La transaction immobilière ne se termine pas lorsque le transfert de propriété est effectif. Acheteurs comme vendeurs doivent respecter leurs obligations fiscales. RealAdvisor vous présente les déclarations de ventes immobilières à réaliser et le calcul de certains impôts.
En Suisse, l’administration fiscale exige la déclaration des revenus et frais immobiliers dès qu’un acte notarié concerne la propriété, de la nue-propriété ou de l'usufruit de biens immobiliers.
À ce titre, ces transactions demandent une déclaration puisqu’elles sont considérées comme telles:
En ce qui concerne la vente:
En ce qui concerne la servitude:
Post transaction immobilière, le vendeur doit prendre les devants et déclarer cette vente auprès des autorités cantonales. Le notaire informe la confédération de la transaction via une publication dans la feuille d’avis officielle (FAO).
Pour l’administration fiscale, la date de transfert des profits et risques sert de référence. Le nouveau propriétaire sera donc taxé des revenus et frais immobiliers à compter de la réalisation de cette démarche.
La déclaration de la vente et du transfert de propriété est à réaliser par le vendeur de l’immeuble. L’administration fiscale étudie la situation et émet les avis d’imposition correspondants.
Pour le canton de Genève, le propriétaire doit s’acquitter de l’IBGI (impôt sur les bénéfices et gains immobiliers). S’il réalise une plus-value lors de la vente de son immeuble, il doit donc s’attendre à ce que ce gain soit imposé.
Toutefois, cette imposition est différée en cas de vente de votre résidence principale. Étant donné que vous réinvestissez le bénéfice réalisé dans l’achat d’un nouveau domicile personnel, l’IBGI ne sera pas réclamée immédiatement.
Que l'inscription au registre foncier se fasse avant la fin d'année ou après ne changera rien d'un point de vue fiscal. L'opération sera seulement comptabilisée différemment. Seule la responsabilité de la personne en charge de la fiscalité est engagée, aucune pénalité ne sera due à l'administration fiscale.
En revanche, il convient de réfléchir au moment opportun pour déclarer la transaction pour l'imposition sur la plus-value. Si le taux d'imposition sur la plus-value baisse de façon considérable d'une année à l'autre, il est préférable d'entamer des négociations avec le futur acquéreur pour aboutir à un accord qui convient à toutes les parties.
Le vendeur a tout intérêt à être en corrélation avec la publication dans la FAO (Feuille d’Avis Officielle) et la déclaration fiscale de la personne physique ou morale détenant l’entreprise.
Pour que toutes vos obligations fiscales soient remplies, vous devez anticiper ces questions avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Acheteur comme vendeur doivent avoir conscience des déclarations nécessaires suite à cette transaction immobilière.
La vente d’un immeuble entraîne nécessairement des conséquences sur le prêt hypothécaire en cours. Entre la cédule hypothécaire et les frais de remboursement anticipé, il est important d’anticiper les coûts qui peuvent vous être imputés.
Lorsqu’un prêt hypothécaire est résilié avant son terme, l’emprunteur est redevable de pénalités de remboursement anticipé. L’état des prêts hypothécaires demandés auprès des établissements bancaires permet de connaître le montant et la durée restante de remboursement.
Non négociables, les pénalités de remboursement anticipé peuvent être élevées en cas de prêt hypothécaire à taux fixe et également en fonction de la durée de prêt restante.
Pour connaître le montant de ces pénalités, vous devez tenir compte de:
Prenons un exemple pour comprendre comment s’effectue le calcul des pénalités hypothécaires lors d’un remboursement avant terme d’un prêt hypothécaire:
Monsieur Favre a contracté un prêt hypothécaire de CHF 1’000’000.- auprès de sa banque pour une durée de 10 ans au taux fixe de 2,75 %. Au moment de la signature de cet emprunt, le taux de refinancement de l’établissement était de 2 %. La marge de la banque sur le taux fixe est de 0,75 %.
Monsieur Favre décide de rembourser son prêt hypothécaire 3 ans avant son terme suite à la vente de son immeuble. De son côté, la banque est engagée et doit placer la somme correspondant aux remboursements attendus pour la période restante de 3 ans. Le rendement prévu sur le marché des capitaux pour la durée restante est de 1%.
Le calcul des pénalités de remboursement anticipé des prêts hypothécaires s’effectue de la sorte :
((CHF 1’000’000.- x 1.75) / 100) x 3 = CHF 52’500.-.
Monsieur Fabre devra donc s’acquitter de CHF 52’500.-. suite à la vente de son immeuble.
Les pénalités de remboursement anticipé du prêt hypothécaire sont déductibles du revenu imposable.
Pour financer un achat immobilier, l’acheteur contracte bien souvent une hypothèque. Le remboursement de ce prêt est appelé cédule hypothécaire. La créance personnelle est alors garantie par un gage immobilier. En cas de défaut de paiement des mensualités de remboursement, la banque peut mettre la cédule aux enchères pour récupérer le montant de l’hypothèque.
Lors de la vente de votre immeuble, vous pouvez décider de céder gratuitement votre cédule hypothécaire à l’acheteur. Toutefois, elle peut également vendue en négociant une contrepartie financière. Dans ce cas, l’acheteur doit s’acquitter des déclarations fiscales et des frais correspondants.
Lorsque le vendeur décide de conserver sa cédule hypothécaire, il peut l’utiliser pour un autre bien immobilier, à condition qu’il se situe dans le même canton.
Les fiduciaires ou comptables réalisent le bilan fiscal de l’immeuble. Ils se chargent également de la situation fiscale des vendeurs afin d’optimiser l’impact de la vente. Ces experts réalisent notamment le calcul des frais suivants :
Attention, tous ces frais sont donnés à titre d’exemple et peuvent varier d’un canton à l’autre.
La déduction de frais tels que le remplacement d’appareils électroménagers ou encore l’impôt foncier dépendent de la législation adoptée par chaque canton.
Les ventes, cessions, transferts de Droit Distinct et Permanent (DDP), et les adjudications doivent être déclarées.
Non, elles sont fixées par les banques en fonction des conditions contractuelles et du marché financier.
