Eine Immobiliengesellschaft (IG) in der Schweiz bezeichnet eine Unternehmensform, häufig in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft, die sich speziell auf Investitionen sowie den Bau und Betrieb von Immobilien konzentriert. Um eine IG zu gründen, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:
Eigentümer der Immobiliengesellschaft halten Anteile, die ihrem Kapitalbeitrag entsprechen.
Das Hauptziel einer Immobiliengesellschaft ist der wirtschaftliche Gewinn, der sich aus der Wertsteigerung von Immobilien (Kauf und Verkauf) sowie deren Nutzung als Kapitalanlage ergibt.
In der Schweiz wählen immer mehr Privatpersonen den Weg über eine Immobiliengesellschaft, um in Immobilien zu investieren. Tatsächlich erwirbt der Käufer über eine Immobiliengesellschaft nicht direkt das Objekt, sondern Aktien der Immobiliengesellschaft. Daher wird er nicht Eigentümer der Immobilie, sondern Aktionär der IG und erhält jährlich eine Dividende.
Es wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Worin der Unterschied liegt, klären wir im Folgenden:
Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die es Anlegern ermöglichen, jederzeit Gelder ein- und auszuzahlen. Sie zeichnen sich durch folgende Merkmale aus:
Geschlossene Immobilienfonds sind in der Regel auf eine feste Anzahl von Anlegern beschränkt und haben eine festgelegte Laufzeit. Dies führt zu folgenden Charakteristika:
Die Wahl zwischen AG und GmbH hängt von den spezifischen Zielen, der gewünschten Flexibilität, der verfügbaren Finanzierung und den individuellen Haftungs- und Steuerüberlegungen ab.
Der Leverage-Effekt beschreibt das Phänomen, bei dem Unternehmen Fremdkapital aufnehmen, um ihre Rendite auf das Eigenkapital zu steigern. Das Konzept basiert auf der Annahme, dass die Rendite für die Eigenkapitalgeber steigt, wenn die Kosten des Fremdkapitals (z. B. Zinsen für ein Darlehen) niedriger sind als die Rendite, die mit dem Fremdkapital erzielt wird.
Diversifikation ist eine Investitionsstrategie, bei der in eine Vielzahl von Vermögenswerten investiert wird, um das Risiko zu verringern. Für Immobiliengesellschaften bedeutet dies in der Regel, in verschiedene Arten von Immobilien oder in verschiedene geografische Gebiete zu investieren.
Sowohl der Leverage-Effekt als auch die Diversifikation sollten nicht isoliert betrachtet werden. Eine ausgewogene Kombination beider Strategien kann Immobiliengesellschaften helfen, ihre Investitions- und Finanzierungsstrategie zu optimieren.
Die Bewertung von Immobiliengesellschaften ist ein essenzieller Prozess, um den tatsächlichen Wert einer Gesellschaft und ihrer Assets zu bestimmen. Dabei kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz:
Mehr zu den verschiedenen Verfahren erfahren Sie in diesem ausführlichen Beitrag.
Für Immobiliengesellschaften ist eine sorgfältige Buchführung entscheidend, da sie eine klare Übersicht über Einnahmen, Ausgaben, Investitionen und Verbindlichkeiten bietet:
Eine Familien-Immobiliengesellschaft ist oft ein Unternehmen, das über Generationen hinweg in Familienbesitz ist und sich auf den Erwerb, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien konzentriert:
Der Immobilienmarkt ist einem ständigen Wandel unterzogen, der durch verschiedene makro- und mikroökonomische Faktoren beeinflusst wird. Hier sind einige der aktuellen und voraussichtlichen Trends in der Immobilienbranche:
1. Nachhaltigkeit und grüne Immobilien: Immer mehr Bauherren und Investoren legen Wert auf umweltfreundliche Gebäude und nachhaltige Bauweisen. Energieeffiziente Häuser, grüne Dächer und die Verwendung nachhaltiger Materialien werden immer beliebter. Dies wird sowohl durch die Verbrauchernachfrage als auch durch staatliche Anreize und Vorschriften getrieben.
2. Digitalisierung und PropTech: Die Digitalisierung hat den Immobilienmarkt erheblich beeinflusst. Von virtuellen Rundgängen bis zu künstlicher Intelligenz im Immobilienmanagement – PropTech-Unternehmen bieten innovative Lösungen, die den Kauf, Verkauf und die Verwaltung von Immobilien vereinfachen.
3. Urbanisierung: Weltweit ziehen immer mehr Menschen in Städte. Dieser Trend führt zu einem erhöhten Bedarf an Wohn- und Gewerbeimmobilien in städtischen Gebieten und betont die Notwendigkeit einer intelligenten Stadtplanung.
4. Mikrowohnungen und Co-Living: Insbesondere in Grossstädten, in denen der Wohnraum knapp und teuer ist, gewinnen Konzepte wie Mikrowohnungen und Co-Living an Popularität. Diese bieten eine effiziente Nutzung des Raums und fördern gleichzeitig die Gemeinschaft und Zusammenarbeit.
5. E-Commerce und seine Auswirkungen auf Einzelhandels- und Lagerflächen: Mit dem Aufstieg des Online-Shoppings haben sich die Anforderungen an Einzelhandelsflächen verändert. Während einige physische Geschäfte schliessen, steigt die Nachfrage nach Lager- und Verteilzentren für E-Commerce-Unternehmen.
6. Arbeitsplatzflexibilität und Co-Working: Das Konzept des festen Arbeitsplatzes ändert sich. Immer mehr Unternehmen bieten flexible Arbeitsmodelle an, während Co-Working-Spaces weltweit boomen. Das hat direkte Auswirkungen auf die Gestaltung und Nutzung von Büroimmobilien.
7. Rezessionssichere Immobilieninvestitionen: In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit suchen Investoren oft nach sogenannten «rezessionssicheren» Immobilieninvestitionen wie Mietwohnungen, die auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten stabile Renditen bieten können.
8. Demografischer Wandel: Die alternde Bevölkerung in vielen Ländern hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Es entsteht ein grösserer Bedarf an seniorengerechtem Wohnraum, barrierefreien Immobilien und Einrichtungen des Gesundheitswesens.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Immobilienbranche durch verschiedene externe Faktoren beeinflusst wird. Investoren und Immobiliengesellschaften müssen sich ständig anpassen und innovative Lösungen entwickeln, um auf diese Trends zu reagieren.
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind spezialisierte Immobiliengesellschaften, die hauptsächlich in Immobilien investieren und deren Aktien an Börsen gehandelt werden. Sie bieten Anlegern eine Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne direkt Immobilien erwerben zu müssen.
REITs besitzen und betreiben oft ertragbringende Immobilien wie Bürogebäude, Wohnkomplexe, Lagerhäuser, Einkaufszentren und sogar spezialisierte Immobilien wie Hotels oder Gesundheitseinrichtungen. In einigen Fällen finanzieren sie auch Immobilien. Eine wichtige Eigenschaft von REITs ist ihre hohe Ausschüttungsquote. In vielen Ländern, einschliesslich Deutschland, müssen REITs mindestens 90 % ihrer Gewinne direkt an die Aktionäre ausschütten.
Ursprünglich in den USA gegründet, sind REITs mittlerweile international weitverbreitet. Der erste deutsche REIT wurde 2007 ins Handelsregister eingetragen und ist unter anderem unter der Bezeichnung G-REIT (German-REIT) bekannt.
Die Gründung einer Immobiliengesellschaft kann aus verschiedenen Gründen erfolgen, zum Beispiel, wenn:
Ein Immobilienunternehmen trägt verschiedene Hüte im Rahmen seiner Tätigkeiten. Primär ist es auf den Kauf, Verkauf und die Verwaltung von Immobilien fokussiert.
Des Weiteren ist es für die Finanzierung von Immobilien zuständig. Hierbei kann es sich um den Erwerb, die Entwicklung oder die Renovierung von Immobilien handeln.
Darüber hinaus kann ein Immobilienunternehmen auch als Projektentwickler fungieren, indem es Grundstücke kauft und diese dann bebaut oder renoviert, um sie gewinnbringend zu veräussern.
Zudem kann es die Vermarktung von Immobilien übernehmen, inklusive der Erstellung von Marketingmaterialien und der Durchführung von Besichtigungsterminen.
In der Schweiz können Immobiliengesellschaften unterschiedliche Rechtsformen annehmen. Häufig gewählt werden die Aktiengesellschaft (AG) und die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Doch auch andere Formen sind möglich, zum Beispiel die Kommanditgesellschaft oder die Genossenschaft.
Die Wahl der Rechtsform hängt von verschiedenen Faktoren wie dem Investitionsvolumen, der gewünschten Haftungsbeschränkung und steuerlichen Aspekten ab.
In der Schweiz gibt es eine Vielzahl von Immobiliengesellschaften. Einige der bekanntesten sind:
Es gibt auch Immobilienfonds in der Schweiz, die in Immobilien investieren. Ein Beispiel dafür ist der SXI Real Estate Broad Index, der alle an SIX Swiss Exchange primärkotierten Immobilienaktien umfasst, die mindestens 75% ihrer Aktiva in der Schweiz investiert haben.
Diese Liste ist nicht abschließend und es gibt noch viele weitere Immobiliengesellschaften in der Schweiz. Jede hat ihre eigenen Spezialisierungen und Strategien im Immobilienmarkt.
Eine Immobiliengesellschaft kann sinnvoll sein, wenn:
