Mietshaus: was ist das?

Was ist ein Mietshaus?

Ein Mietshaus ist ein Gebäude, das in der Regel mehrere Wohneinheiten umfasst, die einzeln vermietet werden. Es ist eine der häufigsten Formen von Wohnimmobilien in urbanen Gebieten und bietet Wohnraum für Einzelpersonen, Paare oder Familien. Die Vermietung erfolgt meist über Mietverträge, die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern regeln.

Wie heisst es richtig: Mietshaus oder Miethaus?

Der Begriff Mietshaus ist sprachlich korrekt. Er bezeichnet ein Gebäude, das zur Vermietung von Wohnungen genutzt wird. Der Begriff Miethaus ist umgangssprachlich und wird seltener verwendet. Die Unterscheidung ist wichtig, um Missverständnisse zu vermeiden.

Typische Merkmale eines Mietshauses

• Vermietung von Wohneinheiten: Jede Wohnung wird separat an Mieter vergeben.
• Gemeinschaftsbereiche: Dazu zählen Treppenhäuser, Kellerabteile, Waschküchen oder Gärten, deren Nutzung durch alle Bewohner geregelt ist.
• Vermieterkontrolle: Vermieter legen Regeln für den Gebrauch der Mietsache fest, etwa im Hinblick auf Haustiere, Lärmschutz oder technische Einrichtungen.

In der Schweiz sind Mietshäuser als Investition besonders in Städten wie Zürich oder Genf verbreitet, wo die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist. Häufig handelt es sich um ältere Bauten, die modernisiert wurden, oder Neubauten, die den aktuellen Wohnbedürfnissen entsprechen.

Abschnitt für Mieter

In einem Mietshaus eine Wohnung mieten: wichtige Überlegungen

Das Mieten einer Wohnung in einem Mietshaus erfordert einige Überlegungen, um die richtige Wahl zu treffen. Hier sind zentrale Punkte:

Vorteile eines Mietshauses

• Flexibilität: Mietshäuser erlauben es, ohne langfristige Verpflichtungen wie beim Kauf zu wohnen.
• Kostenersparnis: Im Vergleich zum Kauf fallen keine hohen Investitionen an, und Nebenkosten sind oft vorhersehbar.
• Gemeinschaftliches Wohnen: Mietshäuser fördern soziale Kontakte, da mehrere Parteien in einem Gebäude leben.

Herausforderungen bei Mietshäusern

• Gemeinsame Nutzung von Einrichtungen: Gemeinschaftsbereiche wie Waschküchen können zu Konflikten führen.
• Mietvertrag: Die genauen Bedingungen, etwa in Bezug auf Haustiere oder Renovierungen, müssen beachtet werden.
• Nebenkosten: Sie können je nach Jahreszeit stark variieren und sollten im Voraus kalkuliert werden.

Wichtige Punkte vor dem Einzug

1. Bonitätsauskunft: In der Schweiz und anderen Ländern kann eine gute Bonität erforderlich sein, um einen Mietvertrag zu erhalten.
2. Mietvertrag prüfen: Dieser sollte klar festlegen, welche Nebenkosten enthalten sind und welche Pflichten der Mieter übernimmt.
3. Lage der Immobilie: Die Umgebung beeinflusst die Lebensqualität und die Kosten.

Tipps für die Anfrage

Eine schriftliche Anfrage mit Informationen zur eigenen Bonität und deren Überlassung an den Vermieter hinterlässt einen guten Eindruck. Auch die Kaution, die bei Mietshäusern oft gefordert wird, sollte frühzeitig zurückgestellt werden.

Kosten bei der Anmietung einer Wohnung in einem Mietshaus

Die Kosten beim Anmieten einer Wohnung in einem Mietshaus setzen sich aus mehreren Faktoren zusammen: Neben der eigentlichen Miete spielen auch Nebenkosten und zusätzliche Ausgaben wie die Kaution oder Umzugskosten eine wichtige Rolle. Diese sollten vor Vertragsabschluss sorgfältig geprüft werden, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden.

Hauptkosten: Miete und Nebenkosten

Die monatliche Miete ist der zentrale Kostenpunkt. Sie wird von verschiedenen Aspekten beeinflusst:

• Lage der Immobilie: Zentrale Standorte oder beliebte Wohnviertel bedeuten höhere Mietkosten.
• Ausstattung und Grösse: Eine hochwertige Ausstattung oder zusätzliche Räume wie ein Hobbyraum erhöhen die Miete.
• Marktnachfrage: In Ballungszentren wie Zürich oder Genf treiben die hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot die Preise nach oben.

