Ein Vorvertrag beim Hauskauf ist in der Schweiz nur bindend, wenn er von einem Notar öffentlich beurkundet wird. Eine bloss schriftliche Reservationsvereinbarung verpflichtet dagegen nicht zum Kauf. Eine bereits geleistete Anzahlung lässt sich darum meist zurückfordern. Üblich sind Reservationszahlungen zwischen CHF 5'000.– und CHF 30'000.–.
Ein Vorvertrag ist die Verpflichtung, einen künftigen Vertrag abzuschliessen (Art. 22 OR). Beim Immobilienkauf verpflichten sich Verkäufer und Käufer also vorab, den späteren Kaufvertrag zu bestimmten Bedingungen zu unterzeichnen. Manchmal wird er auch Kaufvorvertrag oder Vorverkaufsvertrag genannt.
Der Vorvertrag ist nicht zu verwechseln mit dem Vorkaufsvertrag: Dieser begründet ein Vorkaufsrecht (Art. 216 ff. OR) und gibt einer bestimmten Person nur den Vortritt, falls der Eigentümer überhaupt verkauft.
Hier entscheidet die Form. Verträge über Grundstücke und die zugehörigen Vorverträge sind nur gültig, wenn sie öffentlich beurkundet werden. Schriftliche Vereinbarungen ohne öffentliche Beurkundung verpflichten nicht zum Kauf. Das bestätigt das Notariatsinspektorat des Kantons Zürich ausdrücklich.
Ein beurkundeter Vorvertrag verlangt denselben Aufwand wie der Kaufvertrag selbst. Deshalb wird oft gleich der Kaufvertrag abgeschlossen, bei Bedarf mit aufschiebenden Bedingungen wie der Finanzierungszusage.
In der Praxis wird vor dem Kaufvertrag meist keine beurkundete Vereinbarung, sondern eine schriftliche Reservationsvereinbarung unterzeichnet. Sie begründet keine einklagbare Kaufpflicht, kann aber organisatorische Punkte wie eine befristete Exklusivität regeln.
Käufer unterschreiben sie dennoch, um das Objekt vom Markt zu nehmen, während die Finanzierung mit der Bank organisiert wird. Die folgende Übersicht ordnet die drei Instrumente ein:
| Instrument | Form | Bindung | Folge bei Rücktritt |
|---|---|---|---|
| Reservationsvereinbarung (schriftlich) | keine Beurkundung | keine Kaufpflicht | Anzahlung meist rückforderbar |
| Vorvertrag (beurkundet) | öffentliche Beurkundung | bindend | Konventionalstrafe oder Schadenersatz |
| Kaufvertrag | öffentliche Beurkundung | bindend, mit Grundbucheintrag | Rücktritt nur bei vereinbartem Recht oder schwerem Mangel möglich |
In der Praxis bewegen sich solche Reservationszahlungen meist im Bereich von einigen tausend bis wenigen zehntausend Franken, bei sehr teuren Objekten auch höher. Kommt der Kauf nicht zustande, ist diese Zahlung in der Regel rückforderbar. Der Verkäufer kann nur belegte, tatsächlich angefallene Aufwände verrechnen, etwa nachgewiesene Inserate- oder Notarkosten. Eine pauschale Verfallsklausel ist rechtlich problematisch und oft nicht durchsetzbar, wenn sie faktisch eine nicht beurkundete Kaufpflicht absichert.
Sicherer ist es, nur das übliche Mass zu zahlen und ausschliesslich auf das Konto des Grundeigentümers zu überweisen. Zusätzlichen Schutz bietet ein Zahlungsversprechen der Bank, die das Geld erst freigibt, wenn auch der Verkäufer seine Bedingungen erfüllt hat.
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Ist ein Vorvertrag rechtsgültig beurkundet, bindet er beide Seiten. Wer dann grundlos aussteigt, schuldet der Gegenseite Geld: entweder den nachgewiesenen Schaden oder eine vereinbarte Konventionalstrafe (Art. 160 ff. OR). Welche Ansprüche bestehen, richtet sich nach dem Inhalt des beurkundeten Vorvertrags.
Eine staatliche Strafe droht dabei nicht, denn ein Vertragsbruch ist eine Sache zwischen den Parteien. Wollen sich beide einvernehmlich lösen, gelten die Regeln zur Aufhebung des Kaufvertrags. Bei der nicht bindenden Reservationsvereinbarung können beide Seiten ohnehin jederzeit und ohne Strafe zurücktreten.
Ein herunterladbares Muster für einen bindenden Vorvertrag bringt in der Schweiz wenig, weil das beurkundungspflichtige Dokument vom Notar aufgesetzt wird und eine Vorlage die Form nicht ersetzt. Sinnvoll ist eine Vorlage höchstens für die nicht bindende Reservation. Wer den Gesamtablauf verstehen will, findet ihn im Leitfaden zum Hauskauf in der Schweiz. Das folgende Beispiel zeigt, welche Punkte eine brauchbare Reservationsvereinbarung enthält:
Muster: Reservationsvereinbarung (nicht bindend)
Parteien: Verkäufer [Vorname, Name, Adresse]; Käufer [Vorname, Name, Adresse]
Objekt: [Adresse, Gemeinde, Grundstück-/Parzellen-Nr., bei Wohnungen die Stockwerkeinheit]
Vorgesehener Kaufpreis: CHF [Betrag]
Reservationszahlung: CHF [5'000.– bis 30'000.–], zahlbar per Überweisung auf das Konto des Grundeigentümers [IBAN]
Frist bis zur öffentlichen Beurkundung: [Datum]
Offene Bedingungen: [z. B. Finanzierungszusage der Bank, behördliche Bewilligungen]
Rückzahlung: Kommt der Kauf nicht zustande, wird die Reservationszahlung zurückerstattet. Der Verkäufer behält nur belegte, tatsächlich angefallene Aufwände.
Verbindlichkeit: Dieses Dokument verpflichtet nicht zum Kauf. Eine bindende Verpflichtung entsteht erst mit dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag.
Ort, Datum, Unterschriften beider Parteien
Dieses Muster dient nur der Orientierung und ersetzt keine rechtliche Beratung. Sobald es um die verbindliche Stufe geht, führt der Weg über den Notar – hier lohnt es sich, den Kauf von Beginn weg fachkundig begleiten zu lassen.
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Makler findenEin Vorvertrag beim Hauskauf entfaltet in der Schweiz nur dann Wirkung, wenn er öffentlich beurkundet ist. Alles andere ist rechtlich unverbindlich, weshalb eine geleistete Anzahlung meist rückforderbar bleibt. Wer eine Reservationsvereinbarung unterschreibt, sollte die Anzahlung niedrig halten, keine Verfallsklausel akzeptieren und den Marktwert vorab unabhängig prüfen, bevor er sich auf einen Vorvertrag beim Hauskauf einlässt.
Nur, wenn er öffentlich beurkundet ist. Ein bloss schriftlicher Vorvertrag über ein Grundstück verpflichtet keine der beiden Parteien zum Kauf.
Ein separat beurkundeter Vorvertrag führt zu einer zusätzlichen öffentlichen Beurkundung und damit zu zusätzlichen Kosten. Eine schriftliche Reservationsvereinbarung wiederum bietet trotz einer Anzahlung keine Sicherheit, weil sie nicht zum Kauf verpflichtet.
Die Notar- und Grundbuchkosten sind kantonal geregelt und liegen meist deutlich unter einem Prozent des Kaufpreises. Wird ein eigenständiger Vorvertrag beurkundet, kommt eine zusätzliche Beurkundung und damit ein weiterer Kostenblock hinzu.
Das ist Verhandlungssache. In der Deutschschweiz werden die Notar- und Grundbuchkosten häufig hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Je nach Kanton trägt sie aber auch ganz oder teilweise der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
