Es ist ein Privileg, eine Wohnung zu vermieten und damit Einnahmen zu erzielen. Ob Sie dieses Privileg aufgeben und Ihre Wohnung verkaufen wollen, entscheiden Sie allein. Aber wie kann eine vermietete Wohnung verkauft werden? Der Mieter ist zwar nicht Eigentümer der Immobilie, doch er hat das Recht, in dem Haus oder der Wohnung zu leben. Das muss bei einem Verkauf berücksichtigt werden. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie eine vermietete Wohnung oder auch ein Haus, in dem ein Mieter wohnt, verkaufen können.
Im Allgemeinen ist es einem Immobilieneigentümer möglich, seine Wohnung oder sein Haus an Dritte zu veräussern. Für Immobilientransaktionen in der Schweiz sind bestimmte gesetzliche und regulatorische Bestimmungen vorgesehen. Wird die Immobilie von einem Mieter bewohnt, muss dies kein unüberwindbares Hindernis für den Verkauf sein. In manchen Fällen müssen Sie aber vor dem Verkauf besondere Massnahmen ergreifen, z. B. wenn Sie Ihr Haus bei laufendem Kredit veräussern wollen oder wenn Sie Ihr Haus nach einer Scheidung oder Trennung verkaufen möchten.
Der Mieter des Hauses oder der Wohnung ist gesetzlich geschützt. Ein Verkauf kann daher nur unter den Voraussetzungen der guten Absicht des Vermieters und, soweit möglich, der Wahrung der Interessen des Mieters erfolgen.
Beachten Sie, dass wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, zwei Gesetze berücksichtigt werden müssen: das Privatrecht des Bundes, das die diesbezüglichen Rechte und Verpflichtungen regelt, und das öffentliche Recht der Kantone, die für die Genehmigung des Verkaufs zuständig sind.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen müssen, die von einem Mieter bewohnt wird, stellt sich natürlich die Frage, was mit dem Mietvertrag geschehen soll. Sie haben hierbei zwei Möglichkeiten:
In beiden Fällen muss sich der Verkauf nach bestimmten gesetzliche Grundlagen richten. Hierbei sind die Frist der Vertragskündigung und das Vorkaufsrecht des Mieters zu beachten.
Mit dem Vorkaufsrecht erhält eine Person das Privileg, eine bestimmte Immobilie zu erwerben, vorausgesetzt sie wird zum Verkauf angeboten. Bei einer vermieteten Immobilie erhält der Mieter das Recht, dass ihm seine Wohnung oder sein Haus vor allen anderen Interessenten zum Kauf angeboten wird. Voraussetzung hierbei ist, dass Mieter und Vermieter dieses Vorkaufsrecht vertraglich festgehalten haben. Ist dies nicht der Fall, kann der Eigentümer die Immobilie ohne besondere Verpflichtung gegenüber dem Mieter an einen Dritten verkaufen kann.
Da das Vorkaufsrecht in den gesetzlichen Bestimmungen fehlt, kann der Vermieter entscheiden, ob er den Mietvertrag kündigt, bevor er die Wohnung verkauft. Mietverträge sind in der Regel unbefristet.
Eine ordentliche Kündigung darf nur unter Einhaltung einer Frist von mindestens 3 Monaten erfolgen:
Die Auflösung des Vertrages ist gültig, wenn der Mieter innerhalb der vorgeschriebenen Frist benachrichtigt wird und die Kündigung nicht gegen Treu und Glauben verstösst. Aus folgenden Gründen ist die Kündigung missbräuchlich:
Abgesehen von diesen Ausnahmen ist der Vermieter gesetzlich ermächtigt, den Vertrag zu kündigen, wenn er die vermietete Wohnung verkaufen möchte, insbesondere da dies den Wert des Hauses oder der Wohnung steigern kann.
Der Mieter kann die Motivation des Vermieters jederzeit infrage stellen. Ist der Mieter mit der Anfechtung der Kündigung erfolgreich, beginnt eine Schutzfrist von 3 Jahren. Während dieser Zeit darf der Mieter die Immobilie weiter bewohnen. Um das zu vermeiden, ist es wichtig, dass sich der Vermieter von einem Experten für den Verkauf von Immobilien in der Schweiz unterstützen lässt. Eine solche Fachperson begleitet Sie und weist auf derartige Situationen hin, damit Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen und alles bestmöglich abschliessen können.
Wird eine vermietete Immobilie verkauft, ohne das Mietverhältnis davor zu beenden, dann geht der Mietvertrag direkt auf den neuen Eigentümer über.
Die Wertigkeit einer vermieteten Wohnung hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Wert einer vermieteten Wohnung stark von der Höhe der Mieteinnahmen abhängt. Wenn die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, könnte dies den Wert der Wohnung negativ beeinflussen.
Ja, es ist möglich, eine vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen, allerdings sind dabei einige Aspekte zu beachten.
Als bisheriger Vermieter sind Sie rechtlich abgesichert, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ohne Ihrem Mieter zu kündigen. Gemäss Art. 261 Abs. 1 OR geht das bestehende Mietverhältnis automatisch auf den neuen Eigentümer über. Aber es gibt einige Punkte, die beachtet werden müssen:
Es ist daher ratsam, einen Rechtsberater zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt behandelt werden.
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung fällt in der Schweiz in erster Linie die Grundstückgewinnsteuer an. Diese besteuert den Gewinn aus dem Verkauf, also den Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten. Die Höhe variiert je nach Kanton und Dauer des Besitzes.
Ein Verkauf kann steuerfrei erfolgen, wenn die Immobilie länger als eine bestimmte Zeitspanne, oft 10 Jahre oder mehr, im Besitz war. Dies ist jedoch von Kanton zu Kanton unterschiedlich.
Hier sind einige Punkte, die Sie beachten sollten:
Als Mieter haben Sie bestimmte Rechte, die Sie schützen, wenn Ihr Vermieter die Wohnung verkaufen will. Zunächst sollte klar sein, dass der Verkauf des Mietobjekts nicht automatisch eine Kündigung des Mietvertrags bedeutet. Der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein.
