Wie viele Quadratmeter Wohn- oder Gewerbefläche auf einem Grundstück in der Schweiz zulässig sind, bestimmt die sogenannte Ausnützungsziffer (AZ). Sie setzt die Grundstücksfläche ins Verhältnis zur erlaubten Bruttogeschossfläche und ist damit eine zentrale Kennzahl für Bauherren, Investoren und Käufer.
Die Ausnützungsziffer (AZ) ist eine baurechtliche Kennzahl, die in der Schweiz das Verhältnis zwischen der anrechenbaren Grundstücksfläche und der zulässigen Bruttogeschossfläche (BGF) beschreibt. Sie legt also fest, wie viele Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche man auf einem bestimmten Grundstück maximal bebauen darf.
- Formel: Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = maximal zulässige Bruttogeschossfläche
- Beispiel: Bei einem Grundstück von 800 m² und einer AZ von 0,3 ergibt sich eine zulässige Bruttogeschossfläche von 240 m².
Die genaue Definition kann von Kanton zu Kanton variieren. Häufig werden bestimmte Flächen wie Keller, Technikräume, offene Balkone oder Dachräume mit geringer Höhe nicht zur Bruttogeschossfläche gezählt. In einigen Kantonen wird die Ausnützungsziffer auch unter den Begriffen Geschossflächenzahl (GFZ) oder Geschossziffer geführt.
Die AZ entscheidet, ob sich ein Grundstück für ein Bauvorhaben lohnt und welchen Einfluss es auf den künftigen Wert und die Rendite einer Immobilie hat. Da die Regeln kantonal unterschiedlich sind, lohnt sich stets ein genauer Blick in die jeweiligen Bauvorschriften.
Damit dient die Ausnützungsziffer als zentrales Instrument der Bauzonenplanung: Sie steuert die Baudichte, beeinflusst die architektonische Gestaltung und ist ein entscheidender Faktor für den Wert eines Grundstücks.
Zur Berechnung benötigen Sie nur zwei Werte, nämlich die von Ihrer Gemeinde bzw. Ihrem Kanton festgelegte Ausnützungsziffer und die Grundstückfläche. Letztere erhalten Sie über das Grundbuchamt des Kantons. In einem Grundbuchauszug ist die genaue Fläche ersichtlich. Sind auf dem Grundstück Zufahrtswege, Trottoirs und andere nicht anrechenbare Flächen vorhanden, müssen diese abgezogen werden.
Angenommen, Sie interessieren sich für den Kauf eines Grundstücks von 1’000 Quadratmetern. Die festgelegte Ausnützungsziffer in dieser Bauzone beträgt 0,25. Hieraus ergibt sich demnach folgende Rechnung: 1’000 × 0,25 = 250 Quadratmeter maximale Wohn- und Nutzfläche (ohne Keller und Dachräume)
Je höher die Ausnützungsziffer, desto mehr Quadratmeter wohn- bzw. vermietbare Fläche können Sie bauen, was die Attraktivität des Grundstücks steigert oder den Wert eines unbebauten Grundstücks massgeblich beeinflusst.
Wenn Sie sich für eine Bestandsliegenschaft interessieren, kann die Ausnützungsziffer auch hier essenziell sein. Vielleicht haben Sie bisher bisher nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft, was bedeutet, dass Sie durch An- und Umbauten unter Umständen mehr vermietbare Gesamtfläche erzielen können.
Bevor Sie den Kauf einer Immobilie erwägen, sollten Sie die Ausnützungsziffer daher bei Ihrer kantonalen Baubehörde erfragen. Sie kann ein bedeutender Faktor bei der Entscheidung über den Kauf sein und die mögliche Rendite eines Objekts in ein vollkommen neues Licht rücken.
Neben dem Kaufpreis und der Lage gibt es weitere Kennzahlen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen können. Hierbei geht es zumeist um die Renditemöglichkeiten, die sich aus der Gesamtnutzfläche ableitet. Zu diesen wichtigen Kennziffern zählen zum Beispiel:
Wie bereits erwähnt, hat jeder Kanton eigene Definitionen und Herangehensweisen bei der Berechnung der zulässigen Flächen eines Gebäudes, sowie der Ausnützungsziffer einer Parzelle. Hier einige Beispiele:
Laut Definition in § 32 der Bauverordnung des Kantons Aargau ist die Ausnützungsziffer (AZ) das Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücks- bzw. Landfläche.
Als anrechenbare Geschossflächen gelten alle ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden z. B. alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden Flächen (Keller, Heizungsraum, Technikräume, Treppen, Aufzüge, Balkone) sowie Dachgeschossflächen unter 1,50 m lichter Höhe. Bitte beachten Sie, dass die Gemeinden die Anrechenbarkeit von Räumen in Dach- und Untergeschossen sowie bei Attikawohnungen jedoch auch abweichend regeln können.
Zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehören die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen. Die Flächen der Hauszufahrten kann man anrechnen. Nicht anrechnen darf man hingegen die Flächen bestehender oder projektierter Strassen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung.
Im Kanton Zug ist in § 34 der Bauverordnung die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl zwischen der anzurechnenden Geschossfläche der Gebäude und der anzurechnenden Landfläche. Des Weiteren zeigt die Website des Kantons Folgendes:
«Das Erscheinungsbild eines Gebäudes wird massgeblich durch die Baudichte geprägt. Diese wiederum hat Auswirkungen verschiedenster Art, insbesondere auf die Anforderungen an Infrastrukturanlagen. Die Baudichte wird zunächst durch Grenz- und Gebäudeabstände, Geschosszahlen sowie Gebäudehöhen, -längen und -tiefen bestimmt.»
Im Kanton Zürich wird die Ausnützungsziffer (AZ) in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinden definiert. Grundlage ist das Verhältnis von anrechenbarer Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Keller, technische Räume und nicht bewohnbare Dachgeschosse zählen in der Regel nicht zur AZ, während Attikageschosse je nach Bauordnung teilweise zu berücksichtigen sind. Da Zürich stark verdichtet ist, variiert die AZ je nach Bauzone deutlich.
In St. Gallen definiert die Bauverordnung die AZ als Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschossflächen zur Grundstücksfläche. Bestimmte Flächen wie Technikräume, Kellerräume oder offene Balkone sind nicht anrechenbar. Gemeinden können im Rahmen der Bau- und Nutzungsordnung eigene Anpassungen vornehmen.
Im Kanton Bern ersetzt man die AZ häufig durch die sogenannte Geschossflächenziffer (GFZ). Diese beschreibt das Verhältnis zwischen der Summe aller Geschossflächen und der Grundstücksfläche. Keller, Dachräume und Balkone sind in der Regel ausgenommen. Massgebend sind die kommunalen Bauordnungen, die je nach Zone unterschiedliche Grenzwerte festlegen.
Der Kanton Schwyz kennt die AZ ebenfalls als Verhältniszahl zwischen anzurechnender Geschossfläche und Grundstücksfläche. Attikageschosse sowie teilweise auch unterirdische Geschosse können berücksichtigt werden, wenn sie eine Wohn- oder Gewerbenutzung ermöglichen. Die Gemeinden haben bei der Festlegung der genauen Regeln Spielraum.
In Luzern wird die AZ durch die Bau- und Zonenordnung geregelt. Sie bestimmt die zulässige Bruttogeschossfläche in Relation zur Grundstücksfläche. Keller, Technikräume und Nebenräume sind oft nicht einzurechnen. Besonders im städtischen Raum von Luzern gelten strengere Vorgaben zur Verdichtung.
Solothurn verwendet die Ausnützungsziffer einer Parzelle als klassische Verhältniszahl zwischen Grundstücksfläche und zulässiger Geschossfläche. Die Definition ist in der kantonalen Bauverordnung verankert, wobei die Gemeinden Detailregeln festlegen dürfen. Nicht angerechnet werden in der Regel Balkone, Keller- und Technikräume.
Im Kanton Thurgau regelt die Bauordnung die AZ. Sie berechnet sich aus der anrechenbaren Geschossfläche geteilt durch die Grundstücksfläche. Wie in anderen Kantonen sind Keller, Heizungsräume und Dachflächen mit geringer Höhe nicht anrechenbar. Gemeinden können zusätzliche Vorschriften erlassen.
Baselland kennt die AZ ebenfalls in Form einer Verhältniszahl. Je nach Bauzone können unterschiedliche Höchstwerte gelten, die eine gezielte Steuerung der Siedlungsdichte ermöglichen. Nicht berücksichtigt werden in der Regel Keller und Technikräume. Für Verdichtungsgebiete bestehen teilweise spezielle Regelungen.
In Graubünden regelt die kantonale Bauverordnung die Ausnützung, die das Verhältnis von anrechenbarer Landfläche zur zulässigen Geschossfläche beschreibt. Je nach Gemeinde können alpine Besonderheiten wie Hanglagen oder Schutzauflagen die anrechenbare Fläche einschränken. Auch hier gilt: Keller, offene Balkone und Dachflächen mit geringer Höhe sind meist nicht anzurechnen.
| Kanton | Basisdefinition | Typische Ausnahmen (nicht anrechenbar) | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Zürich | Verhältnis von Geschossfläche zur Grundstücksfläche | Keller, Technikräume, nicht bewohnbare Dachräume | Attikageschosse teils angerechnet; je nach Bauzone unterschiedlich streng |
| Aargau | Verhältnis anrechenbare Geschossflächen / Grundstücksfläche | Keller, Heizräume, Technikräume, Treppen, Aufzüge, Balkone, Dachräume < 1,50 m | Gemeinden können Sonderregeln für Dach- und Untergeschosse festlegen |
| Zug | Verhältnis anzurechnende Geschossfläche / Landfläche | Keller, Balkone, Technikräume (variabel) | Baudichte stark durch Abstände und Gebäudehöhen geprägt |
| Bern | Meist ersetzt durch Geschossflächenziffer (GFZ) | Keller, Dachräume, Balkone | Kommunale Bauordnungen legen je nach Zone abweichende Werte fest |
| St. Gallen | Verhältnis Geschossfläche / Grundstücksfläche | Keller, Technikräume, offene Balkone | Gemeinden haben Spielraum für Detailregelungen |
| Schwyz | Verhältnis anrechenbare Geschossfläche / Grundstücksfläche | Keller, Nebenräume, teilweise Balkone | Attikageschosse oder Untergeschosse können anrechenbar sein |
| Luzern | Verhältnis Bruttogeschossfläche / Grundstücksfläche | Keller, Technikräume, Nebenräume | Im städtischen Raum strengere Verdichtungsvorgaben |
| Solothurn | Verhältnis Geschossfläche / Grundstücksfläche | Balkone, Keller, Technikräume | Gemeinden dürfen Detailregelungen erlassen |
| Thurgau | Verhältnis anrechenbare Geschossfläche / Grundstücksfläche | Keller, Heizungsräume, niedrige Dachräume | Lokale Bauordnungen können zusätzliche Vorschriften enthalten |
| Baselland | Verhältnis Geschossfläche / Grundstücksfläche | Keller, Technikräume | In Verdichtungsgebieten teils spezielle Regelungen |
| Graubünden | Verhältnis Geschossfläche / Grundstücksfläche | Keller, offene Balkone, Dachflächen < 1,50 m | Hanglagen und alpine Schutzauflagen beeinflussen Berechnung |
Die Anwendung der Ausnützungsziffer (AZ) ist nicht nur von Kanton zu Kanton unterschiedlich, sondern hängt auch stark vom jeweiligen Baubereich ab. Ob Wintergarten, Attikageschoss oder Aussenwand – je nach Nutzung und Bauordnung werden bestimmte Flächen in die Berechnung der AZ einbezogen oder ausgeschlossen. Auch in speziellen Bauzonen wie der Landwirtschaftszone gelten eigene Regeln.
