Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) ist laut ZGB eine besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft in der Schweiz. Sie basiert auf dem Konzept des Stockwerkeigentums (STWE), bei dem die Eigentümer separate, eigenständige Einheiten (wie Wohnungen oder Geschäftsräume) besitzen, während sie gleichzeitig Miteigentümer der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes oder Grundstücks sind, bzw. Sonderrechte für bestimmte Räumlichkeiten erhalten.
Die Gemeinschaft hat die Aufgabe, die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile zu organisieren und zu regeln, wie diese genutzt und unterhalten werden. Dabei handelt es sich um keine juristische Person, jedoch kann die STWEG in eigenem Namen klagen oder verklagt werden, beispielsweise bei Streitigkeiten.
Das Stockwerkeigentum ermöglicht es den Eigentümern, bestimmte Teile einer Liegenschaft individuell zu besitzen und zu nutzen, während gemeinschaftliche Bereiche von allen Stockwerkeigentümern gemeinsam verwaltet und genutzt werden. Diese Eigentumsform ist besonders bei Mehrfamilienhäusern verbreitet, wo einzelne Wohnungen oder Gewerberäume getrennt verkauft werden können, aber gemeinschaftliche Teile wie Treppenhäuser, Dächer oder Grünanlagen gemeinschaftliches Eigentum bleiben.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft besteht aus allen Eigentümern der Liegenschaft und ist verantwortlich für die Verwaltung der gemeinschaftlichen Bereiche. Dabei wird die Verwaltung in der Regel durch ein spezielles Reglement festgelegt, das sowohl die Rechte als auch die Pflichten der einzelnen Eigentümer regelt. Die Gemeinschaft entscheidet, wie gemeinschaftliche Teile instand gehalten und genutzt werden sollen. Diese Entscheidungen treffen die Stockwerkeigentümer entweder in Versammlungen oder durch schriftliche Beschlüsse.
Ein wichtiger Punkt hierbei ist die sogenannte Wertquote, die den Anteil jedes Eigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum bestimmt. Sie spielt eine entscheidende Rolle, wenn es um die Aufteilung der Kosten für Unterhalt, Reparaturen oder Investitionen in die Liegenschaft geht. Entscheidungen in der Versammlung werden oft nach der Mehrheit der Wertquoten getroffen.
Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) bildet die Grundlage für das geordnete Zusammenleben und die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile einer Liegenschaft. Es legt fest, welche Rechte und Pflichten die Stockwerkeigentümer haben und welche Regeln für die Nutzung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Bereiche gelten. Das Reglement kann von der Gemeinschaft beschlossen werden und ist für alle Eigentümer bindend.
Zu den zentralen Inhalten eines solchen Reglements gehören Regelungen zur Verwaltung des Erneuerungsfonds, der für grössere Reparaturen und Investitionen vorgesehen ist, sowie zum Abschluss von Versicherungen, um die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft abzusichern. Auch die Benennung eines Verwalters, die Festlegung der Aufgaben der Gemeinschaft und die Organisation der Stockwerkeigentümerversammlung werden im Reglement festgehalten.
Ein klar definiertes Reglement ist von grosser Bedeutung, da es nicht nur die laufende Verwaltung erleichtert, sondern auch als Leitfaden dient, wenn Konflikte oder Unstimmigkeiten auftreten. Es kann etwa festlegen, in welchen Fällen eine Einstimmigkeit bei Beschlüssen erforderlich ist und wann eine einfache Mehrheit ausreicht. Damit wird die Entscheidungsfindung innerhalb der Gemeinschaft geregelt.
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer ist das zentrale Entscheidungsorgan der Stockwerkeigentümergemeinschaft. In diesen regelmässigen Treffen besprechen und entscheiden die Stockwerkeigentümer über wichtige Angelegenheiten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Laut Schweizer Recht ist mindestens einmal im Jahr eine Versammlung durchzuführen, um die laufenden Geschäfte zu regeln, etwa die Verwaltung des Erneuerungsfonds, die Verteilung der Kosten oder den Abschluss von Verträgen.
Im Rahmen der Stockwerkeigentümerversammlung werden auch Beschlüsse gefasst. Diese betreffen unter anderem die Finanzierung notwendiger Reparaturen, das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes, bauliche Veränderungen oder die Wahl eines geeigneten Verwaltungsunternehmens. Die Stimmrechte in der Versammlung basieren in der Regel auf der Wertquote des jeweiligen Eigentümers, was bedeutet, dass Eigentümer mit grösseren Anteilen mehr Stimmrecht besitzen.
Entscheidungen werden meistens mit einfacher Mehrheit der Anwesenden getroffen. Für bestimmte Themen, wie Änderungen am Reglement, dem Kauf von Stockwerkeigentum oder bauliche Massnahmen, kann jedoch eine Einstimmigkeit erforderlich sein. Beschlüsse können auch auf dem Zirkularweg, d. h. schriftlich, gefasst werden, was in dringenden Fällen eine flexible Entscheidungsfindung ermöglicht.
Sollte ein Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit einem Beschluss nicht einverstanden sein, besteht unter Umständen die Möglichkeit, diesen gerichtlich anzufechten. In Ausnahmefällen kann es sogar zu einer Klage gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft kommen, wenn einzelne Eigentümer ihre Pflichten nicht einhalten oder gegen die Gemeinschaftsinteressen verstossen.
