Wenn Sie eine Immobilie in der Schweiz verkaufen, kommt es in der Regel zu erheblichen Steuerbelastungen, aber auch zu Gebühren wie Grundbuchgebühren, Notariatsgebühren und weiteren Kosten. Wie viel darf man bei Immobilien aber steuerfrei verkaufen? Eine Frage, die sich viele stellen.
Diese Steuerbelastung variiert je nach Standort der Immobilie und umfasst in erster Linie die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer und wird in Prozent des Kaufpreises (genauer gesagt dem Erlös daraus) berechnet. Doch gibt es auch Möglichkeiten, Immobilien steuerfrei oder auch steueroptimiert zu verkaufen. Wie, verraten wir hier.
Die Immobiliensteuern in der Schweiz fallen immer dann an, wenn eine Liegenschaft verkauft wird. Hierbei ist der Verkäufer der Schuldner der Steuern. Neben der allgemein bekannten Grundstückgewinnsteuer, die beim Verkauf einer Immobilie erhoben wird, gibt es weitere Abgaben wie die Handänderungssteuer oder die Vermögens- und Einkommenssteuer, die von der zuständigen Steuerbehörde erhoben wird.
Die konkrete Höhe und Art der Steuern hängt stark vom jeweiligen Kanton, der Gemeinde und der Dauer des Immobilienbesitzes ab. Für bestimmte Ausnahmen, etwa bei geerbten Immobilien oder beim Verkauf innerhalb der Familie, können steuerliche Erleichterungen gelten.
Welche genauen Steuern und Belastungen allgemein bei einem Hausverkauf anfallen, finden Sie in unserem verlinkten Beitrag. Und übrigens: Im Gegensatz zu Deutschland gibt es in der Schweiz keine Spekulationssteuer. Hier muss demnach auch nicht der Ablauf der Spekulationsfrist abgewartet werden.
Die Grundstückgewinnsteuer in Zürich wird bei Immobiliengeschäften von der Gemeinde erhoben, in der das Grundstück liegt. Die Berechnung erfolgt progressiv bis zu einem Gewinn von CHF 100'000, danach wird eine lineare Besteuerung von 40 % des steuerbaren Gewinns angewendet. Sie sollten beachten, dass der Steuersatz vom Verkaufszeitpunkt abhängt. Je mehr Jahre die Immobilie im Besitz gehalten wurde, desto geringer fällt die Steuer aus.
Liegt der Verkaufsgewinn unter CHF 5'000, fällt in Zürich keine Grundstückgewinnsteuer an. Jeder Kanton hat hier jedoch seine eigenen Regeln, die wir im Folgenden näher betrachten:
Die Grundstückgewinnsteuer in anderen Kantonen der Schweiz folgt ähnlichen Prinzipien wie in Zürich, variiert aber in Bezug auf die Berechnungsmethoden und insbesondere die Freibeträge. In Kantonen wie Bern kann die Grundstückgewinnsteuer online berechnet werden. Wir raten Ihnen, sich rechtzeitig über die jeweiligen Regelungen zu informieren, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer bei einem Immobilienverkauf basiert auf der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie, abzüglich bestimmter Kosten – also dem Wertzuwachs der Immobilie.
Der errechnete Betrag, auch als Grundstückgewinn bezeichnet, wird dann mit dem geltenden Steuersatz multipliziert.
Beispiel: Angenommen, Sie haben eine Immobilie für CHF 500'000 gekauft und verkaufen sie für CHF 800'000. Der Grundstückgewinn beträgt in diesem Fall CHF 300'000, da sie keine weiteren Abzüge geltend machen können. Wenn der geltende Steuersatz in Ihrem Kanton beispielsweise 20 % beträgt, würde die Grundstückgewinnsteuer CHF 60'000 betragen.
In einigen Fällen können auch Kosten für Verbesserungen und Renovierungen vom Grundstückgewinn abgezogen werden, was die Steuerlast senkt.
Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung, um herauszufinden, was Ihr Haus wert ist. Dies dient Ihnen auch als Hinweis darauf, wie viele Steuern Sie bei einem Immobilienverkauf bezahlen müssen.
Jeder Kanton hat hierbei andere Regelungen. Im Normalfall bewegen sich die Werte jedoch zwischen 20 und 25 Jahren.
Sie dürfen alles privat verkaufen, was Ihnen gehört und nicht illegal ist. Direkte Regelungen hierzu gibt es nicht. Die Werthöhe spielt dabei keine Rolle. Sie müssen jedoch immer Steuern auf Ihren Gewinn bezahlen, ob nun bei einem Hausverkauf oder dem Verkauf des Autos.
Bei Geschäften, die nichts mit Immobilien zu tun haben, fallen zumindest weder Handänderungssteuern noch Grundbuchgebühren an – und meistens auch keine Notariatsgebühren. Andere Gebühren sind jedoch denkbar.
Der Eigenmietwert ist eine spezielle Steuer in der Schweiz, die für selbst genutzte Immobilien erhoben wird. Er stellt ein fiktives Einkommen dar, welches Sie theoretisch erzielen würden, wenn Sie Ihr Eigenheim vermieten würden.
Dieses fiktive Einkommen muss in der Steuererklärung als solches angegeben und entsprechend versteuert werden. Der Eigenmietwert dient somit zur steuerlichen Gleichstellung von Eigentümern und Mietern. Da Mieter keine Möglichkeit haben, Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von den Steuern abzusetzen, wird dies durch den Eigenmietwert bei den Eigentümern ausgeglichen.
Die Berechnung des Eigenmietwerts variiert von Kanton zu Kanton. Generell basiert sie auf dem hypothetischen Betrag, den der Eigentümer bei Vermietung seiner Immobilie auf dem freien Markt erzielen könnte.
Einige Faktoren, die bei der Berechnung berücksichtigt werden, sind:
Es ist zu beachten, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent der möglichen Mieteinnahmen betragen muss.
Der Eigenmietwert kann erhebliche Auswirkungen auf den Verkauf eines Hauses haben. Da der Eigenmietwert als fiktives Einkommen angesehen wird, kann dies die Einkommenssteuerlast des Verkäufers erhöhen. Je höher der Eigenmietwert, desto höher fällt auch die Steuerbelastung aus. Dies kann insbesondere dann relevant sein, wenn der Verkaufserlös zur Deckung anderer Kosten oder zur Finanzierung eines neuen Wohnsitzes genutzt wird.
In der Schweiz gibt es bestimmte gesetzliche Szenarien, in denen ein steuerfreier Verkauf von Immobilien möglich ist:
Es ist dringend empfohlen, sich bei einem Fachmann zu informieren, um alle Möglichkeiten zu prüfen und die beste Strategie für den steuerfreien Verkauf zu definieren.
Bevor Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie folgende Aspekte prüfen:
Die Liegenschaftssteuer, auch als Grundsteuer bekannt, ist eine Art der Objektsteuer, die hauptsächlich auf den Gesamtwert einer Immobilie oder eines Grundstücks basiert. Diese Steuer ist in der Schweiz relevant für Immobilienbesitzer und wird in dem Kanton oder der Gemeinde entrichtet, in der sich das Grundstück befindet.
Es ist zu beachten, dass nicht alle Eigentümer von Immobilien betroffen sind, da die Liegenschaftssteuer nur in etwa der Hälfte der Kantone erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine bundesweit festgelegte Steuer, sondern um eine, die auf kantonaler und kommunaler Ebene erhoben wird.
Die Berechnung der Liegenschaftssteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Die Schulden, die auf der Immobilie lasten, werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Es ist daher wichtig, den aktuellen Wert Ihrer Immobilie und den geltenden Steuersatz in Ihrer Gemeinde zu kennen, um die Liegenschaftssteuer korrekt zu berechnen.
Nachfolgend fassen wir noch einmal das Wichtigste in aller Kürze zusammen:
