Wenn Sie wissen möchten, wie viele Quadratmeter Wohn- oder Gewerbefläche auf einem Grundstück in der Schweiz entstehen darf, brauchen Sie die von den Behörden festgelegte Ausnützungsziffer. Diese Ausnützungsziffer wurde von den Gemeinden und Kantonen festgelegt, um die maximal zulässige Bruttogeschossfläche eines Bauvorhabens ins Verhältnis zur Grundstücksfläche zu setzen. Bei der Bruttogeschossfläche werden zumeist Keller, Garagen, offene Balkone und Räume im Dach einberechnet, während sie für die Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF) abgezogen werden (siehe auch Kapitel «Ausführungen zur Ausnützungsziffer: Beispiel aus den Kantonen Aargau und Zug»).
Die Ausnützungsziffer ist somit eine bedeutungsvolle Kennzahl bei der Entscheidung über den Kauf eines Grundstücks. Letztlich bestimmt die Ausnützungsziffer (AZ) nämlich, wie viele (vermietbare) Quadratmeter entstehen, was natürlich Einfluss auf Ihre Rendite hat, sofern Sie planen, Ihre Immobilie zu vermieten. Was Sie bei der Immobilienvermietung beachten sollten, erfahren Sie übrigens in diesem Beitrag.
Allerdings kann dies in manchen Kantonen anders gehandhabt werden. Hier heisst die Ausnützungsziffer auch Geschossflächenzahl oder -ziffer und kann auch Keller und Dächer umfassen. Informieren Sie sich daher am besten bei Ihrem Kanton zu den genauen Bedingungen.
Zur Berechnung benötigen Sie nur zwei Werte, nämlich die von Ihrer Gemeinde bzw. Ihrem Kanton festgelegte Ausnützungsziffer und die Grundstückfläche. Letztere erhalten Sie über das Grundbuchamt des Kantons. In einem Grundbuchauszug ist die genaue Fläche ersichtlich. Sind auf dem Grundstück Zufahrtswege, Trottoirs und andere nicht anrechenbare Flächen vorhanden, müssen diese abgezogen werden.
Angenommen, Sie interessieren sich für den Kauf eines Grundstücks von 1’000 Quadratmetern. Die festgelegte Ausnützungsziffer in dieser Bauzone beträgt 0,25. Hieraus ergibt sich demnach folgende Rechnung: 1’000 × 0,25 = 250 Quadratmeter maximale Wohn- und Nutzfläche (ohne Keller und Dachräume)
Je höher die Ausnützungsziffer, desto mehr Quadratmeter wohn- bzw. vermietbare Fläche können Sie bauen, was die Attraktivität des Grundstücks steigert oder den Wert eines unbebauten Grundstücks massgeblich beeinflusst.
Wenn Sie sich für eine Bestandsliegenschaft interessieren, kann die Ausnützungsziffer auch hier essenziell sein. Vielleicht sind bisher noch nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft worden, was bedeutet, dass durch An- und Umbauten unter Umständen mehr vermietbare Gesamtfläche erzielt werden könnte.
Bevor Sie den Kauf einer Immobilie erwägen, sollten Sie die Ausnützungsziffer daher bei Ihrer kantonalen Baubehörde erfragen. Sie kann ein bedeutender Faktor bei der Entscheidung über den Kauf sein und die mögliche Rendite eines Objekts in ein vollkommen neues Licht rücken.
Neben dem Kaufpreis und der Lage gibt es weitere Kennzahlen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen können. Hierbei geht es zumeist um die Renditemöglichkeiten, die sich aus der Gesamtnutzfläche ableitet. Zu diesen wichtigen Kennziffern zählen zum Beispiel:
Wie bereits erwähnt, hat jeder Kanton eigene Definitionen und Herangehensweisen bei der Berechnung der zulässigen Wohn- und Nutzflächen. Zwei Beispiele sollen dies verdeutlichen:
Laut Definition in § 32 der Bauverordnung des Kantons Aargau ist die Ausnützungsziffer (AZ) das Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
Als anrechenbare Geschossflächen gelten alle ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden z. B. alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden Flächen (Keller, Heizungsraum, Technikräume, Treppen, Aufzüge, Balkone) sowie Dachgeschossflächen unter 1,50 m lichter Höhe. Bitte beachten Sie, dass die Gemeinden die Anrechenbarkeit von Räumen in Dach- und Untergeschossen sowie bei Attikawohnungen jedoch auch abweichend regeln können.
Zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehören die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen. Die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet. Nicht angerechnet werden die Flächen bestehender oder projektierter Strassen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung.
Im Kanton Zug ist in § 34 der Bauverordnung die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl zwischen der anzurechnenden Geschossfläche der Gebäude und der anzurechnenden Landfläche. Des Weiteren wird auf der Website des Kantons Folgendes ausgeführt:
«Das Erscheinungsbild eines Gebäudes wird massgeblich durch die Baudichte geprägt. Diese wiederum hat Auswirkungen verschiedenster Art, insbesondere auf die Anforderungen an Infrastrukturanlagen. Die Baudichte wird zunächst durch Grenz- und Gebäudeabstände, Geschosszahlen sowie Gebäudehöhen, -längen und -tiefen bestimmt.»
https://baugesetz.chkp.ch/bauverordnung-bis-31102021/ausnuetzungsziffer-32-35/
Die Ausnützungsziffer finden Sie im Zonenplan der Kantone und Gemeinden. In vielen Fällen können Sie diese auch Online auf der Website der zuständigen Baubehörde einsehen.
In aller Regel wird die Ausnützungsziffer nicht verändert. Wenn Sie jedoch ein älteres Gebäude erwerben möchten, sollten Sie die aktuellen Werte prüfen. Vielleicht gab es im Laufe der vergangenen Jahrzehnte doch eine Veränderung, die sich positiv auf das Objekt auswirken könnte.
Dies kann je nach Kanton variieren. Häufig fliessen jedoch die Flächen von Kellerräumen, Attika oder Garagen und offenen Balkonen nicht in die Berechnung mit ein.
Nehmen Sie die Grundstücksfläche und multiplizieren Sie diese mit der Ausnützungsziffer (AZ) der Gemeinde. Bei einem Grundstück von 500 qm und einer AZ von 0,4 dürfen Sie auf 40 % eines 500 qm grossen Grundstücks, also 200 qm, eine Wohnfläche bzw. ein Haus erstellen.
Die Bruttogeschossfläche (BGF) und die Geschossflächenziffer (GFZ) sind eng mit der Ausnützungsziffer verknüpft. Die BGF bezieht sich auf die Gesamtfläche aller Geschosse eines Gebäudes, einschliesslich der Wände und notwendiger Konstruktionselemente. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil bei der Berechnung der Ausnützungsziffer.
Die GFZ dagegen gibt das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche an. Sie ist somit ein wesentlicher Faktor bei der Bestimmung der erlaubten Bebauung eines Grundstücks.
Die Ausnützungsziffer hängt direkt von der Grösse der Bruttogeschossfläche und der Geschossflächenziffer ab und bestimmt damit auch die mögliche Bebauung eines Grundstücks.
