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L’IUS indique quelle surface de plancher peut être construite sur une parcelle, en proportion de sa surface totale. Plus il est élevé, plus le terrain peut accueillir de constructions.
L'Indice d'Utilisation du Sol (IUS) est un paramètre essentiel dans le domaine de l'immobilier suisse, servant à mesurer le potentiel constructible d'un terrain. Il définit la fraction du terrain qui peut être effectivement utilisée pour bâtir des surfaces habitables ou commerciales. Avec des valeurs fluctuant entre 0 (aucune construction autorisée) et 1 (le terrain peut être intégralement construit), l'IUS joue un rôle déterminant dans la valorisation des terrains. Pour les promoteurs et les investisseurs, comprendre l'IUS d'un terrain permet d'évaluer le rendement potentiel d'un projet de construction, influençant directement les décisions d'investissement et les stratégies de développement.
Le calcul de l'Indice d'Utilisation du Sol est une procédure standardisée qui exige la division de la surface de plancher déterminante (SPd) par la surface de terrain déterminante (STd). La SPd englobe l'ensemble des espaces prévus pour l'habitation, le commerce, ou le travail, en incluant les étages habitables mais excluant typiquement les zones non construites telles que les jardins ou les parkings. La STd, quant à elle, fait référence à la totalité de la superficie du terrain.
L’IUS peut grandement influencer le type de construction possible sur un terrain :
| IUS | Interprétation | Typologie de projet |
|---|---|---|
| 0.2 à 0.4 | Faible densité | Villas individuelles, espaces verts |
| 0.5 à 0.8 | Moyenne densité | Immeubles résidentiels, petits collectifs |
| 0.9 à 1 | Haute densité | Projets urbains, immeubles de rendement |
Lecture pratique:
- Un IUS élevé permet d’optimiser la valeur du terrain, en maximisant la surface construite.
- Un IUS faible offre un cadre de vie plus aéré, avec davantage d’espace libre autour du bâti.
Les différents indices d’utilisation permettent des analyses complémentaires du potentiel constructible :
L'IBUS prend en compte non seulement les surfaces habitables mais également d'autres surfaces comme les caves. Il offre une vision plus large de l'utilisation du sol.
L'IOS mesure la surface au sol occupée par les constructions, indépendamment de la surface habitable. Il est crucial pour respecter les distances légales et préserver l'intimité entre les propriétés.
L’IUS varie d’une commune à l’autre, en fonction du plan de zones local. Il est consultable auprès du service d’urbanisme communal.
Prenons un terrain de 1000 m² avec un IUS de 0.3. Cela signifie que vous pouvez construire jusqu'à 300 m² de surface habitable. Ce calcul oriente les décisions d'achat et de développement.
L'IUS est déterminé par les plans de zone des communes, guidant le développement urbain et préservant l'équilibre entre espaces construits et naturels.
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https://densite.ch/fr/definitions/indice-dutilisation-du-sol-ius
Consultez le plan de zone de votre commune ou adressez-vous au service des constructions local.
Les modifications de l'IUS dépendent des réglementations urbaines et nécessitent généralement une approbation municipale.
