Die Geschossfläche, oft auch als Bruttogeschossfläche bezeichnet, repräsentiert die Gesamtfläche aller Stockwerke eines Gebäudes in allen Vollgeschossen, die bebaut, geschlossen und überdacht sind. Sie spielt eine zentrale Rolle in der Immobilienbewertung und -verwaltung, da sie einen Überblick über die gesamte nutzbare Fläche eines Gebäudes gibt.
Oftmals werden die Begriffe «Geschossfläche» und «Wohnfläche» synonym verwendet, doch es gibt klare Unterschiede. Während die Geschossfläche sämtliche Flächen eines Stockwerks beinhaltet, unabhängig von ihrer Nutzung, berücksichtigt die Wohnfläche lediglich die Flächen, die zum Wohnen bestimmt sind. Flure gehören etwa, Treppenhäuser oder Technikräume zwar zur Geschossfläche, aber nicht zur Wohnfläche.
Wenn ein Haus nur ein Stockwerk hat, aber zusätzlich einen Keller besitzt, wird dieser Keller in die Geschossflächenzahl eingerechnet, vorausgesetzt er ist überdacht und umschlossen. Der Keller kann sowohl für Wohnzwecke als auch für Lagerung oder andere Funktionen genutzt werden.
Für Gebäude mit mehreren Stockwerken werden nicht nur das Erdgeschoss, sondern alle Stockwerke in die Geschossflächenzahl eingerechnet. Dies schliesst sowohl obere Stockwerke als auch eventuelle Untergeschosse ein. Dabei ist es wichtig, nur die zulässigen Geschossflächen zu zählen, die tatsächlich bebaut, geschlossen und überdacht sind.
Die Berechnung der Geschossfläche im Dachgeschoss eines Gebäudes birgt einige Besonderheiten, die beachtet werden müssen:
Es ist wichtig, sich bewusst zu sein, dass die genauen Kriterien und Regelungen für die Geschossflächenberechnung im Dachgeschoss je nach lokaler Bauordnung, Gemeinde und geltendem Recht variieren können. Es ist daher empfehlenswert, sich vorab genau über die geltenden Bestimmungen des Kantons und der Gemeinde zu informieren oder einen Experten hinzuzuziehen.
Um die Geschossfläche eines Gebäudes zu ermitteln, werden die Flächen der einzelnen Stockwerke addiert. Bei der Ermittlung des Wertes sind Flächen, die nicht überdacht oder nicht komplett geschlossen sind (z. B. Balkone oder Terrassen), auszuschliessen. Bei der Berechnung ist darauf zu achten, dass wirklich nur die nutzbaren Flächen einbezogen werden. Wände, Treppenhäuser und Flure können, je nach Definition und Nutzungszweck, unterschiedlich berücksichtigt werden.
Die Begriffe Nettogeschossfläche und Bruttogeschossfläche sind zentrale Kennzahlen in der Baubranche und Immobilienwelt. Sie dienen zur Quantifizierung von Flächen und bieten wichtige Anhaltspunkte für die Planung, den Bau und die Vermarktung von Gebäuden. Hier eine nähere Erläuterung beider Begriffe und ihrer Unterschiede:
Einhaltung von Bauvorschriften: In der Bauplanung spielt die Geschossfläche oft eine entscheidende Rolle bei der Einhaltung von Bauvorschriften. In manchen Gemeinden und Städten gibt es Vorgaben zur maximal erlaubten Geschossfläche, um etwa die Verdichtung in bestimmten Gebieten zu kontrollieren oder die städtebauliche Ästhetik zu bewahren.
Energetische Überlegungen: Die Geschossfläche kann auch aus energetischer Sicht relevant sein. Ein Gebäude mit einer grossen Geschossfläche kann höhere Anforderungen an die Wärmedämmung haben, da mehr Fläche vorhanden ist, über die Wärme entweichen kann. Dies kann wiederum Einfluss auf die Baukosten und den Energieverbrauch haben.
Einfluss auf Immobilienwert: Da die Geschossfläche einen Überblick über die gesamte nutzbare Fläche eines Gebäudes gibt, kann sie erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Grosse Geschossflächen können ein Indikator für hohe Miet- oder Verkaufserlöse sein, insbesondere in Gebieten, in denen die Bodenpreise hoch sind.
Bedeutung in der Architektur: Architekten nutzen die Geschossfläche, um den Raumbedarf und die Raumaufteilung in den verschiedenen Stockwerken zu planen. Eine effiziente Nutzung der Geschossfläche kann dazu beitragen, den verfügbaren Raum optimal auszunutzen und Kosten zu sparen.
Steuerliche Überlegungen: In einigen Kantonen kann die Geschossfläche auch für steuerliche Zwecke relevant sein. Je nach lokaler Gesetzgebung können Immobilienbesitzer auf Basis der Geschossfläche besteuert werden, speziell, wenn es sich um Geschäftsimmobilien handelt.
Die anrechenbare Geschossfläche beinhaltet in der Regel alle Flächen eines Geschosses, die überdacht sind. Hierzu gehören sowohl die Nutzflächen (wie Wohn- und Arbeitsräume) als auch Nebenflächen (wie Flure, Treppenhäuser, Technikräume und ggf. Balkone). Allerdings können je nach regionalen Bauvorschriften bestimmte Flächen ausgenommen sein, etwa unbeheizte Wintergärten oder Terrassen.
In der Schweiz bezeichnet die Bruttogeschossfläche die Summe aller Flächen eines Geschosses inklusive der Wände, Stützen, Installationskanäle und Treppenhäuser. Es ist also die gesamte, von aussen gemessene Fläche eines Geschosses, unabhängig von ihrer Nutzung.
Die Geschossfläche ist die Summe der Flächen aller bebauten, geschlossenen und überdachten Stockwerke eines Gebäudes. Bei einem mehrgeschossigen Gebäude werden die umschlossenen und überdachten Räume des Erdgeschosses und aller darüberliegenden Stockwerke mitgezählt.
Die Geschossfläche wird in der Regel von Architekten, Bauingenieuren oder Gutachtern berechnet. Dies geschieht im Rahmen der Planung, des Baus oder der Bewertung eines Gebäudes.
Zur Berechnung der Geschossfläche summiert man die Flächen aller Räume eines Geschosses. Dabei werden sowohl die Nutz- als auch die Nebenflächen eines Stockwerks einbezogen. Abzüge können je nach regionalen Bestimmungen und Vorschriften erfolgen.
Die Geschossfläche wird anhand von Bauplänen ermittelt. Dabei werden alle Flächen, die durch Aussenwände begrenzt sind, einbezogen. Bei Unklarheiten oder fehlenden Plänen kann eine vor Ort Messung durch Fachpersonen, wie Architekten oder Gutachtern, nötig werden.
