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Die Konstruktionsfläche, kurz KF, bezeichnet nach der Schweizer Norm SIA 416 alle baulich gebundenen Bauteile eines Gebäudes – also Aussen- und Innenwände, Stützen, Pfeiler und Brüstungen, die innerhalb der Geschossfläche liegen. Sie ist Teil der Geschossfläche (GF), die im Schweizer Markt häufig auch als Bruttogeschossfläche (BGF) bezeichnet wird, und ergänzt die Nettogeschossfläche (NGF) zur Gesamtfläche aller Geschosse. Versetzbare Trennwände und Schrankwände zählen nicht dazu.
Die Abkürzung KF steht für Konstruktionsfläche. Die Norm SIA 416 erfasst damit alle Konstruktionsbauteile, die sich innerhalb der Geschossfläche (GF) befinden. Dazu gehören sowohl die das Gebäude umschliessenden Aussenwände als auch die innenliegenden Bauteile wie Innenwände, Stützen und Brüstungen. Die KF beschreibt also den baulich gebundenen Anteil eines Geschosses, der nicht nutzbar ist, weil er Wand, Stütze oder Schacht ist.
Zu unterscheiden sind zwei Arten:
Bauteile, die nach SIA 416 nicht zur KF gehören, sind:
Die Konstruktionsfläche ist eine von zwei Hauptkomponenten der Bruttogeschossfläche (BGF). Die Norm SIA 416 spricht hier streng genommen von der Geschossfläche (GF). Im Schweizer Immobilienmarkt wird derselbe Wert in der Praxis häufig als BGF bezeichnet.
Die zweite Hauptkomponente ist die Nettogeschossfläche (NGF), die alle tatsächlich nutzbaren Flächen umfasst. Beide zusammen ergeben die gesamte Geschossfläche eines Gebäudes.
Die folgende Tabelle zeigt die Flächengliederung nach SIA 416 im Überblick:
| Fläche | Abkürzung | Bestandteile |
|---|---|---|
| Geschossfläche (in der Praxis BGF) | GF | NGF + KF (Gesamtfläche aller ober- und unterirdischen Geschosse) |
| Nettogeschossfläche | NGF | Nutzfläche + Verkehrsfläche + Funktionsfläche |
| Nutzfläche | NF | Hauptnutzfläche (HNF) + Nebennutzfläche (NNF) |
| Verkehrsfläche | VF | Treppen, Korridore, Eingangshallen |
| Funktionsfläche | FF | Technikräume (Heizung, Lüftung, grössere Schächte) |
| Konstruktionsfläche | KF | Aussen- und Innenwände, Stützen, Brüstungen |
Die KF ist also keine eigenständige Nutzfläche, sondern beschreibt den «konstruktiv gebundenen» Anteil eines Bauwerks. Sie wird vor allem bei Bewertungen, Kostenermittlungen und Wirtschaftlichkeitsrechnungen verwendet.
Wer den genauen Verkehrswert seines Hauses ermitteln möchte, kommt um eine saubere Flächenaufteilung nicht herum. Eine Online-Bewertung liefert eine erste Einordnung.
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Der Anteil der KF an der Geschossfläche hängt stark von der Bauweise, der Wandstärke und dem Gebäudetyp ab. Massivbauten mit dicken Aussenwänden haben einen höheren KF-Anteil als Leichtbauten. Auch stark unterteilte Gebäude wie Hotels oder Spitäler weisen mehr Konstruktionsfläche auf als offene Bürogebäude.
In der Schweizer Bewertungspraxis gelten folgende Werte als Richtgrösse:
| Gebäudetyp | Anteil KF an GF (BGF) | Bemerkung |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus (Massivbau) | 15 – 20 % | abhängig von Wandstärke und Dämmstandard |
| Mehrfamilienhaus | 15 – 20 % | typischer Richtwert im Wohnbau |
| Bürogebäude (offener Grundriss) | 10 – 15 % | wenig Innenwände, leichte Trennsysteme |
| Hotel, Spital, Heim | 20 – 25 % | viele tragende Trennwände, Schächte |
| Passiv-/Minergie-P-Bauten | tendenziell höher | dickere Aussenwände wegen Dämmung |
Diese Werte sind keine Norm, sondern Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis. Sie liefern eine erste Einordnung. Die genaue KF ergibt sich nur aus Plänen und Berechnungen.
Die KF lässt sich auf zwei Wegen ermitteln. Direkt aus den Plänen, indem alle aufgehenden Konstruktionsbauteile in ihrer Grundrissfläche aufsummiert werden. Oder rechnerisch als Differenz aus der Geschoss- und Nettogeschossfläche:
KF = GF − NGF
Ein vereinfachtes Praxisbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus weist eine Geschossfläche (GF, in der Praxis BGF) von 1'200 m² aus. Die NGF beträgt 1'000 m². Daraus folgt:
KF = 1'200 m² − 1'000 m² = 200 m²
Das entspricht einem KF-Anteil von rund 17 % – im typischen Bereich für Schweizer Wohnbauten.