Bei jeder Versammlung ist ein Protokoll anzufertigen und allen Eigentümern zugänglich zu machen. Hierin müssen auch alle Abstimmungen und die Ergebnisse protokolliert werden. Ist kein Verwalter vorhanden, wird einer der Eigentümer als Protokollführer bestellt.
Gegen Vorlage einer Vollmacht kann man sich als Teil der Eigentümergemeinschaft bei der Versammlung vertreten lassen.
Die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft spielt eine zentrale Rolle für den ordnungsgemässen Betrieb und die Instandhaltung der gemeinschaftlichen Teile einer Liegenschaft.
Oft wird hierfür ein professioneller Verwalter oder ein geeignetes Verwaltungsunternehmen beauftragt, das sich um die organisatorischen und finanziellen Belange der Gemeinschaft kümmert. Zu den wesentlichen Aufgaben der Verwaltung gehört die Betreuung des Erneuerungsfonds, der sicherstellt, dass ausreichend Mittel für notwendige Reparaturen und Instandhaltungen bereitstehen.
Ein Verwalter übernimmt ausserdem die Kommunikation mit den Eigentümern, sorgt für die Umsetzung von Beschlüssen der Gemeinschaft und erstellt Finanzberichte, um die Kosten transparent darzustellen. Auch die Einberufung und Durchführung der Versammlung sowie die Führung des Protokolls gehören zu den Aufgaben. In einigen Fällen, insbesondere bei kleineren Gemeinschaften, kann die Verwaltung aber auch ohne Verwalter erfolgen. In diesem Fall organisieren die Stockwerkeigentümer die Verwaltung eigenständig.
Ein Verwalter kann laut Art. 962 auch im Grundbuch angemerkt werden: Absatz 5 sagt hierzu: «der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf sein Begehren oder auf Begehren der Stockwerkeigentümerversammlung oder des Gerichts.»
Ein Berater kann für den bzw. die Verwalter tätig werden, insbesondere in steuerlichen oder rechtlichen Zusammenhängen. Ein solcher Berater kann auch ein einzelner Stockwerkeigentümer sein.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist von Gesetz wegen keine juristische Person im eigentlichen Sinne. Trotzdem kann sie in ihrem eigenen Namen handeln, zum Beispiel Verträge abschliessen oder gerichtlich belangt werden. Sollte es zu Konflikten kommen, besteht die Möglichkeit einer Betreibung gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder eines rechtlichen Vorgehens gegen einzelne Stockwerkeigentümer.
Insgesamt ist eine gut funktionierende Verwaltung der Schlüssel zu einem harmonischen Miteinander innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie trägt dazu bei, dass die Liegenschaft in einem guten Zustand erhalten bleibt und alle Entscheidungen als Teil und im Sinne der Eigentümergemeinschaft getroffen werden.
Jeder Stockwerkeigentümer besitzt individuelle Rechte und Pflichten, die sich auf die Nutzung der eigenen Einheit sowie der gemeinschaftlichen Bereiche der Liegenschaft beziehen. Zu den wichtigsten Rechten gehört die freie Nutzung der eigenen Einheit, wie einer Wohnung oder eines Gewerberaums. Allerdings unterliegt diese Nutzung bestimmten Beschränkungen, um das harmonische Miteinander in der Gemeinschaft zu gewährleisten.
Die gemeinschaftlichen Bereiche, wie Treppenhäuser, Gärten oder das Dach, stehen allen Stockwerkeigentümern zur Verfügung. Die Nutzung dieser Bereiche muss im Einklang mit den Beschlüssen der Gemeinschaft und den Regelungen des Reglements erfolgen. Dabei hat jeder Eigentümer das Recht, an der Stockwerkeigentümerversammlung teilzunehmen und bei wichtigen Entscheidungen mitzuwirken, etwa bei der Wahl eines Verwalters oder der Festlegung von Investitionen in gemeinschaftliche Anlagen.
Auf der anderen Seite sind die Pflichten der Stockwerkeigentümer klar geregelt. Sie umfassen unter anderem die Pflicht zur Zahlung der gemeinschaftlichen Kosten, die gemäss der Wertquote aufgeteilt werden. Dies betrifft etwa Reparaturen oder die Einzahlung in den Erneuerungsfonds. Überdies müssen die Stockwerkeigentümer bauliche Veränderungen oder Modernisierungen, die den gemeinschaftlichen Bereich betreffen, im Voraus mit der Gemeinschaft abstimmen.
Bei Verstössen gegen die Regeln der Gemeinschaft, wie die Nichtzahlung von Beiträgen oder die eigenmächtige Veränderung gemeinschaftlicher Teile, kann die Gemeinschaft Massnahmen ergreifen, einschliesslich rechtlicher Schritte oder einer Klage gegen Stockwerkeigentümer. Somit tragen die Rechte und Pflichten jedes Stockwerkeigentümers massgeblich zum Erhalt und zur Verwaltung der gesamten Liegenschaft bei.
Nein, die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person. Sie kann jedoch in eigenem Namen handeln, z. B. Verträge abschliessen oder vor Gericht klagen bzw. verklagt werden.
Ja, eine Stockwerkeigentümergemeinschaft kann betrieben werden, etwa wenn ein Stockwerkeigentümer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt.
Die Stockwerkeigentümerschaft ist eine besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, bei der die Eigentümer separate Einheiten besitzen und gemeinschaftliche Bereiche gemeinsam verwalten.
Das Grundstück gehört allen Stockwerkeigentümern gemeinsam. Jeder Eigentümer hat einen bestimmten Anteil (Wertquote) am gesamten Grundstück.
