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★★★★★ 4,6/5 auf Trustpilot · 5'000+ BewertungenDie Mutationsgebühr ist eine kantonale Gebühr, die bei einer amtlichen Änderung an einem Grundstück anfällt, etwa beim Eintrag der neuen Eigentümer ins Grundbuch oder bei einer Änderung in der amtlichen Vermessung. Sie ist eine Gebühr für eine amtliche Leistung, keine Steuer, und wird kantonal unterschiedlich berechnet. Eine schweizweit einheitliche Mutationsgebühr gibt es deshalb nicht. Dieser Beitrag erklärt, was die Mutationsgebühr umfasst, wie hoch sie ausfällt und wie sie sich von der Handänderungssteuer unterscheidet.
Der Begriff «Mutation» bedeutet Änderung. Eine Mutationsgebühr fällt daher an, sobald eine Änderung an einem Grundstück amtlich nachgeführt wird. Das betrifft zwei Bereiche: das Grundbuch, in dem die Rechte an einem Grundstück eingetragen sind, und die amtliche Vermessung, welche die Grenzen und die Flächen erfasst. Für beide Nachführungen erheben der Kanton und teilweise die Gemeinde eine Gebühr.
Rechtlich handelt es sich um eine Gebühr für eine amtliche Leistung, nicht um eine Steuer. Eine Gebühr darf höchstens so hoch sein wie der Aufwand, den die Behörde für die Leistung hat. Eine Steuer kennt diese Grenze nicht. Deshalb fällt die Handänderungssteuer dort, wo sie erhoben wird, oft höher aus als eine Grundbuchgebühr. Genau darin liegt der Unterschied zur Handänderungssteuer, die als Steuer nicht an eine einzelne Verwaltungsleistung gebunden ist.
Wechselt eine Immobilie den Eigentümer, trägt das Grundbuchamt die neuen Eigentümer ein. Für diesen Eintrag fällt eine Grundbuchgebühr an. Auch andere Grundbuchgeschäfte sind gebührenpflichtig. Dazu gehören die Eintragung eines Grundpfandrechts oder einer Dienstbarkeit (zum Beispiel einem Wegrecht).
Die Bemessungsgrundlage ist dabei nicht immer der Kaufpreis. Je nach Geschäft zählen der Verkehrswert, die Pfandsumme oder der Bearbeitungsaufwand.
Ändern sich die Grenzen oder die Flächen eines Grundstücks, muss die amtliche Vermessung angepasst werden. Sie ist das amtliche Verzeichnis aller Grundstücksgrenzen und ‑flächen. Diese Arbeit übernimmt der Nachführungsgeometer (der zuständige amtliche Vermesser). Dieser vermisst die neuen Grenzen vor Ort und trägt sie in einen Mutationsplan ein. Die bundesrechtliche Grundlage für die Nachführung bildet Artikel 126 der Grundbuchverordnung, die Tarife legen jedoch die Kantone fest. Für diese Vermessungs-Mutation stellt der Geometer eine Gebühr in Rechnung, deren Höhe sich nach dem Aufwand richtet.
Weil «Mutation» verschiedene Vorgänge bezeichnet, hilft eine kurze Zuordnung, welche Gebühr im Einzelfall anfällt:
So lässt sich schon vor dem Kauf einordnen, welche Abgabe die eigene Situation betrifft.
Eine Mutationsgebühr entsteht bei mehreren Vorgängen rund um ein Grundstück:
Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf ist der erste Fall der häufigste. Die Grundbuchgebühr fällt dann rund um den Notartermin an, gemeinsam mit den übrigen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Sie gehört damit zu den Handänderungskosten beim Kauf.
Die Höhe der Mutationsgebühr legen die Kantone und teilweise die Gemeinden fest. Eine schweizweite Pauschale gibt es nicht. Bei einem Eigentümerwechsel wird die Grundbuchgebühr je nach Kanton als Promillesatz des Kaufpreises, als Pauschale oder nach dem Aufwand berechnet. Im Kanton Zürich beträgt die Grundbuchgebühr seit 2017 beispielsweise 0,1 % des Kaufpreises (zh.ch), zusammen mit der Beurkundungsgebühr (der Gebühr für die notarielle Beurkundung) rund 0,2 %.
Die Gebühr der amtlichen Vermessung lässt sich nicht pauschal beziffern, da sie sich nach dem Vermessungsaufwand richtet. Bei einer Parzellierung mit mehreren neuen Grenzpunkten fällt sie höher aus als bei einer kleinen Grenzbereinigung. Für eine Immobilie nennen das zuständige Grundbuchamt und das kantonale Vermessungsamt die aktuellen Ansätze.
