Die anrechenbare Geschossfläche (AGF) bezeichnet die Summe der Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, die für Wohn-, Arbeits-, Geschäfts- oder ähnliche Zwecke genutzt werden können. Sie bildet die Basis für verschiedene Berechnungen im Immobilienbereich, z. B. für die Ermittlung der zulässigen Bauvolumina oder für die Festlegung der Nutzungsdichte. Sie berücksichtigt nicht die Wandstärken oder technische Schächte, kann aber je nach Definition gewisse Nebenräume einbeziehen.
Der Begriff «anrechenbare Geschossfläche» hat seine Wurzeln in der städtebaulichen Planung und im Baurecht. In der Schweiz dient die AGF als ein zentrales Kriterium zur Steuerung der baulichen Entwicklung. Aufgrund der geografischen Besonderheiten der Schweiz, insbesondere der begrenzten bebaubaren Landfläche, wurde es notwendig, eine messbare Grösse zu etablieren, die die bauliche Dichte und das Volumen von Gebäuden standardisiert und reguliert. Im schweizerischen Immobilienbereich wird die AGF in verschiedenen Kontexten verwendet:
In den vergangenen Jahrzehnten hat die AGF an Bedeutung gewonnen, da die Raumplanung und das nachhaltige Bauen in der Schweiz immer zentralere Themen wurden. Das Konzept der anrechenbaren Geschossfläche ermöglicht eine harmonisierte und geregelte bauliche Entwicklung, die sowohl den Bedürfnissen der Bewohner als auch den Anforderungen des Umweltschutzes gerecht wird.
Die Berechnung der anrechenbaren Geschossfläche (AGF) variiert je nach den spezifischen Vorgaben der jeweiligen Gemeinde oder des Kantons. Im Allgemeinen setzt sich die AGF aus der Summe der Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes zusammen, die für Wohn-, Arbeits-, Geschäfts- oder ähnliche Zwecke genutzt werden können. Folgende Grundsätze gelten meist für die Berechnung:
Die Bestimmung und Verwendung der AGF wird durch verschiedene schweizerische Gesetze und Verordnungen geregelt:
Die Unterscheidung zwischen diesen Begriffen ist wichtig, da sie in verschiedenen Kontexten des Immobilienwesens unterschiedliche Bedeutungen und Anwendungen haben.
Die anrechenbare Geschossfläche (AGF) hat in verschiedenen Phasen von Immobilienprojekten eine zentrale Bedeutung:
Kurz: Ein Untergeschoss ist dann anrechenbar, wenn es überwiegend oberhalb der natürlichen Geländeoberfläche liegt und für Wohn-, Arbeits-, Geschäfts- oder ähnliche Zwecke nutzbar ist.
Ausführliche Antwort: Ob ein Untergeschoss als anrechenbare Geschossfläche gilt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein entscheidender Faktor ist die Lage des Untergeschosses im Verhältnis zum natürlichen Geländeniveau. Wenn ein erheblicher Teil des Untergeschosses (z. B. mehr als die Hälfte seiner Höhe) über dem natürlichen Geländeniveau liegt, wird es häufig als anrechenbar betrachtet. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Nutzung des Untergeschosses. Räume, die für Wohn-, Arbeits- oder Geschäftszwecke ausgebaut und genutzt werden können, werden eher angerechnet als reine Lagerräume oder Technikräume. Die genauen Kriterien können jedoch von Kanton zu Kanton und von Gemeinde zu Gemeinde variieren, weshalb es wichtig ist, sich an die jeweiligen lokalen Vorschriften zu halten.
Kurz: Die Geschossflächenziffer (GFZ) gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse eines Gebäudes zur Grundstücksfläche an.
Ausführliche Antwort: Die Geschossflächenziffer (GFZ) ist ein Mass für die bauliche Nutzungsdichte eines Grundstücks. Sie berechnet sich, indem man die gesamte Geschossfläche (anrechenbare Fläche) aller Vollgeschosse eines Gebäudes nimmt und diese durch die Grösse des Grundstücks teilt. Hierbei werden alle Geschosse berücksichtigt, die überwiegend oberhalb der Geländeoberfläche liegen. Die GFZ gibt also an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstück zulässig oder vorhanden sind. Sie dient in der Stadt- und Raumplanung als Instrument zur Steuerung der baulichen Dichte.
Kurz: In der Schweiz bezeichnet die Geschossfläche die gesamte Fläche eines Geschosses, einschliesslich der Innen- und Aussenwände, jedoch ohne technische Schächte und Installationen.
Ausführliche Antwort: Die Geschossfläche in der Schweiz bezieht sich auf die gesamte Fläche eines Geschosses, gemessen an den Innenkanten der Aussenwände. Dies schliesst alle Innenräume, Wände und festen Installationen mit ein. Von der Geschossfläche ausgenommen sind in der Regel technische Schächte, Liftschächte und ähnliche Installationen. Sie dient als Basis für verschiedene Berechnungen im Baurecht und in der Raumplanung, z. B. zur Ermittlung der anrechenbaren Geschossfläche oder der Geschossflächenziffer. Es ist wichtig, bei der Planung und Bewertung von Immobilienprojekten die genauen Vorgaben und Definitionen der jeweiligen kantonalen und kommunalen Regelungen zu berücksichtigen.
