Art der Abgabe
Kantonale Steuer bzw. Gebühr
Objekt der Abgabe
Übertragung von Eigentum an Grundstücken
Schuldner
Erwerber einer Immobilie, in einzelnen Kantonen sowohl der Erwerber als auch der Veräusserer
Die Mutationsgebühr, auch Handänderungssteuer oder Registrierungsgebühr genannt, ist eine Abgabe, die bei einer Besitzänderung, insbesondere im Falle von Immobilien, an die meisten Kantone zu entrichten ist. Hierüber wird der Wechsel der Verfügungsmacht über ein Grundstück besteuert. Die Höhe der Mutationsgebühr schwankt zwischen 1 und 3 % je nach Kanton. In diesem Kontext bedeutet der Begriff Mutation Änderung, Veränderung oder Wechsel.
Die genaue Definition der Handänderungssteuer kann von Kanton zu Kanton stark variieren und umfasst in aller Regel die Übertragung (Handänderung) von den im Kanton gelegenen Grundstücken. Hierzu zählen auch im Grundbuch aufgenommene, dauerhafte Rechte wie Bergwerke, Baurechte oder Miteigentumsanteile.
Die Bemessung der Handänderungssteuer wird jeweils aufgrund der Gegenleistung für den Grundstückerwerb bemessen. Diese Gegenleistung besteht aus allen vermögensrechtlichen Leistungen (Kaufpreis), die der Erwerber dem Veräusserer oder einem Dritten für das Grundstück zu erbringen hat.
Je nach Kanton gibt es eine ganze Reihe von Ausnahmen, bei denen möglicherweise keine Handänderungssteuer erhoben wird. Diese unterteilen sich in subjektive Ausnahmen, die sich auf einzelne Steuerpflichtige beziehen, sowie objektive Ausnahmen, die sich auf bestimmte Handänderungsvorgänge beziehen.
Eine genaue Information beim zuständigen Grundbuchamt ist daher in jedem Falle ratsam. Hier sind einige Beispiele, in denen keine Mutationsgebühr zu entrichten ist:
Die Höhe der Mutationsgebühr wird von den Kantonen festgelegt und variiert zwischen 0 und 3 %. Hier eine komplette, alphabetische Übersicht der Handänderungssteuern bzw. ähnlicher Abgaben und -gebühren:
| Kanton | Höhe der Mutationsgebühr | Anmerkung |
| Aargau | – | |
| Appenzell Ausserrhoden | bis zu 2,0 % | gezahlt wird nach vertraglicher Vereinbarung |
| Appenzell Innerrhoden | 1,0 % | Käuferschaft zahlt |
| Basel-Landschaft | 2,5 % | Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen |
| Basel-Stadt | 3,0 % | i. d. R. Käuferschaft zahlt |
| Bern | 1,8 % | i. d. R. Käuferschaft zahlt |
| Freiburg | 1,5 % | Käuferschaft zahlt |
| Genf | 3,0 % | Käuferschaft zahlt |
| Glarus | – | |
| Graubünden | bis zu 2,0 % | i. d. R. Käuferschaft zahlt, wobei abweichende vertragliche Vereinbarungen möglich sind |
| Jura | 2,1 % | mindestens CHF 30.- / Käuferschaft |
| Luzern | 1,5 % | Käuferschaft zahlt |
| Neuenburg | 3,3 % | Käuferschaft zahlt |
| Nidwalden | 1,0 % | Käuferschaft zahlt |
| Obwalden | 1,5 % | Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen |
| Schaffhausen | – | |
| Schwyz | – | |
| Solothurn | 2,2 % | Käuferschaft zahlt |
| St. Gallen | 1,0 % | Käuferschaft zahlt |
| Tessin | – | |
| Thurgau | 1,0 % | Käuferschaft zahlt |
| Uri | – | |
| Waadt | 2,2 % | Käuferschaft zahlt |
| Wallis | 1,0 – 1,5 % | Käuferschaft zahlt |
| Zürich | – | |
| Zug | – |
Quelle: Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV
Nehmen wir folgendes Beispiel, um die Unterschiede zwischen den Kantonen zu verdeutlichen:
In aller Regel wird zwischen zwei verschiedenen Arten von Handänderungen unterschieden:
Bei einer zivilrechtlichen Handänderung handelt es sich um den Übergang von zivilrechtlichem Eigentum an einem Grundstück oder Grundstückanteil vom bisherigen Besitzer auf den Erwerber. Hierzu ist ein gültiger Rechtsgrund notwendig, der zumeist in Form eines Kaufvertrages vorgelegt wird.
Bei einer wirtschaftlichen Handänderung bleibt zwar das zivilrechtliche Eigentum unverändert, jedoch werden wesentliche Teile der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück vom bisherigen Verfügungsberechtigten auf einen neuen Verfügungsberechtigten übertragen. Beispiel: Übertragung der Anteilsmehrheit an einer Immobiliengesellschaft.
Wikipedia: https://de.wikipedia.org/
Kanton Bern: https://www.sv.fin.be.ch/
Steuerportal: https://steuerportal.ch/
Die Handänderungssteuer wird von den meisten Kantonen erhoben, die die Einnahmen daraus mit den Gemeinden teilen. In einigen Fällen haben die Kantone die Gemeinden verpflichtet oder ermächtigt, eigene Handänderungssteuern anzusetzen.
In einigen Kantonen wird keine Handänderungssteuer erhoben, sondern eher eine Handänderungsgebühr. Der Unterschied liegt darin, dass eine Gebühr dem sog. Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip unterliegt. Hierbei darf die Höhe der Abgabe maximal dem Betrag entsprechen, der die Kosten für die auszuführende Verwaltungstätigkeit deckt. Eine Steuer unterliegt nicht dem vorgenannten Prinzip und kann daher deutlich höher ausfallen.
Nein, im Erbfall wird in aller Regel keine Mutationsgebühr fällig, da es sich hier um eine objektive Ausnahme handelt.
Basierend auf Art. 655 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) bezeichnen Steuergesetze Grundstücke in der Regel wie folgt:
Liegenschaften, die in der Grundbuchverordnung (GBV) präzisiert sind, demnach begrenzte Bodenflächen und die mit ihnen fest verbundenen Bauten und Pflanzen. Ausserdem im Grundbuch aufgenommene, selbstständige und dauernde Rechte (z. B. Baurechte und Quellenrechte), Bergwerke oder auch Miteigentumsanteile.
