Bruttogeschossfläche (BGF)

Die Bruttogeschossfläche (BGF) bezeichnet die Summe der Grundflächen aller ober- und unterirdischen Geschosse eines Gebäudes, gemessen an den Aussenkanten und einschliesslich der Wände. Im Schweizer Planungsrecht dient sie als Bezugsgrösse für die zulässige Bebauung. Die technische Norm SIA 416 verwendet dafür den Begriff Geschossfläche (GF). Für die Ausnützungsziffer massgebend ist die anrechenbare Geschossfläche, die das kantonale Baurecht festlegt.

Definition: Was versteht man unter Bruttogeschossfläche?

Unter der Bruttogeschossfläche versteht man die Summe der Grundflächen sämtlicher Geschosse eines Gebäudes, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Dazu zählen die ober- und die unterirdischen Ebenen, also auch der Keller und das Dachgeschoss, sofern diese die nötige Raumhöhe erreichen. Das Wort «brutto» verweist darauf, dass die Wände in der Fläche enthalten sind.

Der Begriff ist im Planungsrecht gebräuchlich, aber nicht schweizweit einheitlich definiert. Für Bauten ausserhalb der Bauzonen gelten bundesrechtliche Vorgaben, die kantonale Vollzugshilfen und die Praxis konkretisieren. Innerhalb der Bauzonen bestimmen die Kantone und die Gemeinden die massgebenden Flächen. Deshalb weichen die Details von Kanton zu Kanton ab.

Bruttogeschossfläche nach SIA 416 in der Schweiz

Die Norm SIA 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden» kennt den Begriff Bruttogeschossfläche nicht. Sie verwendet stattdessen die Geschossfläche (GF) und fasst darunter die überdachten und ringsum geschlossenen Flächen aller zugänglichen Geschosse, die Konstruktionsflächen eingerechnet.

Für das Verständnis lohnt es sich, drei Begriffe auseinanderzuhalten: Die Bruttogeschossfläche ist der geläufige Begriff aus dem Planungsrecht, die Geschossfläche (GF) der Begriff der SIA 416, und die anrechenbare Geschossfläche jene Grösse, die das kantonale Baurecht für die Ausnützungsziffer definiert. Die Geschossfläche gliedert sich nach der SIA 416 in die Nettogeschossfläche (NGF) und die Konstruktionsflächen (KF), also die Wände und die Stützen.

Bruttogeschossfläche berechnen: Beispiel

Die Geschossflächen ermitteln Sie, indem Sie die Aussenkonturen der einzelnen Geschosse zusammenzählen. Massgebend sind die äusseren Gebäudeabmessungen einschliesslich der Wände. Konstruktive Fassadenvorsprünge bleiben unberücksichtigt. Liegen keine Pläne vor, misst ein Gutachter die Flächen vor Ort.

Ein Beispiel: Ein Gebäude besitzt drei gleich grosse Vollgeschosse. Bei einem rechteckigen Baukörper von 10 m × 12 m ergibt das je Geschoss 120 m², insgesamt also 3 × 120 m² = 360 m². Von diesem Wert leitet sich anschliessend die anrechenbare Geschossfläche nach kantonalem Recht ab.

Was zählt zur Bruttogeschossfläche (BGF)?

Zur Bruttogeschossfläche zählen hauptsächlich die dem Wohnen oder dem Arbeiten dienenden Räume sowie ihre Zugänge. Dazu gehören Wohnräume, Küchen, Bäder, Korridore, Treppenhäuser und voll nutzbare Wintergärten. Auch Wände zählen dazu. Welche Flächen im Einzelfall angerechnet werden, hängt von der massgebenden Regelung ab.

Was zählt nicht dazu?

Flächen ohne Wohn- oder Arbeitszweck zählen je nach Regelung nicht zur anrechenbaren Fläche, sondern zur Bruttonebenfläche (BNF). Dazu gehören offene Balkone und Terrassen, Waschküchen, Technik- und Heizräume sowie nicht ausgebaute Keller- und Dachräume.

