Mietkauf: Was ist das?

Definition: Was ist Mietkauf?

Mietkauf ist eine Finanzierungsform, die es Mietern ermöglicht, eine Immobilie zunächst zu mieten und später zu kaufen. Dabei wird ein Mietkaufvertrag abgeschlossen, der dem Mieter das Kaufrecht an der Immobilie einräumt. Während der Mietdauer wird ein Teil der monatlichen Miete auf den späteren Kaufpreis angerechnet, sodass nur noch der Restwert gezahlt werden muss.

Diese Option ist besonders für Personen attraktiv, die aktuell bislang nicht über das nötige Eigenkapital für eine Hypothek verfügen, aber dennoch langfristig eine Immobilie erwerben möchten. Der Mietkauf ist ein Typenmischvertrag, der sowohl Elemente eines Miet- als auch eines Kaufvertrags enthält.

Mietkauf für ein Haus in der Schweiz: Wie funktioniert er?

Der Mietkauf in der Schweiz folgt einem strukturierten Ablauf:

1. Beginn des Mietverhältnisses mit einem Mietkaufvertrag.
2. Der Mieter zahlt Miete in monatlichen Raten, wobei ein Teil auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet wird.
3. Am Ende der Vertragslaufzeit kann der Mieter die Immobilie zu dem Restwert erwerben oder das Objekt verlassen.
4. Der Kaufpreis wird durch die bereits geleisteten Zahlungen reduziert.

Es gibt zwei Formen des Mietkaufs: Mietkauf auf Option und klassischer Mietkauf einer Immobilie

Man muss zwischen zwei Formen des Mietkaufs unterscheiden:

• Klassischer Mietkauf: Der Käufer verpflichtet sich bereits beim Vertragsabschluss zum späteren Kauf.
• Optionskauf: Der Mieter erhält eine Mietkauf-Option, kann aber am Ende frei entscheiden, ob er kauft.

Mietkauf-Vertrag: Wichtige Bestandteile

Ein Mietkaufvertrag in der Schweiz sollte klar regeln:

• Die Höhe der Miete und welchen Anteil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird.
• Die Dauer des Mietverhältnisses und das Optionsrecht.
• Den Kaufpreis für die Immobilie, der im Voraus festgelegt wird.
• Die Anzahlung für den Kauf, die oft als Sicherheit verlangt wird.
• Notwendige Notarkosten und weitere Gebühren.

Die vertraglichen Konditionen müssen rechtlich einwandfrei sein, damit sowohl der Käufer als auch der Verkäufer abgesichert sind.

Beispiel: Mietkauf zwischen Großeltern und Enkel

Ein häufiges Szenario für Mietkauf in der Schweiz ist innerhalb der Familie, insbesondere zwischen Großeltern und Enkeln.

Situation:

Anna (26) möchte langfristig ein Haus kaufen. Sie kann dies jedoch aus eigenen Mitteln nicht bewerkstelligen, da sie noch über kein hohes Einkommen verfügt. Ihre Großeltern besitzen eine Liegenschaft in der Nähe von Zürich, die sie in einigen Jahren ohnehin weitergeben möchten.

Lösung: Mietkauf-Vertrag

Anstatt das Haus sofort zu verkaufen, schliessen die Großeltern mit Anna einen Mietkaufvertrag:

• Beginn des Mietverhältnisses: Anna zieht ein und zahlt eine monatliche Miete, von der ein Teil auf den späteren Kaufpreis der Immobilie angerechnet wird.
• Anzahlung für den Kauf: Anna leistet eine kleine Anzahlung, um sich das Kaufrecht zu sichern.
• Ende der Vertragslaufzeit: Nach fünf Jahren kann sie das Haus zum vorher vereinbarten Restwert kaufen – mit bereits geleisteten Zahlungen als Teil des Kaufpreises.

Vorteile für beide Seiten

• Für Anna: Sie kann das Haus sofort nutzen und gleichzeitig für den Kauf ansparen, ohne eine sofortige Hypothek aufnehmen zu müssen.
• Für die Großeltern: Sie bleiben zunächst wirtschaftliche Eigentümer und haben regelmäßige Mieteinnahmen, bevor das Haus endgültig übergeht.

Dieses Modell ist eine gute Möglichkeit, innerhalb der Familie eine Immobilienübergabe schrittweise und finanziell flexibel zu gestalten.

