Wie bewertet man eine Immobilie in der Schweiz? Welche Methode passt, hängt vom Objekt und vom Zweck ab: Für Häuser und Eigentumswohnungen eignet sich meist die hedonische Online-Schätzung, ergänzt um einen Marktvergleich und – bei wichtigen Entscheidungen – eine Einschätzung vor Ort. Bei Renditeobjekten stehen Ertragswert- oder DCF-Verfahren im Vordergrund. Dieser Beitrag zeigt Ihnen die Verfahren, ihre Stärken und die Kosten, damit Sie den Verkehrswert Ihrer Liegenschaft realistisch einordnen.
Das Wichtigste im Überblick
- Für eine erste Orientierung eignet sich die hedonische Online-Bewertung: Sie vergleicht Ihr Objekt mit Tausenden realen Transaktionen und liefert in Minuten eine Preisspanne.
- Die vergleichende Marktanalyse stützt sich auf aktuelle Angebote und Verkäufe ähnlicher Liegenschaften in Ihrer Gemeinde.
- Bei Renditeobjekten bestimmen das Ertragswertverfahren oder ein DCF-Modell den Wert.
- Für wichtige finanzielle oder rechtliche Entscheidungen empfiehlt sich eine Bewertung durch einen Experten vor Ort.
- Der zentrale Wertbegriff ist der Verkehrswert – der geschätzte Preis unter normalen Marktbedingungen zu einem bestimmten Stichtag.
- Wertsteigernd wirken Lage, Aussicht, Zustand und Energieeffizienz, wertmindernd Sanierungsstau, Lärm und eine schlechte Energiebilanz.
- Für eine Erbteilung, Scheidung oder Finanzierung ist eine dokumentierte Bewertung oft Voraussetzung.
Was heisst «eine Immobilie bewerten»?
Wie man eine Immobilie bewertet, hängt davon ab, welchen Wertbegriff Sie meinen. Ziel jeder Bewertung ist der Verkehrswert, also der geschätzte Preis, den eine Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Er ist eine Schätzung vor dem Verkauf und nicht mit dem später ausgehandelten Kaufpreis gleichzusetzen. Wie sich der Verkehrswert und der Marktwert voneinander und vom amtlichen Steuerwert unterscheiden, lesen Sie in unserem Begriffsvergleich.
In der Praxis lohnt es sich, vier Begriffe auseinanderzuhalten:
- Angebotspreis: der Preis, zu dem der Verkäufer die Liegenschaft am Markt ausschreibt.
- Kaufangebot: der Betrag, den ein Kaufinteressent aufgrund seiner Bewertung und seiner Finanzierung bietet.
- Transaktionspreis: der nach der Verhandlung tatsächlich vereinbarte und beurkundete Betrag.
- Amtlicher Wert (Steuerwert): ein nach kantonalen Regeln festgelegter Wert für Steuerzwecke, der je nach Kanton oft tiefer liegt als der Marktwert und nicht mit ihm gleichzusetzen ist.
Wie man eine Immobilie bewertet: die Bewertungsverfahren im Überblick
Wie bewertet man eine Immobilie in der Praxis? Die Antwort: meist über eine Kombination mehrerer Verfahren, die je nach Objekt unterschiedlich gut passen. Wie eine Immobilienbewertung funktioniert, hängt also vom gewählten Verfahren ab. Die folgende Tabelle ordnet die gängigen Methoden nach ihrer Eignung, Datenbasis, Genauigkeit und ihren Kosten. Wählen Sie den Ausgangspunkt nach Ihrem Objekttyp.
| Verfahren | Wofür geeignet | Datenbasis | Genauigkeit | Kosten |
|---|---|---|---|---|
| Hedonische Online-Bewertung | Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum) | Tausende reale Vergleichstransaktionen | Sehr gute Orientierung bei Standardobjekten, schwächer bei Sonderbauten | Kostenlos |
| Vergleichende Marktanalyse | Objekte mit vielen Vergleichsangeboten | Aktuelle Angebots- und Verkaufspreise | Gut zur Plausibilisierung | Kostenlos bis gering |
| Ertragswert / DCF | Renditeobjekte (Mehrfamilien-, Gewerbehäuser) | Nettomieterträge und Kapitalisierungs- oder Diskontierungssatz | Hoch bei stabilen Erträgen | Als Gutachten ca. CHF 1'500.– bis CHF 3'500.– |
| Realwert (Sachwert) | Sonder- und Neubauten ohne Vergleichsbasis | Landwert plus Gebäudekosten abzüglich Altersentwertung | Ergänzend, eher marktfern | Als Gutachten ca. CHF 1'000.– bis CHF 2'500.– |
| Experte vor Ort | Verkauf, Erbteilung, Scheidung, Finanzierung | Besichtigung und Objektunterlagen | Hoch, je nach Auftrag von Banken oder Behörden anerkannt | Kostenlos bei Verkaufsauftrag, sonst CHF 1'000.– bis CHF 3'000.– |
Hedonische Online-Bewertung
Die hedonische Methode vergleicht Ihr Objekt statistisch mit einer grossen Zahl ähnlicher, real gehandelter Liegenschaften und leitet daraus eine Preisspanne ab. Sie ist die Grundlage der Online-Immobilienbewertung und wird auch von Banken und Versicherungen für die Belehnung genutzt. Für die Schätzung geben Sie die Adresse, die Wohnfläche, die Grundstücksfläche, das Baujahr, die Zimmerzahl und die Ausstattung an. Das Tool ergänzt Lagefaktoren wie die Anbindung an den öffentlichen Verkehr.
Je mehr Vergleichsobjekte vorliegen, desto zuverlässiger fällt das Ergebnis aus. Bei standardisierten Häusern und Wohnungen ist die Methode stark, bei Sonderbauten schwächer. Ein Risiko liegt in den selbst erfassten Angaben: Wer den Zustand, die Lage oder den Ausbau zu positiv einschätzt, erhält ein zu hohes Resultat. Einen Überblick über die einzelnen Ansätze bietet unsere Übersicht der Bewertungsmodelle.
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Vergleichende Marktanalyse
Wenn Sie wissen möchten, wie man eine Immobilie mithilfe von Vergleichsdaten bewertet, bietet sich die vergleichende Marktanalyse an. Diese setzt Ihre Liegenschaft gleichartigen Objekten gegenüber, die in Ihrer Gemeinde kürzlich verkauft wurden oder aktuell angeboten werden. Über den Vergleich der Preise pro Quadratmeter ermitteln Sie einen realistischen Rahmen. Achten Sie dabei auf die Unterschiede: Ein renoviertes Haus mit Seesicht und grossem Grundstück erzielt einen deutlich höheren Quadratmeterpreis als ein sanierungsbedürftiges Objekt in ungünstiger Lage.
Auch die Vermarktungsdauer ist ein Hinweis: Steht ein Vergleichsobjekt seit Monaten online, kann der Preis zu hoch angesetzt sein – möglich sind aber auch andere Ursachen wie eine geringe Nachfrage oder eine schwache Präsentation.
Ertragswertverfahren für Renditeobjekte
Bei Renditeobjekten zählt nicht der Wohnwert, sondern der Ertrag. Das Ertragswertverfahren kapitalisiert die nachhaltigen Nettomieterträge mit einem objekt- und marktabhängigen Kapitalisierungssatz. Dieser Satz hängt unter anderem vom Zinsumfeld, von der Lage und vom Risiko ab. Bei grösseren Renditeobjekten kommt zusätzlich oder stattdessen das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) zum Einsatz, wie wir im Beitrag zur Bewertung einer Renditeliegenschaft zeigen.
Realwert und Sachwert
Der Realwert – auch Sachwert genannt – setzt sich aus dem Landwert und den Gebäudekosten abzüglich der Altersentwertung zusammen. Er dient vor allem bei Sonder- und Neubauten, für die kaum Vergleichsobjekte existieren, und wird in der Regel nur ergänzend zu den anderen Methoden herangezogen.
Bewertung durch einen Experten vor Ort
Den differenziertesten Wert liefert die Besichtigung durch einen Fachmann. Er erfasst individuelle Merkmale, die ein Tool nicht kennt, und ordnet den Einfluss der Umgebung ein. Für die Bewertung stützt er sich auf Objektunterlagen wie den Grundbuchauszug, die Baupläne und, sofern vorhanden, den Gebäudeenergieausweis. Welche Dokumente im Einzelfall verlangt werden und welche Unterlagen nötig sind, hängt vom Kanton, der Objektart und dem Anlass ab.
Für eine wichtige finanzielle oder rechtliche Entscheidung lohnt sich eine unabhängige Fachperson mit nachweisbarer Qualifikation, etwa dem eidgenössischen Fachausweis Immobilienbewertung des SVIT. Ist die Bewertung für eine Bank, ein Gericht oder eine Behörde bestimmt, klären Sie vorab, welche Form und Qualifikation dort akzeptiert wird. Viele Makler bewerten bei einer Verkaufsabsicht kostenlos und verdienen erst über die Provision im Erfolgsfall. Ein ausführliches schriftliches Gutachten kostet je nach Objekt und Aufwand häufig ab rund CHF 1'000.–.