Nein. «Mutationsgebühr» ist kein schweizweit einheitlich definierter Abgabenbegriff, sondern ein Sammelbegriff für die Grundbuchgebühren und die Vermessungskosten rund um eine Grundstücksänderung. Weil diese Gebühren kantonal geregelt sind und je nach Vorgang anders berechnet werden, unterscheiden sich die Beträge von Kanton zu Kanton. Für die Kostenplanung zählt daher immer der Tarif des Standortkantons und die Art der Änderung.
Die beiden Abgaben werden oft gleichgesetzt, unterscheiden sich aber grundlegend. Die folgende Übersicht stellt die wichtigsten Merkmale gegenüber:
| Merkmal | Mutationsgebühr (Grundbuch- oder Vermessungsgebühr) | Handänderungssteuer |
|---|---|---|
| Art der Abgabe | Gebühr | Steuer |
| Grundlage | Gebühr für eine amtliche Leistung, kantonaler Tarif | kantonales, teils kommunales Steuerrecht |
| Bemessung | je nach Geschäft nach Wert, Pfandsumme, Aufwand oder Pauschale | meist als Prozentsatz des massgebenden Werts |
| Erhoben von | dem Grundbuchamt bzw. dem Vermessungsamt | dem Kanton, teils der Gemeinde |
| Höhe | kantonal unterschiedlich, kein schweizweiter Satz | wo erhoben 1,0 bis 3,3 % |
| In jedem Kanton? | ja, in wechselnder Form und Bezeichnung | nein, mehrere Kantone erheben keine |
| Wer zahlt | je nach Kanton und Vertrag, meist der Käufer | je nach Kanton, meist der Käufer, teils hälftig |
Ob überhaupt eine Handänderungssteuer anfällt, hängt vom Kanton ab. Wie die Steuer in den einzelnen Kanton geregelt ist, lesen Sie im Beitrag zur Handänderungssteuer in der Schweiz.
Häufiger Fehler: Mutationsgebühr und Handänderungssteuer sind nicht dasselbe. Die Grundbuchgebühr deckt nur eine amtliche Leistung ab. Im Kanton Zürich beträgt sie seit 2017 0,1 % des Kaufpreises (zh.ch), zusammen mit der Beurkundungsgebühr rund 0,2 %. Die Handänderungssteuer ist dagegen eine Steuer und erreicht dort, wo sie erhoben wird, 1,0 bis 3,3 % (ESTV).
Planen Sie Ihr Kaufbudget, kalkulieren Sie beide Posten getrennt und nicht als eine einzige Abgabe.
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Preise ansehenWer die Mutationsgebühr trägt, hängt vom Kanton und teilweise vom Vertrag ab. Meistens zahlt sie der Käufer. In einzelnen Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Grundbuch- und die Notariatskosten, weshalb sich eine klare Regelung im Kaufvertrag lohnt. Ob Sie oder die Verkäuferseite zahlt, legt der kantonale Gebührentarif fest.
Meist wickelt das Notariat die Zahlung ab und veranlasst die Anmeldung beim Grundbuchamt, während in einzelnen Kantonen das Grundbuchamt die Gebühr direkt erhebt. Die Mutationsgebühr erscheint daher oft zusammen mit den Notariatskosten auf der Abrechnung.
Wann dieser Schritt im Kaufablauf erfolgt, zeigt der Ablauf beim Hauskauf.
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Die Mutationsgebühr ist eine kantonale Grundbuch- oder Vermessungsgebühr für eine amtliche Änderung an einem Grundstück und keine Steuer. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Kanton und vom Vorgang ab. Einen schweizweiten Satz gibt es nicht. Trennen Sie die Mutationsgebühr sauber von der Handänderungssteuer und prüfen Sie den Tarif Ihres Kantons. So kalkulieren Sie die Nebenkosten Ihres Immobilienkaufs von Anfang an verlässlich.
Ja, meistens. Für den Eintrag der Erben ins Grundbuch fällt in der Regel eine Grundbuchgebühr an. Ihre Höhe richtet sich nach dem Kanton. Von der Handänderungssteuer ist der Erbgang dagegen in den meisten Kantonen befreit.
Die Tarife legen die Kantone und teilweise die Gemeinden fest. Das zuständige Grundbuchamt und das kantonale Vermessungsamt nennen die aktuellen Ansätze für Ihren Vorgang.
Ja. Sie gehört wie die Notariats- und die Beurkundungskosten zu den Nebenkosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen.
Beim späteren Verkauf zählen Erwerbskosten je nach Kanton zu den Anlagekosten und senken die Grundstückgewinnsteuer. Die Einzelheiten regeln die Kantone unterschiedlich, weshalb sich der Blick in die kantonalen Vorgaben lohnt. Bewahren Sie die Belege dafür auf.
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