Wie bewertet man eine Immobilie? 

Es gibt mehrere Gründe, seine Immobilie bewerten zu wollen, der häufigste Fall ist ein Verkaufsprojekt der Liegenschaft durch den Eigentümer.

Es ist für den Eigentümer notwendig, den Verkaufspreis  dem Marktwert entsprechend festzulegen, um Käufer nicht abzuschrecken bzw. die Dauer des Verkaufs nicht in die Länge zu ziehen. Ein zu hoch angesetzter Preis, der einen  schnellen Verkauf verhindert, kann Interessenten sogar dazu verleiten, einen erheblich tieferen Preis als der tatsächliche Wert zu verhandeln. Steht der Verkäufer unter Zeitdruck oder er erhält keine anderen Angebote, bleibt ihm am Ende nichts übrig, als der Nachfrage nachzugeben und den Preis zu senken..

Was ist der richtige Preis?

Preis ist nicht gleich Preis: Es ist wichtig, die Unterschiede der verschiedenen Begriffe zu verstehen.

• Verkaufspreis / verlangter Preis: Der Betrag für den der Verkäufer bereit ist, seine Liegenschaft abzutreten.
  
• Angebotspreis: Der Betrag den der Käufer aufgrund seiner eigenen Bewertung sowie finanziellen Möglichkeiten bereit ist zu bieten.
  
• Transaktionspreis: Der Betrag der nach Verhandlung zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart und bezahlt wird.
  
• Gerechter Preis: Der optimale Preis, der es dem Verkäufer ermöglicht, einen Verkauf in einem realistischen Zeitrahmen zu tätigen, ohne den tatsächlichen Wert der Immobilie zu unterschätzen.

Welche Methoden gibt es, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen?

Onlinebewertung (hedonische Methode)

Die hedonische Methode wird von Tools zur Onlinebewertung verwendet, um eine Immobilie zu schätzen. Schweizer Banken und Versicherungen nutzen diese ebenfalls, um den maximalen Betrag zu definieren, den sie bereit sind zu finanzieren. Dabei werden Daten von sich aktuell im Verkauf befindlichen oder in den letzten Monaten verkauften Immobilien mit der zu schätzenden verglichen und so der Wert der letzteren berechnet.

Um Ihre Onlinebewertung durchzuführen, müssen Sie folgende Angaben zu Ihrer Liegenschaft angeben:

• Postadresse
• Wohnfläche 
• Grundstücksfläche bei Häusern
• Baujahr
  Eventuell Renovationsjahr
• Anzahl Räume (Zimmer sowie Nasszellen)
• Mögliche Ausstattung (Schwimmbad, Sitzplatz, Veranda, Garten, freier Ausblick, etc.)

Das Bewertungstool wird ebenfalls zahlreiche mit dem Standort zusammenhängende Parameter mitberücksichtigen:

• Nähe zu ÖV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, etc.
• mögliches Bauprojekt in der Strasse oder Gemeinde
• Anzahl ähnlicher Angebote in der Umgebung

Sind diese Faktoren angegeben, vergleicht das Tool Ihre Immobilie mit allen in der Datenbank befindlichen Objekte mit ähnlichen Kriterien und gibt Ihnen eine Preisspanne an.

Diese Methode ist sehr zuverlässig für standardisierte Liegenschaften, denn je mehr Informationen über ähnliche Immobilien verfügbar sind, desto genauer sind die statistischen Regressionen.

Vergleichende Marktanalyse

Diese Marktanalyse setzt Ihre Immobilie gleichartigen Liegenschaften gegenüber, die in Ihrer Gemeinde kürzlich verkauft wurden oder im Verkauf stehen, und ermittelt durch den Vergleich der ausgeschriebenen Verkaufspreise Ihrer Konkurrenz den realistischen Verkaufswert für Ihr Objekt. 

Sie können sich über die Verkaufspreise Ihrer Konkurrenz informieren, indem Sie auf einem Immobilienportal Häuser mit ähnlichen Eigenschaften in Ihrer Stadt filtern.

