der relevanten bebauten Fläche zur relevanten Landfläche.
• Geschossflächenzahl: Verhältnis zwischen der bebauten Fläche und der Fläche des gesamten oder eines Teils des Grundstücks, das in der Bauzone liegt.

Diese Informationen erhalten Sie von Ihrer Gemeindeverwaltung, die Ihnen mitteilen kann, welchen Index oder Koeffizienten Sie verwenden müssen und wie gross die bebaubare Fläche Ihres Grundstücks ist.

Berechnung des Preises pro Quadratmeter eines Baulandes (Beispiel)

Nehmen wir das Beispiel der Geschossflächenzahl, wenn diese für Ihr Grundstück 0,3 beträgt (Informationen, die Sie von Ihrer Gemeinde über den Zonenplan erhalten haben). Zur Berechnung können Sie folgende Formel verwenden:

Gesamtfläche x Geschossflächenzahl = Geschossfläche

1'000 m² × 0.3 = 300 m².

Grundfläche x Preis pro m² Ihrer Gemeinde = Preis Ihres Grundstücks

300 m² x CHF 700.- = CHF 210'000.-

Die Baulandpreise pro Quadratmeter Ihrer Gemeinde finden Sie in der Publikation Ihres Kantons, Ihrer Gemeinde oder auch online bei RealAdvisor.

Schätzung der Baulandpreise für den Bau von Mehrfamilienhäusern

Wenn Ihr Land gross genug ist, um mehrere Wohnungen unterzubringen, können Sie sich an einen Projektentwickler wenden, um die Baulandpreise schätzen zu lassen. Bei Interesse kann er Ihnen sogar ein Angebot unterbreiten.

Die Berechnung der Baulandpreise des Entwicklers wird nach der Residualwertverfahren durchgeführt. Ziel dabei ist es, abzuschätzen, wie viel er durch den Verkauf des fertigen Projekts verdienen wird. Er muss daher Investitionskosten wie den Grundstückspreis sowie Bau- und Marketingkosten vom potenziellen Ertragswert abziehen.

Berechnung des Quadratmeter-Preises von Bauland durch einen Immobilienfachmann (Beispiel)

Für diese Berechnung durch einen Fachmann nehmen wir ein Grundstück von 1'000 m², das nur zu 80 % bebaut werden kann.

Ertragswert:

Bei einem Grundstück von 1'000 m², mit einer AZ von 0.8:

1'000 × 0.8 = 800 m²

Baufläche: Es kann auf 800 m² gebaut werden: etwa vier Villen von jeweils 200 m² Wohnfläche.

Anzahl Villen x Vermarktungspreis = Ertragswert

4 × CHF 1'000'000.- = CHF 4'000'000.-

Investitionskosten (ohne Kaufpreis):

• Erschliessung des Grundstücks: 800 m² × CHF 90.- pro m² = CHF 72'000.-
• Baukosten: CHF 1'000'000.-
• Vermarktung (Werbung, Inseratschaltung, Organisatorisches): CHF 28'000.-
• Andere Ausgaben (je nach Zustand des Bodens: Bodenuntersuchungen, Bodensanierung): CHF 300'000.-

Ertragswert minus Investitionskosten:

CHF 4'000'000 – CHF 1'400'000 = CHF 2'600'000.-

Die Investitionskosten und der Gewinn sind ungefähre Angaben, um zu verstehen, wie die Schätzung des Preises für ein Baugrundstück funktioniert.

Um mehr über die Bewertung eines Grundstücks und die Faktoren, die den Preis pro Quadratmeter Land beeinflussen, zu erfahren, lesen Sie hier weiter.

Sondergrundstücke: Landwirtschaftliche Flächen, nicht bebaubare Grundstücke und nicht erschlossene Grundstücke

Grundstücke, die nicht für den Bau von Einfamilien- oder Mehrfamilienhäusern gedacht sind, haben ebenfalls einen Wert. Den Preis eines solchen Grundstücks zu ermitteln, erfordert andere Methoden als die Bewertung von Baulandpreisen.

• Nutzung als landwirtschaftliche Fläche: Als landwirtschaftliche Nutzfläche werden Flächen bezeichnet, die mit Ausnahme von Agrargebäuden wie Bauernhöfen oder Scheunen nicht bebaut werden dürfen. Oft werden damit auch umgangssprachlich unproduktive Flächen wie Wälder gemeint. Landwirtschaftliche Nutzflächen werden aber zum Anbau genutzt, daher zählt Wald nicht dazu.
• Nicht bebaubare Grundstücke: Ein Grundstück, das keine gesetzliche Genehmigung für einen Bau hat.
• Nicht erschlossene Grundstücke: Ein Grundstück, das eventuell bebaut werden könnte, wenn es durch den Anschluss an die nötigen Netze bewohnbar gemacht würde.

Auch diese Liegenschaften haben einen Wert, der geschätzt werden kann.