Vermietete Wohnung verkaufen: So geht’s

Wenn Sie in der Schweiz eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie verkaufen das Objekt mit bestehendem Mietverhältnis (der Käufer übernimmt den Vertrag nach Art. 261 OR) oder Sie kündigen dem Mieter vor dem Verkauf unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Gründe (z. B. Eigenbedarf). Der Verkauf mit Mieter ist in der Regel unkomplizierter, während ein leerstehendes Objekt oft einen höheren Preis bei Selbstnutzern erzielt. Details zum Ablauf und den rechtlichen Fallstricken finden Sie hier.

Vermietete Wohnung oder vermietete Liegenschaft verkaufen: Ihre Möglichkeiten in der Schweiz

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen möchten, stehen Ihnen grundsätzlich zwei Optionen offen:

1. Verkauf mit bestehendem Mietvertrag
2. Verkauf nach Kündigung des Mietverhältnisses

Beide Wege sind rechtlich möglich – aber nicht gleich in der Abwicklung.

Vermieter will Wohnung verkaufen: Wann darf der Vermieter kündigen und welche Kündigungsfrist ist zu beachten?

Eine Kündigung durch den Vermieter allein wegen des Verkaufswunsches ist nicht automatisch zulässig. Gemäss Schweizer Mietrecht muss die Kündigung begründet sein und darf nicht gegen Treu und Glauben verstossen.

Zulässige Gründe für eine ordentliche Kündigung sind z. B.:

• Eigenbedarf (der Käufer oder eine nahestehende Person) möchte selbst einziehen.
• Zahlungsverzug oder Vertragsverletzungen durch den Mieter.
• Umfassende Sanierung, die im bewohnten Zustand nicht möglich ist.

Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel mindestens drei Monate. Das Mietverhältnis endet zu den ortsüblichen Terminen, die je nach Kanton und Gemeinde variieren – häufig ist das das Quartalsende, in manchen Regionen aber auch das Monatsende. Massgebend ist der Mietvertrag sowie die lokale Praxis.

Was gilt als missbräuchliche Kündigung?

Eine Kündigung ist missbräuchlich und somit anfechtbar, wenn:

• sie nur erfolgt, um den Mieter zum Auszug zu bewegen, weil das Objekt ohne Mieter besser verkauft werden kann.
• sie als Druckmittel genutzt wird (z. B. weil der Mieter nicht kaufen will).
• sie auf Konflikten oder Rachegedanken basiert.

Mieter haben in solchen Fällen das Recht, die Kündigung anzufechten und ggf. eine Erstreckung des Mietverhältnisses um bis zu vier Jahre zu beantragen.

Tipp: Wenn möglich, verkaufen Sie die Wohnung mit einem bestehenden Mietverhältnis – das ist rechtlich sicherer und minimiert Streitpotenzial.

Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf?

Wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie mit dem Mieter zu verkaufen, bleibt der bestehende Mietvertrag bestehen und wird automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen.

Automatische Vertragsübernahme – Art. 261 OR

Gemäss Art. 261 des Obligationenrechts (OR) gilt:

Wird eine vermietete Sache veräussert, so tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein.

Das bedeutet konkret:

• Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.
• Für den Mieter ändert sich nichts, ausser dass sich der Name des Vermieters ändert.

Rechte und Pflichten des neuen Eigentümers

Der neue Eigentümer:

• muss die bestehenden Konditionen des Mietvertrags respektieren.
• darf die Miete nicht ohne rechtfertigenden Grund anpassen.
• kann bei Eigenbedarf eine Kündigung aussprechen – allerdings nur unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften.

Hinweis: Auch beim Verkauf mit Mieter ist es ratsam, den Mieter frühzeitig über den Verkauf zu informieren, um Vertrauen zu schaffen und spätere Konflikte zu vermeiden.

Vermietete Wohnung verkaufen – Besichtigung organisieren

Eine häufige Herausforderung beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist die Organisation von Besichtigungsterminen. Denn: Auch wenn Sie der Eigentümer sind, dürfen Sie nicht einfach jederzeit mit potenziellen Käufern durch die Wohnung spazieren. Hier gilt es, die Rechte des Mieters zu wahren und gleichzeitig einen reibungslosen Verkaufsprozess zu ermöglichen.

Wann darf eine Besichtigung stattfinden?

Laut Schweizer Mietrecht hat der Mieter das Recht auf Privatsphäre und ungestörten Gebrauch der gemieteten Wohnung. Das bedeutet: Besichtigungen sind grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters erlaubt – und diese muss rechtzeitig angekündigt werden.

