Die Konstruktionsfläche, im Immobilienbereich oft mit «KF» abgekürzt, bezieht sich auf die Gesamtfläche aller Konstruktionsbauteile einer Immobilie. Dies umfasst sowohl innere als auch äussere Strukturelemente, wie Wände und Stützen, die sich innerhalb der Geschossflächen befinden. Die Geschossfläche (GF) ist die «allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse» und schliesst Konstruktionsflächen mit ein.
Ein wesentlicher Standard zur Berechnung und Kategorisierung von Flächen im Bauwesen ist die SIA. Diese Norm unterteilt Immobilienflächen in verschiedene Kategorien, darunter die Bruttogeschossfläche (BGF) und die Nettogeschossfläche (NGF). Während die BGF die Gesamtfläche eines Gebäudes umfasst, bezieht sich die NGF auf die tatsächlich nutzbare Fläche. Die Konstruktionsfläche ist ein Teil der BGF und schliesst Elemente aus, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind, wie umstellbare Trennwände.
Die Konstruktionsfläche spielt eine zentrale Rolle bei Immobilienbewertungen und -transaktionen. Sie dient als Grundlage für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie, da sie die physische Substanz und das Ausmass der bebauten Fläche präzise wiedergibt, inklusive der innen liegenden Konstruktionsbauteile. Für Käufer und Verkäufer ist das Verständnis der Konstruktionsfläche entscheidend, um eine angemessene Preisfindung zu ermöglichen.
In der Schweiz unterliegen Immobilienbewertungen und -transaktionen spezifischen rechtlichen Anforderungen, wobei die korrekte Ermittlung der Konstruktionsfläche von grosser Bedeutung ist. Die Einhaltung von Normen gewährleistet, dass Immobilienbewertungen transparent und nachvollziehbar sind, was für Eigentümer, Käufer und Behörden gleichermassen von Bedeutung ist.
Die Konstruktionsfläche bezieht sich auf die Gesamtfläche aller baulichen Konstruktionselemente einer Immobilie, während die Grundfläche die Fläche des Grundstücks umfasst, auf dem das Gebäude steht. Die Grundfläche beinhaltet also das gesamte Grundstück, unabhängig von der bebauten Fläche.
Im Gegensatz zur Konstruktionsfläche bezeichnet die Bruttogeschossfläche (BGF) die Gesamtfläche aller Geschosse eines Gebäudes, inklusive Wände und anderer fester Bestandteile. Die Konstruktionsfläche ist somit ein Bestandteil der BGF.
Die Nutzungsfläche bezieht sich auf den Teil der Immobilie, der für bestimmte Zwecke genutzt werden kann, wie Wohnen oder Gewerbe. Im Gegensatz zur strukturellen Konstruktionsfläche ist sie also ein praktischer, nutzbarer Bereich.
Die Nettogrundfläche bezieht sich auf die nutzbare Fläche innerhalb eines Gebäudes, abzüglich der Flächen für tragende Bauteile wie Wände. Die Konstruktionsfläche dagegen berücksichtigt solche tragenden Bauteile.
Die Funktionsfläche (FF) beschreibt den Teil eines Gebäudes, der für spezielle funktionale Anforderungen genutzt wird, wie Technikräume oder Lagerräume. Im Gegensatz dazu umfasst die Konstruktionsfläche alle strukturellen Elemente des Gebäudes, unabhängig von deren Nutzung.
Die Konstruktionsgrundfläche (KGF) ähnelt der Konstruktionsfläche, legt jedoch einen spezifischeren Fokus auf die Grundfläche der Konstruktionselemente. Sie bezieht sich somit auf den Grundrissbereich der Konstruktionselemente.
Die Nettogeschossfläche (NGF) misst die Gesamtfläche der einzelnen Etagen eines Gebäudes, einschliesslich nutzbarer und nicht nutzbarer Bereiche. Da sich die Konstruktionsfläche auf die physischen Bauteile eines Gebäudes konzentriert, ist sie ein Teil der NGF.
Die Hauptnutzfläche, auch als HNF bezeichnet, umfasst die Flächen eines Gebäudes, die für dessen Hauptzweck genutzt werden, wie Wohn- oder Büroräume. Im Gegensatz dazu umfasst die Konstruktionsfläche alle strukturellen Komponenten des Gebäudes – unabhängig von ihrer spezifischen Nutzung.
Die Nebennutzfläche bezeichnet Bereiche eines Gebäudes, die nicht zur Hauptnutzfläche gehören, darunter Flure und Abstellräume. Die Konstruktionsfläche hingegen bezieht sich auf die baulichen Elemente des Gebäudes als Ganzes.
Zur Konstruktionsfläche gehören alle festen, strukturellen Bestandteile eines Gebäudes. Dies umfasst Aussen- und Innenwände, Stützen, Säulen und andere tragende Bauteile. Nicht dazu gezählt werden bewegliche Elemente wie umstellbare Trennwände oder Möbel. Auch nicht strukturelle Teile wie Fensterflächen werden aus dieser Berechnung ausgeschlossen.
Der prozentuale Anteil der Konstruktionsfläche an der Gesamtfläche eines Gebäudes variiert je nach Bauart und Design eines Gebäudes. In der Regel nimmt die Konstruktionsfläche einen signifikanten Teil der Bruttogrundfläche ein, kann aber je nach Gebäudetyp und Architektur zwischen 20 % und 40 % variieren. Für eine genaue Bestimmung sind detaillierte Baupläne und Berechnungen erforderlich.
