Eine Hypothek ist ein Fachbegriff für ein Darlehen oder einen Kredit, das/der durch ein Kreditinstitut für den Erwerb einer Immobilie gewährt wird. Über einen vorher festgelegten Zeitraum zahlt der Hauskäufer den Hypothekenbetrag (Tilgung) und die jeweils fälligen Zinsen in vereinbarten Raten an das Kreditinstitut zurück. Auf diese Weise werden Immobilienkäufe ermöglicht, auch wenn das notwendige Gesamtkapital dafür nicht zur Verfügung steht. Im Gegenzug erhält die Bank Zinsen und – während der Laufzeit – auch einen entsprechenden Besitzeintrag im Grundbuch.
Welche Arten von Hypotheken es gibt, wie hoch Ihre Selbstbeteiligung sein sollte und wie Sie die passende Hypothek für sich finden können, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken, die wir Ihnen nachfolgend kurz vorstellen möchten:
Bei einer Festhypothek wird zu Beginn der Laufzeit ein Zinssatz festgelegt, der sich an der zu diesem Zeitpunkt geltenden Geldmarktpolitik orientiert. Der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit der Hypothek unverändert.
Im Gegensatz zur Festhypothek wird bei einer variablen Hypothek der Zinssatz während der Laufzeit der Geldmarktpolitik angepasst. Dies passiert in aller Regel einmal jährlich. Da Sie bei jeder Anpassung die Möglichkeit der Kündigung haben, sind Sie mit einem variablen Hypothekenkredit sehr flexibel. Bei insgesamt steigenden Zinsen wirkt sich diese Flexibilität aber nachteilig aus, während Sie bei fallenden Zinsen über die Jahre gewinnen.
Diese Form einer besonders flexiblen Hypothek basiert auf dem über den SARON ermittelten Zinssatz. Der SARON ist ein volumengewichteter Durchschnittssatz, der auf abgeschlossenen Handelstransaktionen in der Schweiz fusst und an Handelstagen alle 10 Minuten neu veröffentlicht wird. Er hat 2021 die LIBOR-Hypothek abgelöst.
Somit ändert sich der Zinssatz für das meist nur ein bis fünf Jahre dauernde Darlehen täglich. Diese auch als Geldmarkt-Hypothek bezeichnete Form eines Kredits kann viele Vorteile, aber auch Nachteile mit sich bringen, da Sie als Hypothekennehmer nie genau kalkulieren können, wie viele Zinsen Sie zahlen werden.
Als Unterform wurde die flexible SARON-Hypothek entwickelt, bei der Sie zu jeder Zeit von dieser Hypothekenart in eine Festhypothek wechseln können.
Neben den klassischen Hypothekenmodellen gibt es eine Reihe weiterer Arten:
Einen detaillierten Beitrag zu den verschiedenen Hypothekenarten sowie deren Vorteilen finden Sie hier.
Alle Banken verlangen mindestens 20 % Selbstbeteiligung. Möchten Sie also eine Immobilie für CHF 500'000.- erwerben, benötigen Sie mindestens CHF 100'000.- an Eigenmitteln. Der Beleihungssatz liegt demnach bei 80 %. Über eine Eigenkapitalbeschaffung können Sie die eigenen Mittel aufstocken.
Natürlich ist es ebenso wichtig, dass Sie Ihre laufenden finanziellen Mittel berücksichtigen, um sicherzustellen, dass Sie Ihren Kredit regelmässig zurückzahlen können. Demnach sind für die Gesamtbetrachtung folgende Werte zu berücksichtigen:
Im Laufe der langen Vertragslaufzeit einer Hypothek kann es immer mal wieder zu neuem Kapitalbedarf kommen. Insbesondere sind hier Sanierungen, Modernisierungen oder Renovierungen zu nennen, die den Wert der Immobilie steigern sollen. Hierfür ist es möglich, den Hypothekenbetrag entsprechend aufzustocken. Wie Sie Ihre Hypothek aufstocken können, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Die grundsätzlichen Bedingungen für Hypothekenverträge sind bei fast allen Banken sehr ähnlich. Lediglich die Zinsen machen den entscheidenden Unterschied. Selbst eine veränderte Nachkommastelle kann über die Jahre ein stolzes Sümmchen ausmachen.
Wichtig ist daher, die aktuellen Zinsen verschiedener Banken miteinander zu vergleichen. Sollten Sie eine Bank Ihres Vertrauens bevorzugen, können Sie den Vergleich auch dazu nutzen, mit Ihrer Bank zu verhandeln. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Beitrags schwankten die Hypothekarzinsen bei einer zehnjährigen Laufzeit immerhin zwischen 1,85 % und 2,55 %.
Das ist ein Unterschied von 0,70 %. Bei einer Hypothekensumme von CHF 400’000.- liegt der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter also bei CHF 28’000.- über den gesamten Zeitraum gerechnet. Ein Vergleich kann sich also lohnen.
Bei Hypotheken handelt es sich in aller Regel um Annuitätendarlehen. Hierbei bleibt die monatliche Ratenzahlung stets gleich, jedoch verändert sich der Anteil der Rückzahlung (Tilgung), da sich durch die zurückliegenden Zahlungen der Zinsanteil verringert.
Beispiel: Sie haben eine Hypothek über CHF 100'000.- bei 3 % Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von 1 % abgeschlossen. Im ersten Jahr belaufen sich die Zinsen auf CHF 3’000.- und die Tilgung auf CHF 1’000.-. Ihre monatliche Rate beläuft sich also auf CHF 333.33.
