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Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich fällt an, wenn Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen. Erhoben wird sie von der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, nach einem progressiven Tarif von 10 % bis 40 % des steuerbaren Gewinns. Es kommt auf die Höhe des Gewinns und die Besitzdauer an: Wer kurz hält, zahlt einen Zuschlag, wer über 20 Jahre hält, erhält bis zu 50 % Ermässigung. Gewinne unter CHF 5'000.– bleiben steuerfrei.
Steuerpflichtig ist die verkaufende Person, der das Grundstück gehört. Zürich wendet das monistische System an. Das bedeutet, dass Gewinne aus Liegenschaften bei Privatpersonen wie bei Unternehmen einheitlich mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden. In dualistischen Kantonen unterliegen geschäftliche Liegenschaftsgewinne dagegen der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer.
Die Einnahmen fliessen an die Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt. In der Stadt Zürich veranlagt und bezieht das städtische Steueramt die Steuer, ausserhalb das jeweilige Gemeindesteueramt.
Erfasst wird nicht nur der gewöhnliche Verkauf, sondern auch die wirtschaftliche Handänderung, etwa wenn mehr als die Hälfte der Beteiligungsrechte an einer Immobiliengesellschaft den Eigentümer wechselt. Wichtig für Käufer: Sie haften für die Steuer mit. Die Gemeinde sichert ihren Anspruch über ein gesetzliches Grundpfandrecht. Üblich ist deshalb, dass im Kaufvertrag eine Sicherstellung vereinbart wird, etwa indem der mutmassliche Steuerbetrag beim Steueramt hinterlegt wird.
Besteuert wird der Grundstückgewinn, also die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen:
Je höher die anrechenbaren Anlagekosten, desto tiefer der steuerbare Gewinn.
Der Tarif ist progressiv aufgebaut: Jeder Gewinnanteil wird mit einem eigenen Satz besteuert. Die folgenden Stufen gelten gemäss § 225 Steuergesetz:
| Gewinnanteil | Steuersatz |
|---|---|
| erste CHF 4'000.– | 10 % |
| weitere CHF 6'000.– | 15 % |
| weitere CHF 8'000.– | 20 % |
| weitere CHF 12'000.– | 25 % |
| weitere CHF 20'000.– | 30 % |
| weitere CHF 50'000.– | 35 % |
| Anteile über CHF 100'000.– | 40 % |
Wer rasch wieder verkauft, zahlt einen Spekulationszuschlag auf die nach Tarif berechnete Steuer: bei einer Besitzdauer unter einem Jahr 50 %, bei unter zwei Jahren 25 %.
Ab fünf vollen Besitzjahren sinkt die Steuer. Die Ermässigung beträgt 5 % nach fünf Jahren und steigt um je 3 % pro weiterem Jahr, bis zum Höchstwert von 50 %. Die wichtigsten Stufen:
| Besitzdauer | Ermässigung |
|---|---|
| 5 Jahre | 5 % |
| 6 Jahre | 8 % |
| 10 Jahre | 20 % |
| 15 Jahre | 35 % |
| 20 Jahre und mehr | 50 % |
Ein Rechenbeispiel zeigt das Zusammenspiel von Tarif und Besitzdauer. Angenommen, Sie verkaufen ein Haus nach 21 Jahren:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | CHF 1'500'000.– |
| – Kaufpreis | CHF 900'000.– |
| – wertvermehrende Investitionen | CHF 150'000.– |
| = steuerbarer Gewinn | CHF 450'000.– |
| Steuer nach Grundtarif | CHF 169'400.– |
| – Ermässigung (50 % ab 20 Jahren) | CHF 84'700.– |
| = Grundstückgewinnsteuer | CHF 84'700.– |
Im Beispiel sind Verkaufskosten wie die Maklerprovision nicht berücksichtigt. Sie würden die Anlagekosten erhöhen und den steuerbaren Gewinn zusätzlich senken. Da der Verkauf hier nach 21 Jahren erfolgt, dürften Sie statt des Kaufpreises auch den Verkehrswert vor 20 Jahren ansetzen, was die Steuer oft weiter reduziert.
Wie hoch Ihr Gewinn ausfällt, hängt vom erzielten Verkaufspreis ab. Solange dieser nicht feststeht, liefert eine aktuelle Marktwertschätzung die beste Grundlage, um die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich vorab einzuschätzen.
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Sie können den steuerbaren Gewinn durch anrechenbare Anlagekosten senken. Abziehbar sind wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau, ein Wintergarten oder eine energetische Modernisierung. Diese erhöhen die Anlagekosten und mindern so den Gewinn.
Nicht abziehbar sind werterhaltende Kosten, also der gewöhnliche Unterhalt und Reparaturen, die nur den bestehenden Zustand erhalten. Die Abgrenzung beurteilt das Gemeindesteueramt im Einzelfall. Fehlen Belege, werden einzelne Aufwendungen unter Umständen nicht anerkannt. Eine saubere Dokumentation über die ganze Besitzdauer lohnt sich deshalb.