Wichtig: Massgebend sind die Aussenmasse der Bauteile inklusive Verputz und Wandbekleidungen, gemessen auf der Höhe des fertigen Bodenbelags. Sockelleisten sowie Vor- und Rücksprünge bleiben unberücksichtigt.
In der Schweizer Bewertungspraxis taucht die KF immer im Verbund mit anderen Flächenarten nach SIA 416 auf. Die wichtigsten Abgrenzungen:
Die GF umfasst die Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes – im Schweizer Markt wird dieser Wert in der Praxis meist als Bruttogeschossfläche (BGF) bezeichnet. Die KF ist ein Bestandteil der GF und beschreibt den nicht nutzbaren, baulich gebundenen Anteil. Es gilt: GF = NGF + KF.
Die NGF ist der zur GF komplementäre Wert. Sie umfasst alle tatsächlich nutzbaren Flächen, also Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen. Die KF wird bei der NGF herausgerechnet, weil sie nicht begehbar ist.
Die Hauptnutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, der dem Hauptzweck dient – also Wohn-, Büro- oder Geschäftsräume. Sie ist Teil der NGF und steht damit in direktem Gegensatz zur KF.
Die Funktionsfläche (FF) umfasst Räume für die Gebäudetechnik wie Heizung, Lüftung oder Elektroverteilung. Sie ist Teil der NGF, also nutzbar. Die KF dagegen ist die Wand- und Stützenfläche selbst.
In Deutschland gilt für Flächenberechnungen die Norm DIN 277, die die analoge Grösse als Konstruktions-Grundfläche (KGF) bezeichnet. Die Logik ist ähnlich: Die KGF ist die Differenz aus der Bruttogrundfläche und der Nettogrundfläche. Die Definitionen weichen jedoch im Detail ab. Schweizer Bewertungen und Bauanträge stützen sich auf SIA 416, weshalb deutsche Vergleichswerte nicht übertragbar sind.
Die Konstruktionsfläche (KF) nach SIA 416 ist die Grundrissfläche aller Konstruktionsbauteile eines Gebäudes. Sie umfasst Aussen- und Innenwände, Stützen, Brüstungen und kleine Schächte. Sie bildet zusammen mit der Nettogeschossfläche (NGF) die Geschossfläche (GF), im Schweizer Markt meist als Bruttogeschossfläche (BGF) bezeichnet. Bei Schweizer Wohnbauten liegt der KF-Anteil typischerweise zwischen 15 % und 20 %, bei stark gegliederten Gebäuden wie Hotels oder Spitälern höher. Für die Immobilienbewertung ist die saubere Trennung zwischen nutzbarer und konstruktiv gebundener Fläche wichtig, da sie bestimmt, wie gross das tatsächlich verwertbare Raumangebot ist.
Wer für seine eigene Liegenschaft eine erste Wert- und Flächenschätzung sucht, kann mit aktuellen Marktdaten aus der eigenen Region starten.
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Immobilienpreise ansehenZur Konstruktionsfläche zählen nach SIA 416 alle festen Konstruktionsbauteile eines Gebäudes: Aussenwände, tragende und nicht tragende Innenwände, Stützen, Pfeiler, Brüstungen sowie raumhohe Vormauerungen und kleine vertikale Schächte. Nicht dazu zählen versetzbare Trennwände, Schrankwände, Einbaumöbel sowie Fuss- und Sockelleisten.
KF steht für Konstruktionsfläche. In Schweizer Bauplänen und Bewertungen bezeichnet die KF nach SIA 416 die Grundrissfläche aller Konstruktionsbauteile eines Gebäudes. Sie ist Teil der Geschossfläche (GF), die in der Schweizer Marktpraxis meist als Bruttogeschossfläche (BGF) bezeichnet wird.
Bei Schweizer Wohnbauten liegt der KF-Anteil typischerweise zwischen 15 % und 20 % der Geschossfläche (in der Praxis Bruttogeschossfläche, BGF). Bürogebäude mit offenem Grundriss liegen tiefer, stark unterteilte Gebäude wie Hotels, Heime oder Spitäler erreichen Werte bis 25 %. Auch Minergie-P-Bauten weisen wegen dickerer Aussenwände tendenziell höhere KF-Anteile auf.
Die Konstruktionsfläche wird entweder direkt aus den Plänen ermittelt – durch Aufsummieren aller aufgehenden Konstruktionsbauteile – oder als Differenz aus der Geschossfläche und der Nettogeschossfläche berechnet: KF = GF − NGF. Massgebend sind die Aussenmasse der Bauteile inklusive Verputz, gemessen auf der Höhe des fertigen Bodenbelags.
In der Schweiz gilt die Norm SIA 416 mit der Bezeichnung Konstruktionsfläche (KF). In Deutschland regelt die DIN 277 die analoge Grösse als Konstruktions-Grundfläche (KGF). Die Berechnungslogik – Bruttogrundfläche minus Nettogrundfläche – ist ähnlich, die Definitionen im Detail jedoch nicht deckungsgleich. Schweizer Bewertungen und Bauanträge stützen sich ausschliesslich auf SIA 416.
