Eine Kernsanierung stellt die umfassendste Form der Gebäudesanierung dar und ist ein kostenintensives Projekt. Bei dieser weitreichenden Modernisierung wird die Immobilie bis auf ihre tragenden Strukturen wie Fundamente, Decken und Wände zurückgebaut – man erhält praktisch ein Rohbauskelett. Das Ziel ist es, die gesamte Bausubstanz vollständig zu erneuern und das Gebäude in einen nahezu neuwertigen Zustand zu versetzen. Der komplette Prozess umfasst die Erneuerung sämtlicher technischer Anlagen, der Dämmung sowie der Innen- und Aussengestaltung.
Welche Schritte eine Kernsanierung umfasst, inwiefern sie sich zur Renovierung unterscheidet und wann eine Kernsanierung notwendig ist, erfahren Sie hier.
Eine professionelle Kernsanierung beinhaltet präzise aufeinander abgestimmte Arbeitsschritte:
Renovierungen und Kernsanierungen unterscheiden sich grundlegend in ihrem Umfang, ihrer Zielsetzung und den durchgeführten Massnahmen.
Eine Renovierung umfasst Arbeiten, die vor allem die optische oder funktionale Verbesserung eines Gebäudes zum Ziel haben. Dazu gehören die Erneuerung der sanitären Einrichtungen oder Schönheitsreparaturen an der Fassade. Typische Beispiele sind das Streichen von Wänden, der Austausch von Bodenbelägen oder kleinere Reparaturen. Solche Massnahmen greifen nicht in die grundlegende Bausubstanz ein und erfordern in der Regel keine behördlichen Genehmigungen.
Eine Kernsanierung geht in der Regel deutlich weiter. Hierbei werden wesentliche Teile der Immobilie oder einzelne Gebäudeteile erneuert und grössere Schäden beseitigt, um das Gebäude strukturell zu verbessern und technisch auf den neuesten Stand zu bringen. Sie ist eine Investition in die Zukunft.
Zu den Arbeiten zählen häufig der Austausch von Heizungs-, Elektro- und Sanitärsystemen, die Entfernung von Innenwänden, den Einbau von Isolierglasfenstern oder die Erneuerung der gesamten Gebäudehülle wie Dach oder Fassade. Eine Kernsanierung ist deutlich zeit- und kostenintensiver, da sie tief in die Gebäudestruktur eingreift. Oft sind dabei auch Genehmigungen erforderlich, insbesondere bei grösseren baulichen Veränderungen, Eingriffen in den Gebäudebestand oder Anpassungen an aktuelle Bauvorschriften.
Während eine Renovierung meist dazu dient, die Ästhetik und Wohnqualität zu verbessern oder den Bestand zu erhalten, zielt eine Kernsanierung auf eine umfassende Modernisierung und langfristige Energieeffizienz ab. Der Aufwand und die Kosten unterscheiden sich daher erheblich: Renovierungen sind schneller und günstiger durchzuführen, während eine Kernsanierung eine sorgfältige Planung und hohe Investitionen erfordert.
Im Gegensatz zur Renovierung und Kernsanierung beschreibt der Begriff Sanierung allgemein Massnahmen zur Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit oder Sicherheit einer Immobilie. Man spricht dann allgemein von Sanierungsmassnahmen.
Eine Sanierung liegt also zwischen den beiden Begriffen:
Massive Bauschäden machen eine Kernsanierung unumgänglich. Typische Anzeichen sind durchfeuchtete Wände, ein maroder Dachstuhl oder veraltete Elektroinstallationen, die Sicherheitsrisiken bergen.
Auch gravierende statische Probleme oder ein stark erhöhter Energieverbrauch signalisieren akuten Handlungsbedarf. Ein Beispiel: Bei einem durchschnittlichen Schweizer Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren können die Heizkosten durch alte und undichte Fenster und mangelhafte Dämmung bis zu dreimal höher liegen als bei modernen Gebäuden.
Die Bausubstanz muss zudem alle 30 bis 40 Jahre grundlegend überprüft werden. Dabei untersucht ein Bausachverständiger das Fundament, die tragende Konstruktion und die Dachkonstruktion samt Dacheindeckung auf versteckte Mängel, die nur durch eine umfassende Sanierung behoben werden können.
Die Kosten einer Kernsanierung belaufen sich in der Schweiz durchschnittlich auf CHF 1'500 bis CHF 2'500 pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem 150-Quadratmeter Haus rechnen Fachleute mit Gesamtkosten zwischen CHF 225'000 und CHF 375'000.
Eine strukturierte Projektplanung beginnt mit der Bausubstanzanalyse durch qualifizierte Architekten. Darauf folgt die Erstellung eines detaillierten Zeitplans – von der Bewilligungsphase bis zur Fertigstellung vergehen meist 6 bis 12 Monate.
Zur Finanzierung stehen verschiedene Optionen wie Bankkredite, Hypotheken, Bausparverträge oder kantonale Fördermittel für energetische Sanierungen zur Verfügung. Die Energiefachstelle des Kantons unterstützt mit bis zu 20 % der anrechenbaren Kosten.
Eine fachkundig durchgeführte Kernsanierung steigert den Marktwert einer Schweizer Immobilie um 30 bis 50 Prozent. Besonders bei Objekten in bevorzugten Lagen zahlen sich umfassende Sanierungsmassnahmen im gesamten Umfang aus.
Der Return on Investment zeigt sich beispielsweise bei einem sanierten Stadthaus in Zürich: Nach einer Kernsanierung für ein Haus mit Kosten von CHF 375'000 stieg der Verkaufswert um CHF 600'000.
Eine energetische Sanierung und die daraus resultierenden Verbesserungen spielen dabei eine Schlüsselrolle. Moderne Heizungssysteme und Dämmungen reduzieren die Betriebskosten um durchschnittlich 65 Prozent. Diese Einsparungen erhöhen die Attraktivität für potenzielle Käufer signifikant.
Eine professionelle Marktanalyse vor der Sanierung hilft, das Wertsteigerungspotenzial realistisch einzuschätzen.
Eine Kernsanierung liegt vor, wenn wesentliche Bestandteile eines Gebäudes umfassend erneuert werden. Dazu gehören die gesamte technische Infrastruktur (Heizung, Elektrik, Sanitär) sowie tragende Bauteile, das Dach, die Fassade und Innenwände. Ziel ist es, die Immobilie auf den neuesten technischen und energetischen Stand zu bringen.
Ein Haus muss kernsaniert werden, wenn die Bausubstanz oder technische Systeme stark veraltet oder beschädigt sind und Reparaturen nicht mehr ausreichen. Häufig ist dies bei Gebäuden der Fall, die in den letzten 30 bis 50 Jahren keine umfassenden Modernisierungen erfahren haben. Auch gesetzliche Vorgaben, z. B. zur Energieeffizienz, machen eine Kernsanierung notwendig.
Der Wert eines kernsanierten Hauses hängt von der Lage, Grösse und Qualität der durchgeführten Arbeiten ab. Im Allgemeinen steigt der Marktwert nach einer Kernsanierung erheblich, da das Gebäude technisch und optisch einem Neubau ähnelt. Käufer zahlen in der Regel einen Aufpreis für die modernisierte Ausstattung und die Energieeffizienz.
