Wie viel ist meine Immobilie wert?
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Schweizer Immobilienpreis-Barometer

Wie bewertet man eine Immobilie? 

Oliver S.
11.09.2023
9 min
Inhaltsverzeichnis
Lage, Lage, Lage

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, werden Sie zwangsläufig über die Frage stolpern, wie man eine Immobilie eigentlich bewertet.

Es ist für den Eigentümer notwendig, den Verkaufspreis dem Marktwert entsprechend festzulegen, um Käufer nicht abzuschrecken bzw. die Dauer des Verkaufs nicht in die Länge zu ziehen. Ein zu hoch angesetzter Preis, der einen schnellen Verkauf verhindert, kann Interessenten sogar dazu verleiten, einen erheblich tieferen Preis als der tatsächliche Wert zu verhandeln. Steht der Verkäufer unter Zeitdruck oder er erhält keine anderen Angebote, bleibt ihm am Ende nichts übrig, als der Nachfrage nachzugeben und den Preis zu senken.

Was ist der richtige Preis?

Was ist der richtige Preis?

Preis ist nicht gleich Preis: Es ist wichtig, die Unterschiede der verschiedenen Begriffe zu verstehen.

  • Verkaufspreis / verlangter Preis: Der Betrag, für den der Verkäufer bereit ist, seine Liegenschaft abzutreten.
  • Angebotspreis: Der Betrag, den der Käufer aufgrund seiner eigenen Bewertung sowie finanziellen Möglichkeiten bereit ist, zu bieten.
  • Transaktionspreis: Der Betrag, der nach Verhandlung zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart und bezahlt wird.
  • Gerechter Preis: Der optimale Preis, der es dem Verkäufer ermöglicht, einen Verkauf in einem realistischen Zeitrahmen zu tätigen, ohne den tatsächlichen Wert der Immobilie zu unterschätzen.

Wie bewertet man eine Immobilie? Verschiedene Methoden:

Um eine Immobilie zu bewerten, gibt es unterschiedliche Modelle und Methoden, die wir Ihnen nachfolgend vorstellen möchten:

Online-Bewertung (hedonische Methode)

Wie bewertet man eine Immobilie - Onlinetools

Die hedonische Methode wird von Tools zur Online-Bewertung verwendet, um eine Immobilie zu schätzen. Wie eine Immobilie bewertet wird, ist auch für Schweizer Banken und Versicherungen wichtig, um den maximalen Betrag zu definieren, den sie bereit sind zu finanzieren. Diese nutzen ebenfalls diese Tools. Dabei werden Daten von sich aktuell im Verkauf befindlichen oder in den vergangenen Monaten verkauften Immobilien mit dem zu schätzenden Objekt verglichen und so der Wert der Letzteren berechnet.

Um Ihre Online-Bewertung durchzuführen, müssen Sie folgende Angaben zu Ihrer Liegenschaft angeben:

  • Postadresse
  • Wohnfläche 
  • Grundstücksfläche bei Häusern
  • Baujahr und eventuell Renovationsjahr
  • Anzahl Räume (Zimmer sowie Nasszellen)
  • Mögliche Ausstattung (Schwimmbad, Sitzplatz, Veranda, Garten, freier Ausblick etc.)

Das Bewertungstool wird ebenfalls zahlreiche mit dem Standort zusammenhängende Parameter mitberücksichtigen:

  • Nähe zu ÖV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen etc.
  • Mögliches Bauprojekt in der Strasse oder Gemeinde
  • Anzahl ähnlicher Angebote in der Umgebung

Sind diese Faktoren angegeben, vergleicht das Tool Ihre Immobilie mit allen in der Datenbank befindlichen Objekte mit ähnlichen Kriterien und gibt Ihnen eine Preisspanne an.

Diese Methode ist sehr zuverlässig für standardisierte Liegenschaften, denn je mehr Informationen über ähnliche Immobilien verfügbar sind, desto genauer sind die statistischen Regressionen, wodurch Ihre Frage, wie eine Immobilie bewertet wird, schnell beantwortet werden kann.