Grundregeln für Besichtigungen:

• Ankündigungsfrist: mindestens 24–48 Stunden im Voraus
• Zeiten: Nur zu zumutbaren Uhrzeiten (werktags, tagsüber)
• Häufigkeit: Nur so viele Besichtigungen wie nötig – keine «Massenbesichtigungen»

Was tun, wenn der Mieter nicht kooperiert?

Ein Mieter darf eine Besichtigung nicht grundlos verweigern. Verweigert er jedoch mehrfach Termine oder stellt sich quer, können Sie:

• eine schriftliche Abmahnung senden.
• im Streitfall den Schlichtungsweg beschreiten (Mietschlichtungsbehörde).

Wichtig: Zwangsbesichtigungen ohne Zustimmung sind nicht erlaubt – das kann als Hausfriedensbruch gewertet werden.

Tipps für stressfreie Besichtigungen

• Informieren Sie den Mieter frühzeitig über den geplanten Verkauf.
• Bieten Sie konkrete Zeitfenster an, aus denen er wählen kann.
• Klären Sie, ob der Mieter anwesend sein möchte – das kann Vertrauen schaffen.
• Falls möglich: Organisieren Sie virtuelle Rundgänge vorab (per Video), um die Anzahl physischer Besuche zu reduzieren.
• Belohnen Sie Entgegenkommen – z. B. mit einem kleinen Geschenk oder einer Pauschale.

Vorkaufsrecht des Mieters – gilt das immer?

Viele Eigentümer fragen sich: Muss ich meinem Mieter die Wohnung zuerst zum Kauf anbieten? Die Antwort lautet: Nicht automatisch – es kommt ganz darauf an, ob ein vertragliches Vorkaufsrecht besteht.

Kein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter

In der Schweiz haben Mieter nicht per Gesetz ein generelles Vorkaufsrecht, wenn die von ihnen bewohnte Wohnung verkauft werden soll. Anders als z. B. bei landwirtschaftlichem Boden oder bei Miteigentumsgemeinschaften gibt es für normale Mietverhältnisse keine automatische Vorrangregelung.

Wann gilt ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht?

Ein Mieter hat nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn dies explizit im Mietvertrag oder in einem separaten Dokument schriftlich vereinbart wurde. Dabei müssen folgende Punkte geregelt sein:

• Gültigkeitsdauer des Vorkaufsrechts
• Konditionen, unter denen der Kauf erfolgen kann
• Informationspflicht des Eigentümers im Verkaufsfall

In aller Kürze: Ohne vertragliches Vorkaufsrecht haben Mieter keinen Anspruch auf den Kauf. Besteht ein solcher Vertrag, muss der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit einräumen, die Immobilie zuerst zu erwerben – zu denselben Bedingungen wie einem Dritten.

Vermietete Wohnung verkaufen – wie wirkt sich das auf den Preis aus?

Ob Sie beim Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung einen guten Preis erzielen, hängt stark davon ab, an wen Sie verkaufen wollen – und wie attraktiv Ihre Immobilie für diese Zielgruppe ist.

Privatkauf: Vermietete Wohnung meist weniger wert

Für private Käufer, die die Wohnung selbst bewohnen möchten, ist eine vermietete Immobilie oft weniger attraktiv. Warum?

• Sie können die Wohnung nicht sofort nutzen.
• Es besteht Unsicherheit, ob und wann der Mieter auszieht.
• Eventuell sind Sanierungen oder Umbauten schwieriger umsetzbar.

Ergebnis: Privatkäufer erwarten in der Regel einen Preisabschlag gegenüber einer leerstehenden Wohnung. Dieser variiert je nach Region, Mietzins und verbleibender Mietdauer. In der Praxis sind Abschläge von mehreren Prozent bis hin zu einem relevanten Teil des Marktwertes möglich. Eine professionelle Bewertung gibt hier die zuverlässigste Einschätzung.

Investoren: Vermietete Wohnung kann sogar mehr wert sein

Für institutionelle oder private Anleger kann eine vermietete Wohnung hingegen sehr interessant sein – insbesondere wenn:

• ein langfristiger Mietvertrag besteht.
• der Mieter zuverlässig zahlt.
• die Rendite stabil und nachvollziehbar ist.

Hier spielt vor allem der Kapitalisierungswert (Ertragswert) eine Rolle: Die Wohnung wird auf Basis der Mieteinnahmen bewertet – und nicht (nur) nach dem Marktpreis vergleichbarer, leer stehender Objekte.

Tipp: Legen Sie potenziellen Investoren eine Mietübersicht, eine Renditeberechnung und ggf. eine Instandhaltungsdokumentation vor – das schafft Vertrauen.

Einfluss der Miethöhe auf den Verkaufspreis

Auch die Höhe der aktuellen Miete ist ein wichtiger Faktor: Liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann das den Verkaufswert mindern. Überdurchschnittlich hohe Mieten steigern zwar den Ertrag, können aber bei Mieterschutzbehörden zu Problemen führen – was wiederum Investoren abschrecken kann.

Regionale Unterschiede: Stadt vs. Land

In grossen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind vermietete Objekte oft trotz Mietbindung begehrt, da Leerstand selten ist. Auf dem Land kann eine vermietete Wohnung hingegen eher abschreckend wirken, besonders für Selbstnutzer.

Der Preis hängt von der Käufergruppe & dem Mietverhältnis ab

Selbstnutzer > Meist Preisabschlag wegen eingeschränkter Nutzung
Investoren > stabiler oder höherer Preis bei guter Mietrendite

Empfehlung: Lassen Sie eine professionelle Immobilienbewertung erstellen, die sowohl den Marktwert als auch den Ertragswert berücksichtigt – das liefert die beste Verhandlungsbasis.

Welche Kosten und Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung kann lukrativ sein – doch bevor Sie mit dem Reingewinn planen, sollten Sie die anfallenden Kosten und steuerlichen Abzüge genau kennen. Denn diese können den Verkaufserlös spürbar reduzieren.

Welche direkten Kosten entstehen beim Verkauf?

Je nach Kanton und Transaktionsart können folgende Kosten anfallen:

• Notarkosten und Grundbucheintrag (ca. 0,1–1,5 % vom Verkaufspreis)
• Handänderungssteuer (je nach Kanton 1–3 % – Achtung: In Kantonen wie Zürich oder Schwyz wurde diese Steuer für Private abgeschafft).
• Maklerprovision, falls ein Immobilienmakler beauftragt wird (in der Regel 1,5–3 % vom Verkaufspreis)
• Allfällige Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Hypothekenauflösung
• Kosten für den Energieausweis oder andere Pflichtdokumente

Tipp: Prüfen Sie, ob bestimmte Kosten vom Käufer übernommen werden können – das ist in der Schweiz je nach Region verhandelbar.

Spekulationssteuer: Wann wird sie fällig?

Die sogenannte Spekulationssteuer gibt es in der Schweiz nicht als eigenständige Steuer, aber sie ist in Form der Grundstückgewinnsteuer enthalten. Diese fällt an, wenn Sie Ihre Wohnung mit Gewinn verkaufen.

Was zählt als Gewinn?

Verkaufspreis – ursprünglicher Kaufpreis – wertvermehrende Investitionen – Verkaufsnebenkosten

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer variiert je nach Kanton und Dauer des Besitzes.

Wann ist der Verkauf steuerfrei möglich?

Ein steuerfreier Verkauf ist nur in bestimmten Fällen möglich, z. B.:

• Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung: Dies gilt in der Regel nur für selbstbewohntes Wohneigentum. Bei einer vermieteten Wohnung fällt die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf fast immer an.
• Lange Besitzdauer: Je länger Sie die Wohnung besessen haben, desto geringer ist der Steuersatz (Besitzdauerrabatt). In den meisten Kantonen sinkt die Steuerlast nach 20 Jahren deutlich, eine komplette Steuerbefreiung ist jedoch die absolute Ausnahme.
• Verkauf innerhalb der Familie: Teilweise gelten Sonderregelungen bei einer Vererbung oder Schenkung.

Beispiel: Verkauf vermieteter Wohnung nach 10 Jahren

Nach 10 Jahren ist in vielen Kantonen bereits eine degressive Grundstückgewinnsteuer möglich. Das heisst: Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto geringer die Steuerbelastung. Eine komplette Steuerbefreiung ist aber erst später (nach 20+ Jahren) realistisch.

Sonstige steuerliche Punkte, die Sie beachten sollten

• Mieteinnahmen sind bis zum Verkaufszeitpunkt weiterhin steuerpflichtig (Einkommensteuer).
• Investitionen in die Immobilie vor dem Verkauf können als wertvermehrende Kosten steuermindernd geltend gemacht werden.
• Bei Kaufpreisraten oder späteren Zahlungen kann eine Steuer auf den gesamten Gewinn im Verkaufsjahr fällig werden.

Fazit: Vermietete Wohnung verkaufen – mit dem richtigen Vorgehen kein Problem

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung in der Schweiz ist gut machbar – wenn Sie die rechtlichen Vorgaben kennen und die richtige Verkaufsstrategie wählen. Lassen Sie die Immobilie professionell bewerten, klären Sie steuerliche Fragen frühzeitig und kommunizieren Sie transparent mit Ihrem Mieter. So minimieren Sie Risiken und maximieren Ihren Erlös.