Immobilienvermietung: Das müssen Sie beachten, um rechtlich richtig und rentabel Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu vermieten

Immobilien gelten nach wie vor als sichere Wertanlage. Am aktuellen Markt steigen die Immobilienpreise weiter und weiter. Die Vermietung von Wohnungen und Häusern kann dabei ein sehr rentables Modell sein, ist aber auch mit gewissen Risiken verbunden. Welche das sind und welche Rechte und Pflichten Sie als Vermieter haben, erfahren Sie hier bei RealAdvisor.

Kann ich mein Haus in der Schweiz einfach so vermieten?

Die Vermietung eines Hauses in der Schweiz ist nicht nur eine Frage des Willens, sondern erfordert auch die Einhaltung bestimmter rechtlicher Aspekte. Als Vermieter sind Sie an die Regeln des Schweizer Mietrechts gebunden, welches die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern regelt.

Bevor Sie Ihr Haus vermieten, müssen Sie sicherstellen, dass ein rechtsgültiger Mietvertrag abgeschlossen wird. Dieser sollte alle relevanten Bedingungen und Vereinbarungen enthalten. Sie sollten auch die ortsübliche Vergleichsmiete in Betracht ziehen, um einen fairen Mietpreis zu ermitteln. Diese können Sie in unserem intuitiven Preisatlas in Erfahrung bringen.

Neben rechtlichen Aspekten sollten Sie auch die steuerlichen Auswirkungen berücksichtigen. Vermieter können zahlreiche Ausgaben absetzen, darunter Hypothekenzinsen, Instandhaltungskosten, Versicherungen und andere immobilienbezogene Kosten.

Wann lohnt es sich, ein Haus in der Schweiz zu vermieten?

Die Entscheidung, ein Haus in der Schweiz zu vermieten, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Vermietung kann sich lohnen, wenn Sie planen, zu einem späteren Zeitpunkt selbst in das Haus einzuziehen oder wenn Ihre Kinder die Immobilie erben sollen. Zudem ist die Vermietung eine Möglichkeit, regelmäßige Einnahmen zu erzielen und die Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen. Allerdings sollten Sie beachten, dass eine Vermietung selten rentabel ist, wenn die Kosten für Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Altersentwertung die Mieteinnahmen übersteigen.

Was braucht man, um in der Schweiz Immobilien zu vermieten?

Um in der Schweiz Immobilien zu vermieten, benötigen Sie neben einem rechtsgültigen Mietvertrag und einer fairen Mietpreisgestaltung auch ein gutes Verständnis für die Rechte und Pflichten, die Sie als Vermieter haben. Dazu gehören: 

• Instandhaltung der Immobilie: Sie als Vermieter sind dafür verantwortlich, dass die vermietete Immobilie in einem nutzbaren Zustand bleibt.
• Untervermietung: Sie können Ihren Mietern erlauben, die Wohnung unterzuvermieten, solange die Immobilie dabei nicht überbelegt wird. 
• Energieausweis (GEAK): In einigen Fällen kann ein Energieausweis für die Vermietung erforderlich sein.
• Versicherung: Es ist empfehlenswert, eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung abzuschliessen. In einigen Mietverträgen ist das sogar obligatorisch. 
• Steuern: Bei einer Vermietung sind auch Steuern zu beachten.

Ist das Vermieten von Wohnungen rentabel?

Diese Frage kann nicht eindeutig mit Ja oder Nein beantwortet werden. Es kommt auf den Kaufpreis der Immobilie, Ihre laufenden Kosten und die Mietrendite an.

Bevor Sie sich für den Kauf einer Renditeliegenschaft entscheiden, sollten Sie diese bewerten, die Rendite berechnen und eine Rentabilitätsrechnung durchführen. Es kann auch hilfreich sein, eine kostenlose Online-Schätzung der Immobilie vorzunehmen. Wenn Sie sich vor Ihrem Vorhaben ausreichend informieren und unerwartete Ereignisse wie plötzliche Leerstandszeiten einkalkulieren, dann sind Sie auf dem richtigen Weg, um profitabel zu vermieten.

Schauen Sie dabei auch über den Tellerrand und bedenken Sie alternative Möglichkeiten der Vermietung, zum Beispiel:

• Wohnheime für Studierende
• Wohnheime für Senioren
• Bürogebäude
• Gewerbeimmobilien

Es ist des Weiteren hilfreich, wenn Sie sich mit diesen Begriffen vertraut machen: Verkehrswert, Marktwert, Ertragswert.