Nehmen wir an, dass Ihr Haus folgende Eigenschaften besitzt: 

• gelegen in 1012 Lausanne
• Baujahr 1990
• mit einer Wohnfläche von 190 m²
• mit einem Grundstück von 500 m²
• und 6 Zimmer

In der obigen Ansicht alle ähnlichen Häuser in absteigender Reihenfolge nach Preis pro m².

Der Begriff “offline” bedeutet, dass sie vom Markt genommen wurden,d.h. entweder wurden sie bereits verkauft oder der Besitzer möchte letztendlich nicht mehr verkaufen. 

Die oben genannte Selektion an Eigenschaften ergibt eine Liste an Häusern mit Verkaufspreisen zwischen CHF 1’790’000.- und CHF 2’850’000.-.

Trotz der Nähe der Häuser zueinander, sind beide Beträge doch weit voneinander entfernt. Dies resultiert aus ihren sehr verschiedenartigen Charakteristiken.

1. Das erste Haus zu CHF 2'850'000.- wurde kürzlich renoviert und besitzt das grösste Grundstück in der Selektion.
2. Das zweite Haus hat eine Seesicht, eine sehr gesuchte Eigenschaft.
3. Die dritte Liegenschaft hat ein Schwimmbad sowie ein durchschnittliches Grundstück im Vergleich zu den nachfolgenden.
4. Das vierte wurde ebenfalls in den Vorjahren zum Verkauf renoviert, hat aber ein eher kleines Grundstück.
5. Die unter 5 und 6 gelisteten Objekte sind in einem korrekten Zustand, aber mit kleinerem Grundstück und ohne besondere Eigenschaften.
6. Die beiden letztplatzierten haben unvorteilhafte Charakteristiken wie Standort oder eine schlechte technische Diagnostik, was auf einen hohen Energieverbrauch oder z.B. eine minderwertige Gas-o. Strominstallation zurückgeführt werden kann.

Wenn Ihr Haus länger nicht renoviert wurde, keinen attraktiven Ausblick oder einen Pool hat, können Sie davon ausgehen, dass sich der Preis pro m² unterhalb der vier ersten Ergebnisse befindet. Das Referenzhaus sollte sich auf Niveau der Liegenschaften 5 und 6 einordnen, eventuell zu einem etwas höheren Wert, da es ein grösseres Grundstück besitzt. Ihre Immobilie müsste sich demnach in einer Preisspanne zwischen CHF 11'351.- / m² und CHF 11'581.- / m² einschätzen lassen.

Besonders hervorzuheben ist als Kriterium ebenfalls die Dauer, in der sich eine Liegenschaft bereits im Verkauf befindet. Wenn das Haus seit einem Jahr online ist, wird das Objekt mit grosser Wahrscheinlichkeit zu teuer angeboten.

Die Berechnung des Quadratmeterpreises in Ihrer Gemeinde

Damit Sie den Preis Ihrer Immobilie berechnen können, benötigen Sie zuerst eine verlässliche Informationsquelle, die Ihnen den durchschnittlichen Preis pro m² in Ihrer Stadt aufzeigt. RealAdvisor stellt Ihnen diese Angaben auf seinem Portal zur Verfügung: alle Preise pro m² in jeder Stadt und Gemeinde in der Schweiz. 

Dank dieser Information können Sie dann wie folgt den Wert berechnen:

• Wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Haus in 1010 Lausanne CHF 12’994.- beträgt,
• Und Ihre Wohnfläche 190 m²,
• multiplizieren Sie den Preis pro m² mit der Fläche Ihrer Liegenschaft::
  
  190 m² x CHF 12’994 = CHF 2'468'860.-

Diese Methode ermöglicht Ihnen eine ungefähre Schätzung, sie berücksichtigt jedoch nicht die besonderen Charakteristiken Ihrer Immobilie oder Abweichungen des Quadratmeterpreises nach Viertel. Dennoch wird diese wiederum von Interessenten intensiv gebraucht, um selbst unkompliziert Liegenschaften zu bewerten und so einen überhöhten Verkaufspreis auszuschliessen.