Vergleichende Marktanalyse

Wie bewertet man eine Immobilie - Haus mit Seeblick

Diese Marktanalyse setzt Ihre Immobilie gleichartigen Liegenschaften gegenüber, die in Ihrer Gemeinde kürzlich verkauft wurden oder zum Verkauf stehen, und ermittelt durch den Vergleich der ausgeschriebenen Verkaufspreise Ihrer Konkurrenz den realistischen Verkaufswert für Ihr Objekt. 

Sie können sich über die Verkaufspreise Ihrer Konkurrenz informieren, indem Sie auf einem Immobilienportal Häuser mit ähnlichen Eigenschaften in Ihrer Stadt filtern. Auf diese Weise werden Sie schnell feststellen, wie eine Immobilie bewertet werden kann.

Nehmen wir an, dass Ihr Haus folgende Eigenschaften besitzt: 

  • gelegen in 1012 Lausanne
  • Baujahr 1990
  • mit einer Wohnfläche von 190 m²
  • mit einem Grundstück von 500 m²
  • und 6 Zimmern.
Liste vom Bewertungen RealAdvisor

In der obigen Ansicht werden alle ähnlichen Häuser in absteigender Reihenfolge nach Preis pro m² dargestellt.

Der Begriff „offline“ bedeutet, dass sie vom Markt genommen wurden, d. h. sie wurden entweder bereits verkauft oder der Besitzer möchte doch nicht mehr verkaufen. 

Die oben genannte Selektion an Eigenschaften ergibt eine Liste an Häusern mit Verkaufspreisen zwischen CHF 1'790'’'000.- und CHF 2'850'000.-.

Trotz der Nähe der Häuser zueinander sind beide Beträge doch weit voneinander entfernt. Dies resultiert aus ihren sehr verschiedenartigen Charakteristiken, was bei der Frage, wie eine Immobilie bewertet wird, eine grosse Rolle spielt.

Diese Dinge müssen dabei beachtet werden:

  1. Das erste Haus zu CHF 2'850'000.- wurde kürzlich renoviert und besitzt das grösste Grundstück in der Selektion.
  2. Das zweite Haus hat eine Seesicht – eine sehr beliebte Eigenschaft.
  3. Die dritte Liegenschaft verfügt über ein Schwimmbad sowie ein durchschnittliches Grundstück im Vergleich zu den nachfolgenden.
  4. Das Vierte wurde ebenfalls in den Vorjahren zum Verkauf renoviert, hat aber ein eher kleines Grundstück.
  5. Die unter 5 und 6 gelisteten Objekte sind in einem korrekten Zustand, aber mit kleinerem Grundstück und ohne besondere Eigenschaften.
  6. Die beiden Letztplatzierten haben unvorteilhafte Charakteristiken wie einen unvorteilhaften Standort oder eine schlechte technische Diagnostik, was auf einen hohen Energieverbrauch oder eine minderwertige Gas- bzw. Strominstallation zurückgeführt werden kann.

Wenn Ihr Haus länger nicht renoviert wurde, keinen attraktiven Ausblick oder einen Pool hat, können Sie davon ausgehen, dass sich der Preis pro m² unterhalb der ersten vier Ergebnisse befindet. Das Referenzhaus sollte sich auf dem Niveau der Liegenschaften 5 und 6 einordnen, eventuell zu einem etwas höheren Wert, da es ein grösseres Grundstück besitzt. Ihre Immobilie müsste sich demnach in einer Preisspanne zwischen CHF 11'351.- / m² und CHF 11'581.- / m² einschätzen lassen.

Besonders hervorzuheben bei der Beantwortung der Frage, wie eine Immobilie bewertet wird, ist als Kriterium ebenfalls die Dauer, in der sich eine Liegenschaft bereits im Verkauf befindet. Wenn das Haus seit einem Jahr online ist, wird das Objekt mit grosser Wahrscheinlichkeit zu teuer angeboten. Übrigens: Eine Anleitung, wie Sie Ihre Liegenschaft im Jahr 2024 verkaufen, finden Sie hier.