Wie viel Miete darf ich verlangen?

Es gibt Mietobergrenzen (Mietzinsmaxima), die von Region zu Region unterschiedlich sind. Informieren Sie sich am besten bei der BSV, in welcher Mietzinsregion Sie sich befinden.

Zürich fällt z. B. in die Region 1 und somit in die Region mit dem höchsten Mietzins. Dementsprechend teuer ist die Investition in eine Immobilie zur Vermietung.

An diese gesetzliche Vorgabe müssen Sie sich bei der Vermietung von Wohnungen halten. Was Sie noch bedenken müssen, um eine rentable Miete festzulegen, können Sie hier nachlesen: Wie Sie die Miete Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses berechnen.

Ziehen Sie die Vermietung eines Bürogebäudes in Betracht, lesen Sie hier weiter.

Wann darf ich die Miete erhöhen?

Der erste Mietpreis wird im Mietvertrag festgelegt. Wenn es im Mietvertrag eine entsprechende Klausel gibt, können Sie die Miete einmal pro Jahr neu bewerten.

Achtung: Es muss ein berechtigter Grund für die Mieterhöhung bestehen.

Berechtigte Gründe können sein:

• Sie haben durch Investitionen den Mehrwert erhöht (Sanierung, Lifteinbau etc.)
• Korrektur der Miete nach oben, wenn sie für die Region unüblich niedrig war
• Inflation

Aktuell steigt die Inflation in der Schweiz nicht so stark wie im Rest von Europa. Im Dezember 2023 lag die Inflationsrate in der Schweiz bei 1,7 %. Dadurch erhöhen sich auch Ihre Kosten, die Sie bei der Festsetzung der Mieterhöhung berücksichtigen sollten.

Wie viel Kaution darf ich verlangen und wann muss sie ausbezahlt werden?

Sie können als Vermieter von Wohnungen oder Häusern eine Mietkaution verlangen. Das ergibt auch Sinn, denn so sichern Sie sich ab, falls der Mieter Schäden in Ihrer Immobilie hinterlässt. Wenn Sie eine Sicherheitsleistung im Mietvertrag vereinbaren, können Sie die Kaution auch bei Mietausfällen einbehalten. Die Kaution darf in der Schweiz maximal drei Monatsmieten betragen und muss auf einem Sperrkonto liegen, das auf den Namen des Mieters läuft.

Beim Auszug des Mieters können Sie Forderungen geltend machen und dementsprechend die Rückzahlung der Kaution reduzieren. Ansonsten ist die volle Kaution zurückzuzahlen. Es gibt auch die Möglichkeit der Mietkautionsversicherung oder der Mietkautionsbürgschaft, um sich zusätzlich abzusichern.

Was muss im Mietvertrag geregelt werden?

Bei der Vermietung von Wohnungen oder Häusern ist der Mietvertrag essenziell. Das Mietrecht in der Schweiz ist generell sehr komplex. Scheuen Sie sich daher nicht, einen Experten zurate zu ziehen, um auf der sicheren Seite zu sein. Sie finden im Web auch Muster-Mietverträge, an denen Sie sich orientieren können.

Ein Mietvertrag sollte auf jeden Fall in schriftlicher Form festgehalten werden. Das Mietobjekt muss im Vertrag genau beschrieben werden (Grösse der Wohnfläche, Nebenräume, Mitbenutzung von Garten oder Trockenraum etc.). Mieter übernehmen die Immobilie im Allgemeinen »wie besichtigt«. Das bedeutet, dass sie im Nachhinein keine Forderungen mehr stellen können, es sei denn, etwas ist nicht funktionstüchtig oder die Mängel sind so gross, dass die Wohnung nicht bewohnbar ist.

Wichtig sind ausserdem folgende Details:

• Mietbeginn
• Festlegung des Mietzinses und somit der Miete
• Kaution
• Kündigungsfristen, Kündigungstermine
• Laufzeit

Kündigungen müssen in schriftlicher Form erfolgen, auch wenn ein Mietvertrag nur mündlich ausgemacht wurde. Wichtig für Sie als Vermieter ist es auch, eine Klausel zur jährlichen Neubewertung der Miete in den Vertrag aufzunehmen. Bei den Nebenkosten (Betriebskosten wie Warmwasser und Heizung, wenn vorhanden auch Hauswart oder Treppenreinigung) ist es üblich, dass die Mieter Akonto-Zahlungen leisten.

