Wenn Sie am Erwerb einer Liegenschaft interessiert sind, ist die Bruttogeschossfläche ein wichtiger Wert zur Berechnung des Wertes der Immobilie. Sie erhalten einen ersten Überblick über die Gesamtflächen aller Geschosse des Gebäudes. Oft ist die Bruttogeschossfläche auch die Grösse, die Sie erhalten, wenn Sie für einen Neubau die Ausnützungsziffer (aus dem Bauzonenplan) mit der Grösse des Grundstücks multiplizieren.
Unter der Bruttogeschossfläche versteht man alle zum Wohnen und Arbeiten verwendeten oder dienenden Flächen eines Gebäudes inklusive der Wände und Dämmung. Die Zahl kann je Geschoss oder als Gesamtwert für die Immobilie angegeben werden.
Zumeist lässt sich die Bruttogeschossfläche anhand der Pläne und Grundrisse der Immobilie berechnen. Bei älteren Gebäuden oder bei Liegenschaften, bei denen keine Pläne vorliegen, muss ein Gutachter die Fläche durch Messungen vor Ort ermitteln.
Bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche werden alle Räume, die dem Wohnen oder Arbeiten dienen, eingeschlossen. Hierzu zählen Wohnräume, Bäder, Küchen, Attikawohnungen, Werkstätten und voll nutzbare Wintergärten.
Ebenso werden Mauern und Wände sowie Dämmungsquerschnitte in die Berechnung aufgenommen. Meist reicht es daher, die Aussenmasse des Gebäudes zu nehmen und die einzelnen Seiten des Gebäudes miteinander zu multiplizieren. Nicht in die Berechnung aufzunehmende Flächen können anschliessend abgezogen werden.
Nicht zu berücksichtigen sind hingegen Bruttonebenflächen wie
Da es in manchen Kantonen zu Abweichungen kommen kann, sollten Sie stets im konkreten Fall die gültigen Regelungen des Kantons prüfen.
Die Bruttogeschossfläche wird insbesondere bei Berechnungen technischer Natur verwendet. Hier einige Anwendungsbeispiele:
Wir haben bereits darauf verwiesen, wie die mögliche Bruttogeschossfläche aus der Grundstücksgrösse und der Ausnützungsziffer ermittelt werden kann. Aber natürlich können Sie auch umgekehrt an die Berechnung herangehen. Um die Ausnützungsziffer zu berechnen, teilen Sie einfach die Bruttogeschossfläche durch die Grundstücksfläche.
Zur Berechnung der Energiekennzahl und damit der Zahl, die den Energieverbrauch eines Gebäudes pro Quadratmeter angibt, teilen Sie die Energiekosten für Strom, Gas und/oder Wasser durch die Bruttogeschossfläche.
Immer wieder kommt es zur Verwirrung in Bezug auf die Verwendung verschiedener, fast identisch wirkender Begriffe:
Die Bruttogeschossfläche mag für technische Zusammenhänge interessant sein, jedoch nicht für wirtschaftliche Betrachtungen. In einem Wohnhaus ist somit die Wohnfläche eine ebenso wichtige Kennzahl. Auch hier wird zwischen der Bruttowohnfläche (inkl. Wänden) und der Nettowohnfläche (für die Vermietung relevante Grösse der effektiven Zimmergrundrisse des Wohnbereichs) unterschieden.
Alle nicht dem Wohnen dienenden Bereiche wie Treppenhäuser, Keller etc. werden ebenfalls als Nebenflächen bezeichnet.
Übrigens: Laut Bundesamt für Statistik betrug die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner im Jahre 2021 in der Schweiz 46,6 Quadratmeter.
Der einzige Unterschied zwischen diesen beiden Werten sind die Wände, die bei der Bruttoberechnung einkalkuliert werden und bei der Nettobetrachtung aussen vor bleiben.
In der Norm 416 der Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereinigung ist der Begriff Hauptnutzfläche als Gesamtfläche aller beheizten Raumflächen in einer Wohnung definiert. Hierzu zählen demnach auch Küchen, Einbauschränke und Badewannen, jedoch keine Abstellflächen, Balkone, Keller oder Wände.
In der Bauverordnung des Kantons Wallis heisst es hierzu: «Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe der unmittelbar dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.»
Im Grunde kann man keinen grundsätzlichen Unterschied zwischen diesen beiden Begriffen machen. Sie beziehen sich lediglich auf die vom Gesetz her definierten Flächen, die bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche berücksichtigt werden, oder aussen vor bleiben sollen.
Das kommt sehr auf den Ausbau des Wintergartens an. Ist dieser nicht beheizt oder nicht vollkommen dicht an allen Seiten mit (Glas-)Wänden versehen, zählt er zumeist nicht dazu.
In den meisten Fällen (dies kann jedoch zwischen den Kantonen unterschiedlich sein) werden Flächen mit einer Raumhöhe unter 1,50 Meter nicht in die Bruttogeschossfläche eingerechnet.
Die grundlegende Berechnung findet zwar (fast) einheitlich in der gesamten Schweiz statt, jedoch haben viele Kantone Sondervorschriften. In einigen Kantonen werden z. B. Flächen unter einer Raumhöhe von 1,50 Metern nicht einbezogen, in anderen Flächen ab 1,60 Meter.
In der Schweiz wird unter der «Bruttogeschossfläche» (BGF) die Gesamtfläche eines Gebäudes verstanden, einschliesslich aller Geschosse und unter Berücksichtigung bestimmter Bereiche wie
Bei der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF), welche für die Ermittlung der AZ relevant ist, werden von der BGF all jene Flächen abgezogen, die nicht als Wohn- oder Arbeitsfläche dienen. Dazu zählen:
