Die korrekte Berechnung der Verkaufsfläche kann eine Herausforderung sein. Je nach Definition umfasst sie nicht nur die Handelsfläche eines Gebäudes, sondern Wohnflächen, zu denen Elemente wie Balkone, Terrassen und Zwischengeschosse gehören. Wie die verschiedenen Definitionen genau aussehen und wie Sie die Verkaufsfläche korrekt berechnen, erfahren Sie hier.
Im Einzelhandel bezeichnet die Verkaufsfläche den Teil einer Immobilie, der für den Verkauf oder die Präsentation von Waren genutzt wird. Dabei gehören bestimmte Bereiche wie Lager- oder Verwaltungsräume normalerweise nicht zur Verkaufsfläche. Bei der Bestimmung der Verkaufsfläche können auch lokale Vorschriften und Richtlinien eine Rolle spielen.
Im Kontext des Planungs- und Baurechts bezieht sich die Verkaufsfläche auf die Geschossfläche, die für den Verkauf bestimmt ist. Hier sollten Sie beachten, dass die Definition der Verkaufsfläche nach den jeweiligen lokalen Vorschriften und Richtlinien variieren kann. Im Rahmen der Planungs- und Baugesetzgebung können bestimmte Bereiche wie Dach- und Zwischengeschosse nur dann als Verkaufsfläche gezählt werden, wenn der Abstand vom Boden bis zur Decke mindestens 1,50 Meter beträgt. Ansonsten umfasst die Bruttoverkaufsfläche auch Elemente wie Küchenblöcke, Einbauschränke, Kamine und Innentreppen.
Da wir uns in diesem Beitrag der Verkaufsfläche widmen möchten, die zum Begriff «Geschossfläche» in Bezug gesetzt wird, lassen wir die im Einzelhandel verwendete Definition hier ausser Acht.
Die Berechnung der Verkaufsfläche einer Immobilie in der Schweiz ist abhängig von verschiedenen Faktoren und kann je nach Kanton variieren. Grundlegend wird die Verkaufsfläche durch die Summe verschiedener Flächenarten bestimmt. Dazu gehören die Nettowohnfläche, Hauptnutzfläche, Nebennutzfläche, Aussennutzfläche und Grundfläche.
Unterschieden wird zwischen Flächen, die vollständig zur Wohnfläche zählen und solchen, die nur anteilig angerechnet werden. Ebenso werden Flächen mit einer Raumhöhe von mindestens 1,50 Meter in der Regel zur Wohnfläche gezählt. Auch unter Einbauschränken gelegene Flächen zählen zur Wohnfläche, da sie zu Wohnzwecken genutzt werden.
Wie oben erwähnt, ist es nicht immer einfach zu wissen, welche Fläche für den Verkauf einer Immobilie zu berücksichtigen ist, da es in der Schweiz keine gemeinsamen, nationalen Vorschriften gibt. In den Kantonen Waadt oder Neuchâtel ist es etwa üblich, die Nettowohnfläche zu berechnen, während im Wallis die Bruttoverkaufsfläche genannt wird.
Damit die Ermittlung der Verkaufsfläche nicht jedes Mal für Verwirrung sorgt, veröffentlicht die schweizerische Union der Immobilienfachleute (USPI) ein Dokument, das einen Standard-Berechnungsmodus für Flächen in der gesamten Schweiz definiert.
Keller und Parkplätze werden in aller Regel nicht in die Berechnung der Verkaufsfläche einbezogen, auch wenn sie vollständig Teil der Immobiliensteuer sind. Da sie zum Zeitpunkt des Verkaufs jedoch einen echten Mehrwert darstellen, sollten Sie sie so gut wie möglich herausstellen. Wenngleich Sie sie nicht zu der Verkaufsfläche hinzufügen können, sollten Sie sie auf jeden Fall in der Immobilienanzeige erwähnen.
Die Handelsfläche, auch Verkaufsfläche genannt, bezeichnet den Teil eines Einzelhandelsbetriebs, der explizit für die Präsentation und den Verkauf von Waren vorgesehen ist. Dies kann sowohl der physische Bereich in einem Geschäft sein, in dem Produkte ausgestellt werden, als auch der digitale Raum in einem Online-Shop.
Die Nettowohnfläche, auch Nettofläche genannt, ist die Gesamtfläche in jedem geschlossenen Raum einer Wohnung, die zur Nutzung des Bewohners dient. Dazu zählen alle Bereiche der Hauptnutzfläche und die Fläche der Abstellkammer oder des Reduits. Es sind alle Flächen zu berücksichtigen, die beheizt und bewohnbar sind. Bei Flächen mit Dachschrägen zählen alle Flächen mit einer Raumhöhe ab 1,50 Meter.
Die Berechnung der Nettowohnfläche erfolgt nach folgender Formel:
Fläche (m²) = Länge (m) x Breite (m). Bei der Messung sind die Aussenmasse einschliesslich der Grundfläche für Wände, Stützen und andere Bauteile nicht zu berücksichtigen.
Die Berechnung der Nettowohnfläche erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst wird die Fläche jedes bewohnbaren Raums in der Wohnung einzeln gemessen. Hierbei sind Wände, Türen und Fenster auszuschliessen. Raumbereiche, die weniger als 1,50 Meter hoch sind, werden ebenfalls nicht berücksichtigt.
Nach der Messung wird die Fläche jedes Raums addiert, um die Gesamtfläche der Wohnung zu ermitteln. Bei der Berechnung der Nettowohnfläche sind auch Elemente wie Treppen, Kamine und Einbauschränke zu berücksichtigen. Diese zählen zur Wohnfläche, da sie zur Nutzung des Bewohners dienen.
Wenn die Wohnung Dachschrägen hat, werden nur die Flächen mit einer Höhe von mindestens 1,50 Metern zur Wohnfläche hinzugerechnet. Nebenflächen wie Kellerräume oder Abstellkammern werden in der Regel nicht zur Nettowohnfläche gezählt. Jedoch können regionale Vorschriften hier Abweichungen erlauben. Bitte beachten Sie, dass die genaue Berechnung der Nettowohnfläche von den jeweiligen lokalen Vorschriften und Richtlinien abhängen kann.