Mietrecht: Wann müssen Reparaturen vorgenommen werden?

Wichtig ist hier als Erstes: Schäden, die durch grobe Fahrlässigkeit des Mieters entstanden sind, müssen nicht Sie als Vermieter der Wohnung reparieren oder reparieren lassen.

Auch sehr kleine Reparaturen – auch »kleiner Unterhalt« genannt – müssen nicht Sie als Vermieter leisten. Dabei handelt es sich um den Austausch kleinerer Bauteile bei Abnützung oder um Arbeiten, die keine spezielle Fachkenntnis erfordern. Um auszutauschende Kleinteile bis zu 150 Franken, die im Einzelhandel erwerbbar sind, muss sich der Mieter kümmern.

Die Summe von CHF 150.- gilt als Richtwert – Sie können sich absichern, indem Sie eine Summe im Mietvertrag festlegen. Beim Auszug von Mietern müssen diese solche Arbeiten erledigen, um die volle Kaution zurückzuerhalten.

Grössere Reparaturen müssen jedoch Sie als Vermieter übernehmen. Wenn Sie also in eine Renditeliegenschaft investieren, bedenken Sie, dass eventuell langfristig Renovationsarbeiten auf Sie zukommen könnten. Auch Schäden, die durch eine normale Abnützung ohne Fahrlässigkeit des Mieters entstehen, müssen Sie als Vermieter übernehmen.

Haben die Mieter jedoch ohne Ihr Wissen oder Ihre Zustimmung eine Reparatur bei einem Handwerker beauftragt, können Sie eine nachträgliche Kostenübernahme verweigern. Für etwaige Streitigkeiten mit Mietern kann es sich zudem lohnen, eine Rechtsschutzversicherung abzuschliessen.

Vermietung: Dürfen Mieter die Wohnung untervermieten?

Eine Untervermietung ist gesetzlich erlaubt. Sie können Ihren Mietern nur unter bestimmten Fällen verbieten, ihre gemietete Wohnung weiterzuvermieten. Dazu gehören:

• Ihr Mieter weigert sich, Ihnen den Untermietvertrag vorzulegen.
• Die Bedingungen im Untermietvertrag unterscheiden sich erheblich von denen in Ihrem Hauptmietvertrag (beispielsweise durch die Erlaubnis von Haustieren, obwohl Sie dies im Hauptmietvertrag untersagt haben).
• Die Untervermietung würde erhebliche Nachteile für Sie als Vermieter bedeuten. Diese Bedingung ist zwar etwas unklar, könnte jedoch die Ablehnung potenziell störender Untermieter ermöglichen.

Für Ihren Mieter gelten dagegen die folgenden Pflichten:

• Für Ihren Mieter besteht eine Informationspflicht – er muss Sie als Vermieter also über die Untervermietung informieren.
• Ihr Mieter darf nicht mehr Miete verlangen, als er selbst bei Ihnen bezahlt. In diesem Fall können Sie dem Mieter kündigen und rückwirkend den Gewinn, den Ihr Mieter mit der Untervermietung erzielt hat, einklagen.

Steuern: Wie werden Mieteinnahmen in der Schweiz versteuert?

Der Gewinn, den Sie aus den Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie als Einkommen versteuern. In welche Steuerklasse Sie dabei fallen, hängt von der Höhe Ihres Gesamteinkommens ab. Von den Mieteinnahmen können jedoch einige Aufwendungen abgezogen werden, wie Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Selbst wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, müssen Sie in vielen Regionen Steuern dafür bezahlen. Dafür sollten Sie den Eigenmietwert Ihrer Immobilie kennen.

Beachten Sie bitte auch den Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite.

Fazit und Zusammenfassung: Was muss ich beim Vermieten einer Wohnung beachten?

1. Die Miete darf das Mietzinsmaximum Ihrer Region nicht übersteigen.
2. Setzen Sie einen schriftlichen Mietvertrag auf.
3. Bewerten Sie die Miete jedes Jahr neu.
4. Fordern Sie eine Kaution ein.
5. Planen Sie Leerstandszeiten und Reparaturen ein.

Dieser Artikel könnte Sie auch interessieren: Ertragswert: Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien.