Wie viel ist meine Wohnung wert?
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Schweizer Immobilienpreis-Barometer

Wohnung kostenlos online bewerten: Wie viel ist meine Wohnung wert?

Oliver S.
17.10.2022
6 min
Inhaltsverzeichnis
wohnung bewerten lassen

Das Online-Bewertungstool von RealAdvisor bezieht Daten von, auf über 14 Immobilienplattformen zum Verkauf stehenden, und kürzlich veräusserten Wohnungen, um einen möglichst genauen Verkaufspreis für Sie zu ermitteln. Probieren Sie es aus oder lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie der Wert einer Wohnung online ermittelt werden kann.

Wie funktioniert die Online-Bewertung von RealAdvisor für eine Wohnung?

Das automatisierte Bewertungstool von RealAdvisor liefert die genaueste Immobilienbewertung am Markt - und das in unter drei Minuten. Die Basis dafür sind tausende, real zum Verkauf stehende und in den letzten Monaten verkaufte Liegenschaften in der Schweiz.

Die Bewertung wird von 5 Modellen gestützt:

  • Ein internes Modell auf der Grundlage von aktuellen Immobilienangeboten, das auch die lokale Flächennutzung berücksichtigt
  • Ein internes Modell, das auf abgeschlossenen Transaktionen basiert, die vom Swiss Real Estate Datapool veröffentlicht werden
  • Ein externes Modell, berechnet von der Firma IAZI 
  • Ein externes Modell, berechnet von der Firma Wüest Partner
  • Ein externes Modell, berechnet von der Firma PriceHubble

Die statistische Berechnung des Mittelwerts aller Modelle ermöglicht es uns, Ihnen die aktuellste und genaueste Immobilienbewertung auf dem Schweizer Immobilienmarkt zu liefern.

Einfach gesagt: Ihre Immobilie wird mit anderen, real existierenden Liegenschaften verglichen. Dabei wird ein Datenpool aus 5 verschiedenen Quellen verwendet, um eine möglichst grosse und genaue Menge an Daten zur Verfügung zu haben. 

Dadurch erhalten Sie einen Verkaufsrichtpreis, der den aktuellen Bedingungen am Schweizer Wohnungsmarkt entspricht.

Welche Daten muss ich für die Bewertung meiner Wohnung angeben?

Um eine Online-Schätzung Ihrer Wohnung zu erhalten, benötigen wir:

  • die Adresse
  • die Art des Objekts (Haus, Wohnung, Gebäude)
  • der Wohnungstyp (Wohnung, Maisonette, Attikawohnung, Attika Maisonette)
  • spezielle Eigenschaften (z. B. freier Blick oder Garten)
  • die Wohnfläche
  • ggf. die Balkonfläche
  • das Baujahr der Wohnung
  • ggf. ein Renovationsjahr
  • die Anzahl Zimmer
  • die Anzahl Nasszellen
  • die Anzahl Innenparkplätze
  • die Anzahl Aussenparkplätze

Die Adresse ist ein wichtiger Anhaltspunkt, um Ihre Wohnung marktgerecht schätzen zu können. In welchem Kanton ist Ihre Wohnung? Liegt sie in einem begehrten Quartier? Wie ist die Infrastruktur? Diese Daten fliessen alle in die Bewertung ein.

Wohnungstypen: In welche Kategorie fällt meine Wohnung?

  • Wohnung: Klassische Wohnung und Überbegriff für alle Typen.
  • Maisonette: ein Einzelappartement auf zwei Etagen in einem gemeinschaftlichen Gebäude. Grundsätzlich in der Stadtmitte und verfügt daher für gewöhnlich über eine gute Infrastruktur.
  • Attikawohnung: auch Penthouse genannt. Wohneinheit auf dem Dach eines Gebäudes.
  • Attikamaisonette: ein Einzelappartement auf zwei Etagen in den obersten Stockwerken eines Wohngebäudes.

Diese Unterscheidung ist für die Online-Bewertung am wichtigsten. Darüber hinaus gibt es noch andere Wohnungstypen, wie z. B. die Dachgeschosswohnung.

Wohnfläche berechnen: So ermittelt man Wohn- und Nutzfläche

Zur Wohnfläche gehören in der Regel alle beheizten Räumlichkeiten:

  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Schlafzimmer
  • Badezimmer
  • Flur
  • Küche
  • Vorratsräume
  • Treppen
  • weitere (Wohn-)Zimmer wie Arbeitszimmer oder Kinderzimmer

Bei Dachschrägen ist zu beachten, dass in den meisten Schweizer Kantonen eine Fläche erst ab einer Höhe von 1,5 m als Wohnfläche angerechnet wird.

Nutzflächen sind hingegen:

  • Abstellräume
  • Estrichräume
  • Balkone und Terrassen
  • Kellerräume
  • Garagen
  • Waschküchen
  • Wintergärten
  • Reduits

Der grosse Unterschied zur Wohnfläche ist, dass Nutzflächen nicht beheizbar sind. Wenn z. B. nun in einem Wintergarten eine Heizung installiert ist und das ganze Jahr benutzbar ist, dann kann dieser Raum auch zur Wohnfläche gerechnet werden.

Anzahl Zimmer: Wie viele Zimmer hat meine Wohnung?

Die Mehrzahl der Kantone legt die Definition eines Raums in einer Wohnung nach folgenden Kriterien fest:

  • Die Mindestfläche für einen Wohnraum beträgt 10 m²
  • Sobald ein Raum zwischen 5 und 10 m² hat, wird dieser als halbes Zimmer betrachtet
  • Die Küche und das Bad werden nicht als Wohnräume gezählt (mit Ausnahme Genf, wo die Küche als Zimmer gilt)

Ein konkreter Fall: 

  • Eine Wohnung mit 3 Zimmern inklusive eines Zimmers mit weniger als 10 m², 1 Wohnzimmer, 1 Küche und 1 Badezimmer muss wie folgt bezeichnet werden:
  • 3,5 Zimmer (davon also 2,5 Schlafzimmer/Büro und ein Wohnzimmer)

Wohnräume: Was sind Nasszellen?

Als Nasszellen werden Räume innerhalb eines Gebäudes bezeichnet, die über die entsprechenden Wasseranschlüsse, -leitungen und -abflüsse verfügen, um in diesem Raum mit Wasser zu arbeiten. Der Raum ist wasserfest ausgestattet, um Boden und Wände vor Feuchtigkeit zu schützen. In der Regel also Badezimmer und Toiletten.

Es muss sich bei Nasszellen jedoch nicht zwingend um Bad & WC handeln – auch eine Waschküche kann unter diesen Begriff fallen.

Preisbegriffe: Richtwert, Marktwert, Verkehrswert

Der Preis, den Sie bei einer Online-Schätzung erhalten, ist ein Richtwert. Dieser Wert hilft Ihnen, die Preisspanne, in der sich Ihre Liegenschaft befindet, einzuordnen.

Der Marktwert entspricht dem Wert, der auf dem Markt bei einem Verkauf erzielt werden könnte (im Gegensatz zum Richtwert, der eine Preisspanne abbildet). Der Begriff Verkehrswert wird als Synonym zum Wort «Marktwert» verwendet, vor allem in der Finanz- und Immobilienbranche. Erfahren Sie hier mehr über die Berechnung des Marktwerts.

Der Unterschied zu einem Kauf- oder Verkaufspreis liegt darin, dass es sich beim Verkehrswert um eine Schätzung handelt. Der real gezahlte Preis, der von der Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer abhängt, kann davon natürlich stark abweichen.

Der Verkehrswert kann genauso Schwankungen unterliegen, diese sind jedoch vom Käufer unabhängig und orientieren sich rein am Markt. Sinkt etwa der Wert der Lage aufgrund einer lärmenden Baustelle, wird dies auch den Verkehrswert senken.

Der Sachwert ist ein wirtschaftlicher Begriff für Immobilien und Grundstücke, unabhängig von Marktentwicklungen. Im Unterschied zum Marktwert oder Verkehrswert sagt der Sachwert wenig darüber aus, wie viel Sie am Markt für Ihre Immobilie bekommen. Für letzteren werden die Herstellungskosten betrachtet und mögliche Wertminderungen abgezogen. Der Sachwert wird dann verwendet, wenn aufgrund mangelnder Vergleichsobjekte kein Marktwert ermittelt werden kann.

Vor-Ort-Gespräch mit einem Experten

Bitte beachten Sie, dass die Online-Schätzung Ihrer Wohnung nur einen Richtwert bieten kann. Wenn Sie eine genauere Schätzung benötigen, z. B. im Fall einer Scheidung oder Erbe oder um den bestmöglichen Preis für Ihre Wohnung zu erzielen, ist eine präzisere Schätzung vor Ort absolut empfehlenswert.

Sie können kostenlos und unverbindlich einen Termin mit einem lokalen Experten oder einer lokalen Expertin von RealAdvisor vereinbaren. Er oder sie wird Ihre Wohnung genau anschauen, den lokalen Markt analysieren und mit Ihnen den optimalen Verkaufspreis festlegen. Jetzt Expertengespräch vereinbaren!

Um das meiste aus Ihrer Beratung herauszuholen, sollten Sie folgende Dokumente griffbereit haben:

- 🏢 Dokument erforderlich für Wohnungen 

  • 🏠 🏢 Katasterauszug
  • 🏠 🏢 Steuerwert: dieser befindet sich unter «Grundsteuerhinweis» in Ihrer letzten Steuererklärung
  • 🏠 Dienstbarkeit: die Dienstbarkeit, soweit vorhanden, regelt Grundstücksrechte, die jeweils von einem auf den nächsten Eigentümer übergehen.
  • 🏠 Privatrechtskonventionen: Diese stellen im Kaufvertrag die Bestimmungen dar, die sich auf Baurechte, Übereinkünfte mit Nachbarn, usw. beziehen
  • 🏠 Sicherheitsnachweis der Elektroinstallation für Schwachstrom: wenn dieser nicht vorhanden ist, muss ein Nachweis von einem dafür anerkannten Elektroinstallateur erstellt werden.
  • 🏠 🏢 Baubeschreibung der Immobilie 
  • 🏠 Katasterplan: über das Immobilienregister der Gemeinde einzuholen
  • 🏠 Feuerschutzpolice des Gebäudes: über die Versicherungsgesellschaft zu erhalten
  • 🏠 🏢 Grundriss der Immobilie: dieser beinhaltet im Idealfall den Bodenplan, den Schnittplan und die Fassaden

Im Fall von Miteigentum:

  • 🏢 Die drei letzten Protokolle der Miteigentümerversammlung
  • 🏢 Höhe des Sanierungsfonds
  • 🏢 Vollständiger Grundbuchauszug der Miteigentümer
  • 🏢 Verwaltungs- und Nutzungsreglement
  • 🏢 Nebenkostenabrechnung

Weitere Dokumente:

  • 🏠 🏢 Ehemalige Bewertungen
  • 🏠 🏢 Kaufvertrag
  • 🏠 🏢 Details zur Finanzierung (Hypothek und Bank)
  • 🏠 Katasterauszug der früheren Grundlast: beim Kanton einzuholen

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.
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