Im Rahmen eines Mietverhältnisses entstehen durch die tägliche Nutzung einer Wohnung unvermeidbare Gebrauchsspuren. Dieser natürliche Verschleiss wird als normale Abnutzung bezeichnet und spielt eine wichtige Rolle bei der Wohnungsübergabe. Während Mieter oft unsicher sind, welche Abnutzungen zulässig sind, sorgen solche Themen auch bei Vermietern oft für Klärungsbedarf.
In der Schweiz regelt das Obligationenrecht (Art. 256 OR) die Pflichten von Mietern und Vermietern. Die normale Abnutzung umfasst Gebrauchsspuren, die durch den gewöhnlichen Gebrauch entstehen und vom Vermieter getragen werden müssen. Dazu zählen beispielsweise:
Im Gegensatz dazu müssen Schäden, die durch unsachgemässen Gebrauch oder Fahrlässigkeit entstehen, vom Mieter behoben werden. Beispiele hierfür sind Brandflecken auf Teppichen, tiefere Kratzer auf Parkett oder Schimmelbildung durch unzureichendes Lüften.
Eine wichtige Referenz in der Praxis ist die paritätische Lebensdauertabelle, die festlegt, wie lange bestimmte Materialien in einer Wohnung als gebrauchsfähig angesehen werden. Diese Tabelle dient oft als Grundlage, um zu beurteilen, ob eine Abnutzung als normal einzustufen ist.
Die paritätische Lebensdauertabelle dient in der Schweiz als zuverlässige Grundlage, um den Zustand von Wohnungseinrichtungen objektiv zu bewerten. Sie definiert die übliche Lebensdauer von Materialien und Geräten und hilft, normale Abnutzung von übermässiger Nutzung abzugrenzen. Nachfolgend einige typische Beispiele:
Die paritätische Lebensdauertabelle hilft dabei, Streitfälle bei der Wohnungsübergabe zu minimieren. Vermieter können so zwischen erwartbaren Gebrauchsspuren und ersatzpflichtigen Schäden unterscheiden.
Die Wohnungsübergabe ist ein entscheidender Moment im Mietverhältnis, bei dem die Frage nach der normalen Abnutzung oft zu Diskussionen führt. Um Missverständnisse im Rahmen der verbleibenden Lebensdauer zu vermeiden, ist es wichtig, die unterschiedlichen Verantwortlichkeiten von Mietern und Vermietern klar zu definieren.
Ein Wohnungsabnahmeprotokoll (Beitrag mit kostenlosem Download) ist das zentrale Dokument, um den Zustand der Wohnung zu dokumentieren. Es wird bei der Abgabe gemeinsam von beiden Parteien erstellt und umfasst Details zu allen Räumen, Böden, Wänden, Fenstern und weiteren Einrichtungsgegenständen. Eine normale Abnutzung wie vergilbte Tapeten oder Abnutzungsspuren auf Böden sollte dabei explizit vermerkt werden, da diese keine Ansprüche auf Reparaturen oder Erneuerungen auslösen.
Im Protokoll können auch strittige Punkte festgehalten werden, falls keine Einigung erzielt wird. So behalten beide Parteien eine verbindliche Grundlage, die im Streitfall hilft.
Ein häufiger Konfliktpunkt ist die Abgrenzung zwischen normaler und übermässiger Abnutzung. Beispiele:
Um Streit bei der Übergabe zu vermeiden, sollten Sie folgende Punkte beachten:
Die Kenntnis der üblichen Lebensdauer von Einrichtungsgegenständen aus der paritätischen Lebensdauertabelle hilft dabei, Unklarheiten zu vermeiden.
Mieter sollten ihre Wohnung kontinuierlich pflegen, um Schäden vorzubeugen. Dazu gehört, Böden, Wände und Oberflächen regelmässig zu reinigen und Verschmutzungen, die schwer zu entfernen sind, zu vermeiden.
Eigenmächtige Änderungen wie das Streichen der Wände in kräftigen Farben oder umfangreiche Bohrarbeiten sollten Sie vorher mit Ihrem Vermieter absprechen. Nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten können nämlich als übermässige Abnutzung gewertet werden.
Melden Sie kleinere Schäden wie ein undichtes Fenster oder Risse in der Wand sofort Ihrem Vermieter oder Ihrer Versicherung. Verzögertes Handeln kann Sie als Mieter unter Umständen haftbar machen.
Mieter sollten vor der Wohnungsabgabe eine gründliche Reinigung durchführen und kleinere Reparaturen wie das Verschliessen von Dübellöchern vornehmen. Dies sorgt für einen besseren Eindruck und vermeidet Konflikte.
Mieter sollten sich mit der paritätischen Lebensdauertabelle vertraut machen, um nachvollziehen zu können, welche Abnutzungen als normal gelten. Dieser Tipp schützt vor unberechtigten Forderungen des Vermieters.
Bei der Übergabe der Wohnung sollte ein detailliertes Wohnungsübernahmeprotokoll erstellt werden. Fotos und Beschreibungen helfen, den Zustand der Wohnung objektiv festzuhalten.
Vermieter sollten sich bewusst sein, dass eine normale Abnutzung im Mietrecht vorgesehen ist und nicht als Mangel behandelt werden kann. Dies umfasst Abnutzungen entsprechend der Lebensdauer von Materialien.
Eine offene und sachliche Kommunikation mit Mietern kann viele Konflikte verhindern. Regelmässige Hinweise zur Pflege und Wartung sind sinnvoll, um grösseren Schäden vorzubeugen.
Im Streitfall können Vermieter einen unabhängigen Experten hinzuziehen, um den Zustand der Wohnung zu beurteilen. Dies schafft Klarheit und vermeidet Konflikte.
Um die Lebensdauer von Materialien zu verlängern, sollten Vermieter ihre Immobilien regelmässig warten und pflegen. Dies betrifft insbesondere Fenster, Heizungen und Sanitäranlagen.
Die normale Abnutzung umfasst Gebrauchsspuren, die durch den alltäglichen Gebrauch einer Wohnung entstehen. Beispiele sind vergilbte Tapeten, kleinere Kratzer auf Böden und Abnutzung von Sanitäranlagen im Rahmen ihrer üblichen Lebensdauer.
Als übermässige Abnutzung gelten Schäden, die durch unsachgemässen Gebrauch oder Fahrlässigkeit entstehen. Dazu gehören Brandflecken auf Teppichen, tiefe Kratzer im Parkett oder Schimmel durch mangelndes Lüften.
Normaler Verschleiss bzw. normale Gebrauchsspuren bezeichnen kleinere Abnutzungen, die während der Lebensdauer von Materialien unvermeidbar sind. Sie werden im Schweizer Mietrecht als Teil der normalen Abnutzung angesehen. Dazu gehören matte Stellen auf Laminat oder leichte Abnutzungen an Türgriffen.
Bei einer Mietwohnung umfasst die normale Abnutzung Verschleisserscheinungen, die durch eine alltägliche Nutzung entstehen, etwa vergilbte Wände oder abgenutzte Küchenarbeitsflächen. Diese Kosten trägt der Vermieter.
Normale Abnutzung bei Parkett umfasst typische Gebrauchsspuren, die durch den täglichen Gebrauch entstehen. Dazu zählen:
Gemäss der paritätischen Lebensdauertabelle beträgt die übliche Lebensdauer von Parkett je nach Qualität und Pflege zwischen 15 und 20 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit wird eine Erneuerung häufig als notwendig angesehen und als normale Abnutzung gewertet.
