Um ein Haus zu renovieren, müssen Sie in der Schweiz je nach Umfang mit Kosten von rund CHF 500.– bis über CHF 3'000.– pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Wie hoch Ihr Budget ausfällt, hängt zuerst vom Sanierungsgrad ab, also davon, ob Sie einzelne Bauteile auffrischen oder das Haus bis auf das Tragwerk (die tragende Struktur) erneuern. Dazu kommen der Zustand, die Ausstattung und die Region. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, mit welchen Kosten Sie rechnen sollten, wenn Sie ein Haus renovieren: die Preise pro Quadratmeter, die Richtwerte je Arbeit sowie die Steuerabzüge und die Fördergelder.
Das Wichtigste im Überblick
- Eine Renovation kostet in der Schweiz je nach Umfang CHF 500.– bis 3'500.– pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Eine Kernsanierung liegt bei CHF 1'500.– bis 2'500.– pro Quadratmeter, eine Standard-Komplettsanierung bei CHF 1'000.– bis 1'500.–.
- Werterhaltende Unterhaltskosten senken die Einkommenssteuer, wertvermehrende Investitionen später die Grundstückgewinnsteuer.
- Energetische Investitionen sind den Unterhaltskosten gleichgestellt und heute abziehbar, fallen bei einer Selbstnutzung aber ab 2029 weg.
- Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen fördert die Dämmung, die Wärmepumpe und den Heizungsersatz, sofern Sie das Gesuch vor Baubeginn stellen.
Was kostet es, ein Haus in der Schweiz zu renovieren?
Wenn Sie ein Haus renovieren, hängen die Kosten zuerst vom Sanierungsgrad ab. Eine Teilrenovation erneuert Oberflächen und einzelne Bauteile, eine Komplettsanierung das ganze Haus und eine Kernsanierung die Bausubstanz bis auf das Tragwerk. Die folgenden Richtwerte beziehen sich auf die Wohnfläche und gelten für ein Einfamilienhaus mit 140 m²:
| Sanierungsumfang | Richtwert pro m² Wohnfläche | Beispiel 140 m² |
|---|---|---|
| Teilrenovation (Oberflächen, einzelne Bauteile) | CHF 500.– bis 900.– | CHF 70'000.– bis 126'000.– |
| Standard-Komplettsanierung | CHF 1'000.– bis 1'500.– | CHF 140'000.– bis 210'000.– |
| Kernsanierung (Rückbau bis aufs Tragwerk) | CHF 1'500.– bis 2'500.– | CHF 210'000.– bis 350'000.– |
| Hochwertige Sanierung | ab CHF 2'600.– | individuell nach Ausbau |
Diese Spannen zeigen vor allem eines: Der Zustand Ihres Hauses bestimmt das Budget stärker als die Wohnfläche. Die Kosten, um ein Haus zu renovieren, hängen damit stärker vom Zustand ab als von der Fläche. Prüfen Sie deshalb vor jeder Planung, welche Bauteile erneuert werden müssen und welche noch Jahre halten.
Wovon die Kosten abhängen, wenn Sie ein Haus renovieren
Mehrere Faktoren erklären die grossen Preisunterschiede zwischen zwei ähnlich grossen Häusern:
- Zustand und Baujahr: Bei älteren Gebäuden steigen die Kosten durch veraltete Leitungen, Feuchtigkeit oder eine fehlende Dämmung. Vor dem Rückbau sollten Sie je nach Baujahr ausserdem die Bausubstanz auf Schadstoffe prüfen.
- Ausstattungsstandard: Markenküchen, Naturstein und Sonderanfertigungen vervielfachen die Materialkosten gegenüber dem Standard.
- Region und Handwerkerlage: Die Tarife schwanken je nach Kanton und Auslastung der Betriebe.
- Planung und Baustelle: Dazu kommen die Honorare, das Gerüst, die Entsorgung und die Unterkunft während der Bauzeit, die in ersten Schätzungen oft vergessen werden.
- Unvorhergesehenes: Für Überraschungen beim Rückbau sollten Sie eine Reserve von zehn bis fünfzehn Prozent einplanen, bei einer Kernsanierung eher mehr.
Als Orientierung für die langfristige Planung dient die Lebensdauer der Bauteile. Ein Innenanstrich hält nur wenige Jahre, eine Küche oder ein Bad deutlich länger und das Dach mehrere Jahrzehnte. Indem Sie den Ersatz nach diesen Zyklen planen, verteilen Sie die Kosten über die Zeit.
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Teilrenovation, Komplettsanierung oder Kernsanierung?
Die Kosten für das Renovieren von einem Haus steigen mit der Eingriffstiefe:
- Eine Teilrenovation betrifft einzelne Räume oder Gewerke, etwa ein neues Bad oder frische Wände.
- Bei einer Komplettsanierung erneuern Sie die Haustechnik, die Oberflächen und oft die Gebäudehülle.
- Eine Kernsanierung geht am weitesten, da das Haus hier bis auf das Tragwerk zurückgebaut und technisch wie energetisch neu aufgebaut wird.
Je nach Ausgangslage lohnt sich statt einer Totalsanierung ein Ersatzneubau. Eine feste Prozentgrenze dafür gibt es nicht. Vergleichen Sie stattdessen die Gesamtkosten beider Varianten einschliesslich der Planung, des Rückbaus, der Bauzeit und der Finanzierung und prüfen Sie, welche Wohnfläche und welche Nutzung baurechtlich zulässig sind. Wie Sie Massnahmen bündeln und energetisch planen, lesen Sie im grossen Ratgeber zur Haussanierung in der Schweiz.
Checkliste vor der ersten Offerte
Bevor Sie Handwerker anfragen, sorgen diese Schritte für vergleichbare Angebote:
- Den Zustand der Gebäudehülle, der Haustechnik und der Innenräume prüfen lassen.
- Bei älteren Gebäuden eine Schadstoffabklärung einplanen.
- Mit einem GEAK (dem Gebäudeenergieausweis der Kantone) oder einem GEAK Plus die sinnvollen Massnahmen priorisieren.
- Die Förderbedingungen des Kantons abklären und das Gesuch vor Baubeginn stellen.
- Mehrere Offerten mit identischem Leistungsbeschrieb einholen.
Kostencheck: typische Renovationsarbeiten im Detail
Wollen Sie ein Haus renovieren, planen Sie die Kosten am besten je Gewerk. Beachten Sie, dass sich die Preise auf unterschiedliche Bezugsflächen beziehen.
| Arbeit | Richtpreis | Berechnungsbasis |
|---|---|---|
| Dachsanierung (Ziegel, inkl. Dämmung) | CHF 250.– bis 400.– | pro m² Dachfläche |
| Flachdach abdichten | CHF 300.– bis 450.– | pro m² Dachfläche |
| Fassadendämmung | CHF 250.– bis 400.– | pro m² Fassadenfläche |
| Fenster (Dreifachverglasung, inkl. Einbau) | CHF 800.– bis 1'200.– | pro Fenster, je nach Grösse |
| Heizung ersetzen (Wärmepumpe) | CHF 25'000.– bis 45'000.– | pro Anlage, je nach System |
| Badezimmer (Standard) | CHF 20'000.– bis 35'000.– | pro Bad |
| Küche inkl. Geräte | CHF 25'000.– bis 50'000.– | pro Küche |
| Wände verputzen und streichen | CHF 40.– bis 70.– | pro m² Wandfläche |
| Bodenbeläge | CHF 80.– bis 180.– | pro m² Bodenfläche |
| Elektroinstallation (Komplettaustausch) | CHF 150.– bis 250.– | pro m² Wohnfläche |
So lesen Sie die Tabelle: Die Dach- und Fassadenpreise beziehen sich auf die jeweilige Bauteilfläche und lassen sich deshalb nicht direkt mit den Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche vergleichen.
