Rechtlich betrachtet handelt es sich bei einem Grundpfandrecht um ein beschränktes dingliches Recht, das dem Gläubiger und Inhaber des Grundpfands die Möglichkeit gibt, ein Grundstück (per öffentlicher Auktion) verwerten zu lassen, um mit dem Erlös seine Forderungen bezahlen zu können. Es dient demnach als eingetragene Sicherheit.
Ein Grundpfandrecht muss öffentlich von einem Notar des Kantons beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Aus Sicht des Grundstückeigentümers ermöglicht ein Grundpfand, freie finanzielle Mittel zu erzielen, die anderweitig eingesetzt werden können. Durch die sehr hohe Wertstabilität von Grundeigentum in der Schweiz haben sowohl Gläubiger als auch Eigentümer hierbei eine gewisse Sicherheit.
Der Rahmen für das Grundpfand ist im Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB), zweiundzwanzigster Titel: Das Grundpfand, Art. 793 ff. geregelt. Des Weiteren regelt Art. 219 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) die Rangordnung der Gläubiger bei einer Verwertung.
Der Gläubiger erhält durch die Eintragung eines Grundpfands nicht das Recht, das Grundstück zu nutzen oder Besitz daran zu erwerben. Selbst wenn im Vertrag zwischen den Parteien so etwas vereinbart wurde, ist dies ungültig. Dem Eigentümer steht es zudem frei, mehrere Grundpfandrechte zu vergeben. Auch dies kann nicht gegenteilig vereinbart werden.
Das Grundpfand wird nur auf Grundstücke errichtet, die im Grundbuch eingetragen sind. Es kann als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief bestellt werden. Es muss ein bestimmter Betrag in Schweizer Franken angegeben werden.
Auch die Festlegung eines Höchstbetrages, bis zu dem das Grundstück für alle Ansprüche des Gläubigers haftet, ist möglich. Unter Berücksichtigung der Einschränkungen zum Schutz vor Missbräuchen im Zinswesen kann die Zinspflicht und damit auch der Zinssatz in beliebiger Weise festgesetzt werden. Manche Kantone haben jedoch einen Höchstzinssatz festgelegt, der häufig bei 10 % liegt.
Forderungen, für die ein Grundpfand eingetragen ist, unterliegen keiner Verjährung.
Art. 219 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) besagt: «Die pfandgesicherten Forderungen werden aus dem Ergebnisse der Verwertung der Pfänder vorweg bezahlt. Dies gibt dem Gläubiger das Recht, noch vor allen anderen aus dem Erlös bedient zu werden.»
Werden nachträglich weitere Grundpfandrechte eingetragen, so sind diese grundsätzlich dem erst eingetragenen Grundpfandrecht nachrangig.
Wie aus den gesetzlichen Rahmenbedingungen hervorgeht, gibt es zwei verschiedene Arten von Grundpfand – den Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung. Beide möchten wir Ihnen im Folgenden kurz vorstellen:
Bei einem Schuldbrief handelt es sich um ein Wertpapier, welches im Falle von Hypotheken meist durch Banken als Sicherungsmittel angewendet wird. Im Brief wird die Forderung festgehalten und das Grundstück dient als entsprechende Sicherheit. Früher gab es Papier-Schuldbriefe, die als Dokument vorlagen und im Falle eines Namenspapiers auf einen bestimmten Namen ausgestellt und im Falle eines Inhaberpapiers auf keine spezifische Person festgeschrieben waren. Wer das Papier besass, war auch im Besitz des Pfandrechts.
Heute setzen sich jedoch aufgrund neuer, technischer Verfahren Register-Schuldbriefe durch. Hierbei wird kein physisches Dokument mehr erstellt, sondern das Grundpfandrecht entsteht automatisch mit dem Eintrag ins Grundbuch. Hierbei ist jedoch nur eine namentliche Eintragung möglich.
Entgegen dem Schuldbrief ist eine Grundpfandverschreibung kein Wertpapier. Sie dient als Vertrag rein dem Zweck, die Forderung abzusichern. Sowohl der Schuldbrief als auch die Grundpfandverschreibung müssen öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Eine Grundpfandverschreibung kann nicht so einfach auf eine andere Person übertragen werden wie der Schuldbrief. Ebenso ist eine Aufstockung des Kredits hierbei limitiert.
Folgende Schritte sind zur Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch erforderlich:
Das Pfandrecht kannten bereits die alten Ägypter. Durch die Beleihung des Eigentums können Barmittel erzielt werden, die entweder für die Immobilie selbst oder für andere Investitionen verwendet werden können. Der Eigentümer möchte seine Liegenschaft einerseits nicht verkaufen, benötigt aber vielleicht mehr finanziellen Spielraum. Die Einrichtung und das Anbieten eines Grundpfands für einen Gläubiger macht es für diesen sehr interessant und weitestgehend sicher.