Die Berechnung des Quadratmeterpreises in Ihrer Gemeinde

Wie bewertet man eine Immobilie - Grösse berechnen

Damit Sie wissen, wie Sie eine Immobilie bewerten und somit den Preis Ihrer Immobilie berechnen können, benötigen Sie zuerst eine verlässliche Informationsquelle, die Ihnen den durchschnittlichen Preis pro m² in Ihrer Stadt aufzeigt. RealAdvisor stellt Ihnen diese Angaben auf seinem Portal zur Verfügung: alle Preise pro m² in jeder Stadt und Gemeinde in der Schweiz

Dank dieser Information können Sie wie folgt den Wert berechnen:

  • Wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Haus in 1010 Lausanne CHF 12'994.- beträgt und
  • Ihre Wohnfläche bei 190 m² liegt,
  • multiplizieren Sie den Preis pro m² mit der Fläche Ihrer Liegenschaft::

    190 m² x CHF 12'994 = CHF 2'468'860.-

Diese Methode ermöglicht Ihnen eine ungefähre Schätzung, berücksichtigt jedoch nicht die besonderen Charakteristiken Ihrer Immobilie oder Abweichungen des Quadratmeterpreises nach dem Viertel. Dennoch wird diese wiederum von Interessenten intensiv gebraucht, um selbst unkompliziert Liegenschaften zu bewerten und so einen überhöhten Verkaufspreis auszuschliessen.

Wie bewertet man eine Immobilie: Schätzung durch einen Experten vor Ort

Wie bewertet man eine Immobilie - Der Experte hilt

Immobilienexpertinnen und -experten werden oft herangezogen, um den Preis der Liegenschaft zu präzisieren. Sie analysieren alle Aspekte der Liegenschaft, über die sich Eigentümer nicht immer bewusst sind, und besitzen zudem eine Kenntnis des lokalen Marktes, die es ihnen ermöglicht, den Einfluss der Umgebung auf den Immobilienpreis zu berücksichtigen. Sie wissen also sehr genau, wie eine Immobilie bewertet wird.

Der Experte wird während der Besichtigung vor Ort die individuellen Charakteristiken der Immobilie aufnehmen und benötigt von Ihnen folgende Dokumente, um eine komplette Bewertung zu erstellen:

NB: 🏠 Für Häuser erforderliche Dokumente Hier erfahren Sie mehr über die Bewertung eines Hauses

- 🏢 Für Wohnungen erforderliche Dokumente Hier erfahren Sie mehr über die Bewertung einer Wohnung

  • 🏠 🏢 Grundbuchauszug
  • 🏠 🏢 Steuerwert: dieser befindet sich unter «Grundsteuerhinweis» in Ihrer letzten Steuererklärung
  • 🏠 Dienstbarkeiten: Dienstbarkeiten, soweit vorhanden, regeln die Grundstücksrechte, die jeweils von einem auf den nächsten Eigentümer übergehen.
  • 🏠 Privatrechtskonventionen: Diese Konventionen sind Bestimmungen im Verkaufsvertrag, die sich etwa auf das Baurecht und Übereinkünfte mit Nachbarn beziehen.
  • 🏠 Sicherheitsnachweis der Elektroinstallation für Schwachstrom: Ist dieser nicht vorhanden, muss ein Nachweis von einem dafür anerkannten Elektroinstallateur erstellt werden.
  • 🏠 🏢 Baubeschreibung der Immobilie 
  • 🏠 Katasterplan: über das Immobilienregister der Gemeinde einzuholen
  • 🏠 Feuerschutzpolice des Gebäudes: über die Versicherungsgesellschaft zu erhalten
  • 🏠 🏢 Grundrisspläne: diese beinhalten den Bodenplan, den Schnittplan und die Fassaden.

Im Fall von Miteigentum:

  • 🏢 Die drei letzten Protokolle der Miteigentümerversammlung
  • 🏢 Höhe des Sanierungsfonds
  • 🏢 Vollständiger Grundbuchauszug der Miteigentümer
  • 🏢 Verwaltungs- u. Nutzungsreglement
  • 🏢 Nebenkostenabrechnung

Weitere Dokumente:

  • 🏠 🏢 Ehemalige Bewertungen
  • 🏠 🏢 Kaufvertrag
  • 🏠 🏢 Details zur Finanzierung (Hypothek und Bank)
  • 🏠 Katasterauszug der früheren Grundlast: beim Kanton einzuholen

Alle diese Dokumente sind natürlich nicht obligatorisch, ermöglichen dem Experten aber, eine möglichst genaue Bewertung zu erstellen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie eine Renditeliegenschaft schätzen können.