Schätzung durch einen Experten vor Ort

Die Immobilienexpertin und der Experte werden oft herangezogen, um den Preis der Liegenschaft zu präzisieren.  Sie analysieren alle Aspekte der Liegenschaft, über die sich die Eigentümer nicht immer bewusst sind und sie besitzen zudem eine Kenntnis des lokalen Marktes, die es ihnen ermöglicht, den Einfluss der Umgebung auf den Immobilienpreis zu berücksichtigen.

Der Experte wird während der Besichtigung vor Ort die individuellen Charakteristiken der Immobilie aufnehmen und benötigt von Ihnen folgende Dokumente, um eine komplette Bewertung zu erstellen.

NB : 🏠 Dokument erforderlich für - Häuser Mehr über die Bewertung eines Hauses erfahren

- 🏢 Dokument erforderlich für Wohnungen - Mehr über die Bewertung einer Wohnung erfahren

• 🏠 🏢 Grundbuchauszug
• 🏠 🏢 Steuerwert: dieser befindet sich unter "Grundsteuerhinweis" in Ihrer letzten Steuererklärung
• 🏠 Dienstbarkeiten: Dienstbarkeiten, soweit vorhanden, regeln die Grundstücksrechte, die jeweils von einem auf den nächsten Eigentümer übergehen.
• 🏠 Privatrechtskonventionen: Diese Konventionen sind Bestimmungen im Verkaufsvertrag, die sich auf Baurecht, Übereinkünfte mit Nachbarn, etc. beziehen.
• 🏠 Sicherheitsnachweis der Elektroinstallation für Schwachstrom: wenn dieser nicht vorhanden ist, muss ein Nachweis von einem dafür anerkannten Elektroinstallateur erstellt werden.
• 🏠 🏢 Baubeschreibung der Immobilie 
• 🏠 Katasterplan: über das Immobilienregister der Gemeinde einzuholen
• 🏠 Feuerschutzpolice des Gebäudes: über die Versicherungsgesellschaft zu erhalten
• 🏠 🏢 Grundrisspläne: diese beinhalten den Bodenplan, den Schnittplan und die Fassaden.

Im Fall von Miteigentum:

• 🏢 Die drei letzten Protokolle der Miteigentümerversammlung
• 🏢 Höhe des Sanierungsfonds
• 🏢 Vollständiger Grundbuchauszug der Miteigentümer
• 🏢 Verwaltungs- u. Nutzungsreglement
• 🏢 Nebenkostenabrechnung

Weitere Dokumente:

• 🏠 🏢 Ehemalige Bewertungen
• 🏠 🏢 Kaufvertrag
• 🏠 🏢 Details zur Finanzierung (Hypothek und Bank)
• 🏠 Katasterauszug der früheren Grundlast: beim Kanton einzuholen

Alle diese Dokumente sind natürlich nicht obligatorisch, ermöglichen dem Experten aber, die genaueste Bewertung zu erstellen.Schauen Sie in diesem Artikel nach, wie Sie eine Renditeliegenschaft schätzen können.

Was sind die wichtigsten Faktoren, die den Preis einer Immobilie beeinflussen?

Es ist wichtig zu wissen, dass der Wert einer Immobilie über die Jahre sinkt, im Gegensatz zu einem Grundstück, das in der Regel an Wert zunimmt.

Damit eine Liegenschaft so wertbeständig bleibt wie möglich, sollten ihre Vorteile unterstrichen sowie altmodische oder unästhetische Räume renoviert werden. Durch ein clever gehandhabtes Kostenmanagement, können sich diese Bemühungen finanziell weitaus mehr lohnen, als wenn die lmmobilie im alten Zustand verkauft werden würde.

Eigentümer haben eine emotionale Beziehung zu ihrem jahrelangen Zuhause. Dennoch werden einige frühere Investitionen nicht zwangsweise denselben Wert in den Augen anderer haben. 

Die Eigenschaften, die einen tatsächlichen Mehrwert für eine Immobilie darstellen sind:

Standort 

• Der Steuerfuss der Gemeinde
• Eine Sicht auf die Berge, einen Seeoder ein Monument 
• Eine gute Anbindung zu Verkehrsmöglichkeiten wie Bushaltestelle, Bahnhof oder Flughafen 
• Ein neues regionales Projekt zur Verbesserung des Strassennetzes oder der öffentlichen Räumen
• Eine Orientierung nach Süd-Ost oder Süd-Westen

Erweiterungspotenzial

• Wenn der Käufer die Möglichkeit hat die Liegenschaft auszubauen
• Wenn das Grundstück einen höheren Wert als das Haus hat. In diesem Fall ergibt sich die Möglichkeit eines Neubauprojekts und somit kann der Verkäufer einen vorteilhafteren Preis von einem Immobilienentwickler bekommen.

Eine neuere Renovierung

• Ein neuer Anstrich der Wände und Decken, Wechsel des Bodenbelags
• Erneuerung der Küche mit moderner Geräteausstattung 
• Ersatz der Heizungsanlage durch ein sparsames und umweltfreundliches System

Ausbaufähige Flächen zusätzlich zum Wohnbereich 

• Ein Balkon, eine Veranda, ein Sitzplatz, ein grosser Garten 
• Parkplätze innen oder aussen
• Ein ausbaubarer Keller oder Dachgeschoss

Das Angebot und die Nachfrage

• Je weniger Immobilien in der Region zum Verkauf stehen, desto grösser wird die Nachfrage und somit der Wert Ihrer Liegenschaft. 

Umgekehrt, die Faktoren, die wertmindernd auf eine Immobilie wirken sind: 

Eine ältere, unrenovierte Immobilie

• Wenn der Käufer Arbeiten vornehmen muss, wird er die entsprechenden Kosten vom Kaufpreis runterhandeln wollen. 
• Wenn die Renovierung auf der Seite des Verkäufers liegt, kann der Käufer eine Entschädigung bei Nichteinhaltung der Termine verlangen.

Eine ungünstige Energiebilanz oder Schadstoffe im Baubestand 

• Eine ernergieverschwendende Liegenschaft
• Schlechter co²-Wert
• Asbest, Termiten
• Explosionsrisiko von Blei
• SchlechterZustand der Gas- u. Strominstallation 

Die Umgebung

• Einer Lärmbelästigung wie Flugverkehr
• Eine Baustelle gegenüber, die die Sicht behindert oder den direkten Zugang zur Strasse blockiert

Eine Wohnung im Parterre ist weniger attraktiv als auf einer Etage

Welche Schätzungsmethode anwenden?

Um die Transaktion zu erleichtern und zu beschleunigen, ist es unerlässlich, den Richtigen Verkaufspreis festzulegen. 

Dazu ist es empfehlenswert eine komplette Marktanalyse durchzuführen:

1. Simulierung durch mehrere Online-Bewertungstools und Berechnung des Preises pro m² Ihrer Immobilie.
2. Vergleich der erhaltenen Preise mit Transaktionen oder ähnlichen Verkaufsangeboten in Ihrer Gemeinde.
3. Zuletzt, um keinen wichtigen Faktor zu vergessen, der den Verkaufspreis beeinflussen könnte: dem Hinzuziehen eines lokalen Experten zur Verfeinerung der Bewertung.

Die vorangegangene Marktanalyse und die Ergebnisse der Online-Bewertungen ermöglichen es Ihnen, den vom Experten geschätzten Preis zu verstehen. 

Viele sind der Ansicht, dass der Einsatz eines Experten zu teuer ist, oft erzielen Sie jedoch einen höheren Gewinn, wenn Sie für Ihren Verkauf auf die Unterstützung einer Fachperson zurückgreifen und so lohnt sich die Provision letztendlich. Zudem sind viele Dienstleistungen nicht zwangsläufig kostenpflichtig. Viele Agenturen bieten Schätzungen kostenlos und unverbindlich an. Ihre Entlohnung wird in Form einer Provision bezahlt, wenn Sie sich entscheiden, ihren Service im Falle eines Verkaufs Ihrer Immobilie zu beanspruchen und es zu einem erfolgreichen Vermittlungsabschluss kommt.