Due Diligence bei Immobilien: Das sollten Sie beachten

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine gründliche Due Diligence unerlässlich. Sie umfasst sowohl technische als auch kaufmännische und rechtliche Aspekte. Dabei wird nicht nur der Zustand des Gebäudes bewertet, sondern auch dessen wirtschaftliche und steuerliche Bedeutung. So können potenzielle Kosten und Risiken frühzeitig erkannt und bewertet werden.

Was versteht man unter Due Diligence bei Immobilien?

Die Due Diligence bei Immobilien, auch als Ankaufsprüfung bekannt, bezieht sich auf eine umfangreiche Untersuchung der Immobilie vor dem Kauf. Diese Untersuchung beinhaltet eine gründliche Prüfung aller relevanten Aspekte – finanziell, rechtlich, steuerlich sowie technisch und ökologisch. Ziel dieser Prüfung ist es, Risiken zu identifizieren und die Rentabilität des potenziellen Investments sicherzustellen. In diesem Rahmen wird das Vorhandensein von Baugenehmigungen, Konzessionen oder Bauanträgen, die Ausstellung der Wohnzertifikate und das Vorhandensein von Bauamnestien überprüft. Ferner werden mögliche Baurechtsverstösse und Einschränkungen sorgfältig geprüft.

Die Bedeutung und der Ablauf der Ankaufsprüfung

Die Ankaufsprüfung bzw. Due Diligence spielt eine entscheidende Rolle beim Kauf einer Immobilie. Sie dient dazu, den Zustand dieser zu bewerten und mögliche Mängel oder Probleme zu identifizieren, bevor der Kauf abgeschlossen wird. Der Prozess beginnt in der Regel mit der Due Diligence des Käufers, die als Grundlage für die Kaufentscheidung dient. Diese umfasst eine systematische Immobilienprüfung vor dem Erwerb, die Identifizierung von Chancen und Risiken sowie die Kaufpreisfindung.

Im Rahmen der Ankaufsprüfung werden verschiedene Bereiche untersucht, darunter die kaufmännische Due Diligence, die rechtliche Due Diligence und die technische Due Diligence.

• Bei der kaufmännischen Prüfung geht es um die Bewertung der Immobilie, die Einschätzung der Rentabilität und die Risikoanalyse.
• Bei der rechtlichen Prüfung (Legal Due Diligence) werden unter anderem das Vorhandensein von Baugenehmigungen und mögliche Baurechtsverstösse überprüft.
• Die technische Prüfung (Technical Due Diligence) befasst sich mit dem Zustand des Gebäudes und möglichen Reparaturkosten. 

Anhand der gewonnenen Informationen können Käufer eine fundierte Entscheidung treffen und mögliche Risiken minimieren. Was Sie im Zuge der drei oben genannten Bereiche alles prüfen sollten, erfahren Sie in den nächsten Abschnitten.

Technische und rechtliche Aspekte der Immobilienprüfung

Technical Due Diligence bei Immobilien

Die technische Due Diligence dient dazu, den Zustand der Immobilie zu beurteilen und eventuell notwendige Reparatur- oder Instandhaltungskosten zu ermitteln. Dazu gehören Analysen und Bewertungen der Gebäudetechnik, der Baustruktur und anderer technischer Aspekte. Zudem wird die Energieeffizienz des Gebäudes geprüft und es wird eine Beurteilung in Bezug auf Brandschutz, Schallschutz und Nachhaltigkeitsaspekte vorgenommen.

Legal Due Diligence bei Immobilien

Die rechtliche Due Diligence hingegen fokussiert sich auf die Überprüfung von planungsrechtlichen Aspekten, Grundbuchdaten, Mietverträgen und Kaufverträgen. Hier werden Rechtsanwälte beauftragt, die Immobilie auf rechtliche Risiken hin zu untersuchen. Es ist wichtig, dass alle rechtlichen Aspekte in Ordnung sind, da rechtliche Fallstricke erhebliche Auswirkungen auf Ihre Investition haben können.

Kaufmännische und wirtschaftliche Faktoren in der Due Diligence (Financial Due Diligence bei Immobilien)

Die kaufmännische Due Diligence konzentriert sich auf die wirtschaftlichen Faktoren der Immobilie. In diesem Kontext werden die finanziellen Aspekte der Immobilie analysiert, einschliesslich der aktuellen und zukünftigen Cashflows, der Rentabilität und des Werts der Immobilie. Hierbei werden auch mögliche finanzielle Risiken identifiziert, wie unvorhergesehene Kosten oder volatile Einnahmen.

Wichtig sind auch Marktanalysen, um die Position der Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Objekten zu bewerten. Dazu gehören Aspekte wie die Makro- und Mikrolage, die Wettbewerbssituation und die allgemeine Marktdynamik. Auf diese Weise können Kaufpreis und zukünftige Entwicklung der Immobilie besser eingeschätzt werden. Überdies spielen auch organisatorische Faktoren eine Rolle. Hierbei wird geprüft, wie effizient die Verwaltung und das Management der Immobilie sind und ob Optimierungspotenziale bestehen.

Insgesamt liefert die kaufmännische Due Diligence eine umfassende Analyse der wirtschaftlichen Attraktivität und Rentabilität der Immobilie, die für die Kaufentscheidung wichtig ist.

Steuerliche Überlegungen und Kosten bei der Due Diligence

Die steuerlichen Überlegungen bei der Due Diligence betreffen die Analyse von Transaktionskosten, die Berechnung und Optimierung von Steuern und die Identifizierung von steuerlichen Risiken. Ein wesentlicher Aspekt hierbei sind die anfallenden Kosten, wie Handänderungs-, Grundbuch- und Grundstückgewinnsteuer sowie Mehrwertsteuer bei optierten Liegenschaften. Es ist ratsam, einen erfahrenen Immobilien-Rechtsanwalt oder Steuerexperten hinzuzuziehen, um steuerrechtliche Fragen zu klären und die finanziellen Auswirkungen des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie zu bewerten. Dieser kann auch bei der Optimierung der Steuerlast helfen und steuerliche Risiken minimieren.