Der Eigentümer braucht auch keine Befürchtungen zu haben, dass das Eigentum auf den Gläubiger übergeht, falls er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, denn das ist laut Gesetz ausgeschlossen. Ein Gläubiger kann höchstens die Verwertung der Immobilie in Form einer öffentlichen Auktion verlangen.
In manchen Kantonen ist der Maximalzinssatz für den geliehenen Betrag festgelegt, ansonsten kann er (im Rahmen einiger rechtlicher Bestimmungen) frei festgelegt werden.
Durch die Sicherheit, die der Gläubiger durch das Schweizer Pfandrecht hat, sowie die hohe Wertstabilität Schweizer Immobilien ist ein solcher Vorgang weniger risikobehaftet als andere Finanzinstrumente. Daher suchen manche Investoren förmlich nach Möglichkeiten, Kredite mittels Grundpfand zu vergeben. Schliesslich lassen sich so bei überschaubarem Risiko interessante Renditen erzielen. Auch bei der Aufnahme einer Hypothek bei einer Bank erhält diese ein Grundpfandrecht auf die Immobilie.
https://www.gerichte-zh.ch/themen/wertpapier/kraftloserklaerung.html
Ja, in der Schweiz ist eine Hypothek ein gesetzliches Grundpfandrecht. Eine Hypothek stellt ein Pfandrecht an einer Immobilie dar und dient in der Regel der Sicherung eines Darlehens. Der Hypothekengeber, meist eine Bank, erhält damit das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Dieses Recht wird im Grundbuch dokumentiert und mittels eines Schuldbriefs beurkundet.
Es ist zu beachten, dass das Grundpfandrecht ausschliesslich der Sicherung der Forderung dient und dem Gläubiger kein Eigentumsrecht an der Immobilie gewährt.
In der Schweiz wird der Begriff der Grundschuld im rechtlichen Sinne nicht wie in Deutschland verwendet. Stattdessen gibt es das Grundpfandrecht, welches als übergeordneter Begriff für Sicherungsmechanismen dient, die ein Grundstück als Absicherung für eine Schuld einsetzen. Es gibt zwei Arten von Grundpfandrecht: den Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung.
Im Gegensatz zu Deutschland, wo die Grundschuld eine von mehreren Formen des Grundpfandrechts darstellt und sich durch die Unabhängigkeit von der gesicherten Schuld auszeichnet, existiert in der Schweizer Rechtsordnung kein direktes Äquivalent zur Grundschuld. Hier bleibt die Höhe des Grundpfandrechts stets an die Höhe der gesicherten Schuld gebunden.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der Begriff «Grundschuld» in der Schweiz nicht wie in Deutschland verwendet wird. Die Funktionen, die in Deutschland die Grundschuld erfüllt, werden in der Schweiz vom Schuldbrief und der Grundpfandverschreibung wahrgenommen.
Wurde das Grundpfandrecht mittels eines Papier-Schuldbriefs geschlossen, kann das Grundbuchamt dieses nur ändern oder löschen, wenn auch das Dokument vorliegt. Ging das Papier verloren, wird es schwierig. Hierbei wird ein Kraftloserklärungsverfahren eingeleitet, welches aufwendig und langwierig ist, da das Papier öffentlich ausgerufen werden muss.
Im schweizerischen Kontext ist das Grundpfandrecht eine Form der Kreditsicherheit, die es dem Gläubiger ermöglicht, das Grundstück im Falle einer Nichtzahlung durch den Schuldner zu verwerten und somit seine Forderungen zu decken. Das Grundstück fungiert in diesem Fall als Pfand. Wie bereits erwähnt, gibt es mit dem Schuldbrief und der Grundpfandverschreibung zwei verschiedene Arten von Grundpfandrechten in der Schweiz.
Hierbei ist zu beachten, dass das Grundpfandrecht nicht das Eigentumsrecht über das Grundstück an den Gläubiger überträgt. Es handelt sich um ein beschränktes dingliches Recht, das eine bestimmte Forderung, in der Regel ein Darlehen, absichert. Die Eintragung eines Grundpfandrechts ins Grundbuch ist ein rechtlicher Prozess, der in der Regel von einem Notar durchgeführt wird.
Ferner verleiht das Grundpfandrecht dem Gläubiger das Verwertungsvorrecht, also das Recht, das Grundstück zu verwerten, um aus dem Erlös die Bezahlung der sichergestellten Forderung zu erhalten. Dies bietet eine zusätzliche Sicherheit für den Gläubiger, falls der Schuldner seine Forderungen nicht begleichen kann.
Die Grundpfandverschreibung ist eine Form der Kreditsicherheit, die zur Sicherung einer Forderung dient. Im Unterschied zum Schuldbrief stellt sie kein Wertpapier dar. Ihre Errichtung erfolgt in zwei Stufen:
Die Grundpfandverschreibung ist flexibel, da sie eine beliebige, gegenwärtige, künftige oder bloss mögliche Forderung absichern kann. Sie dient ausschliesslich zur Sicherung der Forderung und wird nicht für den Verkehr ausgestellt, weshalb kein Pfandtitel ausgestellt wird.