Zusätzlich fallen Nebenkosten an, die gesondert im Mietvertrag ausgewiesen sein müssen. Dazu gehören:

• Heiz- und Stromkosten: Diese sind abhängig von der Grösse der Wohnung und der Energieeffizienz des Gebäudes.
• Wasser und Abwasser: Verbrauchsabhängige Kosten, die von der Anzahl der Bewohner und dem Verbrauch abhängen.
• Technische Einrichtungen: Kosten für Aufzüge, Hauswartungen oder Reparaturen.

Einmalige Kosten: Kaution und Umzug

• Kaution bei einem Mietshaus: In der Schweiz beträgt die Kaution in der Regel bis zu drei Monatsmieten. Dieser Betrag dient dem Vermieter als Sicherheit und wird bei der vertragsgemässen Rückgabe der Wohnung zurückerstattet.
• Umzugskosten: Berücksichtigen Sie auch die Kosten für den Transport, die Renovierung der alten Wohnung oder die Anschaffung neuer Möbel.

Individuelle Zusatzkosten

Einige Mietshäuser bieten optionale Zusatzservices an, die zu weiteren Kosten führen, darunter:

• Stellplatz oder Tiefgarage für Ihr Auto
• Zugang zu Gemeinschaftseinrichtungen wie einem Fitnessraum oder Gartenpflege

Die Gesamtkosten eines Mietshauses variieren je nach Lage, Ausstattung und persönlichen Bedürfnissen stark. Es ist daher ratsam, dass Sie eine umfassende Budgetplanung vornehmen, die auch unerwartete Ausgaben berücksichtigt.

Abschnitt für Hausbesitzer und Investoren

Mietshaus kaufen oder verkaufen

Für Investoren bieten Mietshäuser eine attraktive Möglichkeit, ein stabiles Einkommen durch Mieteinnahmen zu erzielen oder von der Wertsteigerung einer Immobilie zu profitieren. Sowohl der Kauf als auch der Verkauf eines Mietshauses erfordern jedoch strategische Überlegungen, um den maximalen wirtschaftlichen Nutzen zu erzielen.

Übrigens: Ein Mietshaus zu mieten, ist äusserst unüblich. In aller Regel mietet man ein Reihenhaus oder andere Art von Einfamilienhaus für die private Nutzung. 

Mietshaus kaufen: Chancen und Risiken

Der Kauf eines Mietshauses ist eine langfristige Investition, die bei der richtigen Planung hohe Renditen abwerfen kann. Es gibt jedoch einige Aspekte, die Investoren beachten sollten:

Chancen:

• Stabile Einnahmequelle: Mietshäuser bieten eine regelmässige Einnahme durch Mieteinnahmen. Diese dienen dazu, laufende Kosten zu decken und einen Überschuss zu generieren.
• Wertsteigerung: Immobilien in guten Lagen oder mit Modernisierungspotenzial erhöhen ihren Wert langfristig.
• Diversifikation: Mehrere Wohneinheiten reduzieren das finanzielle Risiko, da der Leerstand einzelner Wohnungen den Gesamtertrag weniger stark beeinflusst.

Risiken:

• Hohe Anfangsinvestition: Der Kaufpreis ist insbesondere in Städten wie Zürich oder Genf beträchtlich.
• Managementaufwand: Ein Mietshaus zu verwalten, indem technische Einrichtungen gepflegt, mit Mietern kommuniziert und Mietverträge sowie Nebenkosten für ein Miethaus abgewickelt werden, ist zeitaufwendig.
• Rechtliche Risiken: Mieterschutzgesetze und regionale Vorschriften können Einschränkungen für Mietpreissteigerungen oder Renovierungen mit sich bringen.

Worauf beim Kauf zu achten ist

1. Lage der Immobilie: Eine gute Infrastruktur, öffentliche Verkehrsmittel und eine hohe Nachfrage sichern langfristige Mieteinnahmen.
2. Zustand des Gebäudes: Sanierungsbedürftige Immobilien oder veraltete technische Einrichtungen verursachen hohe Anfangskosten.
3. Mietvertragssituation: Prüfen Sie bestehende Mietverträge und deren Konditionen genau, um sicherzustellen, dass sie mit Ihren geplanten Renditeerwartungen vereinbar sind.
4. Marktanalyse: Ein realistischer Kaufpreis und eine nachhaltige Mietrendite sind entscheidend.

Mietshaus verkaufen: Wertsteigerung maximieren

Ein Mietshaus zu verkaufen, kann eine lukrative Option sein, wenn der Marktwert der Immobilie gestiegen ist. Dabei gilt es, den Verkaufsprozess sorgfältig zu planen:

Vorbereitung auf den Verkauf

• Immobilienbewertung: Eine professionelle Bewertung des Mietshauses hilft, einen marktgerechten Verkaufspreis zu ermitteln. Mit seinem besonders fortschrittlichen Bewertungstool unterstützt Sie RealAdvisor dabei aus vollen Kräften. 
• Sanierungsmassnahmen: Kleine Renovierungen oder Modernisierungen können den Wert der Immobilie deutlich steigern und Käufer anziehen.
• Transparente Dokumentation: Eine vollständige Übersicht über Mietverträge, Nebenkosten und Reparaturen erleichtert potenziellen Käufern die Entscheidungsfindung.

