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Die Nettowohnfläche (NWF) bezeichnet die Summe aller beheizten, ganzjährig bewohnbaren Räume einer Immobilie – gemessen von Wand zu Wand, ohne Wandstärken. Die Definition der NWF stammt aus den Richtlinien des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Die bautechnische Ausmessung orientiert sich an der Schweizer Norm SIA 416. Sie ist die massgebende Grösse für Mietverträge, Kaufverträge und Immobilienbewertungen in der Schweiz.
Zur Nettowohnfläche gehören:
Nicht zur Nettowohnfläche gehören:
Die Berechnung der Nettowohnfläche nach SIA 416 folgt einem klaren Ablauf:
Die Anzahl der Zimmer spielt bei dieser Berechnung keine Rolle.
Beim Einfamilienhaus gelten dieselben Grundregeln. Einige Flächen kommen hier jedoch häufiger vor als bei Wohnungen. Ein vollständig ausgebauter und beheizter Keller zählt zur Nettowohnfläche, ein unbeheizter nicht. Estrichräume bleiben aussen vor, sofern sie nicht ausgebaut und beheizbar sind.
Die Garage zählt weder zur Netto- noch zur Bruttowohnfläche und wird separat ausgewiesen. Garten und Aussenstellplatz fliessen nicht in die NWF ein, beeinflussen aber den Verkehrswert der Liegenschaft.
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Folgende Flächen werden in der Praxis am häufigsten falsch eingeordnet:
Die Raumhöhe ist ein wichtiges Kriterium bei der Berechnung der Nettowohnfläche. Kantonale Bauvorschriften schreiben für neue Aufenthaltsräume in der Regel eine lichte Mindesthöhe von 2,40 m vor, in einigen Kantonen 2,30 m. Bei bestehenden Immobilien – insbesondere Altbauten – gilt eine geringere Deckenhöhe nicht automatisch als Ausschlusskriterium: Solange der Raum beheizt und vollumfänglich als Wohnraum nutzbar ist, zählt er zur NWF. Die genauen Schwellenwerte variieren je nach Kanton.
Nach SIA 416 wird die gesamte Bodenfläche eines Raums zu 100 % gemessen, unabhängig von der Raumhöhe. Für die Berechnung der Nettowohnfläche nach BWO gilt jedoch: Nur Bodenflächen mit einer lichten Raumhöhe von mindestens 1,5 m werden angerechnet; Flächen darunter werden abgezogen. Einige Kantone wenden im lokalen Baurecht abweichende Schwellenwerte an. Im Zweifelsfall gilt die kantonale Bauvorschrift.
Tipp für Vermieter und Verkäufer: Markieren Sie bei der Ausmessung von Dachwohnungen die 1,5-Meter-Linie direkt am Boden mit Malerkrepp. Das erleichtert die präzise Einteilung der Räume in anrechenbare und nicht-anrechenbare Zonen für die Nettowohnfläche.
Balkone und Terrassen gehören nicht zur Nettowohnfläche, da sie unbeheizte Aussenbereiche sind – ihr Wert bei der reinen NWF-Berechnung beträgt null.
In Verkaufsunterlagen von Eigentumswohnungen wird oft eine gewichtete Wohnfläche oder Nettoverkaufsfläche (NVF) ausgewiesen. Dabei werden Balkone häufig zu 50 % und Terrassen zu 33 % ihrer tatsächlichen Fläche hinzugerechnet. Dies ist jedoch kein Bestandteil der amtlichen Nettowohnfläche.
Die vier Begriffe werden häufig verwechselt. Hier die wichtigsten Unterschiede im Überblick:
| Begriff | Was ist enthalten | Dachschrägen-Regel | Typische Anwendung |
|---|---|---|---|
| Nettowohnfläche (NWF) | Beheizte Wohnräume inkl. Abstellräume, ohne Wände | Flächen unter 1,5 m werden abgezogen (BWO) | Mietvertrag, Immobilienbewertung |
| Hauptnutzfläche (HNF) | Beheizte Wohnräume inkl. zweckdienlicher Abstellräume, ohne Wände | Gesamte Bodenfläche zu 100 % (SIA 416) | Architektur, amtliche Bauplanung |
| Bruttowohnfläche (BWF) | NWF plus die umschliessenden Wandstärken | Gesamte Fläche voll angerechnet | Mietverträge, Immobilienanzeigen |
| Bruttogrundfläche (BGF) | Gesamte Geschossfläche inkl. aller Wände, Technikräume und Erschliessungen | Gesamte Fläche voll angerechnet (SIA 416) | Baurecht, Baukostenschätzung |
Die NWF ist für Mieter und Käufer die relevanteste Grösse, da sie die tatsächlich nutzbare Wohnfläche abbildet.
Hinweis: Die Praxis orientiert sich meist an der BWO-Definition. Die SIA-Norm 416 verwendet den Begriff Hauptnutzfläche (HNF): Die Abgrenzung – etwa bei Abstellräumen – kann je nach Gebäudetyp variieren.
Ist die Nettowohnfläche im Mietvertrag als zugesicherte Eigenschaft angegeben und weicht die tatsächliche Fläche erheblich davon ab, können Mieter eine Mietzinsreduktion einfordern. Anders als in Deutschland gibt es in der Schweiz keine starre Toleranzgrenze. Das bedeutet, dass die Gerichte jeden Fall einzeln anhand der konkreten Beeinträchtigung des Nutzwerts beurteilen. Empfehlenswert ist daher, bei der Wohnungsbesichtigung zu klären, nach welcher Methode die angegebene Fläche berechnet wurde, und dies schriftlich festzuhalten. Weiterführende Informationen bietet das Bundesamt für Wohnungswesen.
Die Nettowohnfläche ist in der Schweiz die zentrale Flächengrösse für Miete, Kauf und Bewertung. Wer sie nach SIA 416 korrekt berechnet und Sonderfälle wie Dachschrägen, Balkone und Keller richtig einordnet, vermeidet Missverständnisse im Mietvertrag und erhält eine verlässliche Grundlage für die Immobilienbewertung. Eine Übersicht über weitere Flächenbegriffe bietet der Glossareintrag zur Wohnfläche.
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Die Nettowohnfläche umfasst alle beheizten, ganzjährig bewohnbaren Räume einer Wohnung oder eines Hauses – gemessen von Wand zu Wand, ohne Wandstärken. Sie ist die massgebende Grösse für Mietverträge und Immobilienbewertungen in der Schweiz.
Die Nettowohnfläche wird mit NWF abgekürzt. Im Kontext der SIA-Norm 416 begegnet Ihnen auch die Hauptnutzfläche, abgekürzt HNF, die eng mit der NWF verwandt, aber nicht identisch ist.
Länge (m) × Breite (m) = m² pro Raum. Die Summe aller anrechenbaren, beheizten Räume ergibt die Nettowohnfläche. Balkone, Terrassen und unbeheizte Keller bleiben dabei unberücksichtigt.
Nein. Balkone gelten als Aussenbereiche und werden nicht zur Nettowohnfläche gerechnet. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung fliessen sie gewichtet in die Nettoverkaufsfläche ein.
Beide Begriffe beschreiben die innenliegende, nutzbare Wohnfläche. Der Unterschied liegt in der Berechnungsart:
