Wie viel Miete könnten Sie erzielen?
Vergleichen Sie Ihre Immobilie mit aktuellen Marktdaten und erhalten Sie eine realistische Mietschätzung.
In der Schweiz gibt es keine einheitliche gesetzliche Norm, um die Wohnfläche zu berechnen – massgebend sind die SIA-Norm 416 und das Wohnungs-Bewertungs-System (WBS) des Bundesamts für Wohnungswesen. Die Grundformel lautet: Länge × Breite = m² pro Raum. Die Summe aller beheizten, bewohnbaren Räume ergibt die Nettowohnfläche. Welche Flächen dabei zählen, hängt vom Zweck der Berechnung und vom Kanton ab.
Wer seine Wohnfläche in der Schweiz korrekt berechnen möchte, begegnet zwei zentralen Begriffen, die häufig verwechselt werden:
Für Mieter und Käufer ist in der Regel die Nettowohnfläche die massgebende Grösse.
Folgende Flächen werden in der Praxis am häufigsten falsch eingeordnet:
Die Raumhöhe ist vor allem bei Neubauten ein wichtiges Kriterium: Kantonale Bauvorschriften fordern für neue Aufenthaltsräume meist eine Mindesthöhe von 2,40 m, in einigen Kantonen 2,30 m. Bei bestehenden Immobilien – insbesondere Altbauten – gilt eine geringere Deckenhöhe jedoch nicht automatisch als Ausschlusskriterium. Solange der Raum beheizt und vollumfänglich als Wohnraum nutzbar ist, zählt er zur Nettowohnfläche.
Bei Dachschrägen zählt nur der Anteil der Bodenfläche zur Wohnfläche, der eine lichte Raumhöhe von mindestens 1,5 m aufweist. Flächen darunter werden nicht angerechnet. Einige Kantone wenden einen Schwellenwert von 1,3 m an – im Zweifelsfall gilt die kantonale Regel.
Balkone und Terrassen gehören nicht zur Nettowohnfläche. Loggias – also überdachte, in die Fassade eingeschnittene Aussenbereiche – werden je nach Kanton und Nutzbarkeit anteilig oder gar nicht angerechnet. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung werden Aussenflächen gewichtet berücksichtigt: Balkone zu 50 % und Terrassen zu 33 % ihrer tatsächlichen Fläche. Private Gärten und Parkplätze werden im Kaufvertrag separat ausgewiesen.
Ein Wintergarten zählt zur Nettowohnfläche, sofern er beheizt und ganzjährig bewohnbar ist. Ist er nur saisonal nutzbar, gilt er als Aussennutzfläche.
Die Fläche unter Einbauschränken wird zur Wohnfläche gerechnet. Beheizte Abstellräume innerhalb der Wohneinheit ebenfalls – Kellerabteile ausserhalb hingegen nicht.
Wie viel Miete könnten Sie erzielen?
Vergleichen Sie Ihre Immobilie mit aktuellen Marktdaten und erhalten Sie eine realistische Mietschätzung.
Die Berechnung der Wohnfläche beim Schweizer Einfamilienhaus folgt denselben Grundregeln – mit einigen Besonderheiten. Flächen, die bei Wohnungen selten vorkommen, sind hier häufig relevant:
Bei einem geplanten Hausverkauf empfiehlt sich daher eine professionelle Flächenermittlung, um den Quadratmeterpreis korrekt auszuweisen.
Die Schweizer Wohnflächenberechnung erfordert Klarheit über den Zweck und Kontext: Die Nettowohnfläche nach SIA 416 und WBS gilt für die Miete und Bewertung, während beim Verkauf die Nettoverkaufsfläche mit gewichtet berechneten Aussenflächen massgebend ist. Sonderfälle wie Dachschrägen, Raumhöhen, Balkone und Wintergärten müssen je nach kantonaler Praxis korrekt eingeordnet werden. Bei Unsicherheiten lohnt sich eine professionelle Flächenmessung.
Wie viel ist meine Immobilie wert?
Geben Sie Ihre Adresse ein und klicken Sie auf den Button, um den RealAdvisor-Bewertungsrechner zu starten.
Messen Sie die Länge und Breite jedes beheizten, bewohnbaren Raums und multiplizieren Sie diese Werte miteinander (Länge × Breite = m²). Die Summe aller Räume ergibt die Nettowohnfläche. Flächen unter 1,5 m Raumhöhe, Balkone, Terrassen und unbeheizte Kellerräume bleiben dabei unberücksichtigt.
Es zählen alle beheizten und bewohnbaren Räume innerhalb der Wohnung. Dazu gehören Wohn-, Schlaf-, Kinder- und Badezimmer, Küche, Flur sowie beheizte Abstellräume. Nicht dazu zählen Balkone, Terrassen, unbeheizte Keller und Estrichräume.
Nur Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 1,5 m werden zur Wohnfläche gerechnet. Flächen darunter gelten als Nebennutzfläche und bleiben unberücksichtigt.
Nein, Balkone gehören nicht zur Nettowohnfläche. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung werden sie anteilig berücksichtigt, üblicherweise zu 50 % ihrer tatsächlichen Fläche.
Die Nettowohnfläche umfasst nur die bewohnbaren Flächen ohne Wandstärken. Die Bruttowohnfläche addiert zusätzlich die Wandflächen und fällt deshalb grösser aus. Für Mietverträge und Bewertungen ist die Nettowohnfläche massgebend.
