Der Mietwert entspricht dem fiktiven steuerpflichtigen Einkommen. Eigentümer müssen diese Summe daher jedes Jahr bezahlen. Es gibt verschiedene Methoden, mit denen Sie den Eigenmietwert berechnen können. Diese hängen vom Kanton ab, was die Mietwertberechnung komplex gestalten kann.
RealAdvisor erklärt Ihnen, wie Sie den Bruttomietwert eines Hauses richtig berechnen. Eine detaillierte Definition des Begriffs finden Sie in diesem Beitrag.
Der Eigenmietwert ist eine wertvolle Information, da er der Steuerbehörde zur Berechnung der Einkommensteuer zur Verfügung gestellt werden muss. Die Höhe des Eigenmietwerts ist theoretisch und entspricht 70 % des Betrags, den ein Mieter für ein Jahr bezahlen würde. Das heisst, dass Sie Liegenschaftssteuern in vielen Fällen selbst dann bezahlen müssen, wenn Ihre Renditeliegenschaft leer steht und Sie keine Mieterträge erhalten.
Der Gewinn in Form von Sachleistungen bezieht sich auf die Nutzung von Eigentum, das der Eigentümer selbst bewohnt. Er entspricht dem Einkommen, das Sie erhalten würden, wenn die Immobilie vermietet würde. Wenn Sie Ihren Eigenmietwert berechnen, können Sie als Vermieter bestimmte Steuerabzüge wie Hypothekarzinsen und Wartungsarbeiten geltend machen. Auch Investitionen in energiesparende Massnahmen sind oftmals steuerabzugsberechtigt.
Die Rolle der Schätzung des Eigenmietwerts eines Hauses besteht darin, Fairness zwischen Mietern und Vermietern zu erreichen. Der Grund: Der Besitz eines Eigenheims verursacht für Eigenheimbesitzer weniger Kosten, als eine vergleichbare Immobilie zu mieten. Das Solidaritätssteuersystem in der Schweiz versucht daher, ein gewisses Gleichgewicht sicherzustellen.
Um den Mietwert eines Hauses zu berechnen, ist es wichtig zu wissen, dass die Grundlage für die Mietwertberechnung von Kanton zu Kanton unterschiedlich ist. Zudem ändert sich die Schätzung des Mietwerts im Laufe der Zeit, da sie von der Höhe der Einkommensteuer und der Marktlage abhängt.
Dies ergibt ein zusätzliches steuerpflichtiges Einkommen in Höhe von CHF 8'600.–.
Sie können Online-Tools zur Berechnung der Einkommensteuer und des Mietwerts verwenden. Diese arbeiten nach demselben Prinzip wie die Online-Immobilienschätzung von RealAdvisor. Auf der Grundlage der übermittelten Daten wird diese automatisch berechnet und kann in der Steuererklärung so angegeben werden.
Wie zuvor erwähnt, können Sie eine Reihe von Ausgaben abziehen, wenn Sie die Höhe des Eigenmietwerts Ihrer Immobilie berechnen. Dazu gehören:
Wertvermehrende Investitionen abzuziehen, ist nicht möglich, da diese einen Mehrwert generieren. Unabhängig von den Abzügen in der Steuererklärung müssen die entsprechenden Belege immer an die Steuerbehörde weitergeleitet werden. Wenn Sie diese nicht bereitstellen können, werden die Abzüge nicht anerkannt. Der geschätzte Mietwert einer Wohnung oder eines Hauses wird daher anders ausfallen.
Wenn Sie selbst in Ihrer Immobilie wohnen, spricht man vom Eigenmietwert oder auch Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften. Da Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, erhalten Sie keinen Gewinn aus Mieten. Dennoch wird der Eigenmietwert als Teil Ihres Einkommens betrachtet. Dasselbe gilt auch für eine Zweitwohnung, auch wenn Sie diese nicht bewohnen.
Der Eigenmietwert muss zwingend mindestens 60 % der marktüblichen Miete betragen, wobei die zuständige kantonale Steuerbehörde die Höhe des Eigenmietwerts festlegt. Für den Eigenmietwert zählt nicht nur die Fläche der Immobilie, sondern die des ganzen Grundstücks. Dies soll eine zu geringe Besteuerung bei kleinen Häusern auf sehr grossen Grundstücken oder eine übermässige Besteuerung bei grossen Häusern auf kleinen Grundstücken verhindern.
Es gibt die folgenden kantonalen Berechnungsmethoden für den Eigenmietzins:
Als Beispiel der Besteuerung im Kanton Zürich:
Wie auch beim Mietwert können Sie beim Eigenmietwert Ihre Steuern durch gewisse Abzüge, wie Hypothekarzinsen, senken. Wenn Sie eine schnelle Berechnung Ihrer Eigenmiete möchten, vergleichen Sie am besten Ihre Wohnung mit marktüblichen Wohnungen in derselben Lage. Dazu können Sie auch die Online-Bewertung von RealAdvisor nutzen. Wenn Sie eine marktkonforme Miete ermittelt haben, sind mindestens 60 % davon Einkommen, das besteuert werden muss.