Zu den anrechenbaren Verkaufskosten gehören die Maklerprovision und Inseratekosten.
Beim Verkauf in Zürich fällt keine Handänderungssteuer an, da der Kanton diese Steuer abgeschafft hat. Wie die Kaufnebenkosten hier geregelt sind, lesen Sie im Beitrag zur Handänderungssteuer im Kanton Zürich.
Liegt der Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt des damaligen Kaufpreises den Verkehrswert vor 20 Jahren als Erwerbswert ansetzen (§ 220 StG). Diesen Wert berechnet das Steueramt bei einer steuerpflichtigen Veräusserung von Amtes wegen. Sie dürfen ihn mit einer eigenen, gut begründeten Schätzung hinterfragen. Oft fällt diese Variante günstiger aus, weil der historische Verkehrswert in der Regel über dem alten Kaufpreis liegt. Wertvermehrende Investitionen aus den letzten 20 Jahren rechnen Sie zusätzlich an – ältere sind im Verkehrswert bereits enthalten.
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Passenden Makler findenIn bestimmten Fällen wird die Steuer nicht erlassen, aber auf einen späteren Verkauf aufgeschoben. Der Steueraufschub gilt in allen Kantonen (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG) und greift im Kanton Zürich vor allem bei der Ersatzbeschaffung: wenn Sie den Erlös aus Ihrem selbstbewohnten Eigenheim in der Regel innert zwei Jahren in eine dauernd selbst genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz reinvestieren.
Aufgeschoben wird die Steuer auch bei einem Eigentumswechsel durch einen Erbgang, einen Erbvorbezug oder eine Schenkung sowie bei Übertragungen unter Ehegatten im Rahmen des Güterrechts oder einer Scheidung. Der Aufschub verschiebt die Steuer, was bedeutet, dass sie spätestens beim nächsten steuerbegründenden Verkauf fällig wird.
Nach dem Verkauf reichen Sie die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer beim Gemeindesteueramt ein, in dessen Gebiet das Grundstück liegt. Je nach Gemeinde reichen Sie Ihre Erklärung mit dem kantonalen Formular oder einer entsprechenden kommunalen Lösung ein, was vielerorts auch online möglich ist. In der Stadt Zürich beträgt die Frist 30 Tage ab der Handänderung. Zuständig ist der Bereich Grundsteuern des städtischen Steueramts.
Reichen Sie die Erklärung zusammen mit dem Kaufvertrag und allen Belegen zu den Anlagekosten und den Investitionen ein. Je vollständiger Ihre Dokumentation, desto mehr Abzüge können Sie geltend machen.
Wie sich die Steuer in den gesamten Verkauf einordnet, zeigt der Beitrag zum Ablauf des Hausverkaufs.
Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich richtet sich nach der Gewinnhöhe und der Besitzdauer: 10 % bis 40 % je nach Höhe, ein Zuschlag in den ersten zwei Jahren und bis zu 50 % Ermässigung ab 20 Jahren. Den grössten Spielraum bieten vollständig belegte Anlagekosten und – bei langem Besitz – das Wahlrecht zum Verkehrswert vor 20 Jahren. Indem Sie den aktuellen Marktwert kennen und alle Belege bereithalten, schätzen Sie Ihre Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich realistisch ein und nutzen alle zulässigen Abzüge.
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Der Tarif ist progressiv und reicht von 10 % bis 40 % des steuerbaren Gewinns. Der Höchstsatz von 40 % gilt für Gewinnanteile über CHF 100'000.–. Bei einer Besitzdauer unter zwei Jahren kommt ein Zuschlag hinzu, ab fünf Jahren sinkt die Steuer bis auf die Hälfte.
Steuerfrei bleiben Gewinne unter CHF 5'000.–. Zudem wird die Steuer in bestimmten Fällen aufgeschoben, etwa bei der Ersatzbeschaffung eines selbst bewohnten Eigenheims, bei einem Erbgang, einem Erbvorbezug, einer Schenkung oder einer Übertragung unter Ehegatten. Ein Aufschub ist kein Erlass: Die Steuer wird beim nächsten Verkauf fällig.
Ziehen Sie vom Verkaufserlös die Anlagekosten ab, also den Kaufpreis zuzüglich wertvermehrender Investitionen und Verkaufskosten. Auf den so ermittelten Gewinn wenden Sie den Tarif nach § 225 StG an und korrigieren das Ergebnis um den Zuschlag oder die Ermässigung für die Besitzdauer.
Die Steuer entsteht im Zeitpunkt der Handänderung, also mit dem Eintrag ins Grundbuch. In der Stadt Zürich reichen Sie die Steuererklärung innert 30 Tagen nach der Handänderung ein. Danach veranlagt das Steueramt den Betrag.