Den Quadratmeterpreis in Ihrer Gemeinde berechnen
Auch der Quadratmeterpreis beantwortet die Frage, wie man eine Immobilie bewertet – allerdings nur näherungsweise. Sie benötigen dafür einen möglichst passenden Vergleichspreis für Ihre Gemeinde, idealerweise für dieselbe Mikrolage und denselben Objekttyp. Anschliessend multiplizieren Sie ihn mit Ihrer Wohnfläche. Die aktuellen Quadratmeterpreise für jede Gemeinde finden Sie im RealAdvisor-Preisatlas.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel:
- Wohnfläche: 140 m²
- vergleichbarer Quadratmeterpreis: CHF 10'000.–
- 140 m² × CHF 10'000.– = CHF 1'400'000.–
Dieser Wert ist ein grober Richtwert. Ein kantonaler oder schweizweiter Durchschnitt kann für eine einzelne Liegenschaft stark vom tatsächlichen Marktwert abweichen, weshalb der lokale Vergleichspreis zählt. Die Rechnung berücksichtigt zudem weder Quartierunterschiede noch die besonderen Merkmale Ihres Objekts.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt aktuell?
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Preise ansehenHäufige Fehler bei der Immobilienbewertung
Bei der eigenen Einschätzung schleichen sich immer wieder dieselben Fehler ein. Diese fünf Punkte sollten Sie vermeiden:
- Angebotspreise mit Verkaufspreisen verwechseln: Ausgeschriebene Preise sind nicht die tatsächlich erzielten Beträge.
- Nur den Gemeindedurchschnitt verwenden: Die Mikrolage weicht oft deutlich vom Mittelwert ab.
- Sanierungsbedarf unterschätzen: Ein aufgeschobener Unterhalt senkt den Wert.
- Bei Renditeobjekten nur auf den Quadratmeterpreis schauen: Hier zählt der nachhaltige Ertrag.
- Eine Online-Schätzung als Gutachten behandeln: Sie ist eine Orientierung, kein bank- oder gerichtstauglicher Nachweis.
Wann sollte man eine Immobilie schätzen lassen?
Eine Bewertung lohnt sich nicht nur vor dem Verkauf. In mehreren Situationen ist ein belegbarer Verkehrswert sogar Voraussetzung. Die folgenden Anlässe sind die häufigsten:
- Verkauf: um den Angebotspreis marktgerecht anzusetzen und lange Vermarktungszeiten zu vermeiden.
- Kauf und Finanzierung: Bei selbst genutztem Wohneigentum belehnt die Bank üblicherweise bis zu 80 % des anerkannten Werts, bei Renditeobjekten gelten tiefere Grenzen. Für die Belehnung zählt nach dem Niederstwertprinzip der tiefere Wert aus Kaufpreis und bankinterner Bewertung.
- Erbteilung: Grundstücke werden den Erben zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet (Art. 617 ZGB).
- Scheidung: Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung stellt Art. 211 ZGB ausdrücklich auf den Verkehrswert ab.
- Vermögenssteuer: Hier gelten die kantonalen Bewertungsregeln. Der Steuerwert ist nicht automatisch der Marktwert.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert?
Ein verbreiteter Irrtum lautet, der Wert einer Immobilie sinke einfach über die Jahre. Tatsächlich verliert das Gebäude durch Alterung an Substanz, während der Boden meist zulegt. Die Wertentwicklung hängt am Ende von der Lage, dem Zustand und der Marktlage ab. Diese Merkmale wirken wertsteigernd:
- Lage: Mikrolage, Aussicht, Besonnung, Anbindung an den öffentlichen Verkehr und Quartierqualität. Auch die steuerliche Attraktivität einer Gemeinde beeinflusst die Nachfrage.
- Zustand und Energieeffizienz: neuere Renovationen, eine moderne Küche sowie eine sparsame Heizung. Ein Gebäudeenergieausweis liefert dazu standardisierte Angaben, ersetzt aber keine Bewertung.
- Potenzial: Ausbaureserven, ein Grundstück mit Entwicklungsmöglichkeit, zusätzliche Flächen wie ein Balkon, ein Garten oder Parkplätze.
- Markt: ein knappes Angebot in der Region bei hoher Nachfrage.
Wertmindernd wirken dagegen ein Sanierungsstau, eine schlechte Energiebilanz oder Schadstoffe wie Asbest, eine ungünstige Lage sowie Lärmbelastung durch Verkehr oder Fluglärm. Wie bewertet man eine Immobilie, deren Zustand stark vom Durchschnitt abweicht? In solchen Fällen führt an einer Besichtigung durch einen Experten kaum ein Weg vorbei.
Finden Sie den passenden Experten vor Ort
Wir vermitteln Ihnen einen lokalen Makler, der Ihre Liegenschaft kostenlos und unverbindlich schätzt.
Makler findenFazit: Welche Methode sollten Sie wählen?
Für ein belastbares Ergebnis kombinieren Sie die Verfahren. Starten Sie mit einer hedonischen Online-Bewertung und dem Quadratmeterpreis Ihrer Gemeinde, gleichen Sie das Resultat mit ähnlichen Angeboten ab und ziehen Sie für den letzten Schliff einen Experten vor Ort bei. So erkennen Sie, ob eine Zahl aus dem Rahmen fällt.
Eine professionelle Bewertung hilft Ihnen, den Angebotspreis festzulegen und unnötige Abweichungen vom Markt zu vermeiden. Einen bestimmten Verkaufspreis oder eine bestimmte Verkaufsdauer garantiert sie nicht. Indem Sie die Verfahren sinnvoll verbinden, beantworten Sie die Frage, wie man eine Immobilie bewertet, mit einem realistischen und nachvollziehbaren Ergebnis.
Quellen
- Fedlex – Art. 211 ZGB – Verkehrswert bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung: fedlex.admin.ch
- Fedlex – Art. 617 ZGB – Anrechnung von Grundstücken zum Verkehrswert – fedlex.admin.ch
- RealAdvisor (eigene Marktdaten) – Immobilienpreise pro m² – realadvisor.ch
Häufige Fragen
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert ist der geschätzte Wert einer Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag unter normalen Marktbedingungen. Er dient als Orientierung für den Verkauf, die Finanzierung sowie rechtliche Anlässe und ist nicht automatisch gleich dem später erzielten Verkaufspreis.
Ist die Bewertung einer Immobilie online verlässlich?
Eine Online-Bewertung eignet sich vor allem als erste Marktwertindikation. Wie aussagekräftig sie ist, hängt von der Datenbasis und der Vergleichbarkeit des Objekts ab. Bei standardisierten Häusern und Wohnungen bietet sie eine gute Orientierung, bei Sonderobjekten sollten Sie sie durch eine individuelle Analyse ergänzen. Prüfen Sie Ihre selbst erfassten Angaben kritisch, da zu optimistische Werte das Resultat verzerren.
Ist der Verkehrswert gleich dem Verkaufspreis?
Nein. Der Verkehrswert ist eine Schätzung unter normalen Marktbedingungen. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht erst durch Angebot, Nachfrage und Verhandlung und kann höher oder tiefer liegen.
Kann man den Wert seiner Immobilie selbst schätzen?
Ja, näherungsweise. Multiplizieren Sie die Wohnfläche mit einem passenden Quadratmeterpreis Ihrer Mikrolage, gleichen Sie das Resultat mit ähnlichen Objekten ab und ergänzen Sie es mit einer kostenlosen Online-Schätzung. Für einen belegbaren Wert bleibt die Einschätzung durch einen Fachmann nötig.
Wie bewerten Makler Immobilien?
Ein Makler kombiniert je nach Objekt seine Marktkenntnis, Vergleichsdaten, eine Besichtigung und die Objektunterlagen. Er berücksichtigt den Zustand, den Ausbau, die Lage und die aktuelle Nachfrage. Wird die Bewertung für eine Bank, ein Gericht oder eine Behörde benötigt, klären Sie vorab, welche Form dort akzeptiert wird.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Online-Schätzungen sind kostenlos. Viele Makler bewerten bei einer Verkaufsabsicht ebenfalls kostenlos und verdienen erst über die Provision im Erfolgsfall. Ein ausführliches schriftliches Gutachten kostet je nach Objekt und Aufwand häufig ab rund CHF 1'000.–.
Wer kann den Wert einer Immobilie bestimmen?
Eine erste Wertindikation liefern Online-Tools oder Vergleichsdaten. Für eine individuelle Bewertung kommen Makler, unabhängige Immobilienbewerter oder Gutachter infrage. Ein Notar beurkundet den Kaufvertrag, nimmt aber keine Immobilienbewertung vor.
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