Was sind die wichtigsten Faktoren bei der Frage, wie man eine Immobilie bewertet?

Faktoren bei der Bewertung von Immobilien

Es ist wichtig zu wissen, dass der Wert einer Immobilie über die Jahre sinkt, im Gegensatz zu einem Grundstück, das in der Regel an Wert zunimmt.

Damit eine Liegenschaft so wertbeständig bleibt wie möglich, sollten ihre Vorteile unterstrichen sowie altmodische oder unästhetische Räume renoviert werden. Durch ein clever gehandhabtes Kostenmanagement können sich diese Bemühungen finanziell weitaus mehr lohnen, als wenn die Immobilie in ihrem alten Zustand verkauft werden würde.

Eigentümer haben eine emotionale Beziehung zu ihrem jahrelangen Zuhause. Dennoch werden einige frühere Investitionen nicht zwangsweise denselben Wert in den Augen anderer haben. Wie eine Immobilie bewertet wird, hängt also auch von Emotionen und Sichtweisen ab.

Die Eigenschaften, die einen tatsächlichen Mehrwert für eine Immobilie darstellen, sind:

Standort 

  • Der Steuerfuss der Gemeinde
  • Eine Sicht auf die Berge, einen See oder ein Monument 
  • Eine gute Anbindung zu Verkehrsmöglichkeiten wie Bushaltestelle, Bahnhof oder Flughafen 
  • Ein neues regionales Projekt zur Verbesserung des Strassennetzes oder öffentlicher Räume
  • Eine Orientierung nach Süd-Ost oder Süd-Westen

Erweiterungspotenzial

  • Wenn der Käufer die Möglichkeit hat, die Liegenschaft auszubauen
  • Wenn das Grundstück einen höheren Wert als das Haus hat. In diesem Fall ergibt sich die Möglichkeit eines Neubauprojekts und somit kann der Verkäufer einen vorteilhafteren Preis von einem Immobilienentwickler bekommen.

Eine neuere Renovierung

  • Ein neuer Anstrich der Wände und Decken sowie ein Wechsel des Bodenbelags
  • Erneuerung der Küche mit moderner Geräteausstattung 
  • Ersatz der Heizungsanlage durch ein sparsames und umweltfreundliches System

Ausbaufähige Flächen zusätzlich zum Wohnbereich 

  • Ein Balkon, eine Veranda, ein Sitzplatz, ein grosser Garten 
  • Parkplätze innen oder aussen
  • Ein ausbaubarer Keller oder Dachgeschoss

Das Angebot und die Nachfrage

  • Je weniger Immobilien in der Region zum Verkauf stehen, desto grösser wird die Nachfrage und somit der Wert Ihrer Liegenschaft. 

Faktoren, die wertmindernd auf eine Immobilie wirken: 

Eine ältere, unrenovierte Immobilie

  • Wenn der Käufer Arbeiten vornehmen muss, wird er die entsprechenden Kosten vom Kaufpreis abziehen wollen. 
  • Wenn die Renovierung auf der Seite des Verkäufers liegt, kann der Käufer eine Entschädigung bei Nichteinhaltung der Termine verlangen.

Eine ungünstige Energiebilanz oder Schadstoffe im Baubestand 

  • Eine energieverschwendende Liegenschaft
  • Schlechter CO₂-Wert
  • Asbest, Termiten
  • Explosionsrisiko von Blei
  • Schlechter Zustand der Gas- u. Strominstallation 

Die Umgebung

  • Eine Lärmbelästigung wie Flugverkehr
  • Eine Baustelle gegenüber, die die Sicht behindert oder den direkten Zugang zur Strasse blockiert
  • Eine Wohnung im Parterre ist weniger attraktiv als auf einer Etage.
Wertentwicklung einer Immobilie nach einer Renovierung

Welche Schätzungsmethode sollten Sie anwenden?

Um die Transaktion zu erleichtern und zu beschleunigen, ist es unerlässlich, den richtigen Verkaufspreis festzulegen. 

Dazu ist es empfehlenswert, eine komplette Marktanalyse durchzuführen:

  1. Simulieren durch mehrere Online-Bewertungstools und Berechnung des Preises pro m² Ihrer Immobilie.
  2. Vergleich der erhaltenen Preise mit Transaktionen oder ähnlichen Verkaufsangeboten in Ihrer Gemeinde.
  3. Hinzuziehen eines lokalen Experten zur Verfeinerung Ihrer Bewertung.

Die vorangegangene Marktanalyse und die Ergebnisse der Online-Bewertungen ermöglichen es Ihnen, den vom Experten geschätzten Preis zu verstehen. 

Viele finden den Einsatz eines Experten zu teuer, dabei erzielen Sie oftmals jedoch einen höheren Gewinn, wenn Sie für Ihren Verkauf auf die Unterstützung einer Fachperson zurückgreifen – dadurch lohnt sich die Provision letztlich. Zudem sind viele Dienstleistungen nicht zwangsläufig kostenpflichtig. Viele Agenturen bieten Schätzungen kostenlos und unverbindlich an. Ihre Entlohnung wird in Form einer Provision bezahlt, wenn Sie sich entscheiden, ihren Service im Falle eines Verkaufs Ihrer Immobilie zu beanspruchen und es zu einem erfolgreichen Vermittlungsabschluss kommt.

FAQ

Ist die Bewertung einer Immobilie online verlässlich?

Dies hängt von der genutzten Datenbank ab, die die Bewertungstools nutzen, sowie der Menge an Liegenschaften, mit denen Ihre Immobilie verglichen werden kann. RealAdvisor verfügt über die grösste Datenbank an Immobilieninseraten der Schweiz, d. h. 180’000.

Ebenfalls arbeiten wir mit den drei meistgenutzten Lizenzmodellen zur hedonischen Immobilienbewertung in der Schweiz (IAZI, Wüest Partner und PriceHubble), um Ihnen die verlässlichsten Ergebnisse am Markt zu liefern.

Ist es möglich, den Wert seiner Immobilie selbst zu schätzen?

Ja, es ist möglich, den Wert seines Hauses oder seiner Wohnung selbst zu bestimmen, indem Sie die unten genannten Schritte befolgen:

  • Berechnung der Immobilie durch die Multiplikation der Wohnfläche mit dem Quadratmeterpreis in der Gemeinde. 
  • Vergleich und Anpassung des Immobilienwerts anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung.
  • Abschluss der Bewertung über die kostenfreien Online-Tools ohne Anmeldung oder Verpflichtungen.

Wer kann den Wert einer Immobilie bestimmen?

Sie können eine Immobilienagentur in Ihrer Stadt anfragen, einen Notar oder über das Portal RealAdvisor einen Experten kontaktieren. Letzterer wird Ihre Liegenschaft kostenlos und unverbindlich schätzen.

Wie viel kostet die Bewertung einer Immobilie?

Der Preis einer Immobilienbewertung, zum Beispiel durch einen Notar, hängt von der Komplexität der Liegenschaft und von der Zeit ab, die der Experte für die Schätzung investieren muss.

Zahlreiche Bewertungsportale bieten diesen Service kostenfrei an und das Ergebnis ist sehr nah am Resultat eines Maklers, den Sie beauftragen würden. Wenn Sie die weiterführende Dienstleistung des Portals wünschen, wird dessen Entlohnung lediglich fällig, wenn es den Verkauf Ihrer Immobilie erfolgreich für Sie abschliessen kann.

Wo findet man den Preis pro m² jeder Gemeinde?

Auf seinem übersichtlichen Preisatlas informiert RealAdvisor über die Quadratmeterpreise für eine Wohnung, ein Haus und ebenfalls den durchschnittlichen Mietpreis pro Kanton, Stadt, Quartier und Postleitzahl.

Wie kann man seine Kreditfähigkeit einschätzen?

Sie können über einen Hypotheken-Simulator rasch bestimmen, wie Ihre Kreditfähigkeit aussieht. Auch können Sie online eine Anfrage für eine Hypothek ausfüllen. Im Anschluss wird ein Finanzierungsexperte auf Sie zukommen und Ihnen die Offerten mehrerer Banken mit den günstigsten Zinssätzen unterbreiten.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.
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