Verkaufsstrategien

• Direktverkauf: Der Verkauf an einen privaten Käufer oder einen institutionellen Investor kann schnell abgewickelt werden, oft jedoch zu einem niedrigeren Preis.
• Auktionen oder Plattformen: Der Verkauf über spezialisierte Immobilienplattformen oder Auktionshäuser erhöht die Sichtbarkeit und kann den Kaufpreis steigern.

Der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf liegt in einer detaillierten Marktanalyse und einer klaren Verkaufsstrategie. Investoren sollten die Steuern und rechtlichen Rahmenbedingungen im Verkaufsprozess ebenfalls berücksichtigen, um ihren Gewinn zu maximieren.

Besonderheiten bei Mietshäusern in der Schweiz

Die Schweiz bietet Investoren ein stabiles Umfeld, um Mietshäuser zu kaufen und zu verwalten. Dennoch gibt es Regelungen und Herausforderungen, die Eigentümer beachten sollten, um ihre Rendite zu maximieren und rechtliche Risiken zu minimieren.

Mietrechtliche Rahmenbedingungen

Das Schweizer Mietrecht schützt sowohl die Rechte der Mieter als auch die der Vermieter. Für Hausbesitzer ist es wichtig, die gesetzlichen Vorschriften zu verstehen:

• Mietzinsanpassungen: Mietzinserhöhungen sind möglich, müssen jedoch gut begründet sein, etwa durch gestiegene Betriebskosten oder wertvermehrende Investitionen. Unrechtmässige Erhöhungen können von Mietern angefochten werden.
• Gebrauch der Mietsache: Vermieter sind verpflichtet, die Immobilie in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Eine regelmässige Wartung und Instandsetzung sind notwendig, um Konflikte mit Mietern zu vermeiden.
• Nebenkostenabrechnung: Diese muss transparent und korrekt erfolgen. Unklare oder fehlerhafte Abrechnungen können zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.

Steuerliche Aspekte

Eigentümer von Mietshäusern in der Schweiz müssen sich mit bestimmten Steuerregelungen auseinandersetzen:

• Eigenmietwert: Obwohl er in der Regel für selbst genutzte Immobilien gilt, können auch bestimmte Bedingungen für vermietete Objekte steuerliche Auswirkungen haben.
• Abzugsfähige Kosten: Investoren können Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und Nebenkosten von der Steuer absetzen, was die Rentabilität erhöht.
• Vorgeschriebene Umsatzsteuer: Wenn Gewerbeeinheiten im Mietshaus enthalten sind, kann Umsatzsteuer fällig werden.
• Beim Kauf und Verkauf: Kosten für Notar, Grundbucheintrag, Handänderung und Grundstückgewinnsteuer. 

Marktdynamik und Lage

Der Schweizer Immobilienmarkt ist stark lokalisiert, und die Lage der Immobilie hat einen grossen Einfluss auf Rendite und Nachfrage:

• Städte vs. ländliche Gebiete: In Städten wie Zürich, Genf oder Basel sind die Renditen aufgrund hoher Mietpreise oft attraktiver, während ländliche Regionen eine geringere Mietnachfrage aufweisen.
• Wohnviertel: Die Attraktivität des Wohnviertels, beispielsweise durch eine gute Anbindung oder soziale Infrastruktur, spielt eine Schlüsselrolle bei der Mietpreisgestaltung.

Herausforderungen und Chancen

1. Regulierte Mietpreise: Die Vorschriften begrenzen die Flexibilität bei der Mietpreisgestaltung, sichern aber langfristig stabile Einnahmen.
2. Nachhaltige Investitionen: Ökologische Sanierungen und energieeffiziente Umbauten werden zunehmend gefördert und können staatliche Zuschüsse mit sich bringen.
3. Professionelle Verwaltung: Viele Eigentümer setzen auf externe Hausverwaltungen, um ihren Verwaltungsaufwand zu reduzieren und sicherzustellen, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.

Die Schweiz bleibt aufgrund ihrer stabilen Wirtschaft, des rechtssicheren Umfelds und der hohen Nachfrage ein attraktiver Markt für Investoren. Ein strategisches Vorgehen und eine gründliche Kenntnis der Besonderheiten des Schweizer Immobilienrechts sind jedoch unverzichtbar, um das Potenzial eines Mietshauses voll auszuschöpfen.