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Die anrechenbare Geschossfläche (AGF) ist eine Kennzahl aus dem Schweizer Bau- und Planungsrecht. Sie umfasst die Summe aller anrechenbaren Geschossflächen – ober- und unterirdisch –, die für die bauliche Nutzung eines Grundstücks massgebend sind. Sie bestimmt primär, wie gross ein Gebäude im Verhältnis zum Grundstück sein darf (Ausnutzung).
Die AGF setzt sich aus vier Flächentypen zusammen, die zusammen die gesamte nutzbare Grundrissfläche eines Gebäudes beschreiben:
| Flächentyp | Beispiele | Anrechenbarkeit (Regelfall) |
|---|---|---|
| Hauptnutzflächen (HNF) | Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küchen, Büros | Ja, voll anrechenbar. |
| Nebennutzflächen (NNF) | Waschküche, Keller, Estrich, Technik | Ja, sofern Höhenregeln und Terrain-Regel erfüllt. Funktionsflächen (FF) ausgenommen. |
| Verkehrsflächen (VF) | Treppenhäuser, Korridore, Lift | Ja, grundsätzlich anrechenbar. |
| Konstruktionsflächen (KF) | Wände, Stützen, Schächte | Ja, umschliessende Mauern zählen dazu. |
Wichtig: Während die SIA 416 die technische Messung vorgibt, bestimmt das kantonale Baurecht, welche dieser Flächen «anrechenbar» für die Ausnutzung sind. So sind Funktionsflächen (Heizung, Technik) gemäss SIA zwar Geschossflächen, aber oft nicht anrechenbar für die maximale Bebauungsdichte.
Folgende Bereiche bleiben bei der Berechnung der Ausnutzung in der Regel aussen vor:
Gerade bei Hanglagen oder ausgebauten Dachstöcken führt die Grenze zwischen «Nutzraum» und «Wohnraum» oft zu juristischen Unklarheiten. Im Zweifel lohnt sich ein Nachmessen durch eine Fachperson.
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Eine korrekte AGF-Berechnung erfolgt anhand des offiziellen Grundrisses. So gehen Sie vor:
Praxis-Beispiel: Ein Haus hat ein Erdgeschoss (90 m²) und ein Obergeschoss (80 m²). Im Keller gibt es einen 20 m² grossen Lagerraum und ein 15 m² grosses Gästezimmer.
- Erd- & Obergeschoss: 90 + 80 = 170 m²
- Keller-Lager: 0 m² (ragt weniger als 1,20 m über Terrain — Terrain-Regel nicht erfüllt)
- Gästezimmer: 15 m² (ragt mehr als 1,60 m über Terrain, lichte Höhe über 1,60 m — anrechenbar)
- Summe AGF: 185 m²
Beim Bauen stossen Sie unweigerlich auf zwei Kennzahlen, die bestimmen, wie stark ein Grundstück bebaut werden darf. Beide werden oft verwechselt – sie messen jedoch verschiedene Dinge.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) bezieht die anrechenbare Geschossfläche auf die Grundstücksfläche und sagt aus, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstück gebaut werden dürfen.
Formel:
AGF = GFZ × Grundstücksfläche
| GFZ | Grundstück | Maximale AGF |
|---|---|---|
| 0,5 | 800 m² | 400 m² |
| 0,8 | 1'000 m² | 800 m² |
| 1,2 | 600 m² | 720 m² |
Eine hohe GFZ erlaubt mehr Geschosse oder grössere Grundflächen – was in städtischen Lagen oft der entscheidende Faktor für die Wirtschaftlichkeit eines Projekts ist. In ländlichen Zonen liegen die GFZ-Werte oft deutlich tiefer, was die Bebauungsdichte begrenzt.
Die Ausnutzungsziffer funktioniert nach dem gleichen Prinzip wie die GFZ, verwendet aber je nach Kanton eine andere Flächendefinition als Basis. In Zürich etwa wird für die AZ nicht die gesamte AGF nach SIA 416 herangezogen, sondern nur die Hauptnutzfläche – also Wohn- und Arbeitsräume ohne Verkehrs- und Konstruktionsflächen. Das führt dazu, dass bei gleichem Wert eine AZ von 0,5 mehr Bauvolumen erlaubt als eine GFZ von 0,5.
Praktisches Beispiel: Ein Grundstück von 1'000 m² mit einer AZ von 0,5 erlaubt 500 m² Hauptnutzfläche. Rechnet man Treppenhäuser, Gänge und Wände hinzu, kann die tatsächliche Gebäudefläche deutlich grösser ausfallen.
Welche Kennzahl für Ihr Grundstück gilt und wie sie berechnet wird, steht in der kommunalen Bau- und Zonenordnung. Bei Unklarheiten gibt das kantonale Bauamt verbindlich Auskunft.
Obwohl die Norm SIA 416 schweizweit gilt, weichen kantonale und kommunale Bauordnungen teils erheblich voneinander ab:
Die BZO Zürich orientiert sich eng an SIA 416. Bei Dachausbauten können Raumteile unter 1,80 m lichter Höhe als nicht anrechenbar gelten, was ein strengerer Massstab als der in SIA 416 definierte Richtwert von 1,60 m ist. Massgebend ist die jeweils gültige kommunale BZO.
Nebennutzflächen wie Keller können je nach Nutzungsart zur AGF zählen oder ausgenommen sein.
Stärkere Differenzierung zwischen Wohn- und Gewerbenutzung bei der Berechnung.
Eigene GFZ-Vorgaben je nach Zonenplan, mit strengeren Anforderungen in Wohnquartieren.
Die AGF richtet sich nach SIA 416 und wird über die GFZ geregelt. Die zulässigen Werte variieren je nach Gemeinde und Zonentyp – massgebend ist die kommunale Bau- und Nutzungsordnung (BNO).
Grundlage bilden das kantonale Baugesetz und die kommunalen Zonenreglemente, orientiert an SIA 416. Untergeordnete Räume mit geringer lichter Höhe können je nach Reglement von der Anrechnung ausgenommen sein.
Das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG) bildet die Grundlage, die Berechnung folgt SIA 416. Nebennutzflächen wie Keller oder Einstellhallen werden je nach Nutzungszone und kommunalem Reglement unterschiedlich behandelt.
Vor jedem Bauprojekt oder Immobilienkauf empfiehlt es sich, die zuständige Gemeindeverwaltung oder das kantonale Bauamt zu kontaktieren. Nur so erhalten Sie eine verbindliche Auskunft über die lokal geltenden Regeln.
In Kantonen, die die IVHB umgesetzt haben, werden Begriffe wie «anrechenbare Grundstücksfläche» und «Geschossfläche» präziser definiert, was den Vergleich von Liegenschaften über Kantonsgrenzen hinweg erleichtert. Welche Kantone die IVHB bereits vollständig umgesetzt haben, ist beim jeweiligen kantonalen Bauamt zu erfragen.
Zwei Rechtsquellen sind für die AGF massgebend:
Diese Norm des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins definiert alle relevanten Flächenbegriffe. Sie unterscheidet zwischen der Geschossfläche (GF), Nettogeschossfläche (NGF) und Konstruktionsfläche (KF) und bildet die technische Grundlage für Baubewilligungen, Schätzungen und Mietrechtsstreitigkeiten.
Rechtliche Hinweise zur Flächenangabe in Mietinseraten finden sich im Mietrecht (OR) sowie in den kantonalen Bauverordnungen. Im Zweifelsfall empfiehlt sich die Konsultation eines Mietrechtsanwalts.
Bei Unklarheiten zur AGF sollten Sie folgende Fachpersonen beiziehen:
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Die anrechenbare Geschossfläche ist mehr als eine technische Kennzahl. Sie beeinflusst den Mietzins, die Baubewilligung, den Verkehrswert und – über diesen – indirekt auch die steuerliche Bewertung einer Immobilie. Wer die AGF kennt, kann Immobilienangebote besser vergleichen, Fehler bei Baubewilligungen vermeiden und im Mietverhältnis seine Rechte wahrnehmen. Lassen Sie die AGF bei jedem Kauf oder Bauprojekt von einer Fachperson überprüfen – besonders bei Dachausbauten, Untergeschossen und älteren Bestandsliegenschaften.
Das hängt von der lichten Höhe ab. In der Regel werden Flächen erst ab einer Höhe von 1,50 m bis 1,60 m angerechnet. Einzelne Kantone (z.B. Zürich) oder Gemeinden können strengere Masse (bis zu 1,80 m) vorschreiben. Prüfen Sie hierzu das lokale Baureglement.
Nein. Offene Terrassen und Balkone gehören in der Regel nicht zur AGF, da sie nicht überdeckt und umschlossen sind. Überdachte Wintergärten können je nach Ausführung teilweise anrechenbar sein.
Die AGF ist im Baurecht massgebend, nicht direkt für die Mietpreisberechnung. Für den Mieter zählt die tatsächlich nutzbare Wohnfläche. Vermieter sollten die ausgewiesene Fläche im Mietvertrag klar deklarieren – Abweichungen zwischen angegebener und tatsächlicher Fläche können rechtlich anfechtbar sein. Im Streitfall empfiehlt sich die Beratung durch einen Mietrechtsanwalt.
Eine falsche Flächenangabe kann als Grundlagenirrtum oder Täuschung gewertet werden. Je nach Fall haben Käufer das Recht auf Preisminderung oder Vertragsauflösung. Ein Liegenschaftsanwalt kann die Optionen beurteilen.