Ein Wintergarten wird in vielen Kantonen zur anrechenbaren Geschossfläche gezählt, wenn er ganzjährig beheizt und damit voll nutzbar ist. Handelt es sich dagegen um einen unbeheizten, saisonal nutzbaren Wintergarten, wird er oft nicht angerechnet. Gemeinden können jedoch abweichende Regelungen erlassen, weshalb eine Rückfrage bei den zuständigen kommunalen Behörden sinnvoll ist.
Attikageschosse werden je nach Kanton unterschiedlich behandelt. In vielen Fällen sind sie voll anrechenbar, wenn sie eine reguläre Wohnnutzung ermöglichen. Teilweise gibt es jedoch Reduktionsregelungen oder Befreiungen für die Ausnützung, insbesondere wenn ein Attika aufgrund baulicher Vorgaben nur eingeschränkt nutzbar ist. Die genaue Handhabung ist in den kommunalen Bau- und Zonenordnungen definiert.
Auch die Aussenwandstärke spielt eine Rolle: In manchen Kantonen werden die Wandquerschnitte zur Geschossfläche hinzugerechnet, in anderen nicht. Da die Bauordnungen hier stark differieren, kann die Einbeziehung der Aussenwände die zulässige Bruttogeschossfläche erheblich beeinflussen.
In der Landwirtschaftszone gelten Sonderregeln. Grundsätzlich ist hier eine sehr niedrige Ausnützung vorgesehen, da die Zone vor allem der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten ist. Wohn- oder Gewerbeflächen sind nur eingeschränkt zulässig und die anrechenbare Landflächen unterliegen einer strengen Bewilligungspflicht. Die AZ ist in solchen Fällen eher symbolisch und oft durch andere baurechtliche Vorgaben ergänzt.
Die Ausnützungsziffer finden Sie im Zonenplan der Kantone und Gemeinden. In vielen Fällen können Sie diese auch Online auf der Website der zuständigen Baubehörde einsehen.
In aller Regel wird die Ausnützungsziffer nicht verändert. Wenn Sie jedoch ein älteres Gebäude erwerben möchten, sollten Sie die aktuellen Werte prüfen. Vielleicht gab es im Laufe der vergangenen Jahrzehnte doch eine Veränderung, die sich positiv auf das Objekt auswirken könnte.
Dies kann je nach Kanton variieren. Häufig fliessen jedoch die Flächen von Kellerräumen, Attika oder Garagen und offenen Balkonen nicht in die Berechnung mit ein.
Nehmen Sie die Grundstücksfläche und multiplizieren Sie diese mit der Ausnützungsziffer (AZ) der Gemeinde. Bei einem Grundstück von 500 qm und einer AZ von 0,4 dürfen Sie auf 40 % eines 500 qm grossen Grundstücks, also 200 qm, eine Wohnfläche bzw. ein Haus erstellen.
Die Bruttogeschossfläche (BGF) und die Geschossflächenziffer (GFZ) sind eng mit der Ausnützungsziffer verknüpft. Die BGF bezieht sich auf die Gesamtfläche aller Geschosse eines Gebäudes, einschliesslich der Wände und notwendiger Konstruktionselemente. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil bei der Berechnung der Ausnützungsziffer.
Die GFZ dagegen gibt das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche an. Sie ist somit ein wesentlicher Faktor bei der Bestimmung der erlaubten Bebauung eines Grundstücks.
Die Ausnützungsziffer hängt direkt von der Grösse der Bruttogeschossfläche und der Geschossflächenziffer ab und bestimmt damit auch die mögliche Bebauung eines Grundstücks.