Vor- und Nachteile des Mietkaufs für Käufer und Verkäufer

Vorteile des Mietkaufs für den Käufer

• Möglichkeit, eine Immobilie ohne sofortiges Eigenkapital zu erwerben.
• Fixierter Kaufpreis, unabhängig von zukünftigen Marktveränderungen.
• Flexibilität bei der Finanzierung, da die Miete bereits den Kaufpreis reduziert.
• Chance, die Immobilie vorab zu testen und eventuelle Mängel frühzeitig zu erkennen.

Nachteile des Mietkaufs für den Käufer bei Haus und Wohnung

• Höhere Gesamtkosten im Vergleich zu einer direkten Finanzierung.
• Bindung an einen Vertrag, auch wenn sich finanzielle Situationen ändern.
• Gefahr, dass der Verkäufer in die Insolvenz geht, wodurch das Kaufrecht gefährdet sein könnte.

Mietkauf: Vor- und Nachteile für Verkäufer

• Vorteile:
  Zusätzliche Einnahmen durch die monatliche Miete.
• Direkte Absicherung durch eine Anzahlung für den Kauf.
• Attraktive Option für schwer verkäufliche Liegenschaften.

• Nachteile:
  Der Verkäufer bleibt während der Mietdauer wirtschaftlicher Eigentümer und trägt Risiken.
• Falls der Mieter nicht kauft, kann die Immobilie schwerer weiterverkauft werden.
• Bei Zahlungsverzug des Mieters kann es zu finanziellen Engpässen kommen.

Finanzierung und steuerliche Aspekte des Mietkaufs

Mietkauf-Finanzierung: Eigenkapital & Kredite

Beim Kauf einer Immobilie über Mietkauf kann später eine Hypothek aufgenommen werden. Das bereits gezahlte Eigenkapital in der Immobilie reduziert dann die Finanzierungssumme.

Mietkauf und Steuern in der Schweiz

• Die Mieteinnahmen sind für den Verkäufer steuerpflichtig.
• Der Mieter kann je nach Kanton unter Umständen steuerliche Vorteile geltend machen.
• Beim Kauf fallen reguläre Grunderwerbsteuern und Notarkosten an.

Staatliche Förderungen und Unterstützung

In der Schweiz gibt es verschiedene staatliche Förderungen, die beim Kauf einer Immobilie helfen können – auch im Rahmen eines Mietkaufs. Anders als bei regulären Immobilienfinanzierungen gibt es keine direkten Subventionen für Mietkäufe. Allerdings kann man in einigen Kantonen von folgenden Vorteilen profitieren:

• Steuerliche Abzüge für Eigenheimkäufer
• Vergünstigte Hypotheken durch Pensionskassengelder
• Regionale Förderprogramme für Wohneigentum

Falls der Mietkauf zu einem regulären Kauf führt, können Käufer auch auf günstige Finanzierungsmodelle von Banken oder staatliche Wohnbauförderungen zurückgreifen.

Mietkauf-Immobilien: Angebote und Auswahl in der Schweiz

In der Schweiz gibt es eine geringe Auswahl an Objekten zum Mietkauf, da die meisten Verkäufer einen direkten Verkauf bevorzugen. Dennoch findet man Mietkauf-Angebote, häufig auch zum Optionskauf, in der Schweiz, vor allem für Häuser und Wohnungen, die schwer verkäuflich sind.

Die Auswahl einer geeigneten Immobilie für den Mietkauf erfordert eine gründliche Prüfung der Vertragsbedingungen, der Objekte und Liegenschaften und der finanziellen Tragfähigkeit.

So finden Sie geeignete Immobilien

Da Mietkauf-Angebote in der Schweiz eher selten sind, ist die Suche nach einem passenden Objekt herausfordernd.

Wo findet man Mietkauf-Immobilien?

• Immobilienportale mit speziellen Mietkauf-Angeboten
• Direkte Verhandlungen mit Verkäufern oder Bauunternehmen
• Kleinanzeigen und lokale Immobilienmärkte

Tipp: So verhandeln Sie erfolgreich mit dem Verkäufer

1. Mietkaufbedingungen frühzeitig klären – Wie viel der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet?
2. Restwert der Immobilie realistisch einschätzen – Ist der Preis marktgerecht?
3. Rechtliche Absicherung durch einen Notar – Vertragsprüfung vor der Unterzeichnung.

Risiken und rechtliche Aspekte beim Mietkauf

Insolvenz des Verkäufers: Was passiert mit dem Mietkaufvertrag?

Ein wesentliches Risiko beim Mietkauf besteht in der Insolvenz des Verkäufers während der Mietdauer. Sollte der Verkäufer zahlungsunfähig werden, kann es passieren, dass die Immobilie versteigert oder veräussert wird, bevor der Mieter sein Optionsrecht ausüben kann.

Wie kann man sich absichern?

• Grundbucheintrag des Kaufrechts: Ein Optionsrecht im Grundbuch sichert den Anspruch auf den späteren Kauf.
• Vertragliche Absicherung: Der Mietkaufvertrag sollte Klauseln enthalten, die den Mieter im Falle einer Insolvenz schützen.
• Notarielle Beglaubigung: Der Vertrag sollte durch einen Notar geprüft und beurkundet werden.

Was passiert, wenn der Mieter den Kauf nicht abschliesst?

Falls der Mieter aus finanziellen oder persönlichen Gründen den Kauf nicht abschliesst, gibt es unterschiedliche Folgen:

• Beim klassischen Mietkauf: Der Mieter ist zum Kauf verpflichtet und muss sich um eine Finanzierung bemühen.
• Beim Optionskauf: Der Mieter kann das Objekt verlassen, verliert aber unter Umständen die bereits geleisteten Zahlungen.

Unterschiede zu Leasing- und Pachtmodellen

Oft wird der Mietkauf mit anderen Modellen wie Leasing oder Pacht verwechselt. Die wichtigsten Unterschiede:

• Mietkauf: Der Käufer wird am Ende der Laufzeit Eigentümer.
• Leasing: Die Immobilie bleibt im Eigentum des Leasinggebers, und es gibt nur in Einzelfällen eine Kaufoption.
• Pacht: Der Pächter kann die Immobilie nutzen, aber ohne Kaufabsicht.

Mietkauf vs. klassische Immobilienfinanzierung: Ein Vergleich

Viele Käufer stehen vor der Frage: Mietkauf oder klassische Hypothek? Hier sind die wichtigsten Unterschiede:

Ein Mietkauf kann für Personen ohne hohes Einkommen oder ausreichendes Eigenkapital eine interessante Option sein. Allerdings bietet eine klassische Hypothek oft bessere finanzielle Konditionen.

Alternativen zum Mietkauf

Der Mietkauf ist nicht die einzige Möglichkeit, eine Immobilie ohne sofortiges Eigenkapital zu erwerben. Es gibt einige alternative Modelle, die für Käufer ebenfalls interessant sein können:

Leibrente als Alternative

Bei der Leibrente verkauft ein Eigentümer seine Immobilie, erhält aber ein lebenslanges Wohnrecht und regelmäßige Rentenzahlungen. Dieses Modell ist besonders für ältere Verkäufer attraktiv.

Unterschied zum Mietkauf:

• Der Käufer zahlt keine Miete, sondern eine Rentenzahlung an den Eigentümer.
• Der Käufer wird wirtschaftlicher Eigentümer, aber das Wohnrecht bleibt beim Verkäufer.
• Kein fester Kaufpreis – abhängig von der Lebenserwartung des Verkäufers.

Teilverkauf als Finanzierungslösung

Einige Unternehmen bieten ein Teilverkaufsmodell an: Der Käufer erwirbt zunächst einen prozentualen Anteil der Immobilie und zahlt für den restlichen Anteil eine Art Nutzungsgebühr. Später kann der restliche Anteil erworben werden.

Vorteil: Flexible Finanzierung ohne vollständigen Kaufzwang.
Nachteil: Langfristig oft höhere Gesamtkosten als bei einem klassischen Kauf.

Besonderheiten des Mietkaufs für Gewerbeimmobilien

Der Mietkauf ist nicht nur für Wohnimmobilien, sondern auch für Gewerbeimmobilien interessant. Unternehmen nutzen dieses Modell häufig, um sich eine Immobilie zu sichern, ohne sofort Kapital zu binden.

Vorteile für Unternehmen:

• Möglichkeit, Geschäftsräume sofort zu nutzen und später zu kaufen.
• Kein sofort hoher Kapitalaufwand – Liquidität bleibt erhalten.
• Steuerliche Vorteile je nach Modell und Abschreibungsmöglichkeiten.

Risiken für Unternehmen:

• Langfristige Verpflichtungen können die Flexibilität einschränken.
• Falls das Unternehmen expandiert oder den Standort wechseln möchte, ist ein Mietkaufvertrag weniger anpassbar als ein regulärer Mietvertrag.

Besonders Start-ups oder kleine Unternehmen profitieren von dieser Finanzierungsmethode, da sie oft noch nicht über das nötige Eigenkapital für eine Hypothek verfügen.