Wohnfläche: was ist das?

Im Gegensatz zu Deutschland mit seiner Wohnflächenverordnung und einer Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm, gibt es in der Schweiz keine einheitliche, gesetzliche Regelung. Die Berechnung der Wohnfläche bei Schweizer Immobilien unterscheidet sich daher von Kanton zu Kanton erheblich. Die USPI (Union Suisse des Professionnels de l'Immobilier) hat vorgeschlagen, eine Methode zur Messung der Wohnfläche zu definieren, um den Diskurs in den verschiedenen Kantonen zu harmonisieren.

Wohnfläche: Definition

Leider gibt es in der Schweiz keine ganz klare Definition des Begriffs, jedoch einen allgemeinen Konsens. Die Wohnfläche einer Immobilie ist demnach die Hauptnutzfläche dieser – also die Gesamtfläche aller beheizten Raumflächen (meist Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Flur, Badezimmer und Küche) – von der Nebennutzflächen abgezogen oder gewichtet werden, darunter: 

• Wände und Trennwände,
• Estrich,
• Wintergärten,
• interne Treppen,
• Parkplätze,
• Abstellräume,
• Kellerräume
• Flächen, deren Deckenhöhe unter einem bestimmten Schwellenwert liegt.

Obwohl es in der Schweiz keine definierte Regelung in Bezug auf die Berechnung der Wohnfläche gibt, gibt es laut Verordnung 843.142.3 (Stand 1. Januar 2013) eine Mindestwohnfläche für jeden Bewohner: «Die durchschnittliche Wohnfläche pro Bewohner, also die Nettowohnfläche eines Zimmers für eine Person, darf nicht weniger als 10 m² betragen. Kleinere Zimmer sind nur zulässig, wenn sie mit anderen Zimmern verbunden werden können. Die Nettowohnfläche des ersten Zimmers für zwei Personen darf nicht weniger als 14 m² betragen. Die Nettowohnfläche der weiteren Zimmer für zwei Personen darf nicht weniger als 12 m² betragen». 

Viele Vermieter kennen diese Regelung ebenso wenig wie die meisten Mieter. Daher könnte es sich lohnen, eine angemietete Wohnung einmal nach den gültigen Kriterien des Kantons nachzumessen.

Kriterien für die Einbeziehung von Flächen in die Berechnung der Wohnfläche

Nach der Norm SIA 416 (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) sind dies die Kriterien bei der Wohnflächenberechnung eines Raumes:

• Volumen: Um in die Wohnfläche einbezogen zu werden, muss ein Raum ein Volumen von mindestens 20 m² haben. Im Dachgeschoss wird das Volumen nur in dem Raum berechnet, der eine Mindesthöhe von 1,30 m (oder 1,50 m, je nach Kanton) aufweist.
• Höhe: Um in die Berechnung der Nettowohnfläche einbezogen zu werden, muss die Raumhöhe mindestens 2,40 m betragen (Ausnahme: Zwischengeschosse). Bei Wohnflächen mit einer Dachschräge muss mindestens die Hälfte der Fläche eine Raumhöhe von 2,40 m aufweisen (auch hier erfolgt die Berechnung nur für Bereiche mit einer Höhe von mehr als 1,30 m (oder 1,50 m, je nach Kanton)).
• Beleuchtung und Belüftung: Räume müssen natürlich belüftet werden können und über mindestens ein Fenster mit einer Fläche von mindestens einem Achtel der Raumgrösse verfügen, um in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen werden zu können.

Angrenzende Räume wie die Küche oder Bäder sind ebenfalls in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen. Eine exakte Wohnflächenberechnung ist oftmals gar nicht so einfach und sollte daher einem Profi überlassen werden. Bei Messungen durch einen Laien kann es zu grossen Abweichungen kommen, wodurch die bewohnbaren Räume möglicherweise nicht korrekt berechnet werden. 

Die Messung von Brutto- und Nettowohnflächen bei Immobiliengeschäften

Im Falle einer Vermietung

Bei der Vermietung wird in der Regel zwischen zwei Arten von Flächenmassen unterschieden, die sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter von Interesse sind:

1. Nettowohnfläche: Die Nettowohnfläche umfasst die gesamte Wohnfläche abzüglich der Aussenflächen (Balkone und Terrassen), Keller und Dachböden sowie aller Flächen, die weniger als 1,50 m hoch sind.
2. Bruttowohnfläche: die Summe der Nettowohnfläche zuzüglich der Fläche der Aussenwände ergibt die Bruttowohnfläche. Dieses Mass wird beispielsweise im Kanton Wallis verwendet.

Mieter und Vermieter müssen sich vor dem Abschliessen des Mietvertrags sicher sein, die richtige Hauptnutzfläche ermittelt zu haben, da die Wohnflächenberechnung fast immer für die Ermittlung der Höhe der Miete entscheidend ist. 

Im Falle eines Verkaufs der Immobilie

Wie bereits erwähnt, gibt es keine vorgegebenen Berechnungsmethoden zur Wohnflächenberechnung in den jeweiligen Kantonen. Um die Berechnungsmethoden zu harmonisieren, hat die USPI Methoden zur Berechnung der Wohnfläche festgelegt. Im Allgemeinen ist es für den Verkauf üblich, von der Nettoverkaufsfläche oder der PPE-Fläche (Property by Use) zu sprechen. Diese setzt sich zusammen aus:

• Nettowohnfläche (NWF), die sich aus den Innenräumen ohne die von Mauern und inneren Trennwänden eingenommenen Flächen zusammensetzt.
• Fläche der Innenkonstruktion (Surface de Construction Intérieure, SCI), die der Fläche entspricht, die von Mauern und inneren Trennwänden eingenommen wird. Zusammen mit der SNH entspricht diese Berechnung der SH (Wohnfläche).
• Die Nettoverkaufsfläche (NVF) entspricht der Wohnfläche zuzüglich der gewichtet berechneten sekundären Aussenflächen (SE). So wird die Fläche von Balkonen mit 50 % und die von Terrassen mit 33 % gewichtet.
• Sonstige Flächen, die sich auf bestimmte Bereiche wie privat genutzte Gärten oder Parkplätze beziehen, sollten nicht in die Verkaufsfläche einbezogen und stattdessen im Kaufvertrag gesondert angegeben werden.

Es ist zudem üblich, von der Bruttoverkaufsfläche zu sprechen. Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Fläche, die von Aussenwänden (zu 100 % gewichtet) und Innenwänden (zu 50 % gewichtet) eingenommen wird, in die Bruttoverkaufsfläche einbezogen wird.

Für reine Grundstücke (ohne Bebauung)

Um ein Grundstück zu schätzen, erfolgt die Berechnung des Quadratmeters auf der Grundlage der im Grundbuch eingetragenen Grundstücksfläche. Diese ist jedoch nicht garantiert. In der Tat ist nur der Katasterplan verbindlich. In regelmäßigen Abständen werden Messungen durchgeführt, wobei die Messung je nach verwendetem Werkzeug unterschiedlich ausfallen kann. Vor dem Erwerb eines Grundstücks ist es daher sinnvoll, das Grundbuch zu befragen, um herauszufinden, ob eine Messung stattfindet.

So kann es sein, dass zwei identische Immobilien in zwei verschiedenen Schweizer Kantonen nicht dieselbe Wohnfläche aufweisen. Bei der Berechnung des Quadratmeterpreises einer Immobilie sollten Sie sich daher über die Berechnungsmethoden und die kantonalen Normen informieren.