Die überbaute Fläche ist der Teil eines Grundstücks, der von Gebäuden und festen Bauten bedeckt ist, gemessen in Quadratmetern. In der Schweiz orientiert sich der Begriff an den harmonisierten Baubegriffen der IVHB und an der Norm SIA 416 zur Flächenermittlung, wobei das kantonale Baurecht massgebend bleibt. Sie zeigt, wie viel einer Parzelle bereits bebaut ist und wie viel Raum für weitere Bauten oder Grünflächen bleibt. Damit beeinflusst sie sowohl die Bewertung als auch die Bebaubarkeit einer Liegenschaft.
Die überbaute Fläche bezeichnet den Teil eines Grundstücks, der durch Bauwerke oberhalb des Terrains überdeckt ist, und ist das Gegenstück zur unüberbauten Fläche. Sie umfasst nicht nur das Hauptgebäude, sondern auch Nebengebäude, Garagen und feste Überdachungen. Synonym wird auch von der bebauten Fläche gesprochen. Die Grundfläche eines Gebäudes bildet dabei die Basis der Messung.
In der Schweiz harmonisiert die IVHB die Baubegriffe über die Kantone hinweg, wobei jeder Kanton sie in sein Baurecht übernimmt. Im Baurecht ist nicht die «überbaute Fläche» die massgebende Messgrösse, sondern die anrechenbare Gebäudefläche (aGbF), also die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie. Welche Gebäudeteile dazuzählen, etwa vorspringende Bauteile oder Überdachungen, richtet sich nach den kantonalen Bauvorschriften. Davon zu unterscheiden ist die Gebäudegrundfläche nach SIA 416, die jenen Teil des Grundstücks erfasst, den ein Gebäude durchdringt.
Für Eigentümer in der Schweiz ist die überbaute Fläche aus mehreren Gründen relevant:
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Die überbaute Fläche wird oft mit verwandten Flächen- und Nutzungsbegriffen verwechselt. Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten Begriffe ein:
| Begriff | Was er misst |
|---|---|
| Überbaute Fläche | Von allen Gebäuden bedeckter Teil der Parzelle |
| Gebäudegrundfläche (SIA 416) | Grundriss eines einzelnen Gebäudes auf dem Boden |
| Grundstücksfläche | Gesamtfläche der Parzelle |
| Geschossfläche (GF) | Summe der Flächen aller Geschosse |
Die Gebäudegrundfläche bezieht sich auf ein einzelnes Gebäude, während die überbaute Fläche alle Bauten auf der Parzelle zusammenfasst. Sie beschreibt die Grundfläche eines Gebäudes nach den Messregeln der SIA 416.
Den Bezugsrahmen bildet die gesamte Grundstücksfläche, die den bebauten und den unbebauten Teil der Parzelle umfasst. Aus ihrem Verhältnis zur bebauten Fläche ergibt sich, wie dicht ein Grundstück überbaut ist.
In der Schweiz löst die IVHB-Harmonisierung den älteren Begriff der Bruttogeschossfläche durch die Geschossfläche (GF) ab. Sie misst die Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes und ist nicht mit der überbauten Fläche identisch, weil ein mehrgeschossiges Gebäude bei kleiner Grundfläche eine grosse Geschossfläche aufweisen kann. Die überbaute Fläche misst dagegen nur die Bodenbedeckung, unabhängig von der Anzahl der Geschosse.
Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche und begrenzt, welcher Anteil einer Parzelle überbaut werden darf. Sie steuert die reine Bodenbedeckung. Die Dichte der Nutzung regelt dagegen die Ausnützungsziffer (AZ). Im harmonisierten Recht kann diese durch die Geschossflächenziffer (GFZ) oder die Baumassenziffer (BMZ) abgelöst werden, einzelne Kantone behalten sie jedoch bei. Welche Nutzungsziffer gilt, legt das kantonale Baurecht fest.
Ergänzend regelt die Grünflächenziffer den Mindestanteil unversiegelter Grünflächen einer Parzelle.
Die überbaute Fläche ergibt sich aus der Summe der von Gebäuden bedeckten Flächen, gemessen anhand der äusseren Gebäudeabmessungen beziehungsweise der projizierten Fassadenlinie.
So lässt sich die bebaute Fläche eines Grundstücks Schritt für Schritt ermitteln:
Ein Grundstück misst 650 m². Darauf stehen ein Einfamilienhaus mit einer Gebäudegrundfläche von 120 m² und eine freistehende Garage von 25 m². Die überbaute Fläche beträgt damit 145 m². Daraus ergibt sich eine Überbauungsziffer von rund 0,22, also ein Anteil der bebauten Fläche von 22 Prozent.
Die überbaute Fläche beschreibt, welcher Teil eines Grundstücks von Gebäuden bedeckt ist, und folgt in der Schweiz den harmonisierten Begriffen der IVHB sowie der Norm SIA 416. Im Baurecht ist dabei die anrechenbare Gebäudefläche die massgebende Grösse, abgegrenzt von der Gebäudegrundfläche, der Grundstücksfläche und der Geschossfläche.
Bei Bauvorhaben gibt das kantonale Baurecht den verbindlichen Rahmen vor. Wer eine Liegenschaft kauft, verkauft oder umbaut, sollte daher die überbaute Fläche seines Grundstücks kennen, denn sie beeinflusst sowohl die Bewertung als auch die Reserven für künftige Projekte.
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Die überbaute Fläche ist der Teil eines Grundstücks, der von Gebäuden und festen Bauten bedeckt ist. Sie wird in Quadratmetern gemessen und umfasst Haupt- und Nebengebäude sowie Garagen.
Nicht überbaut sind alle Bereiche einer Parzelle ohne Gebäude, etwa Gärten, Zufahrten, Vorplätze und unbebaute Grundstücksteile. Sie bilden zusammen mit der überbauten Fläche die gesamte Grundstücksfläche.
Damit ist meist der Anteil der überbauten Flächen an der Landesfläche gemeint. Rund 8 Prozent der Schweiz sind Siedlungsfläche, wovon laut Arealstatistik des BFS etwa die Hälfte auf Gebäudeareal entfällt. Auf einem einzelnen Grundstück hängt der Anteil der bebauten Fläche von der zulässigen Überbauungsziffer ab.
Nein. Die Gebäudegrundfläche beschreibt den Grundriss eines einzelnen Gebäudes, während die überbaute Fläche alle Bauten auf der Parzelle zusammenfasst.
