Gebäudegrundfläche, Grundfläche

Oliver S.
24.07.2023, 06:34
3 min

Gebäudegrundfläche: was ist das?

Gebäudegrundfläche

Die Gebäudegrundfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie. Leider wird der Begriff häufig falsch verwendet, was zu Verwirrungen führen kann. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was die Grundfläche genau ist und wie sie sich von anderen Flächenarten unterscheidet.

Definition: Gebäudegrundfläche

Als Gebäudegrundfläche wird die Fläche eines Gebäudes bezeichnet, die sich durch die äussere Abmessung ergibt und die unmittelbar mit dem Boden Kontakt hat. Ein gleichwertig genutzter Begriff ist die bebaute Fläche. Die Abmessung der Grundfläche erfolgt auf Fussbodenhöhe an bereits fertigen Oberflächen wie Verkleidungen oder Dämmungen.

Die Grundfläche bzw. die Bruttogrundfläche lässt sich ihrerseits in die Nettoraumfläche (NRF) zuzüglich der Konstruktionsfläche (KGF) unterteilen. Die Nettoraumfläche kann wiederum in die Nutzungsfläche, die Verkehrsfläche und die Technikfläche eingeteilt werden.

In manchen Kontexten werden auch die Flächen der weiteren Geschosse als Grundfläche bezeichnet. Hier wäre die Grundfläche mit der Geschossfläche gleichzusetzen.

Gebäudegrundfläche Einordnung

Gebäudegrundfläche: Abgrenzung zu anderen Begriffen

Um mehr Klarheit in die verschiedenen Begriffe zu bringen, grenzen wir nachfolgend die Grundfläche von anderen Begriffen ab:

Grundfläche vs. Wohnfläche

Die Wohnfläche berechnet sich aus der Grundfläche abzüglich der nicht zum Wohnen genutzten Flächen, darunter Kellerräume, Garagen sowie Trocken- oder Technikräume.

Wie Sie der Grafik entnehmen können, entspricht die Wohnfläche nicht zwingend der Nettoraumfläche (NRF), da hierbei auch Technik- und Verkehrsflächen einbezogen werden.

Bruttogrundfläche (BGF) vs. Nettogrundfläche

Die Bruttogrundfläche – fälschlicherweise oft als Bruttogeschossfläche bezeichnet – ist die gesamte berechnete Fläche eines Gebäudes. Sie besteht aus der Nettogrundfläche plus der Konstruktionsgrundfläche.

Die Nettogrundfläche setzt sich aus der Nutzungsfläche, der Technikfläche und der Verkehrsfläche zusammen. Im Grunde ist die Nettogrundfläche die Fläche, die man begehen kann, während die Nutzungsfläche der Bereich ist, der zum Wohnen, Arbeiten, Verkaufen, Bilden, Forschen, Lagern oder Produzieren verwendet wird. Technikflächen sind solche, die für Heizungsanlagen, Aufzüge oder Klimatechnik verwendet werden. Zu Verkehrsflächen zählen Dielen, Treppen, Fluchtwege sowie Flure.

Gebäudegrundfläche vs. Konstruktionsgrundfläche

Die Konstruktionsgrundfläche bildet gemeinsam mit der Nettogrundfläche die Bruttogrundfläche. Sie bezeichnet die Flächen, die für die Konstruktionseinheiten eines Gebäudes genutzt werden, wie Wände, Pfeiler, Schornsteine und Türöffnungen.

Grundfläche vs. Grundstücksfläche

Während die Gebäudegrundfläche sich auf den Bereich bezieht, den ein Gebäude durch seine Aussenmasse einnimmt, ist die Grundstücksfläche die Fläche, die sich durch die Grundstücksgrenzen ergeben. Ein Grundstück ist im Liegenschaftskataster eingetragen.

Aussenwand-Konstruktions-Grundfläche (AKF) vs. Grundfläche

Die AKF bezieht sich auf die Flächen, die die Aussenwände einnehmen. Analog hierzu bemisst die Innenwand-Konstruktions-Grundfläche die Fläche, die durch die innen liegenden Wände eingenommen werden. Beide Grössen können von der Grundfläche in Abrechnung gebracht werden.

Warum ist eine genaue Definition dieser Begriffe notwendig und wichtig?

Nur, wenn die Begriffe genau definiert und voneinander abgegrenzt werden, ist eine Vergleichbarkeit mehrerer Objekte möglich. Auch die genaue Berechnung von Kennzahlen oder der Rentabilität lässt sich nur gewährleisten, wenn stets die richtigen Flächen zugrunde gelegt werden.

Auch bei der Bebauung von Grundstücken spielt die Grundfläche eine wichtige Rolle. Durch die Grundflächenzahl wird nämlich bestimmt, wie viel Prozent eines Grundstücks bebaut werden darf. Hierbei geht es um das Verhältnis der Grundfläche zur Grundstücksfläche. Sie hat am Ende also grossen Einfluss auf die Grösse eines Hauses und auf die Rentabilität.

Immobilienbewertung
Grundfläche: Die Quintessenz
  • Als Grundfläche wird die Fläche eines Gebäudes bezeichnet, die sich durch die äussere Abmessung ergibt und die unmittelbar mit dem Boden Kontakt hat.
  • Die Bruttogrundfläche setzt sich aus der Nettogrundfläche und der Konstruktionsgrundfläche zusammen.
  • Die Wohnfläche ist Teil der Nettoraumfläche und damit Teil der Bruttogrundfläche eines Gebäudes.

 

Quellen

https://de.wikipedia.org/wiki/Grundfl%C3%A4che_(Architektur)

FAQ

Was versteht man unter der Grundfläche (eines Gebäudes)?

Die Grundfläche ist die, auf der das Gebäude steht und die Fläche auf dem Boden einnimmt. Sie ist durch die äusseren Abmessungen des Gebäudes begrenzt.

Ist die Grundfläche gleich der Wohnfläche?

Nein, die Bruttogrundfläche besteht aus der Nettoraumfläche und der Konstruktionsgrundfläche. Die Nettoraumfläche besteht wiederum aus der Nutzfläche (Wohnfläche) sowie der Verkehrs- und der Technikfläche.

Welche Flächen zählen nicht zur Grundfläche eines Gebäudes?

Nicht zur (Brutto-)Grundfläche eines Gebäudes zählen unter anderem

  • Flächen ausserhalb des Gebäudes wie Aussentreppen
  • Flächen, die nur der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen
  • Flächen in Dachräumen, die keinen Zugang haben
  • Flächen in Hohlräumen von Kaltdachkonstruktionen

Was ist der Unterschied zwischen Bruttogrundfläche und Bruttogeschossfläche und was gehört zur BGF?

Die Begriffe «Bruttogrundfläche» und «Bruttogeschossfläche» werden oft im Bereich der Architektur und Bauwesen verwendet, um die Gesamtfläche eines Gebäudes zu beschreiben. Obwohl sie ähnlich klingen und für beide oftmals dieselbe Abkürzung verwendet wird, haben sie unterschiedliche Bedeutungen und beziehen sich auf verschiedene Messungen:

Bruttogrundfläche (BGF):
Die Bruttogrundfläche ist die Gesamtfläche eines Gebäudes, gemessen von der äusseren Begrenzung seiner Aussenwände. Sie umfasst alle Geschosse des Gebäudes, einschliesslich der Grundfläche von Wänden, Pfeilern, Balkonen, Terrassen und anderen strukturellen Elementen. Die BGF enthält auch Flächen von Treppen, Aufzügen, technischen Räumen und anderen nicht direkt nutzbaren Bereichen, aber sie schliesst keine Freiflächen wie Höfe oder Grünflächen ein.

Bruttogeschossfläche (BGF) oder Bruttogeschossflächenzahl (BGFZ):
Die Bruttogeschossfläche bezieht sich auf die Gesamtfläche aller Geschosse eines Gebäudes, gemessen von der Oberkante der Fussböden. Sie schliesst normalerweise auch Keller- und Dachgeschosse ein. Die BGF kann verwendet werden, um das Verhältnis zwischen der Gesamtgeschossfläche eines Gebäudes und der Grösse des Grundstücks zu beschreiben. In einigen Ländern gibt es für bestimmte Gebäudezonen oder -typen vorgeschriebene Höchstgrenzen für die Bruttogeschossflächenzahl, um die Bebauungsdichte zu regulieren.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Bruttogrundfläche die Gesamtfläche eines Gebäudes von aussen betrachtet ist, während die Bruttogeschossfläche die Gesamtfläche aller Geschosse ist, gemessen von der Oberkante der Fussböden. Beide Messungen sind wichtig, um die Grösse und Ausnutzung eines Gebäudes zu bestimmen und spielen eine Rolle bei der Planung, Bauvorschriften und Bewertung von Immobilien.

Was ist die Nettogrundfläche eines Gebäudes?

Die Nettogrundfläche (NGF) eines Gebäudes bezieht sich auf die tatsächlich nutzbare Fläche innerhalb der äusseren Begrenzung der Aussenwände, die zum Wohnen oder für Gewerbezwecke genutzt werden können. Anders als die Bruttogrundfläche (BGF), die auch nicht nutzbare Bereiche wie Wände, Pfeiler und technische Räume umfasst, berücksichtigt die Nettogrundfläche nur die Fläche, die für tatsächliche Funktionen und Aktivitäten im Gebäude verwendet werden kann.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.