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Die Gebäudegrundfläche bezeichnet nach der Norm SIA 416 den Teil eines Grundstücks, den ein Gebäude durchdringt und bedeckt – also den Grundriss des Gebäudes auf dem Boden. Sie misst die Fläche innerhalb der äusseren Aussenwände dort, wo das Gebäude den Boden berührt. Nach der Systematik der SIA 416 ergeben die Gebäudegrundfläche und die Umgebungsfläche zusammen die Grundstücksfläche.
Die Norm SIA 416 definiert die Gebäudegrundfläche als jenen Teil der Grundstücksfläche, den ein einzelnes Gebäude durchdringt. Gemeint ist der Grundriss auf Höhe des Bodens, gemessen bis zur äusseren Kante der Aussenwände. Bauteile, die den Boden nicht berühren – etwa auskragende Vordächer oder Balkone –, zählen nicht dazu.
Der Begriff beschreibt somit die reine Bodenbedeckung eines Gebäudes. Er sagt nichts über die Zahl der Geschosse oder die nutzbare Wohnfläche im Inneren aus. Wie viel Wohnfläche in einem Gebäude entsteht, hängt zusätzlich von der Zahl der Vollgeschosse und vom Anteil der technischen Anlagen und der Konstruktion ab.
Bei einfachen Grundrissen ergibt sich der Fussabdruck aus der Länge und Breite des Gebäudes, gemessen an den Aussenkanten der Aussenwände. Bei verwinkelten Bauten wird die Grundfläche in Teilflächen zerlegt und aufsummiert.
Das folgende Beispiel zeigt den Unterschied zwischen der Gebäudegrundfläche als Fussabdruck und der Summe der Geschosse:
Die Gebäudegrundfläche ist nur ein Faktor bei der Immobilienbewertung. Wer sie kennt, hat einen ersten Anhaltspunkt zur Grösse, aber noch keinen Marktwert. Den ermittelt eine Bewertung, welche die Lage, den Zustand und den Ausbau einbezieht.
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Der Begriff «Gebäudegrundfläche» wird oft mit ähnlichen Flächenbegriffen verwechselt. Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten Begriffe ein:
| Begriff | Was gemessen wird | Bezug |
|---|---|---|
| Gebäudegrundfläche | Fussabdruck des Gebäudes (Grundriss am Boden) | SIA 416 |
| Geschossfläche (GF) | Summe der Flächen aller Geschosse | SIA 416 |
| Bruttogeschossfläche (BGF) | Bezeichnung aus älteren SIA-Fassungen für die Geschossfläche | heute «GF» nach SIA 416 |
| Anrechenbare Gebäudefläche (aGbF) | Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie | IVHB, Basis der Überbauungsziffer |
| Überbaute Fläche | umgangssprachlich der bebaute Teil der Parzelle | keine eigene baurechtliche Messgrösse |
Die Geschossfläche (GF) unterscheidet sich am deutlichsten: Sie summiert die Flächen aller Geschosse eines Gebäudes und fällt bei mehrgeschossigen Bauten höher aus als die Gebäudegrundfläche.
Die Geschossfläche gliedert sich ihrerseits in:
Für baurechtliche Dichtevorgaben ist dagegen die anrechenbare Geschossfläche (aGF) massgebend. Diese wird nach kantonalem Recht ermittelt und kann von der Geschossfläche abweichen.
Von der überbauten Fläche grenzt sich die Gebäudegrundfläche dadurch ab, dass sie eine definierte Messgrösse nach SIA 416 ist, während die überbaute oder bebaute Fläche vor allem umgangssprachlich und statistisch verwendet wird. Auch die Wohnfläche ist nicht mit der Gebäudegrundfläche gleichzusetzen, da sie nur die bewohnbaren Räume eines Gebäudes erfasst.
Beachten Sie, dass der deutsche Begriff der Brutto-Grundfläche aus der DIN 277 stammt. Deshalb lässt er sich nicht auf die Schweiz übertragen. Hier gelten die SIA 416 und die kantonalen Baubegriffe.
Für die Baubewilligung ist nicht die technische Gebäudegrundfläche massgebend, sondern die anrechenbare Gebäudefläche (aGbF) nach der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB). Die aGbF misst die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie und bildet die Grundlage der Überbauungsziffer, die den Anteil der bebaubaren Parzellenfläche begrenzt.
Davon zu trennen ist die Ausnützungsziffer (AZ), die je nach Kanton fortbesteht oder durch die Geschossflächenziffer (GFZ) abgelöst wird. Sie setzt die anrechenbare Geschossfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche und knüpft damit an die Summe der Geschosse an, nicht an den Fussabdruck. Welche Ziffer gilt, richtet sich nach dem kantonalen Baurecht, da die IVHB als Konkordat kantonal umgesetzt wird.
Die Gebäudegrundfläche ist eine klar definierte Messgrösse nach SIA 416. Sie erfasst den Fussabdruck eines Gebäudes auf dem Grundstück und bildet zusammen mit der Umgebungsfläche die Grundstücksfläche. Wichtig ist die Abgrenzung zur Geschossfläche, die alle Geschosse summiert, sowie zur anrechenbaren Gebäudefläche, die baurechtlich als Bezugsgrösse der Überbauungsziffer dient.
Wer ein Grundstück oder ein Gebäude beurteilt, sollte diese Begriffe auseinanderhalten, denn sie führen zu sehr unterschiedlichen Werten. Als Orientierung zur Grösse eines Bauwerks bleibt die Gebäudegrundfläche der beste Ausgangspunkt.
Zur Gebäudegrundfläche zählt die Fläche innerhalb der äusseren Aussenwände dort, wo das Gebäude den Boden berührt. Bauteile ohne Bodenkontakt wie Vordächer oder auskragende Balkone werden nicht mitgerechnet.
Nur wenn der Balkon den Boden berührt, etwa über eine Stütze. Auskragende Balkone oder Vordächer ohne Bodenkontakt gehören nach SIA 416 nicht zur Gebäudegrundfläche.
Die Gebäudegrundfläche misst nur den Fussabdruck des Gebäudes. Die Bruttogeschossfläche – heute meist als Geschossfläche bezeichnet – summiert dagegen die Flächen aller Geschosse und fällt bei mehrgeschossigen Bauten deutlich höher aus.
Nein. Die Gebäudegrundfläche ist eine definierte Messgrösse nach SIA 416, während die überbaute Fläche ein umgangssprachlicher und statistischer Ausdruck für den bebauten Teil einer Parzelle ist und keine eigene baurechtliche Messgrösse darstellt.
Die Gebäudegrundfläche ist der technische Fussabdruck nach SIA 416. Die anrechenbare Gebäudefläche misst die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie nach IVHB und dient als baurechtliche Grundlage der Überbauungsziffer.