Wenn Sie überzeugt sind, dass Ihr Kanton den Eigenmietwert zu hoch angesetzt hat, prüfen Sie dies auf jeden Fall nach. Einspruch können Sie bei der zuständigen Steuerbehörde erheben. Hier geht’s zur Berechnung der Miete in der Schweiz.
Beim Wohnrecht hat der Berechtigte das Recht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. In diesem Fall wird der Eigenmietwert nicht dem Eigentümer, sondern dem Wohnrechtsberechtigten zugerechnet. Die Berechnung des Eigenmietwerts erfolgt ähnlich wie bei regulären Eigentümern und basiert auf dem potenziellen Mietwert der Immobilie. Da der Berechtigte die Immobilie selbst nutzt, muss dieser den Eigenmietwert als Einkommen versteuern, was im Rahmen der Steuererklärung berücksichtigt wird.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein wiederkehrendes Thema im Schweizer Parlament und bei der Kommission für Wirtschaft.
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Die Schätzung der Mietrentabilität bezieht sich auf die Gewinne, die in einem Jahr im Verhältnis zu den anfallenden Ausgaben erzielt werden können. Dieses Resultat liegt zwar nahe am Mietwert, basiert jedoch nicht auf derselben Berechnungsmethode. In Prozent ausgedrückt ist die Einträglichkeit der Vermietung nützlich, um die Qualität einer Immobilieninvestition zu bestimmen.
Der Mietwert und Eigenmietwert werden für die Berechnung der Einkommensteuer herangezogen. Wer in seiner eigenen Immobilie lebt, muss den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser basiert auf dem hypothetischen Mietwert der Immobilie. Es handelt sich dabei um ein Einkommen, das nicht tatsächlich erzielt wurde.
Der Eigenmietwert entspricht in der Regel etwa 60 bis 70 Prozent der Miete, die ein Mieter für ein vergleichbares Wohnobjekt pro Jahr zahlen müsste.
Die Berechnung bleibt bei einer Saisonmiete dieselbe. Nur die berücksichtigte Miete verändert sich. Bei einer saisonalen Vermietung eines Zweitwohnsitzes ist die Miete höher als bei einer konventionellen Vermietung. Die Steuerbehörden werden daher wahrscheinlich einen höheren Mietwert bestimmen.
Denken Sie daran, dass Sie bei saisonalen Mieten Leerstände haben, währenddessen Sie keine Miete erhalten. Trotzdem müssen Sie die Einkommensteuer für das ganze Jahr bezahlen.
Im Kanton Zürich sowie im Kanton Aargau wird der Eigenmietwert basierend auf dem sogenannten «Referenzzinssatz» berechnet. Das ist ein festgelegter Prozentsatz, der vom Steueramt der Kantone jährlich bekannt gegeben wird. Der Eigenmietwert entspricht dem ortsüblichen Mietzins, den ein fiktiver Mieter für das selbst genutzte Wohneigentum bezahlen müsste, berechnet auf der Grundlage des Referenzzinssatzes.
Die Berechnung des Eigenmietwerts erfolgt in der Regel wie folgt:
Es ist wichtig zu beachten, dass sich die genauen Berechnungsmethoden und Referenzzinssätze von Jahr zu Jahr ändern können. Daher empfehlen wir, die offizielle Website des Steueramts des jeweiligen Kantons oder einen Steuerberater zu konsultieren, um genaue und aktuelle Informationen zur Berechnung des Eigenmietwerts zu erhalten.
Der Eigenmietwert in der Schweiz wird in der Regel vom kantonalen Steueramt geschätzt und in Ihrer jährlichen Steuererklärung berücksichtigt. Die genaue Vorgehensweise kann je nach Kanton unterschiedlich sein, weshalb wir empfehlen, für weitere Informationen Ihr Steueramt zu kontaktieren.
Der Eigenmietwert ist kein fixer Betrag, sondern richtet sich nach dem potenziellen Mietwert der Immobilie. Er wird als fiktives Einkommen versteuert, was zu einer zusätzlichen Steuerlast für den Eigentümer führt. Die genauen Kosten hängen vom Steuerwert der Immobilie und dem kantonalen Steuersatz ab.
Ein Umgehen des Eigenmietwerts ist rechtlich nicht möglich, da er gesetzlich verankert ist. Eigentümer können jedoch ihre Steuerlast durch zulässige Abzüge wie Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen optimieren.
