LGZD Genf: Allgemeines Gesetz über Entwicklungszonen: was ist das?

Das «Loi générale sur les zones de développement (LGZD)» ist ein Gesetz, das nur im Kanton Genf existiert und speziell für sogenannte Entwicklungszonen geschaffen wurde. Es bildet die rechtliche Grundlage für die Planung und Nutzung von Flächen, die dem Ziel dienen, die städtische Entwicklung im Kanton Genf nachhaltig und sozial ausgewogen zu gestalten.

Entwicklungszonen, wie sie durch die LGZD definiert werden, sind Gebiete, in denen:

• bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll, der den Bedürfnissen der wachsenden Bevölkerung gerecht wird.
• der Infrastrukturausbau gezielt geplant und durchgeführt wird, um die Lebensqualität zu erhöhen.
• eine gesteuerte Nutzung stattfindet, die eine sinnvolle Mischung aus Wohn-, Gewerbe- und Freiflächen sicherstellt.

Die LGZD ist besonders im Genfer Wohnungsmarkt von grosser Bedeutung, wo die hohe Nachfrage nach Immobilien zu erheblichen Preissteigerungen geführt hat. Durch die Festlegung von Mietobergrenzen und spezifischen Bauvorschriften trägt das Gesetz dazu bei, diese Entwicklung einzudämmen und den Zugang zu Wohnraum für alle Einkommensgruppen zu ermöglichen.

Hauptmerkmale der LGZD

• Staatliche Kontrolle: Projekte in Entwicklungszonen müssen durch die zuständigen Behörden umfassend geprüft und genehmigt werden.
• Regelung des Mietzinses: Der Mietzins in LGZD-Gebieten muss den tatsächlichen Bau- und Unterhaltskosten entsprechen, um spekulative Preissteigerungen zu verhindern.
• Förderung von Eigentum und Genossenschaften: Neben Mietwohnungen unterstützt das Gesetz auch den genossenschaftlichen Wohnungsbau sowie den Erwerb von erschwinglichem Eigentum.

Insgesamt bietet die LGZD eine klare Definition und einen umfassenden rechtlichen Rahmen, um die Herausforderungen des Wohnungsmarktes in Genf zu bewältigen und eine ausgewogene Stadtentwicklung zu fördern.

Wichtige Regelungen der LGZD

Das «Loi générale sur les zones de développement (LGZD)» enthält genaue Regelungen, die sicherstellen, dass Entwicklungszonen im Einklang mit den Zielen sozialer Fairness und nachhaltiger Stadtentwicklung genutzt werden. Diese Vorschriften betreffen Mietpreise, Bauprojekte und die Nutzung von Immobilien.

Art. 4a LGZD: Mietobergrenzen zur Eindämmung von Preisanstiegen

Artikel 4a der LGZD legt fest, dass Mietpreise in Entwicklungszonen streng reguliert werden, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern.

• Die Mietpreise dürfen nicht über die tatsächlichen Kosten hinausgehen (Kostenmiete), einschliesslich Bau-, Unterhalts- und Verwaltungskosten.
• Mietzinsanpassungen sind nur zulässig, wenn allgemeine Kostensteigerungen oder wertvermehrende Investitionen eine Erhöhung rechtfertigen.
• Diese Mietpreisbegrenzungen verhindern spekulative Preissteigerungen und sichern die soziale Durchmischung in Entwicklungszonen.

Reglemente und Vorschriften: LGZD L 1 35

Zusätzlich zu den gesetzlichen Vorgaben gibt es bestimmte Vorschriften wie das Reglement LGZD L 1 35, die für die Planung und Genehmigung von Bauprojekten in Entwicklungszonen relevant sind:

• Es legt die Anforderungen an Neubauten fest, darunter Mindeststandards für Energieeffizienz und ökologische Bauweise.
• Projekte müssen den Anforderungen an die Nutzung entsprechen, wie der Bereitstellung eines bestimmten Anteils an Mietwohnungen gegenüber Eigentumseinheiten.
• Reglemente dieser Art geben klare Leitlinien für Investoren und Architekten, um sicherzustellen, dass die Zonen nachhaltig genutzt werden.

Zonenspezifische Vorschriften (Zone de développement Genève)

Innerhalb der Entwicklungszonen können zusätzliche, zonenspezifische Anforderungen gelten. Diese betreffen:

• Nutzungsart: Bestimmte Gebiete können ausschliesslich für Wohnzwecke oder eine Kombination aus Wohnen und Gewerbe vorgesehen sein.
• Bauweise: Einschränkungen hinsichtlich der Gebäudehöhe, der Nutzungsdichte und der architektonischen Gestaltung gelten, um die Integration ins Stadtbild sicherzustellen.
• Soziale Verpflichtungen: In einigen Fällen müssen Bauträger einen Teil der Wohnungen für Genossenschaften oder öffentliche Institutionen reservieren.

Durch diese umfassenden Regelungen garantiert die LGZD, dass die Entwicklungszonen nicht nur den wirtschaftlichen Interessen dienen, sondern auch den sozialen und ökologischen Anforderungen gerecht werden.

Anwendung und Beispiele

Wohnprojekte in Entwicklungszonen (Immeuble & Logement LGZD)

Ein zentrales Ziel der LGZD ist es, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen. Entwicklungszonen werden oft für den Bau von Wohnkomplexen genutzt, die strengen sozialen und städtebaulichen Anforderungen entsprechen. Ein Beispiel sind die Projekte, die auf Basis der LGZD 2017 umgesetzt wurden:

• Diese Projekte beinhalten Mietwohnungen mit gedeckelten Preisen, um einkommensschwachen Haushalten Zugang zu bieten.
• Es wurden zusätzlich Eigentumswohnungen entwickelt, die unter bestimmten Voraussetzungen zu erschwinglichen Preisen verkauft werden.

Regulierung von Mietpreisen und Eigentum (LGZD loyer, location)

Die LGZD legt fest, dass Immobilien in Entwicklungszonen bestimmten Mietzinsregeln und Nutzungszwecken unterliegen:

• Bei der Vermietung (LGZD location) dürfen Mietpreise nur die laufenden Kosten und angemessene Rückstellungen decken.
• Für den Verkauf gelten ähnliche Prinzipien, wobei spekulative Gewinne ausgeschlossen sind. So sollen auch zukünftige Bewohner von erschwinglichem Wohnraum profitieren.

Genossenschaftlicher Wohnbau und LGZD (LGZD association)

Die LGZD unterstützt zudem den genossenschaftlichen Wohnbau, da dieser eine langfristige Sicherung von bezahlbarem Wohnraum ermöglicht. In Entwicklungszonen werden Bauprojekte von LGZD-assoziierten Genossenschaften oft priorisiert. Diese Genossenschaften verpflichten sich, die Mietpreise transparent und stabil zu halten, um die soziale Durchmischung zu fördern.

Besondere Bestimmungen für öffentliche und private Investoren (LGZD vente)

Die LGZD sieht auch klare Vorgaben für private Investoren vor, die in Entwicklungszonen bauen möchten:

• Ein bestimmter Anteil der Wohnungen muss als Mietwohnungen zu gedeckelten Preisen bereitgestellt werden.
• Öffentliche Investitionen sind häufig an langfristige Ziele wie die Förderung ökologischen Bauens gebunden.

Diese Anwendungsbereiche machen die das Gesetz zu einem zentralen Instrument für die Steuerung der Stadtentwicklung in Genf.