Auch niedrige Räume zählen nur teilweise oder gar nicht: Innerhalb der Bauzonen legen die Kantone die massgebende Mindesthöhe fest. Für Bauten ausserhalb der Bauzonen etwa zählt nur eine lichte Raumhöhe über 1,60 m zur Bruttogeschossfläche, während Flächen zwischen 1,00 m und 1,60 m dort zur Bruttonebenfläche gehören.

Von der Bruttogeschossfläche zur Ausnützungsziffer

Die anrechenbare Geschossfläche wird nach dem kantonalen Bau- und Planungsrecht bestimmt. Die Geschossfläche dient dabei häufig als Ausgangspunkt. Sie ist jene Grösse, welche die Behörden für die Ausnützungsziffer heranziehen.

Die Ausnützungsziffer ergibt sich aus der anrechenbaren Geschossfläche geteilt durch die anrechenbare Grundstücksfläche. Ein Grundstück von 600 m² mit einer anrechenbaren Geschossfläche von 300 m² ergibt somit eine Ausnützungsziffer von 0,5, also 50 %. Je grösser die Ziffer, desto mehr Wohnraum dürfen Sie auf dem Grundstück realisieren.

Im harmonisierten Baurecht (IVHB) tritt teilweise die Geschossflächenziffer (GFZ) an die Stelle der Ausnützungsziffer, während einige Kantone die Ausnützungsziffer beibehalten. Die massgebenden Werte entnehmen Sie der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde.

Abgrenzung zu ähnlichen Begriffen

Rund um die Bruttogeschossfläche kursieren mehrere ähnlich klingende Begriffe. Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten davon ein.

Bruttogeschossfläche und Nettogeschossfläche

Der Unterschied liegt in den Wänden:

• Die Bruttogeschossfläche schliesst die Konstruktionsflächen mit ein.
• Die Nettogeschossfläche zählt dagegen nur die Flächen zwischen den Wänden.

Wer von der Bruttogeschossfläche die Konstruktionsflächen abzieht, erhält die Nettogeschossfläche.

Bruttogeschossfläche und Bruttowohnfläche

• Die Bruttowohnfläche umfasst die nutzbaren Innenflächen einer Wohnung inklusive der Aussenwandquerschnitte.
• Die Bruttogeschossfläche reicht weiter und schliesst auch die aussenliegenden Treppenhäuser, die Korridore und die Nebenräume ein.

Ziehen Sie von der Bruttowohnfläche die Wände ab, erhalten Sie die Nettowohnfläche, die die tatsächlich nutzbare Fläche einer Wohnung angibt.

Bruttogeschossfläche und Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche ist der deutsche Begriff nach der Norm DIN 277 und beruht auf deutschem Baurecht. Sie ist nicht mit der Schweizer Kennzahl gleichzusetzen, auch wenn beide Begriffe die Abkürzung BGF tragen. Für Schweizer Grundstücke gelten die SIA 416 und das kantonale Baurecht.

Fazit

Die Bruttogeschossfläche fasst die Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes zusammen und bildet die Brücke zur Ausnützungsziffer. Wer eine Liegenschaft kauft oder ein Grundstück bebaut, sollte die Kennzahl und ihre kantonalen Besonderheiten kennen.

Für die Praxis genügt es, den Wert als Ausgangspunkt zu verstehen und für die genaue Berechnung die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde beizuziehen. So schätzen Sie das Potenzial eines Grundstücks realistisch ein und vermeiden Fehler bei der Bruttogeschossfläche.

Quellen

• Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein (SIA): Norm SIA 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden» – kostenpflichtige Norm, kein öffentlicher Deep-Link zitierbar (als Primärnorm genannt).
• Amt für Raumentwicklung Graubünden (ARE) – «Anleitung zur Berechnung der Geschossflächen bei Bauten ausserhalb der Bauzonen», Oktober 2014: gr.ch