In der Schweiz gibt es klare Richtlinien für die Nettowohnfläche, die durch das Bundesamt für Wohnungswesen und die Norm SIA 416 vorgegeben werden. Diese stellen sicher, dass die Angaben einheitlich und nachvollziehbar sind. Trotz dieser Standards gibt es jedoch häufig Missverständnisse zwischen Mietern und Vermietern darüber, wie die Bruttowohnfläche und Hauptnutzfläche berechnet werden und wo die Unterschiede liegen. In diesem Beitrag klären wir über die Unterschiede auf und zeigen Ihnen, wie Sie die Wohnfläche nach SIA 416 berechnen.
Die Nettowohnfläche beschreibt die gesamte Fläche einer Wohnung oder eines Hauses, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden kann. Sie ist ein zentraler Bestandteil der Flächenberechnung und wird in der Schweiz durch das Bundesamt für Wohnungswesen sowie die Norm SIA 416 definiert. Zudem ist sie fast identisch mit der Hauptnutzfläche. Zu den Unterschieden zwischen der Nettowohnfläche und der Hauptnutzfläche kommen wir im Abschnitt «Unterschiede zwischen Nettowohnfläche, Bruttowohnfläche und Hauptnutzfläche».
Zur Nettowohnfläche gehören alle beheizten und ausgebauten Räume, die direkt bewohnt werden können. Dazu zählen:
Einige Flächen bleiben bei der Berechnung der Wohnfläche aussen vor, da sie nicht direkt als Wohnräume dienen. Diese sind:
Die Nettowohnfläche bietet eine präzise Grundlage, um Immobilienpreise und Nutzungsqualitäten zu beurteilen. Sie dient als wichtige Vergleichsgrösse, die vor allem dann wichtig ist, wenn Sie eine Immobilie bewerten und verkaufen möchten.
Balkonflächen werden in der Regel nicht zur Nettowohnfläche gezählt. Da sie im Freien liegen und meist nicht beheizt oder überdacht sind, gelten sie als Aussenbereiche. Dies ist besonders relevant bei Immobilienanzeigen, um die Wohnfläche korrekt auszuweisen.
Bei Dachschrägen wird nur der Teil der Bodenfläche berücksichtigt, der eine Raumhöhe von mindestens 1,5 Metern aufweist. Dieser Standard nach SIA 416 stellt sicher, dass lediglich praktisch nutzbare Flächen in die Berechnung einfliessen.
Die Fläche, die von tragenden und nicht tragenden Innenwänden eingenommen wird, zählt nicht zur Nettowohnfläche. Diese Flächen gehören zur Konstruktionsfläche, die in der Bruttowohnfläche enthalten ist.
Unbeheizte und unausgebaute Kellerräume sind von der Nettowohnfläche ausgeschlossen. Wenn ein Keller jedoch beheizt und wohnlich ausgebaut ist, wird er zur Nettowohnfläche hinzugerechnet.
Treppen zählen nur dann zur Nettowohnfläche, wenn sie sich innerhalb eines beheizten Wohnraums befinden und keine reine Erschliessungsfunktion erfüllen. Treppenhäuser, die mehrere Stockwerke verbinden, gehören hingegen zur Verkehrsfläche und werden nicht zur Nettowohnfläche gerechnet.
Die Begriffe «Nettowohnfläche» und «Hauptnutzfläche» werden oft synonym verwendet, unterscheiden sich jedoch in bestimmten Aspekten. Beide Begriffe definieren die nutzbare Fläche eines Gebäudes – jedoch mit unterschiedlichen Standards und Anwendungsbereichen.
Die Nettowohnfläche beschreibt die bewohnbare Fläche eines Gebäudes und wird durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) definiert. Sie umfasst alle beheizten Wohnräume abzüglich bestimmter Flächen wie:
Die Hauptnutzfläche ist ein Begriff der Schweizer Norm SIA 416. Sie wird als Teil der Nutzfläche definiert und umfasst alle Räume, die der Zweckbestimmung eines Gebäudes direkt dienen.
Die Bruttowohnfläche umfasst die gesamte Fläche eines Gebäudes, einschliesslich der Konstruktionsflächen wie Wände, tragende Bauteile und gegebenenfalls sogar ungenutzte Räume. Sie bildet somit die maximale Flächenangabe eines Objekts.
Die Bruttowohnfläche dient häufig als Grundlage für die Bauplanung, während die Nettowohnfläche in der Immobilienbewertung und für Miet- oder Kaufverträge wichtig ist.
Die Berechnung der Nettowohnfläche folgt in der Schweiz den klaren Richtlinien der Norm SIA 416 und der Definition des Bundesamts für Wohnungswesen. Diese Standards gewährleisten eine einheitliche und transparente Flächenangabe der Wohnfläche ohne Nebennutzflächen, die für Bewertungen und Vertragsabschlüsse unverzichtbar ist.
Um die Wohnfläche, also die Fläche der bewohnbaren Räume, korrekt und ohne Nebennutzflächen zu berechnen, gehen Sie wie folgt vor:
Am Ende erhalten Sie die Gesamtfläche aller beheizten Raumflächen als Untereinheit der Geschossfläche. Die Anzahl der Zimmer bei einem Haus oder einer Wohnung spielt übrigens keine Rolle, wenn Sie die Nettowohnfläche berechnen.
Die Nettowohnfläche wird berechnet, indem Sie nicht bewohnbare Flächen wie Wände, Dachschrägen unter 1,5 Metern Raumhöhe, Balkone und unbeheizte Räume von der Grundfläche eines Gebäudes abziehen. Beheizte und ausgebaute Räume wie Abstellräume können hinzugezählt werden.
Die Nettogeschossfläche (NGF) ist Teil der Geschossfläche eines Gebäudes und umfasst die Flächen zwischen den tragenden oder umschliessenden Bauteilen. Sie wird in Nutzfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche unterteilt. Die Nettowohnfläche ist ein Bestandteil der Nutzfläche.