Die beiden teuersten Posten sind meist das Bad und die Küche. Für das Bad lohnt sich ein Blick in unseren Ratgeber zu den Kosten einer Badrenovation.
Beim Küchenbudget hilft Ihnen unser Ratgeber zum Küchenumbau weiter.
Wie Sie mit den Renovationskosten Steuern sparen
Für die Steuer zählt, in welche Kategorie eine Arbeit fällt. Die drei wichtigsten sehen Sie hier:
- Werterhaltende Unterhaltskosten: Arbeiten, die den bestehenden Zustand sichern. Dazu gehören ein neuer Anstrich oder der Ersatz alter Fenster durch gleichwertige Modelle. Sie sind bei der Einkommenssteuer abziehbar (Art. 32 DBG).
- Wertvermehrende Investitionen: Massnahmen, die den Standard heben, etwa ein Dachausbau. Sie sind nicht vom Einkommen abziehbar, mindern aber als Anlagekosten die Grundstückgewinnsteuer, also die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf.
- Energetische Investitionen: Eine Dämmung oder eine Wärmepumpe steigern zwar den Wert, sind steuerlich aber den Unterhaltskosten gleichgestellt und deshalb vom Einkommen abziehbar.
Statt der tatsächlichen Kosten können Sie bei der direkten Bundessteuer und in vielen Kantonen einen Pauschalabzug wählen. Er beträgt 10 Prozent des Brutto-Eigenmietwerts (des steuerlichen Mietwerts von selbst genutztem Wohneigentum) bei Gebäuden, die bis zu zehn Jahre alt sind. Bei älteren Liegenschaften beträgt er 20 Prozent. In Jahren mit hohen Unterhaltskosten rechnen Sie besser mit den tatsächlichen Beträgen, während Sie in ruhigen Jahren die Pauschale ansetzen. Einzelne Kantone kennen andere Sätze, prüfen Sie dies beim kantonalen Steueramt.
Häufiger Fehler bei den Steuern: Wer eine grosse energetische Sanierung bezahlt und sie im selben Jahr steuerlich nicht voll abziehen kann, verliert den Rest nicht automatisch. Den in der laufenden Steuerperiode nicht berücksichtigten Teil dürfen Sie auf die beiden folgenden Steuerperioden übertragen (Art. 32 Abs. 2bis DBG, in Kraft seit 2020). Übersehen Sie das, verschenken Sie abziehbare Kosten.
Beachten Sie den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, den Eigenmietwert per 1. Januar 2029 abzuschaffen. Bei selbstbewohntem Wohneigentum entfallen ab dann der Abzug für den Liegenschaftsunterhalt und die Abzüge für energetische Investitionen bei der direkten Bundessteuer. Die Kantone dürfen die energetischen Abzüge befristet weiterführen, und bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug bestehen (ESTV).
So finanzieren Sie die Renovation
Wenn Sie ein Haus renovieren, müssen Sie die Kosten nicht auf einmal tragen. Grössere Renovationen finanzieren Sie über eine Aufstockung der Hypothek oder einen Renovationskredit. Ob das möglich ist, hängt von der Tragbarkeit und der Belehnung ab. Beide zeigen, wie viel Hypothek Ihr Einkommen und der Wert der Immobilie erlauben. Als Faustregel empfehlen Banken und der HEV, pro Jahr rund 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts zurückzustellen. Legen Sie rechtzeitig zurück, müssen Sie später weniger auf einmal finanzieren.
Fördergelder für Ihre Renovation
Bestimmte energetische Massnahmen werden in der Schweiz gefördert. Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen unterstützt die Wärmedämmung der Gebäudehülle, den Ersatz fossiler Heizungen und den Einbau einer Wärmepumpe, sofern die technischen Anforderungen erfüllt sind. Die Höhe der Beiträge regelt jeder Kanton selbst, weshalb sich eine Anfrage bei der kantonalen Energiefachstelle lohnt.
Drei Schritte sichern Ihre Förderung ab:
- Kantonale Bedingungen prüfen: Informieren Sie sich über die förderfähigen Massnahmen und die aktuellen Beitragssätze.
- Gesuch vor Baubeginn stellen: Nachträglich eingereichte Gesuche kann das Gebäudeprogramm nicht berücksichtigen.
- Energieberatung nutzen: Ein GEAK zeigt den Zustand und die sinnvollsten Massnahmen.
Für eine Photovoltaikanlage kommt zusätzlich die Einmalvergütung über Pronovo infrage, ein einmaliger Förderbeitrag für Solarstrom. Sie ist ein eigenes Förderinstrument und nicht Teil des Gebäudeprogramms.
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Preise ansehenFazit
Wenn Sie ein Haus renovieren, bestimmen Sie zuerst den Sanierungsgrad, denn er entscheidet über die Kosten von rund CHF 500.– bis über CHF 3'000.– pro Quadratmeter. Planen Sie eine Reserve ein, trennen Sie werterhaltende von wertvermehrenden Arbeiten und prüfen Sie die Steuerabzüge sowie die Fördergelder vor Baubeginn. Nicht jede Massnahme erhöht den Marktwert im gleichen Umfang wie ihre Kosten. Mit einer guten Planung behalten Sie die Kosten im Griff, wenn Sie Ihr Haus renovieren.
Quellen
- Das Gebäudeprogramm – Förderbeiträge von Bund und Kantonen für energetische Sanierungen (abgerufen am 15.10.2026): dasgebaeudeprogramm.ch
- GEAK – Gebäudeenergieausweis der Kantone, Energieeffizienz-Bewertung (abgerufen am 15.10.2026): geak.ch
- Pronovo – Einmalvergütung (EIV) für Photovoltaikanlagen, Vollzugsstelle des Bundes (abgerufen am 15.10.2026): pronovo.ch
- ESTV – Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, Inkrafttreten per 1. Januar 2029 (Stand 01.04.2026): estv.admin.ch
- Fedlex – Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), Art. 32 Liegenschaftskosten (Stand 02.09.2026): fedlex.admin.ch
- Fedlex – Liegenschaftskostenverordnung, Pauschalabzug nach Art. 5 (Stand 01.01.2020): fedlex.admin.ch
Häufige Fragen
Wie lange dauert eine Komplettsanierung?
Die Bauzeit hängt vom Umfang, von den Lieferfristen und von den Bewilligungen ab. Eine Kernsanierung dauert länger als die Renovation einzelner Räume. Klären Sie vorab, ob das Haus während der Arbeiten bewohnbar bleibt.
Brauche ich für eine Renovation eine Baubewilligung?
Das hängt von der Art der Arbeiten und von den kantonalen sowie kommunalen Vorschriften ab. Gewöhnliche Unterhaltsarbeiten im Innern sind oft bewilligungsfrei. Änderungen an der Fassade, am Dach, an der Nutzung oder am Volumen sowie Arbeiten an geschützten Gebäuden können dagegen bewilligungspflichtig sein.
Was kostet es, eine Wohnung zu renovieren?
Die Kosten hängen von der Grösse, vom Zustand und von den betroffenen Räumen ab. Kalkulieren Sie die Küche, das Bad, die Bodenbeläge, die Malerarbeiten sowie die Elektro- und Sanitärarbeiten getrennt. Bei Stockwerkeigentum kommen die Zuständigkeiten für die gemeinschaftlichen Gebäudeteile hinzu.
Wie viel kann ich mit Eigenleistung sparen?
Die Malerarbeiten, die Bodenbeläge oder der Rückbau eignen sich für Eigenleistung und senken die Handwerkerkosten. Arbeiten an der Elektrik, an der Wasserinstallation und am Tragwerk gehören dagegen nach den geltenden Vorschriften in Fachhände.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Das hängt von den Mängeln, von der Käufergruppe und vom Umfang ab. Notwendige Reparaturen verbessern den Zustand oft zuverlässiger als teure Luxusausbauten. Teure Umbauten garantieren dagegen keine entsprechende Wertsteigerung.
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