Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine gründliche Due Diligence unerlässlich. Sie umfasst sowohl technische als auch kaufmännische und rechtliche Aspekte. Dabei wird nicht nur der Zustand des Gebäudes bewertet, sondern auch dessen wirtschaftliche und steuerliche Bedeutung. So können potenzielle Kosten und Risiken frühzeitig erkannt und bewertet werden.
Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse
- Zielklarheit & Go/No-Go: Eine saubere Due Diligence bei Immobilien liefert binnen kurzer Zeit eine belastbare Entscheidungsgrundlage: Go mit Kaufpreisbestätigung, Go mit Anpassung (CAPEX-Abzug/Conditions) oder No-Go bei gravierenden Risiken.
- Preisableitung: Technische und rechtliche Befunde rechtfertigen häufig Preisjustierungen von 2–8 %, bei substanziellem Sanierungsstau auch mehr. Die Ableitung erfolgt transparent über CAPEX-Listen (Dach, Heizung, Gebäudehülle, Elektro/Brandschutz) und dokumentierte Rechtspositionen (Dienstbarkeiten, ÖREB-Auszug etc.).
- Kostenrahmen Due Diligence (Schweiz): Einfamilienhaus/ETW typischerweise CHF 3'000–10'000, Mehrfamilienhaus oder kleines Gewerbeobjekt CHF 8'000–30'000; grössere Gewerbe/Portfolio-Transaktionen oft 0.05–0.25 % des Kaufpreises. Aufgeteilt in Technical/Environmental (ca. 40–60 %), Legal (ca. 20–40 %), Financial/Commercial (ca. 10–25 %).
- Zeit & Ablauf: Effiziente Due Diligence im Bereich Real Estate arbeitet mit klaren Meilensteinen: Datenraum-Check (T-0), Vor-Ort-Begehung (T+5), Nachforderungen (T+7), Draft-Report (T+10), Final-Report inkl. Preisanpassungslogik (T+12–14).
- Werthebel nach Abschluss: Ein ESG-Retrofit-Pfad (Heizung, Dämmung, PV, Beleuchtung) senkt Betriebskosten spürbar und reduziert CO₂-Intensität. In der Praxis lassen sich Betriebskosten um 10–25 % optimieren, je nach Ausgangszustand und Objektart.
Definition: Was versteht man unter Due Diligence bei Immobilien?
Die Due Diligence bei Immobilien, auch als Ankaufsprüfung bekannt, bezieht sich auf eine umfangreiche Untersuchung der Immobilie vor dem Kauf. Diese Untersuchung beinhaltet eine gründliche Prüfung aller relevanten Aspekte – finanziell, rechtlich, steuerlich sowie technisch und ökologisch.
Ziel dieser Prüfung ist es, Risiken zu identifizieren und somit die Rentabilität des potenziellen Investments sicherzustellen. In diesem Rahmen wird das Vorhandensein von Baugenehmigungen, Konzessionen oder Bauanträgen, die Ausstellung der Wohnzertifikate und ausserdem das Vorhandensein von Bauamnestien überprüft. Ferner werden mögliche Baurechtsverstösse und Einschränkungen sorgfältig geprüft.
Die Bedeutung und der Ablauf der Due Dilligence
Die Ankaufsprüfung bzw. Due Diligence spielt eine entscheidende Rolle beim Kauf einer Immobilie. Sie dient dazu, den Zustand dieser zu bewerten und mögliche Mängel oder Probleme zu identifizieren, bevor der Kauf abgeschlossen wird.
Der Prozess beginnt in der Regel mit der Due Diligence des Käufers, die als Grundlage für die Kaufentscheidung dient. Diese umfasst eine systematische Immobilienprüfung vor dem Erwerb, die Identifizierung von Chancen und Risiken sowie die Kaufpreisfindung.
Im Rahmen der Ankaufsprüfung werden verschiedene Bereiche untersucht, darunter zum Beispiel die kaufmännische Due Diligence, die rechtliche Due Diligence und die technische Due Diligence.
Anhand der gewonnenen Informationen können Käufer dann eine fundierte Entscheidung treffen und mögliche Risiken minimieren. Was Sie im Zuge der drei oben genannten Bereiche alles prüfen sollten, erfahren Sie in den nächsten Abschnitten.
Due Diligence Checkliste für Immobilien: Was gehört alles dazu?
Die Checkliste bündelt alle Prüfpfade, also rechtlich, technisch, wirtschaftlich und ESG, in einer klaren Reihenfolge: Datenraum sichten, Vor-Ort-Begehung durchführen, Nachforderungen stellen und Befunde verifizieren.
