Die gewichtete Fläche spielt per Definition eine zentrale Rolle im Immobiliensektor, insbesondere für Hausbesitzer und Wohnungseigentümer. Der Begriff «gewichtete Fläche» bezieht sich typischerweise auf eine Berechnungsmethode, die verschiedene Bereiche eines Hauses oder einer Wohnung in Abhängigkeit von ihrer Nutzung und Bedeutung unterschiedlich bewertet. Dieses Konzept ist besonders relevant für Eigentümer von Eigentumswohnungen (Stockwerkseigentum), die den Wert ihrer Immobilie abschätzen möchten oder planen, Renovierungen oder Umbauten vorzunehmen.
Die gewichtete Fläche ist eine Masseinheit in der Immobilienbewertung, die verschiedene Teile einer Immobilie entsprechend ihrer Nutzungsart und Wichtigkeit unterschiedlich gewichtet. Sie dient dazu, den wahren Nutzen eines Raumes besser abzubilden.
Die Grundfläche bezieht sich auf die ausgemessene Gesamtfläche des Gebäudes oder der Wohnung. Die Wohnfläche dagegen bezieht sich auf eine Fläche, die tatsächlich als Wohnraum genutzt wird.
Ein Gewichtungsfaktor ist ein Multiplikator (oder Prozentsatz), der auf verschiedene Bereiche angewendet wird, um ihre Bedeutung in der Gesamtfläche zu reflektieren. Für die Fläche von Balkonen oder Wintergärten liegt dieser etwa bei 50 % und für Terrassen bei 33 %. Kellerabteile oder Garagen werden hingegen mit 0 gewichtet.
Das Gesetz gibt keine spezifischen Regeln für die Berechnung der Gewichtung vor. Der Eigentümer oder Bauträger muss die Bewertungskriterien festlegen. Bei Neubauten bestimmt üblicherweise der Ersteller die Wertquote, basierend auf objektiven Faktoren. Wichtige Bewertungsfaktoren umfassen die Stockwerkhöhe, Aussicht, Besonnung, Lage im Gebäude, Anzahl und Art der Räume, Zugang, Immissionen und Raumeinteilung. Zustand und individuelle Ausstattung innerhalb der Einheiten beeinflussen die Wertquote nicht.
Die Nutzfläche ist Teil der Gesamtfläche und dient der Berechnung der Fläche, die direkt für Wohnzwecke genutzt werden.
Das Ergebnis der Multiplikation der einzelnen Flächen mit ihren Gewichtungsfaktoren.
In der Schweiz werden die oben genannten Begriffe häufig in der Immobilienbewertung verwendet. Sie helfen dadurch bei der Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie und sind in der Regel auch in rechtlichen Dokumenten und bei Immobilientransaktionen anzutreffen.
Die Berechnung der gewichteten Fläche ist für Hausbesitzer und Wohnungseigentümer in der Schweiz aus mehreren Gründen von Bedeutung:
Betrachten wir ein Beispiel für ein Einfamilienhaus in Bern. Die Gesamtfläche des Hauses beträgt 200 m², die in verschiedene Bereiche aufgeteilt ist. Wir wenden die angegebenen Gewichtungsfaktoren an:
Die Berechnung erfolgt wie folgt:
In diesem Beispiel ergibt die Anwendung der spezifischen Gewichtungsfaktoren eine Gesamtwertung von ungefähr 155 gewichteten Quadratmetern. Diese Methode ermöglicht eine differenzierte Bewertung der verschiedenen Flächen des Hauses, was für eine realistische Immobilienbewertung in der Schweiz essenziell ist.
Zur Nutzfläche eines Gebäudes gehören alle Flächen, die tatsächlich genutzt werden können. Dazu zählen Wohnräume, Küchen, Bäder, Flure, Abstellräume und beheizte Wintergärten. Nicht dazu gezählt werden in der Regel ungenutzte Dachböden, Keller, Garagen und ähnliche Räumlichkeiten.
Der Hauptunterschied liegt in der Nutzung:
Räume, die nicht zur Nutzfläche gehören, sind typischerweise solche, die nicht unmittelbar nutzbar sind, wie unbeheizte Keller, Dachböden ohne Ausbau, Garagen und technische Räume wie Heizungskeller oder Waschräume.
Gewichtete Punkte werden berechnet, indem die Fläche jedes Raumes oder Bereichs mit einem Gewichtungsfaktor multipliziert wird, der seine Nutzung oder Bedeutung widerspiegelt. Zum Beispiel könnte ein Wohnzimmer einen höheren Gewichtungsfaktor erhalten als ein Abstellraum. Die Summe dieser gewichteten Werte ergibt die gesamte gewichtete Fläche einer Immobilie.