Am Ende des Jahres beläuft sich der geschuldete Betrag nur noch auf CHF 99'000.-, Sie zahlen aber weiterhin die Tilgung auf den ursprünglichen Kreditbetrag, die Zinsen jedoch nur noch auf den Resthypothekenbetrag. Die eingesparten Zinsen werden der Tilgung zugeschlagen.
Im 2. Jahr haben Sie ebenfalls 12x CHF 333.33 = CHF 4'000.- an Raten gezahlt. Die Zinsen betragen nun also nur noch CHF 2'970.-. (also CHF 30.- weniger als im ersten Jahr, da zuvor bereits CHF 1’000.- getilgt wurden). Der Restbetrag (4’000 - 2’970 =CHF 1'030.-) dient der Tilgung. Am Ende von Jahr Zwei schulden Sie der Bank demnach nur noch (99’000 - 1’030) CHF 97’970.-.
Ein Hypothekenrechner ist ein Werkzeug, mit dem Sie online passende Hypotheken für Ihre individuelle Situation finden können. Dieser ist in der Regel kostenlos und wird von verschiedenen Plattformen angeboten.
Auch RealAdvisor bietet einen kostenlosen und unverbindlichen Hypothekenrechner an, mit dem Sie Ihre Hypothek simulieren, verschiedene Anbieter miteinander vergleichen und das beste Angebot auswählen können.
https://www.expatica.com/ch/housing/buying/your-guide-to-swiss-mortgages-108440/
https://www.getyourlawyer.ch/baurecht/anwalt-bei-der-eigenheimfinanzierung/
Die Kosten für eine 10-jährige Hypothek in der Schweiz variieren je nach Anbieter und individuellen Kreditbedingungen. Es ist jedoch üblich, dass die Zinssätze zwischen 1,85 % und 2,55 % liegen. Dies hängt von mehreren Faktoren ab, einschliesslich des aktuellen Zinsniveaus und der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Zudem sollten Sie beachten, dass diese Zinssätze verhandelbar sein können und nicht fix sind.
Bitte beachten Sie: Die hier genannten Zinssätze sind nur Richtwerte und können sich je nach Marktlage kurzfristig ändern. Es empfiehlt sich daher, einen professionellen Berater zu konsultieren, um eine genaue Einschätzung der Kosten zu erhalten.
Der aktuelle Hypothekarzins in der Schweiz ist abhängig von der Art und Laufzeit der Hypothek.
Es ist jedoch zu beachten, dass sich diese Werte ständig ändern können und von vielen Faktoren abhängig sind. Dazu gehören die Geldmarktpolitik, die Bonität des Kreditnehmers und die Verhandlungen mit den Banken. Verschiedene Anbieter und Plattformen bieten regelmäßig aktualisierte Vergleiche der aktuellen Hypothekenzinsen an, um einen besseren Überblick zu ermöglichen.
In der Schweiz ist die Höhe der Hypothek oft an das Einkommen und Eigenkapital des Kreditnehmers gebunden. Generell wird empfohlen, dass Ihr Einkommen das Dreifache der jährlichen Hypothekenkosten betragen sollte, da Ihre Hypothek dann als tragbar gilt. Um zu erfahren, ob Ihre Hypothek tragbar ist, empfehlen wir Ihnen unseren kostenlosen Tragbarkeitsrechner.
Zudem sind mindestens 20 % des Immobilienwerts als Eigenkapital erforderlich. Das bedeutet, dass Sie bis zu 80 % des Immobilienwerts als Hypothek aufnehmen können. Jedoch können Sie nur bis zu 65 % des Immobilienwerts als erste Hypothek finanzieren, die nicht direkt amortisiert, also nicht zurückgezahlt werden muss. Stattdessen müssen hier lediglich die Zinsen gezahlt werden.
Die restlichen 15 % werden als zweite Hypothek gesehen und müssen direkt amortisiert werden. Die Höhe der Hypothek hängt auch von Ihrer persönlichen finanziellen Situation und den aktuellen Marktbedingungen ab.
Die Rückzahlung einer Hypothek, auch Amortisation genannt, kann auf verschiedene Arten erfolgen.
Welche Methode für Sie geeignet ist, hängt von Ihrer individuellen finanziellen Situation ab. Mehr über die direkte und indirekte Amortisation erfahren Sie in diesem Beitrag.
Um das Darlehen abzusichern, erhält Ihr Kreditgeber das Grundpfandrecht an Ihrer Immobilie. Sollten Sie die Rückzahlung nicht mehr vollbringen, haften Sie mit Ihrer Immobilie. Kann die monatliche Rate nicht mehr bezahlt werden, kann die Bank den Vertrag kündigen, was eine sofortige Verpflichtung zur Zahlung des Restbetrages nach sich zieht. Kommen Sie dieser Verpflichtung nicht nach, fällt das Eigentum der Immobilie an die Bank, die diese oft im Rahmen einer Versteigerung veräussert.
In aller Regel kommt es beim Abschluss nicht auf das Alter des Kreditnehmers, sondern auf die Qualität der Immobilie an. Sieht die Bank als Kreditgeber ihr Engagement ausreichend durch den Wert der Immobilie gesichert, können Sie eine Hypothek in jedem Lebensalter abschliessen.