Sie dient als Arbeitsinstrument, damit jedes Dokument (z. B. Grundbuch/ÖREB, Pläne, Wartungs- und Prüfprotokolle, Miet- und Serviceverträge) und jede Feststellung (Bauteile, Haustechnik, Energie, Brandschutz, Schadstoffe) einer verantwortlichen Person, einer Frist und ebenso einem Nachweis zugeordnet ist.
So vermeiden Sie Lücken, stellen die Nachvollziehbarkeit sicher und schaffen somit die Grundlage, um in der Due Diligence bei Real Estate Preis, Bedingungen und Zeitplan belastbar abzuleiten.
A. Recht & Planung
- Grundbuch & Dienstbarkeiten: Eigentum, Grundlasten, Weg-/Leitungsrechte, Baurecht.
- ÖREB-Auszug: Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (Nutzungszonen, Lärm, Gewässerräume, Denkmal-/Heimatschutz, Gefahrenkarten).
- Baubewilligungen & Abnahmen: Baugesuche, Auflagen, Abnahmeprotokolle, Bewilligungsfähigkeit von Umbauten.
- Miet-/Nutzungsverträge: Miethöhen, Staffeln, Nebenkostenreglement, Instandhaltungs-/Kostenverteilung, Sondervereinbarungen.
- Versicherungen & Schäden: Feuer/Elementar, Haftpflicht, Schadenshistorie, Gutachten.
B. Technik & Betrieb
- Gebäudestruktur: Tragwerk, Gebäudehülle, Dach, Fenster (Baujahr/Erneuerungen).
- Haustechnik: Heizung, Lüftung, Klima, Sanitär, Elektro (inkl. Elektro-Sicherheitsnachweis gemäss NIV), Lift, Brandschutzanlagen.
- Energiestatus: Verbrauchsdaten, Effizienzkennzahlen, GEAK/Label (falls vorhanden).
- Unterhalt & Verträge: Wartungsprotokolle, Serviceverträge, Gewährleistungen, Ersatzteilstrategie.
- Schadstoffe/Umwelt: Asbest/PCB-Risiko (Baujahr!), Radon, Altlasten-/Kontaminationshinweise, Abfall-/Wasserführung.
C. Wirtschaft & Markt
- Ist-/Soll-Cashflows: Mieten, Leerstand, Erneuerungsfonds/Capex-Plan, Betriebskostenbenchmark.
- Marktposition: Mikrolage, Konkurrenz, Neu-/Re-Vermietungschancen, Exit-Szenario.
- Kaufpreislogik: Vergleichswerte, Renditen, Sensitivitäten (Zins, Leerstand, CAPEX).
D. ESG & Governance
- E (Environment): Energie-/CO₂-Intensität (kWh/m²a, kgCO₂/m²a), Sanierungspfad, Klimarisiken.
- S (Social): Barrierefreiheit, Nutzerkomfort (Lärm/Schall/Innenraumluft), Sicherheit/Brandschutz.
- G (Governance): Compliance, Dokumentation, Datenqualität, Lieferantencodes.
Am Ende der Prüfung steht ein konsolidierter Bericht mit zwei Kernelementen: Erstens ein Ampel-Score (grün/gelb/rot) je Cluster – Legal, Technical, Financial/Commercial sowie ESG & Governance.
Grün bedeutet konform bzw. geringes Restrisiko, gelb signalisiert behebbare Themen mit überschaubarem Aufwand oder noch offenen Nachweisen, rot kennzeichnet kritische Punkte mit unmittelbarer Handlungs- oder Entscheidungsrelevanz.
Zweitens eine zusammengeführte CAPEX- und Risiko-Matrix, die Sofort-, Kurz- (0–2 Jahre) und Mittelfristinvestitionen (3–5 Jahre) mit Kostenbandbreiten, Terminpriorität sowie Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe verknüpft.
Diese Matrix wird direkt in die Kaufpreislogik und in die Transaktionsbedingungen übersetzt: Preisanpassung gemäss CAPEX, conditions precedent (z. B. Nachlieferung Bewilligungen), Garantie-/Gewährleistungsregelungen, allfällige Escrow/Retention sowie ein Massnahmenplan nach Closing.
Das Ergebnis liefert damit eine klare Go/No-Go- und „Go mit Anpassung“-Grundlage – transparent, prüfbar und verhandlungsfest.
A. Rechtliche Due Dilligance im Bereich Real Estate (Legal Die Dilligence Immobilien)
Die Legal Due Dilligence klärt Eigentum, Rechte, Bewilligungen und Vertragslage. Ohne saubere Rechtsbasis sind Preis, Finanzierung und Bewirtschaftung nicht belastbar – erst recht nicht in komplexen Schweizer Rahmenbedingungen.
- Grundbuch & dingliche Rechte: Eigentumskette, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten (Weg-/Leitungsrechte, Nutzungsbeschränkungen), Grundlasten, Vormerkungen (z. B. Kauf-/Vorkaufsrechte), Baurecht, Parzellengrenzen und allfällige Streit- oder Überbauungsfragen.
- Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB): Nutzungszonen und Bau-/Nutzungsordnung, Lärm- und Gewässerräume, Denkmal-/Ortsbildschutz, Naturgefahrenkarten, Gestaltungs- und Überbauungsordnungen, Erschliessung.
- Bewilligungen & Konformität: Baubewilligungen, Auflagen, Abnahme- und Baupolizeiprotokolle; Abgleich „as built“ vs. „as permitted“; identifizierte Bausünden, laufende Verfahren sowie Bewilligungsfähigkeit geplanter Massnahmen.
- Miet- und Nutzungsverträge: Laufzeiten/Optionen, Kündigungsrechte, Indexierung (LIK), Staffelungen, Nebenkostenregelung, Depositen, Untermieten, Sondervereinbarungen, Mieterausbauten und Rückbaupflichten. Bei STWEG zusätzlich: Reglement, Sondernutzungsrechte, Protokolle, Stand Erneuerungsfonds.
- Versicherungen, Haftung & Gewährleistung: Deckungen (Feuer/Elementar/Haftpflicht), Schadenshistorie, Regressfragen; in der Transaktion: Garantien/Representations, Haftungsgrenzen/-dauer, Freigrenzen, Escrow/Retention.
- Altlasten & Leitungs-/Katasterabgleiche: Kataster der belasteten Standorte, Leitungskataster (Wasser, Abwasser, Energie, Telekom), Nachbarrechte (Abstände/Baulinien), Wegrechte.
- Struktur & Steuerschnittstellen (juristisch): Asset- vs. Share-Deal, Zuständigkeiten/Beurkundung, MWST-Option bei Liegenschaften/Mietern, Übergänge und Vertragsanpassungen mit Dritten (z. B. Dienstleister, Netzbetreiber).
Auch das Ergebnis der rechtlichen Due Diligence geht in die Gesamtbewertung mit ein. Ebenso wird hier eine Ampel-Bewertung genutzt. So fliessen die Feststellungen nahtlos in Kaufvertrag, Zeitplan und Preisherleitung ein und schaffen die Grundlage für einen sicheren Abschluss.
B. Technische Due Diligence bei Immobilien in der Schweiz (Technical Due Diligence)
Die Schweizer Technical Due Diligence (TDD) baut auf Vor-Ort-Begehung, Dokumentenprüfung und ausserdem auf normbasierten Bewertungen auf. Relevante Schwerpunkte:
- SIA-Bezug & Praxis: Prüfungen orientieren sich an massgeblichen SIA-Normen (u. a. Wärme-/Feuchteschutz, Schallschutz, Energie). Wichtig ist der Abgleich „Soll (Norm/Stand der Technik) vs. Ist“.
- Gebäudehülle & Energie: U-Werte, Energieeffizienz, Luftdichtheit, Fensterqualität, Dachzustand; Potenziale für Dämmung, PV, Wärmepumpe oder Anschluss an erneuerbare Netze.
- Techniklebenszyklus: Restlebensdauer von Heizung, Lüftung, Klima, Lift; Ersatzstrategien und OPEX-Auswirkungen.
- Brandschutz & Sicherheit: Konzepte, Fluchtwege, Brandabschnitte, Anlagennachweise; lokale Feuerpolizei-Auflagen.
- Schadstoffe & Gesundheit: Asbest/PCB-Risiko (v. a. vor 1990), Radon je nach Region, Schimmel/Feuchteursachen – jeweils mit Handlungs- und Kostenpfad.
- Behörden-/Katasterabgleiche: ÖREB, allfällige Altlastenhinweise, Naturgefahren (Rutschung, Hochwasser), Lärm.
- Dokumente & Beweise: Pläne, Revisionsunterlagen, Wartungsjournale, Prüfprotokolle, GEAK, Energie-/Verbrauchsdaten.
C. Kaufmännische und wirtschaftliche Faktoren in der Due Diligence (Financial Due Diligence bei Immobilien)
Die kaufmännische Due Diligence konzentriert sich auf die wirtschaftlichen Faktoren der Immobilie. In diesem Kontext werden die finanziellen Aspekte der Immobilie analysiert, einschliesslich der aktuellen und zukünftigen Cashflows, der Rentabilität und zudem des Werts der Immobilie.
Bei der Financial Due Dilligence werden auch mögliche finanzielle Risiken identifiziert, wie unvorhergesehene Kosten oder auch volatile Einnahmen.
Wie kann ich die Werthaltigkeit einer Immobilie überprüfen?
- Ist-/Soll-Cashflows:
- Mieten & Leerstand: Abgleich Ist-Mieten, Indexierung (LIK), Staffeln, WALT (gewichtete Restlaufzeit), Mietausfallrisiko.
- Betrieb & Kosten: OPEX-Benchmark je m² (Energie, Service, Unterhalt), Nebenkostenpraxis, Rückstau im Unterhalt.
- CAPEX & Erneuerungsfonds: 5–10-Jahres-CAPEX-Plan inkl. Sicherheits-/Compliance-Massnahmen; bei STWE: Stand und Angemessenheit des Erneuerungsfonds.
- Soll-Niveau (ERV): Marktmieten pro Nutzung, Reversion-Chancen und -Kosten (Incentives, Aus- und Rückbau).
- Marktposition:
- Mikro-/Makrolage: Erreichbarkeit (ÖV/Strasse), Versorgung, Schulen/Arbeitsplätze, Quartierentwicklung, Pipeline (Baugesuche).
- Konkurrenz & Nachfrage: Leerstandsquote im Segment, Absorptionsgeschwindigkeit, Neu- und Wiedervermietungschancen, Zielmieterprofile.
- Exit-Fähigkeit: Käuferzielgruppen, Halte- vs. Exit-Szenario, regulatorische Trends (z. B. Energie/ESG) mit Einfluss auf Vermietbarkeit und Wert.
- Kaufpreislogik:
- Vergleichswerte: Transaktions- und hedonische Vergleichspreise je Lage/Segment, Adjustierung für Zustand/ESG.
- Renditen & Bewertung: Brutto-/Netto-Rendite, Cap Rate, 10-Jahres-DCF/IRR; Plausibilisierung gegen Marktbandbreiten.
- Sensitivitäten: Zins, Leerstand, Mietniveau, CAPEX/ESG-Pfad; Re-Trade-Logik (Preisabzug vs. Bedingungen), Strukturierung (Asset- vs. Share-Deal).
Das Ergebnis der kaufmännischen Due Diligence ist ein übersichtliches Finanz- und Marktmodell für die nächsten zehn Jahre: Es zeigt, welche Einnahmen realistisch sind, welche Kosten anfallen, wie sich Mieten und Leerstände entwickeln können und ferner welcher Kaufpreisbereich sinnvoll ist.
Steuerliche Überlegungen bei der Due Diligence
Die steuerlichen Überlegungen bei der Due Diligence betreffen die Analyse von Transaktionskosten, die Berechnung und Optimierung von Steuern und die Identifizierung von steuerlichen Risiken. Ein wesentlicher Aspekt hierbei sind die anfallenden Kosten, wie Handänderungs-, Grundbuch- und Grundstückgewinnsteuer sowie Mehrwertsteuer bei optierten Liegenschaften.
Es ist ausserdem ratsam, einen erfahrenen Immobilien-Rechtsanwalt oder Steuerexperten hinzuzuziehen, um steuerrechtliche Fragen zu klären und die finanziellen Auswirkungen des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie zu bewerten. Dieser kann auch bei der Optimierung der Steuerlast helfen und steuerliche Risiken minimieren.
Zusammen mit der Investitions- und Risikomatrix aus Technik und Recht entsteht daraus eine klare Empfehlung – Kauf ja/nein oder Kauf mit Anpassungen. Ausserdem erhalten Sie konkrete Hebel für die Verhandlung: angepasster Preis, klare Bedingungen (z. B. Nachlieferung von Unterlagen oder Mängelbehebung) und verbindliche Termine. Diese Punkte lassen sich übrigens direkt in die Absichtserklärung (Term Sheet) und den Kaufvertrag übernehmen.
D. ESG Due Diligence bei Immobilien (Environmental Due Diligence)
Die ESG oder Environmental Due Diligence ist in der Detailanalyse für Immobilien ein zentraler Werttreiber. Prüfen Sie daher Umwelt, Nutzerbelange und Steuerungssysteme gleichrangig – knapp, belegbar und mit Blick auf Wirtschaftlichkeit:
- Environment (E): Energie- und CO₂-Intensität pro m² erfassen; Sanierungspfad bis 2030/2040/2050 definieren; Klimarisiken (Hitze, Überflutung) bewerten; Dekarbonisierungs-CAPEX quantifizieren (Heizungstausch, Dämmung, PV, Beleuchtung).
- Social (S): Barrierefreiheit (Zugang, Lift, Sanitärräume) prüfen; Gesundheit & Komfort (Innenraumluft, Lärm) sowie Sicherheit bewerten; Vermietbarkeit und Mietstabilität durch gezielte S-Massnahmen stärken.
- Governance (G): Datenraumvollständigkeit sicherstellen; Nachweise, Verträge und Compliance-Prozesse prüfen; Rollen, Verantwortlichkeiten und Kontrollen klar dokumentieren – das senkt Transaktions- und Haftungsrisiken.
Das Ergebnis ist eine ESG-Scorecard mit Massnahmenplan (kurz/mittel/langfrist), hinterlegt mit OPEX-Effekten und priorisierten CAPEX. Diese fliesst direkt in die gesamte Due Diligence für Real Estate ein: Sie verbessert die Preisherleitung, macht Rendite- und Exit-Szenarien belastbar und schafft eine verhandlungsfeste Grundlage für Bedingungen, Garantien und den Umsetzungsplan nach Closing.
Red Flags & Dealbreaker
- Nicht bewilligte Nutzungen/An-/Umbauten
- Tragwerksprobleme, gravierender Brandschutzmangel
- Asbest in kritischen Bauteilen ohne Sanierungskonzept
- Altlasten/Grundwasserproblematik ohne geklärten Pfad
- Mietrechtliche Risiken (unklare Betriebskostenpraxis, fehlende Genehmigungen bei Umbauten)
- Unvollständiger Datenraum / widersprüchliche Unterlagen
Kosten & Zeitplan einer Due Diligence in der Schweiz
Wie viel kostet eine Due Dilligence?
- Einfamilienhaus / Eigentumswohnung (ETW): ca.CHF 3’000–10’000 für technische/ökologische Prüfungen, Rechtscheck und einfache Marktanalyse.
- Mehrfamilienhaus (MFH) / kleines Gewerbeobjekt: etwa CHF 8’000–30’000 – je nach Umfang und Anzahl Mietverträge.
- Grössere Gewerbeobjekte / Portfolios: meist 0.05–0.25 % des Kaufpreises.
Wie lange dauert das?
- EFH/ETW: häufig 1–2 Wochen vom Datenraum-Check bis zum Kurzbericht.
- MFH/kleines Gewerbe: in der Regel 2–4 Wochen, inkl. Vor-Ort-Begehungen und Nachforderungen.
- Grosse/komplexe Deals: 4+ Wochen, abhängig von Datenlage, Terminen und Abstimmungen.
Was treibt Aufwand und Preis?
Grösse und Komplexität des Objekts, die Qualität und Vollständigkeit der Unterlagen, Zahl und Laufzeiten der Mietverträge, die gewünschte ESG-Tiefe sowie die verfügbare Frist sind die wichtigsten Kostenfaktoren im Prozess.
Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie nach Möglichkeit ein Pauschalhonorar und definieren Sie den Scope klar (Anzahl Begehungen, allfällige Probenahmen, zu prüfende Verträge, Art und Umfang der Ergebnisse). Das verhindert Nachträge und schafft Planungssicherheit.
Fazit: Das Wichtigste noch einmal zusammengefasst
Eine gründliche Due Diligence bei Immobilien ist ein wichtigtes Entscheidungstool. Sie bündelt Recht, Technik, Wirtschaft/Markt und ESG zu einem klaren Bild: Welche Chancen bietet das Objekt, welche Risiken kosten Geld und welcher Preis ist dafür angemessen.
Das Ergebnis ist greifbar: Ampel-Bewertungen je Bereich, CAPEX- und Risikomatrix, ein realistisches Preisband und konkrete Verhandlungshebel (Preisanpassungen, Bedingungen, Termine). I
In der Schweiz dauert der Prozess je nach Objekt meist 1–4+ Wochen und kostet typischerweise CHF 3’000–30’000 (grössere Deals prozentual vom Kaufpreis). Wer diese Schritte konsequent umsetzt, trifft eine belastbare Go/No-Go-Entscheidung oder kauft „mit Anpassungen“ zu fairen Konditionen.
Quellen
